Wohnen in Düsseldorf

    Frankfurter Erfahrungen

    Die gleichen Diskussionen wie hier werden in etlichen Metropolen geführt, darunter in Frankfurt, wo die Frankfurter Rundschau vom 27.05 den Artikel Die Kunst des Verdichtens veröffentlichte. Dort erreichte die Einwohnerzahl fast 690.000, in 20 Jahren werden bis zu 47.000 Einwohner mehr erwartet. Bislang ging man von Flächenreserven für 18.000 Wohnungen aus. Im Amt des Planungsdezernenten Edwin Schwarz (CDU) wurde ein Nachverdichtungskonzept entwickelt, das die Schaffung von über 40.000 zusätzlichen Wohnungen ermöglicht. Es ist kein neuer Stadtteil vorgesehen, sondern Ausbau bestehender Stadtteile, unter anderen durch das Bebauen einiger Freiflächen zwischen den Bauten. Selbst die lockere 50-er-Jahre-Bebauung an der Alten Mainzer Gasse in der Altstadt betrachtet man als Flächenreserve. Als Flächenreserven sieht man auch einige mehrspurige Straßen und Stadtautobahnen (wie die Rosa-Luxemburg-Straße und die A66), die zurückgebaut werden sollen, um Platz für Wohnbebauung zu schaffen.


    Die Vorgehensweise ist eine ganz andere als in Düsseldorf - statt sich die objektiv in jeder vergleichbar großen Stadt vorkommende Zuzüge wegzuwünschen, stellt man sich der Angelegenheit und konzipiert realistische Lösungsansätze. Dabei gibt es keine Tabus - in Düsseldorf ganz umgekehrt, auf jedem Konversionsgebiet werden möglichst üppige Parks und breite neue Straßen angelegt (solche, die Frankfurt zurückbauen will) - ob im Quartier Central oder dem Belsenpark. Extra habe ich erwähnt, dass die Frankfurter Pläne die gleiche CDU zeichnet, die auch in Düsseldorf regiert.


    Interessant finde ich übrigens, dass Frankfurt gerade beinahe den Bevölkerungshöchststand vom 31. Dezember 1963 - 691.257 EW - erreicht. Der Düsseldorfer Höchststand betrug am 31. Dezember 1962 705.391 Einwohner - und obwohl es jetzt über 100.000 weniger sind, weiß die Kommunalpolitik keine Lösung.

    Ich halte üppige Parks und breite neue Straßen für sehr sinnvoll und vor allem auch zukunftsorientiert - gerade Düsseldorf als begrünte Stadt ist für mich deshalb attraktiv.
    Und Düsseldorf hat noch sehr viele Flächen, die es zu bebauen bzw. zu verdichten gilt.

    Zitat von Bau-Lcfr

    ... ich denke, dass man gezielt gehobenere Objekte mit den Häusern des sozialen Wohnungsbaus von den Hauptstraßen, Bahnlinien oder vielleicht dem Hafengewerbe abschirmen könnte. Bisher galten oft Büroprojekte als die gängige Abschirmung. ...


    Technisch ist das machbar - wenn die Schlaf- und Aufenthaltsräume nicht zur Straße hin ausgerichtet sind, oder durch mechanische Belüftung das Öffnen der Fenster nicht notwendig ist; es kostet halt etwas mehr.
    So etwas gibt es auch in höheren Preissegmenten.


    Wohnungen müssen allerdings nicht nur vor Schallimmissionen geschützt sein, sondern auch gegen Feinstaubbelastung.


    Ich kenne in Düsseldorf zahlreiche Standorte, wo Wohnungsbau auch als Lückenschluss bzw. zur Nachverdichtung ermöglicht würde – z.B. am Südring.


    Generell wirksamer ist eine rechtlich abgesicherte Festschreibung eines Anteils an förderfähigen Wohnungen in größeren Neubauquartieren; z.B. im Rahmen eines Städtebaulichen Vertrages zwischen der Stadt und dem jeweiligen Erschließungsträger.
    Wenn ein Anteil an preiswertem Wohnraum von Anfang an in der Projektentwicklung eines Neubauareals einkalkuliert ist, macht sich das auch beim Grundstücksanteil je m² Wohnraum bemerkbar.

    Aktuelle Bilder vom
    „monastere“, An der Piwipp in Unterrath
    (gentes Baumanagement, Architekt Joerg Toepel)



    Die Wandscheibe dient nicht nur Abschirmung gegen den Straßenlärm, sie ist vor allem ein integraler Bestandteil des innovativen Energiesystems






    Aktuelle Bilder der „Mercatorterrassen“ in Oberkassel (Ralf Schmitz)
    vom nördlich gelegenen Grünstreifen am Comenius Gymnasium aus aufgenommen






    Bilder: mamamia

    @212 und @248 - heute habe ich neue Fotos gemacht:







    Auf dem zweiten sieht man, dass der Neubau zwar die Höhe der benachbarten Gründerzeithäuser aufnimmt, leider nicht den Reichtum der Fassadengestaltung. Wenn er eh schon aus der Reihe tanzt, hätte er die gleiche Höhe wie das Nachkriegsgebäude am Ende der Straße haben können (zumindest bis auf kurze Abschnitte an den Grenzen zu den niedrigeren Nachbarn zum harmonischen Übergang).

    RP berichtet mit Stellungnahmen von Ralf Schmitz aus dem Luxussegment. Hier sei die allgemeine Knappheit auf dem Düsseldorfer Immobilienmarkt besonders merklich. Es würden Luxuswohnungen für mehrere Mio€ bereits vor Baubeginn verkauft – so jedenfalls am Schwanenspiegel, wo über 8000 €/m² aufgerufen werden.


    Es mangelt wohl auch an hochwertigem Wohnraum zur Miete – für Spitzenkräfte, die nur vorübergehend in der Stadt sind.

    Vallon / Gartenstadt Reitzenstein

    Wenn die Gartenstadt Reitzenstein einen eigenen Thread hat, kann ich ihn nicht finden. Dazu gehört die von Pandion geplante Siedlung Vallon mit 98 Wohnungen, die 52 bis 180 Qm groß sein sollen und ab 2900 EUR/Qm kosten. Baustart ist für Februar 2012 geplant, Fertigstellung - für Juni 2013.


    # Noch eine Webpräsenz
    # Google-Karte


    Da die Kö doch viel weiter als der Grafenberger Wald liegt, finde ich in dieser peripheren Lage die Dichte der Mehrfamilienhäuser angemessen. Vor Ort sieht man derzeit nur Vorarbeiten, trotzdem habe ich heute zwei Fotos gemacht:





    Beuthstrasse

    Unter #248 und #249 gab es im Juli Fotos der Baustelle eines Mehrfamilienhauses - heute habe ich ein weiteres gemacht. Das Haus ist praktisch als Rohbau fertig:



    Ich frage mich jedes Mal, was denn mit "werden benötigt" gemeint ist. Wie will man darüber Erhebungen machen?


    Wo konkret möchte die Ratsopposition denn mehr Wohnraum geschaffen sehen?


    Ich glaube die Möglichkeiten werden schon ganz gut ausgereizt und 1000 WE/annum zusätzlich sind eine ganze Menge. Freiflächen werden schnell geschlossen und der Anteil von Wohnraum unter den Neubauten ist hoch. Die Bevölkerungsdichte ist heute schon kaum geringer als die Frankfurts. Mittlerweile gibt es auch diesen Hinterhofatlas mit hilfreichen Infos zur Nachverdichtung. Wenn man anfängt, heilige Kühe (Acker- und Forstgebiete, Schrebergärten) in den Schlachthof zu führen, gewinnt man tendeziell auch eher Raum für EFH, da die Verkehrsanbindung nicht viel mehr hergibt. Zumindest bei den Wäldern wäre allerdings auch die Lebensqualität in Gefahr.


    Die Freiflächen nehmen in Ddf auch tendenziell ab und nicht zu. Der Trend, dass jmd, der "nach Düsseldorf" zieht, am Ende kein D am Kennzeichen hat, wird solange anhalten, wie man nicht eingemeindet. 217 km² sind nicht viel.

    ^^ Dazu noch: Von der Umnutzung von Büroimmobilien würde ich mir auch nicht zu viel versprechen. In vielen Fällen ist die Lösung für ungenutzte Bürofläche eher Abriss und Neubau. So leicht ist es nämlich nicht, aus einem unattraktiven Bürohaus ein attraktives Wohnhaus zu machen. Beim Neubau kommt dann – je nach Standort – auch Wohnen in Frage.


    Geschosshöhe bleibt natürlich ein Thema. Angesichts des knappen Wohnraums finde ich es angemessen, das jeweilige Umfeld bei der Geschosszahl leicht (um eine Etage) zu übertreffen. Vielleicht lassen sich auch bei Einfamilienhäusern und DHH zwei Vollgeschosse als Düsseldorfer Standard etablieren.


    Der Personalmangel im Bauamt ist natürlich nicht schön.

    ^ Die Wälder würde ich tatsächlich nicht roden, bei den Schrebegärten kommt mir zum Beispiel dieses Areal nur 500 Meter vom höchsten Hochhaus der Stadt weit weg in den Sinn, das für MFHs genügend Verkehrsanbindung haben dürfte. (Die Kleingärten auf der anderen Seite des Zubringers sind zwischen diesem und den Bahngleisen für sinnvolle Nutzung wohl zu abgeschnitten.) Und was ist mit diesen Gärten an der Münsterstraße/Steglitzstraße, von Mehrfamilienhäusern umgeben?


    Etwas merkwürdig finde ich, dass man sich leichter mit der Abschiebung der Wohnfunktion als mit der Abwanderung der besonders flächenintensiven Gewerbeformen abfindet. Zum Beispiel in der Nähe der Theodorstraße grenzt ein Hotel-Hochhaus an ein Gartencenter und mehrere Autohändler. Das prominenteste Beispiel des Konflikts zwischen den Nutzungsfunktionen bleibt der Medienhafen - wie ich schon mal schrieb, mit der Entfernung von der Speditionstraße würde dort wahrscheinlich die Preislage der Wohnungen abnehmen, was just solche Preislagen bedeutet, die gerade die Kommunalpolitiker fordern, welche gleichzeitig welche im Medienhafen verhindern.


    Die Düsseldorfer Wohndichte beträgt 2.710 EW/km², was noch sehr steigerungsfähig ist. Ein paar als besonders romantisch und lebenswert geltende Metropolen:


    # Paris: 2.211.297 EW auf 105,40 km² -> 20.980 EW/km² (selbst im Ballungsgebiet sind es noch 10.354.675 EW auf 2.845 km² -> 3.640 EW/km²)


    # Barcelona: 1.619.337 EW auf 101,4 km² -> 15.970 EW/km²


    # Sevilla: 704.198 EW auf 141,31 km² -> 4.983 EW/km²


    # Lissabon: 499.700 EW auf 84,7 km² -> 5.900 EW/km²


    # Kopenhagen: 539.542 EW auf 88,25 km² -> 6.114 EW/km²


    # Stockholm: 855.361 EW auf 187 km² -> 4.574 EW/km²


    # Mailand: 1.324.110 EW auf 182 km² -> 7.275 EW/km²


    # Turin: 907.563 EW auf 130 km² -> 6.981 EW/km²

    In Paris wohnen Studenten zu zweit auf 10m² und junge Gutverdiener auf 20m². Da ist schon eine hohe Dichte möglich. Dabei fragt man sich aber schon: Romantik oder nur ein Stück Dritte Welt mitten in Europa?


    Ich sehe bei der Düsseldorfer Bevölkerungsdichte auch noch Luft nach oben. Nun kann man bestehende Strukturen allerdings nicht völlig ignorieren. Die Nachverdichtung geschieht schrittweise.



    Apropos Umnutzung:
    Die alten Opernwerkstätten an der Venloer Straße werden zu zehn Lofts umgebaut. Deckenhöhen von drei und fünf (!) Metern; Preise wohl ab 850 T€.


    http://www.rp-online.de/region…s-in-pempelfort-1.2618293



    Derweil sucht die Stadt offenbar nach Bauingenieuren und Architekten. Bewerben Sie sich jetzt!

    Zitat von Echnaton

    Apropos Umnutzung:
    Die alten Opernwerkstätten an der Venloer Straße werden zu zehn Lofts umgebaut. Deckenhöhen von drei und fünf (!) Metern; Preise wohl ab 850 T€.


    Bei zehn Lofts dürfte die Wohnfläche je Bewohner in dem großzügigen Gebäude aber noch deutlich über den genannten 10 - 20 m² pro Person in Paris liegen. :)

    ^ Irgendwo habe ich mal gelesen, dass sanitäre Einrichtungen in Bürobauten derart voneinander entfernt sind, dass dies beim Umbau zu großen Loftflächen zwingt - möchte man nicht zusätzliche Installationsschächte einbauen. Auf jeden Fall ist dies nicht der untere Preissegment, den manche Politiker einfordern.


    Von solch beengten Verhältnissen wie mancherorts in Paris weiß ich auch aus London und New York. Eine Studienkollegin meiner Frau zahlte Anfang der 1990er Jahre im Londoner West End für eins der drei Betten im kleinen Zimmer genausoviel wie wir für die Zwei-Zimmer-Wohnung hier. Der Unterschied zur Dritten Welt ist, dass die Leute in den dortigen Slums keine Wahl haben, die in die westlichen Metropolen ziehenden schon. Manche treffen halt eine freiwillige Entscheidung aufgrund des Wohnungsmarkts und des eigenen Einkommens - auch bei überdurchschnittlichem Gehalt und preiswerterem Qm haben meine Frau und ich uns für kaum mehr als 20 Qm pro Person entschieden, das reicht uns einfach. Umgekehrt könnte ich die Absurdität definieren - manche halten wohl nur EFHs mit großen Gärten und je mindestens einer Garage - schlimmstenfalls Reihenhäuser wohl als Sozialen Wohnungsbau - für die einzige würdige Wohnform. Bloß nicht an den Bahngleisen oder am Gewerbegebiet, egal wie billig es sein soll - aber möglichst jedes Haus mit Parkblick und einer breiten Straße in der Nähe (im Quartier Central beansprucht der Straßenbau 11,7 von 36 Hektar - für Wohnungen über der KiTa war dafür ein städtebauliches Konzept zu heilig, anscheinend werden diese doch nicht so dringend benötigt). Später wundert man sich, dass bei dieser typisch vorstädtischen Siedlungsform die vorhandene Stadtfläche nicht langt.


    Metropolen sind per se Orte des begehrten - also teuren - Wohnraums, wo man Kompromisse eingeht und innovativ jede Fläche nutzt. Davon ist Düsseldorf noch weit entfernt, trotz des angeblichen Wohnraummangels. Interboden hat im QC bereits Kleinwohnungen mit kaum mehr als 40 Qm geschaffen, die überraschend gut vermietet wurden - vermutlich könnte man viele um 30-45 Qm an Singles vermarkten, doch diese Option ist nur eingeschränkt anwendbar, wenn aufgrund der städtischen Vorgaben und Heiligen Zöpfen jede mit einem Parkplatz ausgestattet sein muss, für den fast genausoviel Fläche benötigt wird. Solange diese Heilige Kuh nicht geschlachtet ist, sind sämtliche Klagen ob der vermeintlichen Wohnungsnot lächerlich.


    Als kleiner Nachtrag ein Focus-Artikel über den Pariser Immobilienmarkt mit über 10% Preissteigerung p.a. und Preisen von Altbauwohnungen von 7030 EUR/Qm im Schnitt. Im eigentlichen Stadtgebiet gibt es kein verarbeitendes Gewerbe mehr und kaum Einfamilienhäuser (abgesehen von wenigen Stadtpalästen für Milliardäre) - trotzdem wollen anscheinend viele dorthin ziehen.

    Einmal editiert, zuletzt von Bau-Lcfr ()

    Zitat von Bau-Lcfr

    ^ Irgendwo habe ich mal gelesen, dass sanitäre Einrichtungen in Bürobauten derart voneinander entfernt sind, dass dies beim Umbau zu großen Loftflächen zwingt - möchte man nicht zusätzliche Installationsschächte einbauen.


    Der Artikel würde mich auch brennend interessieren! :lol5:
    Mal ersthaft, wie kommst du darauf?
    Wo ist das Problem (auch kostenmäßig), zusätzliche Versorgungsschächte einzubauen?
    Die bleiben meist sowieso nicht an der alten Stelle.
    Nee, das Problem ist in der Regel die durch die vorherige Nutzung (Büros) bedingte Bauform, nämlich meist vom Treppenhaus
    links und rechts abgehende lange Gänge mit relativ großen Räumen links und rechts.
    Die dadurch oft große Fläche ( <400 m² pro Gang) lässt sich nicht gut in mehrere Wohnungen aufteilen.
    Allerdings ideal umbaubar in Hotels oder Motels - siehe z.B. aktuell das B&B-Hotel Werdener Straße/Ecke Erkrather Straße.