Dom-Römer-Areal: die Planung

Wird diesen Kasten sicherlich verschönern, hätte aber einen wesentlich würdigeren Platz verdient gehabt.

Passt aber überhaupt nicht, da es jetzt wie eine gründerzeitliche Ladenfront wirkt, ursprünglich aber in Breite und Höhe ein vollwertiges Erdgeschoss war. Auf dem überkragenden Gesims lag direkt der Rähm des ersten Obergeschosses auf. Didaktisch äußerst fragwürdig und eigentlich genau das Disneyland, was man vermeiden will / wollte.

Verbesserungsvorschlag meinerseits:

Das "Dach" des Portales könnte doch die Funktion als Stütze einer tieferen Auskragung des 1. OG übernehmen. Dazu würde die Fassade des ersten Stocks nach unten verlängert. Die beiden Fenster würden dann bodentief sein. Dann noch den Bereich beiderseits des Portales mit Mainsandstein verkleiden - mit passendem Sockel. Fertig:

Bild: Morger + Dettli Architekten / DomRömer GmbH, Veränderungen: Chris76

Die aktuelle Dom-Römer-Zeitung (PDF) enthält eine detailliertere Terminplanung. Das Gebiet ist jetzt in vier Baufelder + Stadthaus eingeteilt:

Collage: epizentrum aus zwei Illustrationen der Dom-Römer GmbH

Die Termine:

Stadthaus
Fertigstellung Rohbau westliches Bauteil: November 2013
Fertigstellung Rohbau gesamt: Februar 2014
Fertigstellung Stahlbau Saal: Mai 2014
Fassadenmontage: Mai 2014 – Oktober 2015
Innenausbau: Juni 2014 – Januar 2015
Fertigstellung Stadthaus: Februar 2015
Inbetriebnahme: März – April 2015

Neuer U-Bahnausgang Ost EG Markt 8
Inbetriebnahme November 2013

DomRömer-Areal
Einreichung Bauantrag: September 2013; Vorlage Baugenehmigung: Mai 2014
Vorbereitung Baulogistik & Einrichtung Baustelle: April – Juli 2014

Baufeld Nordwest
Hinter dem Lämmchen 4 „Alter Esslinger: III. Quartal 2014 – II. Quartal 2016
Hinter dem Lämmchen 2 „Esslinger“, Hinter dem Lämmchen 6 „Goldenes Lämmchen“, Hinter dem Lämmchen 8 „Klein Nürnberg“: III. Quartal 2014 – IV. Quartal 2016
Braubachstr. 25, Braubachstr. 27, Braubachstr. 29: IV. Quartal 2014 – IV. Quartal 2016

Baufeld Nordost
Markt 8, Markt 10, Markt 12, Markt 14, Hühnermarkt 16, Neugasse 4, Rebstock Hof 2: III. Quartal 2014 – III. Quartal 2016
Hühnermarkt 18, Braubachstr. 23, Rebstock Hof 1 „Hof zum Rebstock“, Braubachstr. 21, Hühnermarkt 20 „Zur Flechte“: III. Quartal 2014 – IV. Quartal 2016

Baufeld Südost
Markt 7, Markt 9/11, Markt 13 „Grüne Linde“, Markt 15 „Neues Rotes Haus“, Markt 17 „Rotes Haus“: III. Quartal 2014 – III. Quartal 2016
Markt 5 „Goldene Waage“: III. Quartal 2014 – IV. Quartal 2016

Baufeld Südwest
Markt 36, Markt 38, Markt 40, Hühnermarkt 22 „Goldene Schere“, Hühnermarkt 24 „Eichhorn“, Markt 26 „Schlegel“, Markt 28 „Würzgarten“: III. Quartal 2014 – III. Quartal 2016
Markt 30, Markt 32, Markt 34: III. Quartal 2014 – IV. Quartal 2016

P.S.: Frontrunner "Infobeitrag" hat den Infobeitrag mit der Gebäudeübersicht entsprechend aktualisiert.

^

Wenn man mal die Gebäudeaufstellung weglässt, reduziert sich das auf vier Zeiträume:
III. Quartal 2014 – II. Quartal 2016
III. Quartal 2014 – III. Quartal 2016
III. Quartal 2014 – IV. Quartal 2016
IV. Quartal 2014 – IV. Quartal 2016

Also Baubeginn wahrscheinlich Flächendeckend nach den Sommerferien (Q3 geht bis September), wobei die Gebäude der Braubachstraße als Zulieferweg bzw. wegen des notwendigen "Drüberreichens" als Letztes gebaut werden.

Das Baufeld Südost hängt dabei auch noch an der Fertigstellung des Stadthauses, bei dem zumindest ein Teil der Fassadenmontage abgeschlossen sein muss. Hoffentlich gibt es hier keine Verzögerungen.

Mod: Beiträge vom Bau- in den Planungs-Thread verschoben und unten Zitat-Link eingefügt.
-----------------

Zitat von Beggi

Erkennbar sind Türen (?) und Fenster von beachtlicher Höhe.

Zwar sind in den Bauantragsplänen hier auch einige Drehflügel (also praktisch "Türen") erkennbar, aber das Niveau liegt höher als der arch. Garten, so dass hier keine Durchgangsmöglichkeit bestehen wird. Der Raum dient Ausstellungszwecken.

^

Rechts hinter diesen Betonpfeilern wird das Rote Haus entstehen:

So ist es. Die Holzstützen des Roten Hauses werden in Verlängerung der Wand mit der angelehnten Leiter stehen. Unter dem Roten Haus hindurch wird man über eine Treppe nach oben auf das Schirn-Niveau gehen können.

Und jetzt - wo das Wetterschutzdach endlich weg ist - kann es auch mit den Arbeiten für die Südzeile weitergehen. Zunächst wird die jetzt durch die Tiefgaragendecke gebildete Platte nach Süden vergrößert. Dem stand das Wetterschutzdach bisher im Weg.
Der Standort auf dieser Platte bedeutet für die aufgehenden Gebäude dann, dass sie dort keinen Keller haben können.

Neinneinnein

Damit wird nun die mangelhafte Vorbereitung in Beton gegossen... Das Rote Haus kann und wird so nicht funktionieren. Schlimm ist das.

^Interessant...und woran lässt sich das festmachen?

Der Anbau war von Anfang an konstruktiver Bestandteil des Roten Hauses. Die Überbauung wurde Anfang des 14.Jahrhunderts an das Alte Rote Haus (Tuchgaden 9, spätromanisch) auflagernd mit zwei gekreuzten Eiche-Unterzügen mit einem Querschnitt von b/h = 33/40 cm.
Der von Nord nach Süd verlaufende Unterzug war südlich am Alten Roten Haus aufgelagert (weshalb dieses zur Rekonstruktion Rotes Haus unbedingt dazugehört) kreuzte dann den quer (also von west nach ost) verlaufenden Unterzug und lag dann auf den berühmten drei gotischen Säulen auf.
Der quer verlaufende Unterzug lag auf der Wand von Markt 15 auf, lief dann über genannten Kreuzungspunkt zur äußeren Ecke den Anbaus, an der sich die VIERTE, später schräg gestellte Säule befand.

Der historische Fehler besteht nun darin, daß man zwei früher durchlaufende sich eben kreuzende und dadurch aussteifende Unterzüge willkürlich verkürzt und damit das gotische System vollkommen ruiniert, weil man immer noch nicht verstanden hat, daß das Rote Haus ein Gebäude mit mehreren statisch verflochtenen Gebäudeteilen war und nicht nur der Aufbau auf den drei Säulen unter dem 1545 aufgestetzten in Nord-Süd-Richtung verlaufendem Dach. Die Aussteifung ist nun nicht mehr gegeben, die vorher in Querrichtung neben den Kopfbändern noch durch die vierte Säule und den Anschluss an die Trennwand zu Markt 15 gegeben war.

Statt dessen wird nun neben die Holzkonstruktion ein massives Was-weiß-ich-Erinnerungsbau-Gebäude hingesetzt, daß diese Funktion nicht übernehmen kann, weil es aufgrund der hohen Belastungen der Holzsäulen zu unterschiedlichen Setzungen gegenüber den Betonstützen kommen wird. Also Aussteifung gar nicht gegeben, oder Aussteifung über Anschluss, allerdings langfristig Bauschäden wegen unterschiedlicher Setzungsverhalten.

Die Lösung wäre einfach das Rote Haus vollständig und richtig zu rekonstruieren, so wie es aufgebaut war.
Ich muss es leider nochmal schreiben: die Dom-Römer GmbH ist dazu nicht in der Lage, weil sie sich für die richtige Quellenlage überhaupt nicht interessiert, die wollen das Ganze nur so geräuschlos wie möglich über die Bühne drücken. Ob es dann stimmt, ist denen vollkommen egal (wer will es denn schon kontrolieren, ob es stimmt).
Und ich glaube, das tut niemandem mehr weh wie mir. Das Ganze bekannte Wissen wird vollkommen ignoriert und genau das gemacht, was im Vorfeld immer angeklagt wurde (von denselben, die das jetzt verantworten): Disneyland... dabei wäre es so einfach wirklich was Großartiges zu erstellen.

Der durchgehende Nord-Süd-Balken hatte also an dem jetzt zu bauenden südlichen Auflager einen Drehpunkt, an dem seine weitere Länge als Hebelarm in das alte Rote Haus reichte, so dass die Lasten im ersten Stützenfeld als Gegengewicht noch einen Anteil des Alten Roten Hauses hatten - das beeinflusst die Lastverteilung eines neuen Balkens, der sich im ersten sichtbaren Stützenfeld stärker durchbiegen und im zweiten dann stärker heben wird.

In gleicher Weise wird die (nun fehlende) horizontale Einspannung des Endes einen stärkeren Einfluss in dieser Richtung wirkender Scherkräfte, zumeist Wind, zulassen. In modernen Gebäuden wird das durch massive Betondecken aufgefangen - hier werden wohl unhistorische Diagonalstreben in den Decken eingebaut werden müssen.

Man könnte natürlich auch im benachbarten Neubau eine Aussparung für einen entsprechend langen Balken und dessen Verankerung vorsehen...

Die Durchbiegung in den Feldern des Unterzugs ist nicht so entscheidend. Eher schon, daß mit dem Alten Roten Haus ein dreiseitiger Massivbau quasi wie ein Aussteifungskern gewirkt hat. Ob die Horizontalkräfte durch die aufgeblatteten Fuß- und Kopfbänder (konstruktion 14. Jhdt im 1. OG und möglicherweise auch Traufseite 2.OG) rechnerisch aufgenommen werden können, habe ich nicht überprüft. Die K-Verbände von 1545 des 2. OG (mindestens Giebelseite) und 3. OG können das mit Sicherheit, zumindest für den entsprechenden Wandabschnitt.
Nur ist da eben noch der kleine Anbau gewesen, der sich hinter diesen "Kernbau" auch über den Durchgang zu Tuchgaden gezogen hat bis über den Eingang neben Tuchgaden 6 (welches eigentlich auch zu dem Komplex gehört) aufgelagert war. Eben auch auf diesem Unterzug.
Und daß der seitliche, jetzt massiv errichtete Anbau die Erweiterung dieses Hinteren Füllbaus war und ebenso wie der Kernbau auf den weiter verlaufenden W-O-Unterzug und der schräg stehenden Eckstütze lag (rückseitig auf Tuchgaden 9 und dem romanischen Rest von Lange Schirn 12). Diese Eckstütze war von der Gestalt identisch mit den drei bekannten Stützen (es gibt noch weitere Erkenntnisse zu den Auflagerungen, doch das führt jetzt zu weit). Somit hier zumindest die gelichen Setzung durch einem Fachwerkbau typische größeren Bewegungen und dem Nachgeben der Holzkonstruktion, auch in Auflagerpressungen.

Die Holzstützen, für die man eigentlich extra (große und demensprechend alte ) Bäume fällen, ablagern und vor dem Einbau probebelasten müsste, müssten jetzt schon fertig sein. Sonst wird es durch Trocknungsspannungen und -verformungen zu noch gravierenderen Bauschäden kommen. Gleiches gilt für die Unterzüge (2 x 12 m, mit b/h = 33/40). Die nochmals quer verlaufenden Unterzüge haten ja die gleichen Dimensionen, waren aber halt "nur" etwas über 6 m lang. Dann kommt noch ein schräg verlaufender Unterzug unter dem erwähnten hinteren Bereich.

Wenn man die Wirkung dieser Unterzüge richtig ansetzt, kommt man auch ohne irgendwelche Hilfskonstruktionen aus Stahl aus (die Löwenapotheke in Aschaffenburg hat Stahlseilverbände in der Innendämmebene). Der mittlere der Unterzüge scheint nämlich überlastet, wenn man das System schulmäßig rechnet und sich nicht die Besonderheiten des Holzbaus zu Nutze macht (die hier auch mehr der Realität entsprechen). Das Haus ist über 600 Jahre nicht zusammengebrochen. wenn man das statische System richtig versteht (und umsetzt), weiß man auch warum.

Das alles ist der Dom-Römer GmbH, speziell auch dem Geschäftsführer, seit 2011 bekannt gegeben (bis auf die Erkenntnisse die noch danach gemacht wurden). Geschehen ist nichts. Besteht halt nicht wirklich ein Interesse, oder man müsste sich eingestehen, daß man ganz lange für unheimlich viel Geld falsch geplant hat, insbesondere im Bezug auf die Ausführung des Stadthauses an dieser Stelle. Herr Guntersdorf hat in diesem Zusammenhang mal im Ausschuss gesagt, das wären alles Details, dafür wäre es noch zu früh...

Vielleicht versteht jetzt auch manch einer meinen in letzter Zeit durchklingenden Frust über die mangelhafte Ausführung von Leuten, die sich für etwas feiern lassen, wovon sie nichts verstehen (und entsprechende Gehälter aus Steuermittel kassieren).

Rekonstruktion der "Grünen Linde" fraglich

Wie die FNP bereits am vergangenen Freitag (08.11.2013) berichtete steht die Rekonstruktion der "Grünen Linde" auf der Kippe. Grund sei, daß der originalgetreue Nachbau dem Kaufinteressenten zu teuer sei.

Das wiederum kommt daher, daß bei der "Grünen Linde" auf der Hühnermarkt-Südseite Schwierigkeiten aufgetreten seien. Das Haus sei wegen des Archäologischen Gartens nicht vollständig rekonstruierbar. Dies wiederum führe dazu, daß gute Wohnungsgrundrisse nur schwer unterzubringen sind und mit Mehrkosten von einer Million Euro gegenüber einem Neubau zu rechnen sei. Nun werde nach neuen Kaufinteressenten gesucht. Laut Dom-Römer-Geschäftsführer Michael Guntersdorf könne ein solches Szenario aber auch noch bei anderen Rekonstruktionen entstehen.

Laut Architektin Petra Kahlfeldt hat der Altstadt-Gestaltungsbeirat über die „Grüne Linde“ intensiv diskutiert. Einerseits habe das Haus eine außerordentlich bedeutende Fassade. Andererseits hat das im Wettbewerb ausgezeichnete Architekturbüro von Ey seinen zeitgenössischen Entwurf so überarbeitet, daß dieser sich dem historischen Vorbild stark angenähert habe. Die Tendenz im Gestaltungsbeirat gehe mittlerweile in Richtung Neubau. Dies stößt allerdings noch auf Widerstand bei den Stadtverordneten von CDU und Grünen. Eine Entscheidung soll in der nächsten Sitzung des Dom-Römer-Ausschusses fallen.

Der erste Auftrag für eine Rekonstruktion wurde vergeben. Der Zimmereibetrieb Felix Harth aus Ingelheim (Link) baut den "Alten Esslinger" wieder auf. Dazu hat Harth bereits 10 Kubikmeter altes Eichenholz beschafft, das von 1740 und aus einer Scheune aus Norddeutschland stammt. Die Balken werden für das Sichtfachwerk verwendet, ansonsten ist junge Eiche für nicht sichtbares Fachwerk, Brettschichtholz für Decken und Fichte fürs Dach vorgesehen. Baubeginn auf dem Grundstück Hinter den Lämmchen 4 ist am 6. Oktober 2014, in der Zimmerei geht es bereits Ende Februar los. Bild-F berichtet und fügt eine schöne Innenaufnahme des Erdgeschosses bei. Harth bewirbt sich auch für die Rekonstruktion der Goldenen Waage.

Junge Eiche, maschinell getrocknet. Viel Spaß mit Kernfäule!!
Brettschichtbinder für die Deckenbalken? Laut Guntersdorf sei das doch nur ein böses Gerücht, daß Leimbinder verwendet werden sollen. In keiner Ausschreibung seien jemals solche Leimbinder erwähnt worden, hat er im Ausschuss gesagt (standen aber genau so in der Ausschreibung zur Goldenen Waage, sogar für die Innenpfosten).
Ich hoffe daß der Zimmerer weiß, daß die Fachwerksichtseite im Süden liegt und somit an der mit am Stärksten bewitterten Seite (sog. Wetterseite). Wenn er das nicht entsprechend berücksichtigt (Fugen zwischen den Balken bei max. 0,1 mm, jawohl: mm!) und dann noch eine einwandfreie Ausführung der Ausfachungen mit schadenfreier Abflussmöglichkeit des in die seitlichen Fugen eindringenden Schlagregens vorsdieht, haben wir in fünf Jahren gerade wieder eine Sanierung. Gerade in meiner Nachbarschaft so erlebt.

Und übrigens: das Bild zeigt das Erdgeschoss von Esslinger, also Hinter dem Lämmchen 2 und nicht 4. Das Foto zeigt also den Innenraum des Nachbarhauses.

Tjo, hätte man nur mal Wikipedia lesen müssen. Der Junge Esslinger (Hinter dem Lämmchen 2) war nämlich entgegen der Attributierung zumindest im aufgehenden Bestand das *ältere* Haus, Kernbau wohl drittes Viertel 15. Jahrhundert, der Alte Esslinger (Hinter dem Lämmchen 4) das Jüngere. Vom Innenleben des Alten Esslingers existieren keine Fotos.

Optionale Rekonstruktionen kommen

Weitere sieben Altstadthäuser werden rekonstruiert. Es handelt sich um Markt 13, 15, 20, 22, 24, 26 sowie 28 und damit um die optionalen Rekonstruktionen, also um die Gebäude, die zusätzlich zu den acht durch die Stadt zu rekonstruierenden Häuser gebaut werden sollen. Eingeschlossen ist das Gasthaus "Grüne Linde", dessen Wiedererrichtung zuletzt besonders fraglich war. Die anderen Häuser stehen ebenfalls am Hühnermarkt, der damit weitgehend von Rekonstruktionen umgeben sein wird. Von den 35 Häusern der neuen Altstadt werden demnach 15 Gebäude rekonstruiert und 20 Häuser nach Maßgabe der Gestaltungssatzung neu gebaut.

Die anfallenden Mehrkosten wird die Stadt tragen, soweit sie sich nicht auf die Käufer abwälzen lassen. Die Gesamtkosten einschließlich des Abrisses des Technischen Rathauses und der aufwändigen Sanierung der Tiefgarage Dom-Römer erhöhen sich um etwa 7,5 Millionen Euro auf insgesamt 169 Millionen Euro. Neubauten anstelle der Rekonstruktionen hätten weiteren Zeitverlust bedeutet und höhere Kosten verursacht. Zudem wären bereits angefallene Planungskosten von 1,2 Millionen Euro verloren gewesen.

Der Planungsdezernent Olaf Cunitz rechnet mit einem Abschluss der Baumaßnahme Anfang des Jahres 2017. Quelle ist die FAZ von heute, hier online und ausführlicher in der Druckausgabe.

Nachtrag: Nun liegt auch eine Pressemitteilung der DomRömer GmbH vor. Hier ist sie:

Neubauten anstelle der bisher geplanten sieben optionalen Rekonstruktionen in der neuen Altstadt wären rund eine Million Euro teurer als die bisherige Planung. Außerdem würde das Gesamtprojekt Ende und nicht Anfang 2017 fertig. Dies geht aus einem am Montag im Sonderausschuss Dom-Römer von der DomRömer GmbH vorgelegten Kostenvergleich hervor.

Am 6. September 2007 hatten die Stadtverordneten beschlossen, mehr als acht Rekonstruktionen nur dann zuzulassen, wenn diese von Privatpersonen finanziert würden. Für die Gebäude Markt 13, 15, 20, 22, 24, 26 und 28 fanden sich private Investoren. Die damals bekannten Schätzwerte, die als vorläufige Kaufpreise benannt wurden, reichen für den Bau allerdings nicht aus.

Wie Michael Guntersdorf, Geschäftsführer der DomRömer GmbH, erläuterte, läge die Differenz aus den tatsächlichen Erstellungskosten und den zu erwartenden Verkaufserlösen bei den sieben optionalen Rekonstruktionen bei rund 7,5 Millionen Euro. Ein Wechsel zu Neubauten bringe aber keinen Kostenvorteil. Im Gegenteil: Wegen aufwändiger Planungsänderungen und Zeitverschiebungen rechnet Guntersdorf beim Bau von Neubauten mit einer Differenz zwischen Erstellungskosten und den zu erwartenden Verkaufserlösen von rund 8,5 Millionen Euro und das Projekt würde neun Monate später fertig.

Entscheidung über „Optionale“ ist bis März nötig
„Die Gegenüberstellung aller zum jetzigen Zeitpunkt erkennbaren Kosten und Erlöse lassen den Schluss zu, dass es wirtschaftlicher ist, die optionalen Rekonstruktionen wie geplant umzusetzen“, erläuterte Guntersdorf. Um den aktualisierten Terminplan und den Fertigstellungstermin im 1. Quartal 2017 einhalten zu können, werde bis spätestens März 2014 eine politische Entscheidung zu den optionalen Rekonstruktionen benötigt, so Guntersdorf weiter.

Dass die Baukosten für die optionalen Rekonstruktionen höher ausfallen als ursprünglich kalkuliert, habe unterschiedliche Gründe. So hätten in Vorbereitung auf einen möglichen Verkauf 2011 sehr kurzfristig Planungen für die Gebäude erstellt werden müssen. Auf Basis von „Testentwürfen“ seien dann zu einem sehr frühen Zeitpunkt anhand der Kostenschätzungen Kaufpreise definiert worden. Die Abstimmungsprozesse über nachbarschaftliche Fragestellungen, Brand- und Schallschutz, Energieeffizienz, Qualität sowie der Rekonstruktionstiefe haben sich als äußerst komplex erwiesen, erläuterte Guntersdorf. Auf Grund des frühen Zeitpunktes konnten bei den Kaufpreisen weder die hohen gestalterischen und baukonstruktiven Anforderungen, noch die zu diesem Zeitpunkt unbekannten überdurchschnittlich hohen Nebenkosten berücksichtigt werden.

Bürgermeister und Planungsdezernent Olaf Cunitz empfahl den Ausschussmitgliedern, alle optionalen Rekonstruktionen realisieren zu lassen, um dem Anspruch des Gesamtprojekts Altstadt als einem „wichtigen Beitrag zur Erinnerungskultur“ gerecht zu werden. „Wir sollten alles daran setzen, die Gebäude wie geplant zu rekonstruieren, um diesen so wichtigen Kern der Frankfurter Altstadt so umfassend wie möglich in seiner ursprünglichen Form wieder entstehen zu lassen“, sagte Cunitz im Rahmen des Sonderausschusses. „Dieses Projekt hat eine deutschlandweite Bedeutung“, erklärte der Bürgermeister.

Differenzierte Betrachtung der Kostenentwicklung
In der öffentlichen Diskussion der vergangenen Monate seien, so DomRömer-Geschäftsführer Guntersdorf, die Kosten für das Altstadtprojekt und die Kosten für zusätzliche Aufgaben häufig nicht getrennt worden. Dies sei jedoch zwingend notwendig, wenn ein klares Bild des Bauvorhabens gezeichnet werden solle. Das eigentliche Dom-Römer-Projekt umfasst:

• Abriss des ehemaligen Technischen Rathauses,
• Abriss und Neubau der Tiefgarage im nördlichen Bereich,
• Herstellung der Gründungsebene,
• Bebauung des DomRömer-Areals,
• Stadthaus,
• Erschließung (Leitungsverlegungen),
• Neugestaltung des Schirnplateaus.

Die Sanierung der Tiefgarage im südlichen Bereich einschließlich der technischen Erneuerung der Ostzeile kam als Sonderprojekt nachträglich hinzu. Insgesamt rechnet die DomRömer GmbH mit Kosten des Projektes in Höhe von 169,4 Millionen Euro und Erlösen durch die Vermarktung von rund 69 Millionen Euro. Abzüglich der Erlöse betragen die Kosten des Gesamtprojekts inklusive des Stadthauses für die Stadt Frankfurt am Main damit rund 100 Millionen Euro. Die Kosten für die Sanierung der Tiefgarage und damit verbundener zusätzlicher Leistungen liegen bei 18,7 Millionen Euro.
 
Zu beachten ist auch, dass sich der Leistungsumfang des Projektes stetig erweitert hat:

• Ursprünglich 34 Häuser, jetzt 35,
• ursprünglich sechs Rekonstruktionen, jetzt 15,
• mehr Flächen durch Änderungen der Gebäudevolumen (u. a. durch mehrstöckige Überbauung der Höfe und zusätzliche Geschosse),
• Änderung der Gebäudeklasse von 4 auf 5 (laut Hessischer Bauordnung) wegen Anpassung der Gebäudehöhen (dadurch höhere Anforderungen an den Brandschutz),
• höhere Qualitätsanforderungen an die Rekonstruktionen,
• Anforderungen aus dem Spolienkonzept,
• Volumen- und Qualitätssteigerung „Goldene Waage“,
• Umschichtung Außenanlagen aus anderen Teilprojekten,
• Erhöhung Nebenkosten von 20 auf 35% wegen der außergewöhnlichen Komplexität (z.B. Wettbewerbe, Farbkonzept, Voruntersuchungen, Masterplan, Fachplaner, Doppelbeauftragung Markt 13 usw.).

Projektschritte ab 2014
Wie Michael Guntersdorf weiter erläuterte, liegen die Bauarbeiten im Plan. Das milde Klima habe den Baufortschritt begünstigt. Für die derzeit ausgesetzten Ausschreibungen aufgrund der öffentlichen Diskussion um die optionalen Rekonstruktionen ist eine Verlängerung der Bauzeit allerdings notwendig.

Derzeit geplanter Termin der Fertigstellung des Gesamtprojektes ist Frühjahr 2017. Im ersten Quartal des Jahres 2014 rechnet die DomRömer GmbH mit der Baugenehmigung für alle 35 Altstadthäuser und der Entscheidung der Stadt über die Zahl der optionalen Rekonstruktionen. Im März soll die Vermarktung beginnen. Im Herbst 2014 sollen die Bauarbeiten an der künftigen Südseite des Krönungsweges starten.

Die Vermarktung der Altstadt beginnt

Aktuelle Pressemitteilung der Stadt:

Nachdem im September 2013 der Bauantrag für das DomRömer-Quartier eingereicht wurde, beginnt nun die Vermarktungsphase für die neue Frankfurter Altstadt. Im ersten Schritt informiert die DomRömer GmbH dazu die Interessenten für die Eigentumswohnungen der 20 Neubauten des Quartiers. „Wir möchten denjenigen, die sich für ein Stadthaus oder eine Eigentumswohnung interessieren, die einzelnen Phasen des Verkaufs genau erläutern und ihnen auch einen Überblick über den aktuellen Projektstatus geben“, so Michael Guntersdorf, Geschäftsführer der DomRömer GmbH. Dazu seien im März mehrere Informationsveranstaltungen geplant. Im Anschluss daran beginnen die Verkaufsgespräche mit den Interessenten.

„Wir freuen uns sehr auf den Start der Vermarktungsphase“, so Michael Guntersdorf weiter. „Auf diesen Schritt haben wir lange hingearbeitet.“ Die insgesamt 53 Wohnungen und Stadthäuser werden über eine Wohnfläche von 35 bis 190 Quadratmetern verfügen und inklusive des Erbbauzinses zwischen 5.000 Euro und 7.250 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche kosten. Mit den eigentlichen Verkaufsgesprächen wird Anfang April begonnen. Ende Oktober werden diese Gespräche dann beendet sein. Selbstverständlich können sich auch neue Interessenten auf die Liste setzen lassen. Aus organisatorischen Gründen ist dies jedoch nur noch bis zum 18. Juli möglich.

„Bei der Vergabe der Altstadthäuser ist es für uns besonders wichtig, ein transparentes und faires Verfahren sicher zu stellen“, erklärt Michael Guntersdorf. Interessieren sich mehrere Personen für ein bestimmtes Objekt, entscheidet daher das Los.“ Diese Auslosung erfolgt im November unter notarieller Aufsicht. Im Anschluss daran informiert die DomRömer GmbH die jeweiligen Interessenten schriftlich über das Ergebnis.

Für alle Anfragen rund um die Vermarktung hat die DomRömer GmbH die E-Mail-Adresse vermarktung@domroemer.de eingerichtet, telefonische Fragen werden von den Mitarbeitern unter Telefon 069/653 000750 entgegen genommen.

^ Vorgestern abend fand der Informationsabend der DomRömer GmbH zum Vermarktungsauftakt statt. Eingeladen waren die zuvor registrierten Kaufinteressenten, von denen etwa 60-70 erschienen (zu einem Gutteil in Form von Pärchen). Herr Guntersdorf (GF) sprach über die lange und schwierige Vorgeschichte des Projektes. Mitarbeiter Patrik Brummermann ließ die Historie des Areals Revue passieren und erklärte das Konzept und die Architektur des Baugebietes sowie das Verfahren. Tobias Scheu beleuchtete die formellen Aspekte des Kaufs, der späteren Verwaltung und des Erbbaurechtes. Auch wurden Fragen beantwortet.

Die meisten Informationen waren bereits auf der Website der DomRömer GmbH zu finden, insbesondere auf den Vermarktungsseiten. Die Kaufpreise betragen 5.000 - 7.250 Euro / qm und beinhalten den Erbbauzins, der demnach als abgezinste, feste Einmalzahlung fällig wird und nicht in monatlichen Raten. Der Kaufpreis wird in mehreren Tranchen (evtl. 7) je nach Baufortschritt fällig. Wie bekannt, werden die Kauferlöse in etwa die Baukosten der einzelnen Immobilie decken, jedoch bei weitem nicht die Gesamtkosten. An Nebenkosten werden monatlich wohl 3-4 Euro / qm anfallen. Genaue Berechnungen liegen noch nicht vor.

Die gesamte Bebauung wird als eine Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet, die je Einzelgebäude in eine selbständige Untereinheit aufgeteilt wird. Für das ganze Quartier gibt es demnach eine Verwaltung mit einer Teilungserklärung, Satzung etc. Die Eigentümer tragen jedoch nur ihre eigenen, gebäudebezogenen Kosten, nicht aber die von anderen Gebäuden. Die Straßen und Wege rund um die Gebäude wird die Stadt unterhalten (Schneeräumung etc.) und die Eigentümer an den Kosten beteiligen.

Die Innenhöfe werden gemeinschaftlich genutzt und sind nicht öffentlich. Ausnahme ist der wegen der reichen Rekonstruktionen öffentlich über zwei Wege zugängliche Innenhof Hinter dem Lämmchen / Braubachstraße. Die Wohnungen in Markt 10/12 werden sogar ausschließlich über den Innenhof erschlossen.

Ein Interessant stellte tatsächlich die Frage, ob die Stadt sich um Reduktion von Lärmbelästigungen kümmern wird. Stichwort: Drohende Ausdehnung des mehrwöchigen Weihnachtsmarktes bis zum Hühnermarkt sowie Tourismusschwadrone. Überlegungen zur Ausdehnung des Marktes gab es tatsächlich, allerdings hat die Feuerwehr Einspruch erhoben, da sie die Häuser kaum noch erreichen wird, wenn etwa der Krönungsweg mit Buden vollgestellt ist. Davon abgesehen stelle ich mir die Frage, ob der Interessent realisiert hat, dass sich das Quartier im Herzen einer pulsierenden Großstadt befindet. Die jährlich mehreren Millionen Touristen werden definitiv keinen Umweg um sein Haus machen. Sein Wolkenkuckucksheim sollte man im Taunus oder in Mecklenburg-Vorpommern suchen.

Grundrisse und ähnliche Details wird die DomRömer GmbH jetzt nicht veröffentlichen, sondern den Interessenten im persönlichen Gespräch übergeben. Das hat den Nachteil, dass man sehr konkret wissen muss, für welches Haus bzw. welche Art von Wohnung man sich interessiert, will man im Gespräch nicht alle 53 Objekte durchsehen.

Die Läden in den Erdgeschossen wird die Stadt übrigens zunächst selbst vermieten. Es ist noch nicht klar, ob sie sie später auch veräußert.

Ein Kommentar fiel zur Qualität der Rekonstruktionen: Herr Guntersdorf versicherte, es werden keine Betonbauten mit Fachwerkverblendung entstehen. Die Konstruktionen werden authentisch sein, und man wolle "zum größten Teil" altes, lange gelagertes Holz verbauen. Wo Verordnungen und Gesetze im Weg stehen, wird man von dem Prinzip abweichen müssen, was immer das konkret heißt.

Antrag der Fraktionen CDU/GRÜNE

Die Fraktionen von CDU und Grünen haben in einem umfangreichen Antrag an den Magistrat eine Reihe von Änderungen vorgeschlagen. Auch die FNP berichtet darüber.

Grundsätzlich soll den Empfehlungen des Gestaltungsbeirats gefolgt werden. Allerdings werden folgende Abweichungen von den Empfehlungen bzw. von den derzeitigen Entwürfen vorgeschlagen. Teilweise wird nur eine Kostenabschätzung der Änderungswünsche beauftragt:

• Haus Braubachstraße 21
  Anders als bisher geplant, soll die nördliche Fassade an der Braubachstraße nicht im roten Naturstein, sondern mit grau/beige "Brandwandstein" (Kalkstein) gebaut werden. Ferner soll diese in ihrer Gesamtheit konsequent als Brandwand ohne sichtbare Fensterrahmen ausgeführt werden.
• Haus Markt 8 "Großer Rebstock" (Haus mit dem U-Bahn-Ausgang)
  
  
  • Die DomRömer GmbH soll beim Architekten darauf hinwirken, dass bei den Fassaden auf Mosaiksteine zurückgegriffen wird und keine Betonteile des Technischen Rathauses verwendet werden.
  • Die geändert proportionierten Fenstereinteilungen sollen wieder den Proportionen der Fassaden, die im Wettbewerb vorgesehen waren, entsprechen.
  • Auf das vorgesehene Wärmedämmverbundsystem soll verzichtet werden. Stattdessen soll die Fassade mit einer Porotonstein-Vorsatzschale wie bei den sanierten Wohnzeilen der ABG Holding im Riederwald versehen werden.
  • Es soll geprüft werden, ob der Innenraum des U-Bahn Abganges überarbeitet werden kann. Die Decke soll architektonisch vereinfacht werden um die Stile des U-Bahn-Abgangs und des darüberliegenden Hauses zusammenzuführen.

  
  

• Haus Markt 14 "Neues Paradies"
  
  
  • Der Empfehlung des Gestaltungsbeirats, das Sockelgeschoss dieses Hauses zu erhöhen, soll nicht gefolgt werden, da dies bei beiden Nachbarhäusern zu einer kompletten Neuplanung von Architektur/Haustechnik/Statik führen würde inkl. großer Zeitverzögerung und erheblichen Preissteigerungen.
  • Es soll geklärt werden, ob das Portal vom Haus "Zum Fraß" (ehemals in der Buchgasse, heute im Depot des Historischen Museums) in das Erdgeschoss des Hauses integriert werden kann.

  
  

• Haus Markt 38 "Stadt Mailand"
  Der Giebel soll wieder in die Straßenflucht gesetzt werden (der Architekt hatte diesen zurückversetzt, um einen Balkon zu schaffen).
• Haus Hühnermarkt 22 "Goldene Schere"
  Das vorgesehene Wärmedämmverbundsystem soll durch vorgeschaltete Porotonstein-Vorsatzschalen wie bei Markt 8 ersetzt werden.
• Haus Hinter dem Lämmchen 6
  Die Empfehlung des Gestaltungsbeirats, das Wärmedämmverbundsystem auf Teilen der Hoffassade durch Porotonstein-Vorsatzschalen zu ersetzen, soll nicht gefolgt werden, da dies zu Ausführungsproblemen führen würde.
• Haus Markt 7 "Weißer Bock"
  
  
  • Hier soll eine architektonisch überzeugende Lösung gefunden werden, bei der sich das Haus zukünftig besser in das Ensemble der Nachbargebäude einfügt
  • Für die Fassade in rotem Mainsandstein über dem Sockelgeschoss soll die Gestaltungssatzung keine Anwendung finden, da dies die Gesamtgestalt der Umgebung nicht stört, für die Fassadengestalt der Häuser aber wichtig erscheint.

  
  

• Haus Markt 32 "Goldene Schachtel"
  Der Entwurf soll überarbeitet werden, insbesondere soll das Problem gelöst werden, dass die horizontale Gliederung der Obergeschosse die vertikale Ausrichtung der Nachbarhäuser verlässt.
• Die Fassaden der Häuser an der Braubachstraße gelten entsprechend den Empfehlungen des Gestaltungsbeirats nicht als von der Gestaltungssatzung (Vorgaben zum Naturstein) betroffene Bauwerke, weil sich diese auf den mittelalterlichen Teil der Gesamtbebauung bezog, nicht aber auf Häuser aus dem Beginn des 20. Jahrhunderts. So wurde das Haus Braubachstraße 23 von den Architekten schon im Wettbewerb komplett in rotem Mainsandstein geplant und dargestellt.

Insgesamt sind das aus meiner Sicht in vielerlei Hinsicht gute Vorschläge, insbesondere hinsichtlich Markt 7. Ich bin aber auch auf das Urteil der hiesigen Altstadt-Experten gespannt.