Danke dir für den sehr lesenswerten Beitrag. Die geplanten 20 Tsd. We in Düsseldorf, dass gehört m.E. ins Lalaland, das wird vorne und hinten nicht ausreichen. Aber so hoch kann der Druck noch nicht sein, ansonsten gäbe es keine Autowerkstatt an der Lorettostraße, dort wo am liebsten halb Düsseldorf wohnen würde. Oder die Flohmarkthalle Im Dahlacker 70, ich persönlich mag solche Orte, aber öfter als 2mal die Woche müsste man für eine angemessene Nutzung schon öffnen. Das seit Jahren leer stehende Telekom-Gebäude in der Brachtstraße 28, 2009 sah das schon verlottert aus, daran hat sich bis heute nichts geändert. Das könnte auch in Wohnungen umgebaut werden.
https://goo.gl/maps/984GHCJ6R7D2
Hochhausentwicklung
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^ Das Telekom-Gebäude an der Brachtstraße steht inmitten einer Seite des Straßenblocks - verdichtete Wohnbebauung dort wäre zwar wünschenswert, doch ich glaube nicht an ein Hochhaus dort, eher wird die Höhe der Nachbarn übernommen. Schon eher wären 1-2 Hochhäuser an der Sohnstraße möglich, wo es immerhin ein Hochhaus zu ersetzen gibt - eine klotzig wirkende Scheibe. Die Folgebauten sollten zumindest mehr Höhe als Länge aufweisen und in eine vernünftige Straßenblock-Struktur eingebettet sein.
Wenn schon Telekom-Bauten im Gespräch sind - am prominentesten ist wohl die Lage an der Königsallee. Diese ist grundsätzlich eine Tabu-Zone für Hochhäuser, doch an dieser einen Stelle müsste es eine Ausnahme geben - für einen Turm um 90-100 Meter (mit Büros und u.U. einem Hotel) und einen Sockel der gleichen Höhe wie des benachbarten Hotels:
# Mit weniger Höhe/GFZ wäre ein Projekt dort vielleicht nicht profitabel genug, dass sich der Umzug bzw. Ersatz der Technik lohnen würde
# In nur 50 Metern Luftlinie steht das Hochhaus GAP15 mit 90 Metern Höhe, also ein zweites kann weder die Kö noch die Friedrichstadt zusätzlich beeinträchtigen----
Die Frankfurter FNP veröffentlichte am 12.01 einen Artikel über Wohnhochhäuser (17 Projekte in letzter Zeit), wo die Zahl von 4000 EUR Baukosten pro Qm fällt - ich vermute jedoch, bei gehobener Ausstattung und Höhen, die bereits zwei Treppenhäuser usw. verlangen. Kann man in Düsseldorf mit 3-4 Tsd. EUR/Qm Baukosten kalkulieren?
Der Artikel erwähnt auch, wie sehr die Hochhausprojekte von der geänderten Stellplatzsatzung profitieren (zumal in einem Projekt statt 170 WE über 500 kleinere entstehen sollen) - gut, dass diese auch in Düsseldorf reformiert wurde. -
Wenn schon Telekom-Bauten im Gespräch sind - am prominentesten ist wohl die Lage an der Königsallee. Diese ist grundsätzlich eine Tabu-Zone für Hochhäuser, doch an dieser einen Stelle müsste es eine Ausnahme geben - für einen Turm um 90-100 Meter (mit Büros und u.U. einem Hotel) und einen Sockel der gleichen Höhe wie des benachbarten Hotels:
# Mit weniger Höhe/GFZ wäre ein Projekt dort vielleicht nicht profitabel genug, dass sich der Umzug bzw. Ersatz der Technik lohnen würde
# In nur 50 Metern Luftlinie steht das Hochhaus GAP15 mit 90 Metern Höhe, also ein zweites kann weder die Kö noch die Friedrichstadt zusätzlich beeinträchtigen
Wohl kaum. Das GAP 15 steht eben nicht an der Kö, sondern deutlich nach hinten versetzt - in Richtung Schwanenspiegel.Meines Wissens hat Joachim Erwin vor etwa zehn Jahren versucht, das Grundstück der Telekom einer etwas chiceren Lösung zuzuführen. Daraufhin hat ihm die Telekom gesagt, den Standort zu verlagern, würde etwa 50 Mio€ kosten. Damit war das Thema erledigt. Die Telekom hat dort offenbar einen eigenen Netzknoten - vermutlich mit Anschluss an den Backbone (sonst kämen die Kosten nicht zustande). Andernfalls könnte man sicher an ein sehr edles Wohn- und Geschäftshaus in Kö-typischer Höhe denken. Die Nordfassade des GAP 15 stammt übrigens auch noch von einem alten Postgebäude (Reichspost, Bundespost).
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^ Die Kosten für den Telekom-Umzug halte ich für realistisch.
Beim Gebäude an der Brachtstraße 28 dürfte es zwar nicht ganz so teuer werden, aber selbst, wenn es nur 5 Mio. Euro kosten würde, wäre das wohl ein K.O.Kriterium für Investoren.
Das gilt auch für Vermittlungsstellen Corneliusstraße Ecke Herzogstraße und Kruppstraße Ecke Linienstraße. -
...dass sich der Umzug bzw. Ersatz der Technik lohnen würde ...
Bei Fernmeldeämtern ist das Entscheidende die in den Straßen verbaute Infrastruktur, die sich an diesen Punkten konzentriert.
Es gibt zahlreiche ehemaligen Fernmeldeämter, bei denen die früher mit Anlagen gefüllten Etagen überwiegend leerstehen, da moderne Digitaltechnik kaum noch Platz benötigt; langfristige Mietverträge der Telekom mit den Neueigentümern mindern aber jeden Umnutzungsdruck.An dem Standort des erwähnten Fernmeldeamtes an der Kö kann ich mir allerdings kaum vorstellen, dass dort ein Hochhaus genehmigungsfähig wäre; sollte die Telekom diesen Standort eines Tages aufgeben.
An dem Gebäude selber ist nur die südlich vor der Fassade stehende Lichskulptur erhaltenswert.
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Wenn man sich mit den Hochhäusern in der Stadt beschäftigt, z.B. Portobello und Stadttor in Unterbilk.. Diese beiden sind deutlich höher als umliegende Häuser und wurden nach meinem Wissen im Fall vom Stadttor sogar mit Architekturpreisen ausgezeichnet. Nach jetzigem Diskussionsstil hätte man diese Häuser nach meiner Wahrnehmung nicht gebaut (weil höher als XYZ und stört Sichtachse von ABC...). Mir ist nicht verständlich, warum das Stadttor als Referenz bzw. als Grenze nach oben dienen soll. Durch ein höheres Haus wird das Stadttor ja nicht unbedingt entwertet.
Auch funktionieren Hochhäuser nur an attraktiven Standorten, ansonsten droht eine Entwicklung wie in den Vororten mit Hochhaussiedlungen (D-Garath, K-Chorweiler). An U-Bahnstationen (oder S-Bahnbhf.) höher zu bauen, ist bisher noch überhaupt kein Thema in Ddorf, im Gegensatz zu den Städten, in denen Hochhäuser eher mit Luxus als mit Sozialbau assoziiert werden. Am Karolinger Platz z.B. kreuzen sich 5 U- und Straßenbahnlinien. Dort hätte man bei den Neubauprojekten durchaus mehr wagen können (Sichtachsen gibt es hier hoffentlich weniger), bzw. mit der Papierfabrik Julius Schulten ein Industriegelände, was sehr gut mit ÖPNV versorgt ist.
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Ich finde gerade dass in einem gewachsenen Hochhausgebiet rund um den Medienhafen mit hoher Dichte und tollen architektonischen Details und ausgefallenen Formen die Chance auf ein Alleinstellungsmerkmal für die Stadt besteht. Das vorderste Hafenbecken ist jetzt schon ein sehr beliebtes Fotomotiv mit hohem Wiedererkennungswert. Das Stadttor würde m.E. eingerahmt von anderen Hochhäusern noch viel besser wirken. Gerade auf dem Grundstück an der Völkinger Straße direkt neben den Bahngleisen zwischen Hemmersbachweg und Plockstraße und mit unmittelbarer Anbindung an den ÖPNV sehe ich großes Potential für einen markanten Hochbau. Wäre schade, wenn hier Chancen liegen gelassen würden.
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Gerade auf dem Grundstück an der Völkinger Straße direkt neben den Bahngleisen zwischen Hemmersbachweg und Plockstraße und mit unmittelbarer Anbindung an den ÖPNV sehe ich großes Potential für einen markanten Hochbau. Wäre schade, wenn hier Chancen liegen gelassen würden.
Dieses Grundstück hat die Stadt Düsseldorf doch gerade vor Wochen verkauft.
Vorgesehen ist eine Büro- und Hotelnutzung, überwiegend 5 geschossige Bauweise, zur Völklingerstraße sogar ein Hochpunkt mit 11 Stockwerken.
http://www.rp-online.de/nrw/st…lionen-euro-aid-1.6533552 -
Am Karolinger Platz z.B. kreuzen sich 5 U- und Straßenbahnlinien.
Am Platz selbst stehen die Altbauten nicht zur Disposition. In der Nähe gibt es das Gelände der Karolinger Höfe und ich schrieb mal, dass man dort mehr schaffen könnte - wird so leider nicht kommen. In weiterer Umgebung hat man an der Bachstraße sogar noch zwei Chancen - den Parkplatz östlich der Elisabethstraße könnte man ja auch bebauen.
Spekulation-Modus-On: Dieser gestrige Artikel in der ImmobilienZeitung beschreibt das Unternehmen German Estate Group, welches gleich mehrere Frankfurter Hochhaus-Projekte durchführt. Zum Ende heisst es, der Chef würde sich für die Zukunft "besonders intensiv in Düsseldorf" umschauen - hoffentlich wird zumindest ein (oder mehr) Hochhausprojekt daraus.
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Hochhäuser kommen demnächst fast automatisch auf die Agenda. Erstens sind die bereits bekannten Projekte in Zahl und Größe besser als ihr Ruf (Quartier Central, Living Central, Rheinkilometer 740, Mörsenbroicher Ei, Seestern).
Zweitens ist die Bebauung großer Brachen (Derendorf Nord, ehemalige Güterbahnhöfe Derendorf und Oberkassel) demnächst abgeschlossen. Dann treffen weiter steigende Preise und hoher Bedarf auf eine weitgehend ausentwickelte Stadt. Sicher wird es weiter Umnutzungen und Bebauung von Brachen geben. Aber die großen Flächen aus Deindustrialisierung und Demilitarisierung kommen aller Voraussicht nach nicht mehr auf den Markt.
Die höchste Dynamik könnte dann dort entstehen, wo nicht wegen jedem Höhenmeter eine Anwohnerinitiative und ein halbes Dutzend Anwälte auf den Plan treten: Oberbilk, Stadtmitte, vielleicht Friedrichstadt und Seestern. Bei letzterem haben mich die kruden Reaktionen überrascht. Das ist ein hoch und wild verbautes Gebiet, das jeden frischen Wind bitter nötig hat. Die Sorge ist nicht, dass dort ein Hochhaus gebaut wird, sondern eher, dass dort kein Hochhaus gebaut wird.
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Die höchste Dynamik könnte dann dort entstehen, wo nicht wegen jedem Höhenmeter eine Anwohnerinitiative und ein halbes Dutzend Anwälte auf den Plan treten: Oberbilk, Stadtmitte, vielleicht Friedrichstadt und Seestern. Bei letzterem haben mich die kruden Reaktionen überrascht. Das ist ein hoch und wild verbautes Gebiet, das jeden frischen Wind bitter nötig hat. Die Sorge ist nicht, dass dort ein Hochhaus gebaut wird, sondern eher, dass dort kein Hochhaus gebaut wird.Halte ich für eine plausible Überlegung. In Oberbilk finde ich z.B. an der Harffstr, dort wo sich Buchbinder befindet, wäre eine geeignete Stelle.
- gut an ÖPNV angebunden
- nah am Südpark/Volksgarten
- gute Infrastruktur (Schulen, Edeka, Aldi)Daneben gibt es an der Siegburger Straße eine recht weitläufige Bebauung, die etwas Dichte vertragen könnte. Vielleicht könnte man ja die Kleingärten auf einen Deckel über diese Abstellgleise, die an der Classic Remise enden, verlagern. Vielleicht sogar wie Hudson Yards in New York diese Schienen mit (Hoch-)Häusern bebauen. Man hätte mit einem Deckel über den Gleisen auch das Gurkenland besser an den Rest von Oberbilk angeschlossen und die Bahnen wären vor Wind und Wetter geschützt.
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Mit Hochhäusern kann man auch durch Ersatzneubau Verdichtung schaffen: Man reiße ein fünfgeschossiges Eckhaus ab und ersetze es mit einem Hochhaus von 16 Etagen. So ein Konzept kann auch städtebaulich eine Aufwertung darstellen. Es ist jedenfalls viel besser als das Innere einer Blockrandbebauung als Baulücke zu missbrauchen - das entstellt meist übel die Fassadenflucht...
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^^ Ob die Stelle (die übrigens nicht in Oberbilk liegt, sondern bereits in Wersten ist) für ein Hochhaus geeignet ist, bezweifele ich doch sehr.
Praktisch betrachtet ist der Bereich für ein Wohnhochhaus zu "einfach" - die Baukosten lassen sich nicht mit den dort machbaren Kaufpreisen decken.
Für ein Bürohochhaus sehe ich dort keinerlei Bedarf, wer will sich denn da als Ankermieter niederlassen?Auch eine Deckelung der Bahngleise (egal ob da Kleingärten drauf kommen oder was anderes) halte ich für unrealistisch.
Mit einem Deckel wäre es nicht getan, der würde dann die Umgebung locker 5 bis 10 Meter überragen - die Schienen müssten also tiefer gelegt werden - wer soll denn sowas bezahlen?
Das Thema mit der Bebauung von Kleingärten in dem Bereich (egal, ob östlich oder westlich der Siegburger Straße) hatten wir schon mal - an der Nichtbebaubarkeit wegen der Frischluftschneise dürfte sich seit dem nichts geändert haben.Wohnhochhäuser sehe ich in Oberbilk außer im Bereich "Grand Central" keine - Bürohochhäuser schon eher.
Es gibt zumindest schon Baurecht für ein Hochhaus mit 140 m (wäre das höchste Haus in Düsseldorf!) im IHZ-Park auf der Moskauer Straße zwischen Nr. 19 + 25 direkt neben dem U-Bahn-Eingang (dort wo jetzt noch das Container-Dorf steht). -
Vielleicht könnte man ja die Kleingärten auf einen Deckel über diese Abstellgleise, die an der Classic Remise enden, verlagern. Vielleicht sogar wie Hudson Yards in New York diese Schienen mit (Hoch-)Häusern bebauen. Man hätte mit einem Deckel über den Gleisen auch das Gurkenland besser an den Rest von Oberbilk angeschlossen und die Bahnen wären vor Wind und Wetter geschützt.
Ja klar, wir überdeckeln eine Straße, Kosten sind neunstellig, darauf kommen dann erneut die vorher entfernten Kleingärten und alles ist gut. Wenn dein Dealer preiswert sein sollte, dann nenne mir seine Adresse.
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Wohnhochhäuser sehe ich in Oberbilk außer im Bereich "Grand Central" keine - Bürohochhäuser schon eher.
Wenn ein Standort für ein Wohnhochhaus nicht gut genug ist, erst recht müsste es für ein Bürohochhaus gelten. Das IHZ-Hochhaus mit bis zu 140 Metern suchte sehr viele Jahre einen Investor, bisher erfolglos.
Wenn es aber mit den drei Wohnhochhäusern in Grand Central was werden sollte, wieso nicht auch an einer anderen (nicht schlechteren) Stelle im Stadtteil?----
Es ist jedenfalls viel besser als das Innere einer Blockrandbebauung als Baulücke zu missbrauchen
An solchen Projekten ärgert mich vor allem, dass in den Innenhöfen vorstädtische EFH-Siedlungen nachgebaut werden, mit der dortigen Platzverschwendung. Ich hätte nichts gegen mehrgeschossige Riegel, die etwas größere gemeinschaftliche Gärten belassen würden.
Ich wollte schon länger mit einer Schätzung veranschaulichen, wie sehr sich die Düsseldorfer Stadtplanung anstrengen muss, um die Herausforderungen zu meistern. Kürzlich zitierte ich den Kölner Baudezernenten, der von 150-200 Tsd. zusätzlichen Neubürgern ausgeht und schrieb, bei 60% der Stadtgröße müssten es 90-120 Tsd. sein - sagen wir 100 Tsd. Bei 2 Personen/WE (meist sind es eher weniger) bräuchte man 50 Tsd. zusätzliche WE - derzeit kennt man Baulandreserven für 15 Tsd., was man aus 20 Tsd. hochschrauben möchte. Nehmen wir an, die fehlenden 30 Tsd. würde man mit Projekten wie darüber beschrieben decken, (16-5)*9=99 WE pro Fall (rund 100) - dann bräuchte man 300 solche Projekte. Es soll nur der Veranschaulichung dienen, wie stark der Kraftakt sein muss.
Ich glaube jedoch, es gibt bessere Standorte als Bahngleise in entfernten Vorstädten - Bauland ist auf Manhattan viel teurer als in Wersten. (Selbst südlich der Bahngleise an der Völklinger Straße wurden kürzlich laut RP 15 Tsd. Qm für 14 Mio. EUR verkauft - ich dachte bisher, zentrumsnah müsste Bauland mit mehrgeschossiger Bebaubarkeit sehr weit über 1000 EUR/Qm kosten.) Zum Beispiel an der Harkortstraße Studentenwohnungen mit mehr als bloß 8 Geschossen bauen, nicht über Bahngleisen sondern neben welchen.
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Die Abstellgleise an der Harffstr. zu überdeckeln war nicht ganz ernst gemeint, selbst bei den astronomischen Immobilienpreise in New York werden die Hudson Yards erst jetzt bebaut. Aber zukünftig werden dort einige REs nicht mehr gewartet (die zu RRX-Linien werden von Siemens in Dortmund gewartet). Vielleicht fallen dadurch ein paar Gleise weg.
@DusFan: Die Kleingarten an der Siegburgstr. sind auf der parkabgewandten Seite keine Frischluftschneise, ist in diesem Bericht nicht ausgewiesen:
https://www2.duesseldorf.de/fi…/planungshinweiskarte.pdf
Zum Thema Kleingärten und Frischluft, die könnten gut auf die Äcker am Standrand in Vollmerswerth, Hamm und wo auch immer Frischluftschneisen,vorliegen verlagert werden, die sollten den Frischluftfluß nicht behindern.
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^ Ok, dafür sind die Kleingartenflächen östlich der Siegburger Straße aber auch wie der Volksgarten in hellgrün ausgwiesen als:
Städtische Grünzüge mit bioklimatischer und immissionsklimatischer Bedeutung
Die Bereiche drum herum sind in beige ausgwiesen als
Lastraum mit überwiegend mittlerer bis lockerer Bebauung
Beide Bereiche sollen klimatisch nicht verschlechtert werden.....
Eine Verlagerung von Kleingartenanlagen auf Ackerflächen hat was, aber planungsrechtlich das wohl nicht mal eben möglich sein - abgesehen davon - verkaufen wird die Flächen vermutlich auch keiner....
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Ok, aber wenn man nur auf die Farben schaut, hätte man Le Flair, La Tete usw an der Toulouse Allee nicht bauen dürfen, da rot und das Neubaugebiet Grafental liegt auch im beigen Bereich.
Deswegen könnte ich mir gegenüber vom Volksgarten eine Bebauung mit (Hoch-)häusern ganz gut vorstellen, könnte man ja 10-12 Etagen etwas günstiger auslegen. Am Beispiel Whitemaxx am Seestern zeigt sich auch, dass Menschen auch in Hochhäusern ohne Infrastruktur drumherum ziehen.
Ein Gruppe von Hochhäusern wie hier könnte ich mir für Düsseldorf auch gut vorstellen:
http://www.oxygenapartments.com.au/Die Kombi von Fitness, Sauna, gemeinsamer Dachterasse, Gemeinschaftsräumen zum Kochen o.ä. könnte hier auch Anklang finden.
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Ein anderes Beispiel für mein Argument: In Brisbane entsteht ein 15-stöckiges Hochhaus 5km vom Zentrum entfernt, umgeben von Einfamilienhäusern und ca 50m vom S-Bahnhof entfernt. Gegenüber von dem Gebäude ist ein Sexshop spricht also nicht unbedingt für die Lage. Dort will man aber den Stadtteil (Albion) transformieren, hier es unvorstellbar, in Oberbilk direkt gegenüber vom Südpark und einer Ubahnstation zu bauen.
http://thehudsonalbion.com.auHier wird lang und breit über ein einziges Hochhaus am Rhein diskutiert, dabei verliert man völlig aus den Augen, dass Wohnungen egal welche gebraucht werden. Dann eben anderswo. Und die Hochhäuser an der Toulouse Allee werden eher noch als Experiment gesehen statt als Zukunft. Im Vergleich zu Brisbane haben wir einen hervorragenden ÖPNV, der Hochhäuser viel eher erlaubt. Hier wird über Grenzen des Wachstums diskutiert, als ob Politiker festlegen können, wohin und wieviele Menschen ziehen. Überhaupt so etwas zu diskutieren, zeigt wie wenig Fürsprecher Menschen haben, die eine bezahlbare Wohnung brauchen. Hier werden ein paar Altbauten renoviert, ein paar Mietshäuser abgerissen und dafür Luxuswohnungen dahin gesetzt. Was ja okay wäre, wenn man nicht gleichzeitig anderswo Wohnungen bauen würde, insbesondere kleine Wohnungen. In Brisbane mag der Immobilienboom zu seltsamen Blüten führen, dort gibt es aber auch keine Brachen mehr wie hier. Und noch stärker als bei uns besteht dort der Wunsch nach einem Einfamilienhaus mit Garten. Aber hier in Düsseldorf muss ein umdenken statt finden, ansonsten haben wir eine mitteldichte Stadt, mit schönen Sichtachsen, in der alles schön konserviert wird, aber alle deren Einkommen zu hoch für gefördert und zu niedrig für Luxus ist, können nach Neuss, Duisburg oder Erkrath ziehen. Und wir haben Stadtteile, wie Oberbilk, die zwar Altbauten und Innenstadtnähe haben, die aber schlecht verwaltet werden.
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^ Man muss nicht so weit schauen - diesem FAZ-Artikel nach befanden sich 30% der im letzten Jahr in Frankfurt verkauften Neubau-ETWs in Wohnhochhäusern. Das ist kein Experiment, sondern der Normalfall, 1/3 des Gesamtmarktes. Man muss sich nur weder von den Rufen nach billigen EFHs via Massen des neuen Baulands (mit besonders teurer Erschliessung) verrückt machen lassen wie von Leuten, die selbst einen versiegelten Parkplatz als "Freifläche" erhalten würden.
Wenn Des Jonges bereits auf die Tuchtinsel als langfristig unzumutbar hinweisen - ganz in der Nähe gibt es noch eine Verkehrsrestfläche-Insel an der Klosterstraße mit ähnlichem halb offenen Innenhof. In verschiedenen Konzepten wird dort mal ein Hochhaus gezeichnet. Bei dem ungünstigen Zuschnitt wäre womöglich ein Sockelbau in etwa jetziger Höhe mit Büros optimal - aus dem ein Wohnturm wachsen würde. Ähnliches Prinzip wie beim Franziskanerkloster-Hochhaus ca. 200 Meter weiter östlich. Bei diesem könnte man sich u.U. überlegen, ob es planerisch noch möglich wäre, mit 2-3 zusätzlichen Geschossen die 60-65 Meter Höhe auszuschöpfen, ab der es viel teurer wird.
Über diese Höhe reichen derzeit in der ganzen Stadt 2-3 Projekte, von den Upper Nord immer realer wird - alle am Innenstadt-Rand. Jetzt warte ich gespannt auf Projekte dieser Dimensionen mitten in der Innenstadt.