Bau- und Immobilienwirtschaft

@Lug
Also eine hohe Miete => viele Investoren, die diese abstauben wollen => hohe Leerstandsquote.

Alles nur Laieneinschätzungen, aber:

Ja, das ist im Fall von Frankfurt schon so, es wird auch vielleicht eher spekulativ gebaut als in anderen Städten.
Im Fall Stuttgart scheint die Lage nach den aktuellen Marktberichten wohl so zu sein, dass die Nachfrage höher ist als das Angebot, jedenfalls, was die Citylagen betrifft, daher auch die extrem niedrige Leerstandsquote, Spitzenmieten (die offensichtlich nicht mit FFM oder M mithalten können) steigen an.

Generell assoziiere ich aber Leerstandsquote eher mit Leipzig oder Berlin:

Miete je nach dem => Viele Investoren, die abstauben wollen, aber ihre Flächen nicht losbekommen => hohe Leerstandsquote

Ich habe bis jetzt aus Immobilienkreisen noch nicht gehört, dass eine hohe Leerstandsquote Sektkorken knallen ließe. Es kommt also wohl auf die jeweiligen Marktstrukturen, -relationen und -details an, um Leerstandsquoten richtig einzuordnen und zu beurteilen.

17,8 Millionen qm in der Region Stuttgart? Tja...wenn man die Region nur gross genug waehlt wird sogar das groesste Marktgebiet uebertrumpft.
Nein, kann man nicht, weil die Region Stuttgart der Größe nach genau fest gelegt ist (1 Stadtkreis, 5 Landkreise).

Da die bebaubaren Flächen im Stadtgebiet Stuttgart im Vergleich zu anderen "Flächenstädten" ziemlich begrenzt sind, sind viele Bürostandorte außerhalb, insbesondere auch die der größeren Unternehmen, bei welchen wiederum Eigennutzung einen großen Teil ausmacht. Letzteres fällt aber wohl ohnehin aus der Statistik raus?
Nun sehe ich die Frage, wie gut oder schlecht Stuttgart oder die Region, Frankfurt oder München in Rankings abschneiden, eher emotionslos. Interessant an der Bulwien Gesa-Studie war für mich allerdings schon, dass die Bürostandorte in der Region, von denen man medial überhaupt nichts mitbekommt, angesichts von 4,3% Leerstandsquote (inkl. Stuttgart) offenbar hervor ragend funktionieren. Die üblichen Statistiken, die einzig die Großstadtgebiete mit einander vergleichen, scheinen daher durchaus etwas zu kurz gegriffen, wenn denn beabsichtigt sein soll, ein umfassendes Bild der Bürostandorte zu vermitteln.

Deshalb denke ich nicht, dass man alleine die Leerstandsquote als Vergleichsinstrument fuer verschiedene Maerkte herannehmen sollte.
Das wurde meine ich auch nicht getan. Es ist nur ein Aspekt unter vielen, zudem kommt es auf das jeweilige Untersuchungsziel an.

DIP-Jahresendbilanz 2007 (Stand: 20. Dezember 2007)
Nachhaltiger Aufschwung statt Strohfeuer

Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 14 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rostock, Stuttgart) durch DIP - Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.

Nach Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner wurde in 2007 (Stand: 20.12.2007) mit rd. 3,8 Mio. m² der bislang zweithöchste Büroflächenumsatz in den 14 untersuchten Büromärkten erreicht. Dieses Ergebnis liegt nicht nur 11% über dem Vorjahresergebnis (2006: rd. 3,38 Mio. m²), sondern fällt auch lediglich 5% geringer aus als der bisherige Rekordwert aus dem Boomjahr 2000 (knapp 4,0 Mio. m²). Während sich die Nachfrageexplosion zur Jahrtausendwende indessen als Strohfeuer erwies, basieren die aktuellen Umsatzsteigerungen auf einem wesentlich solideren Fundament: Der anhaltende konjunkturelle Aufschwung wird von Wachstumsimpulsen aus fast allen Wirtschaftsbranchen und damit verbundenen Beschäftigteneffekten getragen. So hat die zwischen 2002 und 2005 deutschlandweit rückläufige Zahl der Büroarbeitsplätze inzwischen wieder deutlich zugenommen. Entsprechend prognostiziert DIP für 2008 einen Büroflächenumsatz auf dem hohen Niveau von 2007.

Damit einher geht ein auch 2008 weiter wachsender Büroflächenmehrverbrauch, die so genannte Nettoabsorption: Hierauf entfiel 2007 bereits etwa ein Drittel des gesamten Büroflächenumsatzes bzw. rd. 1,26 Mio. m² (2006: rd. 1,1 Mio. m²).
Der Büroflächenleerstand hat sich aufgrund dessen und angesichts einer in 2007 noch geringen Neubautätigkeit in den 14 DIP-Märkten um 7% von rd. 10,15 Mio. m² Ende 2006 auf aktuell rd. 9,48 Mio. m² reduziert.

Die Merkmale einer Aufschwungphase an den deutschen Büromärkten zeigen sich nicht zuletzt am merklichen Anziehen der Spitzenmieten und an vielen Standorten auch der mittleren Mieten in etablierten Bürolagen.

DIP-Büromärkte: Überdurchschnittlich hohe Umsatzdynamik
In den erfassten 14 deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rostock, Stuttgart) wurde in 2007 mit rd. 3,75 Mio. m² ein um 11% höherer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Vorjahr (2006: rd. 3,38 Mio. m²) und gleichzeitig das zweithöchste Umsatzniveau nach dem Jahr 2000 erzielt.
Ein starkes Umsatzwachstum wurde vor allem in den alten Bundesländern registriert. Hier stieg der Büroflächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr um rd. 15% auf rd. 3 Mio. m² Bürofläche. In den neuen Bundesländern war dagegen der Flächenumsatz 2007 im Vergleich zum Vorjahr um rd. 7% auf ca. 730.000 m² rückläufig.
In den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) wurden zusammen allein ca. 3,3 Mio. m² bzw. rd. 88% der Büroflächenumsätze aller 14 DIP-Büromärkte umgesetzt. Das waren ca. 11% mehr als im Vorjahr (ca. 2,98 Mio. m²).
Der deutschlandweit umsatzstärkste Büromarkt war wie in den Vorjahren wiederum München mit rd. 725.000 m², gefolgt von Berlin (585.000 m²), Frankfurt/M. (560.000 m²) und Hamburg (552.000 m²). Mit etwas Abstand folgen Düsseldorf (420.000 m²), Köln (290.000 m²) und Stuttgart (169.000 m²).
In den übrigen 7 DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2007 zusammen rd. 450.000 m² Bürofläche umgesetzt, rd. 12% mehr als im Vorjahr (405.000 m²).

Umsatzschub durch Industrie- und Handelsunternehmen
Der stärkste Umsatzschub auf dem Büroflächenmarkt wurde 2007 durch große Industrie-, Verkehrs- und Handelsunternehmen verursacht. Der Marktanteil dieser Nachfragegruppe erhöhte sich im Vergleich aller DIP-Märkte von rd. 19% in 2006 auf ca. 28% im Berichtsjahr. Die gleiche Marktquote von 28% erreichten die unternehmensbezogenen und sozialen Dienstleister. Bei ihnen bedeutet dies indessen einen Rückgang gegenüber 2006 (rd. 30%), genauso wie bei den öffentliche Einrichtungen (2007 ca.11%, 2006: 13%). Stabile Marktanteile erzielten Finanzdienstleister (2007 ca.15%, 2006: 14%). Die Medien-, Kommunikations- und IT-/ Softwareunternehmen zählten 2007 ebenfalls wieder zu den umsatzstärksten Nachfragern, auch wenn sich deren Marktquote von rd. 23% in 2006 auf ca. 18% leicht verringerte.

Abbau marktwirksamer Büroflächenüberhäng
Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den 14 analysierten deutschen Märkten um rd. 670.000 m² von rd. 10,15 Mio. m² Ende 2006 auf ca. 9,48 Mio. m² Ende 2007 verringert. Die durchschnittliche Leerstandsquote der 14 DIP-Märkte ging damit von 10,3% Ende 2006 auf aktuell 9,5% zurück.
Damit hat sich der Angebotssockel in den 14 DIP-Büromärkten um rd. 7% reduziert. Zu den Standorten mit einem deutlich dynamischeren Abbau von Flächenüberhängen gehörten 2007 vor allem Bremen, Hannover, Mannheim, München und Frankfurt/M. In den anderen Städten hat sich der Gesamtumfang der Angebotsreserven im Vorjahresvergleich nur in geringem Umfang verringert. In Köln wurde sogar ein leichter Anstieg der Leerstände analysiert.

Leerstandsdifferenzierung notwendig
Die Marktwirksamkeit der Büroleerstände hängt indessen weniger vom rein nominellen Volumen der Angebotsüberhänge ab, als vielmehr von der jeweiligen Qualität und Marktfähigkeit. So stieg der Anteil der für das Funktionieren des Marktes notwendigen Fluktuationsreserve am gesamten Büroleerstand von rd. 34% Ende 2006 auf aktuell rd. 41%. Parallel dazu ist die Bedeutung latenter Leerstände in Form von Untermietflächen rückläufig (Ende 2007: 6%; Ende 2006: 8%). Dagegen hat sich der Anteil der kaum marktwirksamen strukturellen Leerstände weiter auf aktuell 22% erhöht (Ende 2006: 20%). Insgesamt hat sich damit der Umfang der für das Marktgeschehen entscheidenden, aktiven Angebotsüberhänge von rd. 37% aller erfassten Büroleerstände Ende 2006 auf aktuell nur noch 32% reduziert.

Anhaltender Trend steigender Büromieten
Der Trend steigender Büromieten setzte sich im Jahresverlauf 2007 in den meisten Städten mit stärkerer Dynamik fort und erfasste zunehmend auch die marktgerechten Flächenangebote in allen Bürolagen.
Die gewichtete Spitzenmiete in den 14 analysierten deutschen Büromärkten erhöhte sich in 2007 gegenüber dem Vorjahr um 5% auf rd. EUR 24,50/m² (2006: ca. EUR 23,35/m²). Das reale Wachstum ist noch höher einzuschätzen, da der Umfang gewährter Incentives in der aktuellen Marktphase erheblich reduziert wurde.
Auch das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen hat sich von rd. EUR 14,95/m² im Jahr 2006 um rd. 5% auf rd. EUR 15,70/m² in 2007 erhöht.

Allerdings sind die analysierten Mietpreissteigerungen nicht auf das gesamte Marktangebot zu übertragen: Bei Objekten, die den Nutzeransprüchen nicht gerecht werden, können meist keine oder nur sehr geringe Mietzinserhöhungen durchgesetzt werden. Das größere Problem ist für solche Objekte indessen, überhaupt neue Mieter zu akquirieren.

Prognosen für 2008
Auf den aktuellen Marktanalysen basierend, lassen sich für 2008 folgende Prognosen ableiten:
• Eine weitgehende Stabilisierung der Flächenumsätze im Jahr 2008 auf dem hohen Niveau von 2007. Hintergrund ist vor allem das weiter anhaltende Wachstum der Bürobeschäftigung. Allerdings zeichnet sich im Jahresverlauf 2008 eine Abschwächung der konjunkturellen Impulse ab, so dass ein leichter Umsatzrückgang um 5% p.a. möglich ist.
• Weiter wachsende Inanspruchnahme von Büroflächen, d.h. ein weiter steigender Büroflächenmehrverbrauch (positive Nettoabsorption).
• Das Fertigstellungsvolumen an Büroflächen zieht 2008 im Vorjahresvergleich deutlich um fast 50% auf nahezu 1,3 Mio. m² an (2007: rd. 860.000 m²). Der Anteil spekulativer Bauvorhaben bleibt dabei kurz- und mittelfristig noch gering.
• Der Abbau von Büroleerständen setzt sich kurzfristig aufgrund eines relativ hohen Zusatzbedarfs bei geringer Neubautätigkeit verstärkt fort. Dennoch ist mit gleichbleibend hohen, in einigen Märkten noch wachsenden strukturellen Angebotsüberhängen zu rechnen, die nicht oder nur sehr eingeschränkt marktwirksam sind. Demgegenüber verbessern sich die Vermarktungschancen moderner Flächen in gefragten Lagen tendenziell weiter. während sie bei alten Bestandsflächen gering bleiben.
• Der Trend anziehender Büromieten wird sich 2008 in guten und sehr guten Lagen noch verstärken. Das gilt insbesondere für die großen deutschen Bürozentren mit hoher Nachfragedynamik. In Mittelzentren sowie den äußeren Lagen der Bürometropolen steigen zwar auch die Chancen für leichte Mietpreissteigerungen, hängen jedoch entscheidend von den regional sehr unterschiedlichen Angebots-Nachfrage-Relationen ab.

DIP - Deutsche Immobilien-Partner
Der Verbund wurde 1988 als Brancheninnovation gegründet und ist als bedeutendster Mak-lerverbund Deutschlands seitdem kontinuierlich erweitert worden. DIP-Partner sind heute: Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG, Arnold Hertz & Co. KG, Bankhaus Ellwanger & Geiger, BIC Blum Immobilien Consulting GmbH, Corpus Immobilien Makler GmbH, Fürst Immobilien, Robert C. Spies Gewerbe und Investment GmbH & Co. KG, Spiegelfeld Immobilien GmbH und TLG IMMOBILIEN GmbH (Niederlassung Süd).
Darüber hinaus ist der DIP-Leistungsumfang sinnvoll um sogenannte „preferred partner“ erweitert worden. Dabei handelt es sich um: Hochschule Biberach, QUICKBORNER TEAM Gesellschaft für Planung und Organisation GmbH sowie die ARCADIS HOMOLA AG Projektmanagement.
Mit der praxisbewährten Erweiterung zum Kompetenznetzwerk mit renommierten „klas-sischen“ Immobiliendienstleistern als DIP-Partnern und Spezialisten aus unterschiedlichen Service-Organisationen als „preferred partners“ bietet DIP seinen Kunden den „Kom-plettservice rund um die Immobilie und aus einer Hand“.

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Tabelle dazu

Pressemitteilung: Aengevelt

Bürovermietungsmärkte 2007 nahezu unbeeindruckt von „Subprime“ – historischer Umsatzrekord fast erreicht

Frankfurt, 8. Januar 2008 – 2007 war ein Jahr wirtschaftlicher Turbulenzen. Während noch zu Jahresbeginn die Konjunkturprognosen eher verhalten ausfielen, profitierte die deutsche Wirtschaft bis zur Jahresmitte vom globalen Aufschwung. Die Vorhersagen für das Wirtschaftswachstum wurden stetig angehoben, teilweise auf bis zu drei Prozent. Mit „Subprime“ kam im Spätsommer die Wende. Die „Drei“ vor dem Komma verschwand schnell aus der Prognose der Auguren. Vor allem das letzte Quartal war charakterisiert durch eine Berg- und Talfahrt divergierender Meldungen: Aktienkurse auf Rekordniveau - Aktienkurse stürzen ab, Arbeitslosigkeit sinkt weiter, Binnennachfrage zieht an, Konsumenten kaufen wieder – Konsumenten sind verunsichert, Preise steigen so stark wie seit Jahren nicht mehr etc. Aber bei aller Unklarheit darüber, welche Auswirkungen die Krise 2007 in toto und tatsächlich haben wird, eines war deutlich geworden: der seit zwei Jahren anhaltende Beschäftigungsanstieg wurde zur tragenden Säule der Konjunktur, die deutsche Wirtschaft war weltweit wieder wettbewerbsfähig geworden, hat sich insgesamt als widerstandsfähig und robust erwiesen. Deutschland kann sich zwar nicht abkoppeln von Entwicklungen auf den Weltmärkten, aber es scheint gut gerüstet, um möglichen Gefahren begegnen zu können. Diese Faktoren werden auch 2008 dafür sorgen, dass Deutschland nicht in den Sog einer sich in den USA abzeichnenden Rezession hineingezogen wird. Sub-Prime, Ölpreis und Inflation sind allerdings Risikofaktoren, die Anleger, Investoren und Unternehmen das neue Jahr über begleiten werden. Und diese Risiken müssen sicherlich auch beim Blick auf die deutschen Immobilienmärkte angemessen berücksichtigt werden. Auch Wolkenkratzer wachsen eben nur scheinbar in den Himmel. Die Bodenhaftung ist das Gebot der immobilen Stunde. Das belegt der Blick zurück auf das Immobilienjahr 2007, genauso wie ein erster Blick voraus auf 2008.

Leerstand auf den Bürovermietungsmärkten weiter rückläufig
Für den Bürovermietungsmarkt lautet die Kernaussage: das Neubauvolumen hat seinen Tiefpunkt 2007 erreicht. Damit einher gehen zwei weitere Aussagen:

1. der Leerstand als Teil des Angebotes hat sich weiter reduziert. Im qualitativ hochwertigen Ausstattungsbereich liegt die Leerstandsquote mittlerweile bei nur noch rund 3 %. Die Folge ist ein erster erkennbarer Mangel an Top-Flächen in einigen Lagen.
2. Das Neubauvolumen zieht zwar an, generelle Überkapazitäten wird es aber nicht geben. Der Trend zum moderaten Abbau des Leerstands setzt sich fort.

Insgesamt standen Ende 2007 in den fünf deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München rund 6,73 Mio. Quadratmeter leer (inkl. Untermietflächen). Damit hat sich der Leerstand im Verlauf des vergangenen Jahres um 8 % reduziert, die Quote sank von 10,7 % Ende 2006 um exakt 100 Basispunkte auf 9,7 %. Überdurchschnittlich hoch ist der Leerstand weiterhin in Frankfurt und Düsseldorf; die entsprechenden Leerstandsquoten lagen nach wie vor im zweistelligen Bereich (13,7 % bzw. 10,9 %). Unter der 10 %-Marke bewegten sich die übrigen drei Städte, die niedrigste Leerstandsquote wies dabei Hamburg mit 7,2 % auf, gefolgt von München (8,7 %) und Berlin (9,4 %).
Gerade in den innerstädtischen Lagen und in Objekten mit einer erstklassigen Ausstattung hat sich in den vergangenen 12 Monaten ein Trend weiter verfestigt: potentielle Mieter müssen auf im Bau befindliche oder projektierte Gebäude ausweichen. Neben der guten Nachfrage nach solchen Flächen hat das gegenüber 2006 mit immerhin –12 % deutlich geringere Neubauvolumen zu diesem Engpass beigetragen. In allen fünf Städten zusammen wurden zwischen Oktober und Dezember 2007 ca. 109.000 m² Büroflächen fertig gestellt, im Gesamtjahr waren es ca. 571.000 m² - mit regional deutlichen Unterschieden. Während Hamburg und München mit 212.000 m² bzw. 154.000 m² bereits wieder sechsstellige Quadratmeter-Zahlen aufzuweisen hatten, hielten sich die Volumina in Frankfurt (37.000 m²), Berlin (55.000 m²) und Düsseldorf (79.000 m²) noch auf recht niedrigem Niveau – Tendenz in 2008 aber auch hier steigend.
Für alle fünf Städte zeigt die Pipeline für das laufende Jahr Fertigstellungszahlen in einer Größenordnung von zusammen rund 750.000 m² neuer Flächen. Dabei entfallen auf Hamburg und München mehr als 60 % der geplanten oder im Bau befindlichen Neubauflächen. Vom gesamten Volumen steht allerdings nur noch rund die Hälfte dem freien Markt zur Verfügung. 50 % sind bereits (vor)vermietet oder werden von Eigennutzern belegt. „Bei einer weiter auf hohem Niveau liegenden Nachfrage wird das für 2008 prognostizierte Neubauvolumen keinen Druck auf den Leerstand ausüben im Gegenteil: es könnte in Teilbereichen sogar helfen, bestehende Nachfragestaus zu beseitigen“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland.

Umsatz deutlich über Vorjahresniveau – Allzeithoch aus 2000 fast erreicht
Ein Abbau des Leerstands kann nur über den Markt geregelt werden, eine entsprechend hohe Nachfrage muss vorhanden sein. Und genau das war 2007 in einem Maße vorhanden wie seit dem Rekordjahr 2000 nicht mehr. Anders als vor sieben Jahren speiste sich dabei die Nachfrage aber nicht nur aus einer Branche (damals der „New Economy“), sondern stand auf einer breiten Basis, war Folge der positiven Arbeitsmarktentwicklung in nahezu allen Branchen. „Genau aus einer solchen Entwicklung ergibt sich ein konkreter Mehrbedarf an Büros“, so Scheunemann, „und der lag 2007 statistisch bei 1,4 Mio. Quadratmeter in den fünf deutschen Immobilienhochburgen – bedingt allein durch eine positive Arbeitsmarktentwicklung“. Und weiter: „Alle Prognosen zum weiteren Beschäftigtenverlauf 2008 sind positiv, so dass wir nicht zuletzt deshalb auch für das laufende Jahr mit einer Nachfrage auf hohem Niveau rechnen. Das Umsatzergebnis von 2007 wird allerdings wohl nicht erreicht werden“.
In den Big 5 summierte sich das Umsatzvolumen auf insgesamt rund 2,97 Mio. Quadratmeter, ein Plus von 15 % gegenüber 2006 und nur 7 % unter dem Rekordjahr 2000. „Da Anmietungsentscheidungen überwiegend mit einem entsprechenden zeitlichen Vorlauf getroffen werden, hat die Finanzmarktkrise auch noch keine wesentlichen Auswirkungen auf die Bürovermietungsmärkte in 2007 haben können. Und wenn dann sogar eher in einer Beschleunigung anstehender Entscheidungen: Das letzte Quartal – häufig, aber nicht immer, das stärkste Quartal - erwies sich auch 2007 über alle fünf Hochburgen hinweg als das dynamischste des Jahres. Sein Anteil lag bei knapp 30 % am Gesamtumsatz des Jahres“, so Scheunemann.
Auf regionaler Ebene erwiesen sich Hamburg, München und - überraschend - Düsseldorf als Top-Performer. In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt sorgte eine unerwartete Vielzahl an Abschlüssen in den letzten Wochen und Tagen des Jahres – darunter eine Anmietung über 60.000 m² - für einen sprunghaften Anstieg des Umsatzvolumens auf das beeindruckende Allzeithoch von 509.000 m², gegenüber 2006 eine Steigerung von 51 %. Die nördlichste Immobilienhochburg hat mit registrierten ca. 586.000 m² ebenfalls ihr Rekordjahr (aus dem Jahr 2000) übertroffen. Das gelang der südlichsten Immobilienhochburg zwar nicht, München steht aber mit einem Umsatz von 824.000 m² weiterhin einsam an der Spitze der absoluten Flächenvolumina.
„Düsseldorfs Megavermietung im Dezember spiegelte am Ende des Jahres noch einmal eindrucksvoll wider, was 12 Monate lang den deutschen Bürovermietungsmarkt im Gesamten charakterisierte: Vermietungs-abschlüsse im fünfstelligen Quadratmeterbereich legten deutlich zu“. Das gilt auch für den Berliner Bürovermietungsmarkt, der allerdings trotz gestiegener Anzahl der Vertragsabschlüsse und des guten Umsatzvolumens von 503.000 m² unter dem Vorjahresergebnis blieb. Ein einzelner Abschluss wie 2006 durch den BND in einer Größenordnung von 100.000 m² gestaltet jeden Jahresvergleich schwierig.
Frankfurt als international geprägter Finanz- und Bankenstandort ist besonders anfällig für globale Störfeuer. Doch anders als etwa in London hat die Finanzmarktkrise bisher noch zu keinem weiteren Personalabbau und zu keinem nennenswerten Abflauen der Anmietungsaktivitäten in der hessischen Immobilienhochburg geführt. Insgesamt konnte 2007 ein Umsatzvolumen von 552.000 m² registriert werden, entsprechend einem Plus von 2 % im Einjahresvergleich. Allerdings: zu beobachten war ein deutlicher Rückgang der Anfragen nach Büroflächen in den letzten drei Monaten des vergangenen Jahres. Das könnten erste Anzeichen für eine verhaltenere Aktivität im laufenden Jahr sein. Insofern steht gerade das erste Quartal 2008 in Mainhattan unter besonderer Beobachtung.

Nettoabsorption als Spiegelbild der Bürojobzunahme
Konstant auf hohem Niveau zeigte sich die Nettoabsorption. Sie erreichte in allen fünf Städten zusammen für die letzten 12 Monate rund 1,1 Mio. Quadratmeter und spiegelt damit die gute konjunkturell bedingte Beschäftigtenentwicklung wider, die sich überproportional positiv bei den Dienstleistungsunternehmen und damit bei den Bürobeschäftigten auswirkt.

Mietpreise steigen auf breiter Front
Die Mietpreise als Resultat der Angebots- und Nachfragerelation sind auch im letzten Quartal 2007 weiter gestiegen. Nicht nur in der Spitze und nicht nur in einer Stadt, auch die Durchschnittsmieten zogen an und ein Mietpreiswachstum konnte für jede Stadt registriert werden. Der über alle fünf Hochburgen berechnete Spitzenmietpreisindex liegt zwar immer noch um rund 16 % unter dem Höchststand des letzten Zyklus’ (2. Quartal 2001), im Ein-Jahresvergleich aber hat der Index um immerhin 4,6 % auf 87,0 Punkte zugelegt. Dies ist der höchste Indexstand seit dem zweiten Quartal 2003. Da Incentives weiterhin zwar gewährt, aber deutlich reduziert wurden, dürfte das reale Wachstum des Index noch höher anzusetzen sein.
Überdurchschnittlich stark zogen die Mietpreise in Frankfurt (+5,7 %) und München (+5,3 %) an. Als letzte der fünf Hochburgen zeigte auch Berlin eine Zunahme der Spitzenmiete: 21,00 Euro/m²/Monat bedeuten ein Plus gegenüber 2006 von immerhin 2,4 %.
„Für 2008 erwarten wir auf Basis einer weiterhin guten Nachfrage und weiter leicht rückläufiger Leerstände eine Fortsetzung des Mietpreiswachstums, wenn auch nicht mehr mit solch starken Steigerungsraten wie 2007“.

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Pressemitteilung: Jones Lang LaSalle Deutschland

Meldung als .pdf mit Graphen und Tabellen.

Der Büroflächenumsatz in der Übersicht:
München Region: 823.900
Hamburg: 585.800
Frankfurt/M: 551.800
Düsseldorf: 509.000
Berlin: 502.700

An den neun wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart, wurden im Jahr 2007 3,695 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Dies entspricht einer Steigerung des Flächenumsatzes gegenüber 2006 um 14,5 Prozent und stellt das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis dar, das nur noch vom Umsatz im Boomjahr 2000 übertroffen wurde. Dies ergibt der „Office Market Report 2008“, den Atisreal, Deutschlands führender Berater für Gewerbeimmobilien, Mitte Februar veröffentlichen wird.

„Wie Ende 2006 erwartet, hat sich die Erholung der Büromärkte fortgesetzt und der Flächenumsatz aufgrund der positiven gesamtwirtschaftlichen Entwicklung noch einmal zugelegt“, sagt Peter Rösler, Vorsitzender der Geschäftsführung von Atisreal Deutschland. Das Wachstum des Flächenumsatzes wurde durch eine sehr rege Nachfrage in allen Marktsegmenten getragen. „Dieses Ergebnis spricht für einen stabilen und nachhaltig anziehenden Markt“, erläutert Rösler.

Lediglich an drei Standorten konnte das Vorjahresergebnis nicht erreicht werden. Hierzu gehört Berlin mit 500.000 Quadratmetern (minus 14,7 %), wobei der Neubau des Bundesnachrichtendienstes das Rekordergebnis 2006 wesentlich beeinflusste. Während Köln das Vorjahresergebnis um rund 6 Prozent (277.000 m²) verfehlte, blieb Leipzig mit einem Umsatz von 88.000 Quadratmetern circa 14 Prozent hinter dem Vergleichswert des Vorjahres zurück.

Den stärksten Umsatzzuwachs verzeichnete Essen mit 105 Prozent (Flächenumsatz: 156.000 m²), wobei jedoch über ein Viertel auf den Neubau des Thyssen-Krupp-Quartiers entfiel. Rekordergebnisse konnten 2007 Düsseldorf (487.000 m2, plus 66 %) und Hamburg (564.000 m2, plus 23 %) verzeichnen – und damit sogar die Umsätze aus den Boomjahren der New Economy überbieten. Auch die Märkte in Stuttgart (plus 28 %) und München (plus 24 %) legten gegenüber dem Vorjahr deutlich zu. Im gesamten Frankfurter Marktgebiet (inklusive Peripherie) war ein Plus von 1,3 Prozent zu verzeichnen, wohingegen der Flächenumsatz im engeren Marktgebiet um knapp 6 Prozent zulegte.

Leerstand um 3,5 Prozent gesunken

Der Leerstand hat sich im Jahr 2007 weiter um rund 3,5 Prozent (auf gut 8,7 Mio. m2) verringert, wobei die Flächen mit moderner Ausstattung um 14 Prozent zurückgingen und unsanierte Leerstandsflächen um rund 10 Prozent zunahmen. „Der Anstieg des Sockelleerstands an alten, kaum noch marktgängigen Flächen setzt sich also fort, wohingegen die nachgefragten modernen Büroflächen zügig abnehmen“, sagt Peter Rösler.

Bautätigkeit zieht wieder an

Das Gesamtvolumen der Büroflächen im Bau erhöhte sich 2007 um fast 38 Prozent (auf 2,252 Mio. m2), wobei hiervon dem Vermietungsmarkt circa 958.000 Quadratmeter noch zur Verfügung stehen. Demzufolge sind die meisten Flächen bereits vorab vermietet oder werden für Eigennutzer errichtet. „Die hohe Vorvermietungsquote unterstreicht, dass sich die Nachfrage in starkem Maße auf hochwertige Flächen richtet. Da knapp die Hälfte der Flächen im Bau erst 2009 oder später fertig gestellt wird, ist im Jahr 2008 von einem überschaubaren Marktzugang moderner Flächen auszugehen“, so Rösler.

Deutlicher Anstieg der Spitzenmieten

Mit Ausnahme von Leipzig und Stuttgart zogen die Spitzenmieten 2007 an allen Standorten an – im Durchschnitt um 4,7 Prozent. Mit 7,3 Prozent (auf 22 €/m²) fiel die Steigerung in Berlin am deutlichsten aus, gefolgt von Frankfurt (plus 7,1 %, 37,50 €/m²). Auch die Durchschnittsmieten stiegen in vielen Büromarktzonen. „Die bereits 2006 zu beobachtende Ausdifferenzierung der Mietpreisniveaus hält an. Während moderne Flächen in guten Lagen von der Nachfragesituation und dem gesamtwirtschaftlichen Umfeld profitieren und steigende Mieten verzeichnen, sind bei älteren Bestandsflächen kaum Veränderungen zu konstatieren“, betont Rösler. „An dieser Situation wird sich auch 2008 nichts ändern.“

Büromärkte 2008: Weiterhin gute Perspektiven

„Nach Einschätzung von Atisreal bestehen für die deutschen Büromärkte auch im Jahr 2008 gute Perspektiven“, prognostiziert Rösler. „Zwar trüben sich die gesamtwirtschaftlichen Aussichten aufgrund der Turbulenzen an den Finanzmärkten, des Ölpreisanstiegs und der Sorgen um eine mögliche Rezession in den USA etwas ein, die elementaren Rahmenbedingungen für einen anhaltenden Wirtschaftsaufschwung sind aber gerade in Deutschland nach wie vor stabil. Unterstützt werden sie durch den nach allen vorliegenden Prognosen anhaltenden Trend zum Abbau der Arbeitslosigkeit bei gleichzeitigem Anstieg der Erwerbstätigenzahlen, vor allem im Dienstleistungsbereich sowie die unverändert guten Ergebnisse der meisten deutschen Unternehmen. Vor diesem Hintergrund und der vorliegenden Gesuche geht Atisreal davon aus, dass 2008 für die Büromärkte ein im langjährigen Vergleich überdurchschnittlich gutes Jahr wird, auch wenn es voraussichtlich nicht ganz an das Jahr 2007 anknüpfen kann.“

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Pressemitteilung: Atisreal

CBRE hat seit 2007 auch ein Düsseldorfer Büro (im GAP15 übrigens) - für 2008 werden sie wohl auch Zahlen von hier liefern.

Siemens verkauft große Teile seines Immobilienvermögens. Siemens Real Estat SRE besitzt Immobilien an über 3.000 Standorten in Deutschland und weltweit: http://reits-in-deutschland.de…Pid%5D=1&cHash=e6f252ced3

etwas offtopic:

Habe gerade im property magazin gelesen, das das Vermietungsvolumen bei Bürovermietungen in den USA im Jahr 2007 5,8 Millionen Quardratmeter betrug. Das kann ich garnicht glauben das es so wenig sein sollen. ist wahrscheinlich ein Schreibfehler, oder?

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Mod: Bitte immer den Link angeben!

Aufschlussreiche Informationen, danke. 22,5 Mio qm sind wirklich sehr viel und eine Leerstandsquote von 8-9 Prozent ist nicht besonders hoch. Wie kann es dann sein, dass die Wirtschaftsleistung so gering ist?

Zitat von iconic

Wie kann es dann sein, dass die Wirtschaftsleistung so gering ist?

Ich zitiere einfach mal aus dem Artikel aus dem Property Magazin: "Allein die Kreativwirtschaft ist innerhalb von fünf Jahren um 30 Prozent gewachsen und mit 244 Call Centern gehört die Hauptstadtregion zu den führenden Standorten in Europa."

Die "Kreativwirtschaft" - was auch immer sich dahinter so alles verstecken soll und Call Center sind nun mal nicht so leistungsfähig wie z.B. große Industrie- und Dienstleistungsunternehmen, wie sie z.B. in München, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart oder Köln anwesend sind.
Selbst 1.000 Call Center erreichen nicht die Wirtschaftskraft, die eine Zentrale eines Großkonzerns (z.B. die DAX - Unternehmen) erzielt.

Desweiteren muss man beachten, dass Berlin der Regierungssitz ist und auch zahlreiche weitere (nicht)staatliche Organisationen ansässig sind.

Danke, PhilippK, für die aufschlussreichen Erklärungsansätze, so klingt das in der Tat plausibler - daher vermutlich auch der starke Anstieg der Zeitarbeitsverträge in Berlin in den letzten Jahren. Man bekommt allerdings fast den Eindruck einer "Zweiklassengesellschaft" unter den Dienstleistungsstandorten (hier Niedriglohn-Callcenter, da Hochlohn-Konzernzentralen), oder ist dieser Gedanke zu drastisch?

^ Meine Güte, es wird nun allerhöchste Eisenbahn für neue Bürotürme in Frankfurt. +59% Wachstum und 9% Rückgang bei den Leerständen sprechen eine eindeutige Sprache. Ideale Bedingungen für das Hochhausklima in Frankfurt.

^^ Ja, bei Quartalen ist leicht ein Ausreißer (nach oben oder unten) dabei.

Hier ist der von LugPaj zitierte Bericht im Volltext:

03/04/2008 - Büromarkt Deutschland 1. Quartal 2008: Umsatzplus von rund 17 Prozent

Frankfurt – An den acht deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München wurden im ersten Quartal 2008 766.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt – ein Plus von rund 17 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert (656.000 m2). Dies ergibt eine Analyse von Atisreal, Deutschlands führendem Berater für Gewerbeimmobilien.

Mit Ausnahme von Hamburg und Leipzig verzeichneten alle Standorte teilweise erhebliche Umsatzsteigerungen gegenüber dem 1. Quartal 2007. Sowohl in Hamburg als auch in Leipzig ist der verhaltene Jahresauftakt auf noch fehlende Großabschlüsse zurückzuführen. So konnte in Hamburg noch kein Vertragsabschluss über 5.000 Quadratmeter registriert werden. Den mit Abstand größten Flächenumsatz erzielte München mit 236.000 Quadratmetern (+24 %), gefolgt von Frankfurt mit 116.000 Quadratmetern (+59 %) sowie Düsseldorf (+14 %) und Hamburg (-22 %) mit jeweils 113.000 Quadratmetern. Die höchste relative Steigerung verzeichnete Köln mit einem Ergebnis von 68.000 Quadratmetern (+79 %). Auch in Berlin war ein Umsatzplus von 10 Prozent auf 78.000 Quadratmeter zu beobachten. „Der Jahresauftakt unterstreicht die gute Verfassung der deutschen Büromärkte. Wir erwarten noch eine ganze Reihe von großen Vertragsabschlüssen, die sich bereits in Verhandlung befinden. Zudem rechnen wir mit einer insgesamt lebhaften Nachfrage. Daher erwarten wir für 2008 ein ähnlich gutes Ergebnis wie im Vorjahr. An einigen Standorten wird der Flächenumsatz sogar höher ausfallen“, erläutert Peter Rösler, Vorsitzender der Geschäftsführung von Atisreal Deutschland.

Der Leerstand hat sich in den letzten zwölf Monaten um gut 3 Prozent verringert. Lediglich in München sind die Leerstände gestiegen, alle anderen Standorte konnten den Leerstand teilweise deutlich abbauen, zum Beispiel Frankfurt (-9 %), Köln (-14 %) oder Essen (-18 %). Unter Marktaspekten besonders wichtig ist der erheblich stärkere Rückgang der modernen Leerstandsflächen, die sich über alle Standorte betrachtet um fast 12 Prozent verringerten.

Die gute Marktverfassung hat an den meisten Standorten auch die Spitzenmieten steigen lassen. Mit Zuwächsen zwischen 6 und 8 Prozent in den letzten zwölf Monaten konnten Berlin, Frankfurt, München und Hamburg aufwarten. „Aufgrund der weiterhin sehr guten Nachfragesituation und eines rückläufigen Angebots im hochwertigen Flächensegment, weist das Mietpreisniveau an mehreren Standorten weiteres Steigerungspotenzial auf“, erklärt Rösler.

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Pressemitteilung: Atisreal

Der Fernsehsender NTV berichtet über den Berliner (Büro-)-Immobilienmarkt. Das ungewöhnlich niedrige Preisniveau des begrenzten Angebots bei steigender bzw. konstanter Nachfrage mache den Markt sehr attraktiv für internationale Investoren.

Büromarkt Berlin:
Spitzenmiete: 23 Euro
Leerstand: 9 Prozent
Mietrendite: 5 Prozent

Quelle:http://www.n-tv.de/Immobilienm…/160620082707/977203.html

Der erste große Halbjahrsbericht:

04/07/2008 - Atisreal veröffentlicht Büromarkt-Zahlen für das erste Halbjahr 2008

Neuer Rekord beim Flächenumsatz

Gut 1,82 Millionen Quadratmeter Bürofläche wurden an den neun wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart im ersten Halbjahr 2008 umgesetzt. Im Vergleich zu 2007 (1,6 Mio. m²) stieg der Flächenumsatz um 11 Prozent. Damit wurde ein neues Rekordergebnis erzielt, das sogar noch über den Werten vom Anfang des Jahrtausends liegt. Dies ergibt die Halbjahresanalyse von Atisreal, Deutschlands führendem Berater für Gewerbeimmobilien.

„Der neue Rekord unterstreicht, dass die Büromärkte in Deutschland intakt sind und der Aufschwung erwartungsgemäß anhält“, betont Peter Rösler, Vorsitzender der Geschäftsführung von Atisreal Deutschland. Erfreulich ist vor allem, dass die hohen Umsätze nicht von wenigen Großverträgen abhängen. Abschlüsse mit mehr als 10.000 Quadratmetern Bürofläche machen nur gut 14 Prozent des Gesamtumsatzes aus (1. Halbjahr 2007: 20 %) – die sehr lebhafte Nachfrage erstreckt sich also auf alle Marktsegmente. „Trotz der schwierigen weltwirtschaftlichen Bedingungen ist die deutsche Wirtschaft so gut aufgestellt wie schon lange nicht mehr. Davon profitieren auch die Büromärkte“, so Rösler.

In München wurden mit 400.000 Quadratmetern die meisten Büroflächen umgesetzt (plus 8 %). Frankfurt legte mit 296.000 Quadratmetern gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich zu (plus 47 %). Mit 238.000 Quadratmetern verbuchte auch Berlin eine deutliche Steigerung um fast 23 Prozent – obwohl kein Großvertrag über 10.000 Quadratmeter im ersten Halbjahr abgeschlossen wurde. Spürbare Anstiege waren darüber hinaus in Düsseldorf (220.000 m², plus 6 %), Stuttgart (103.000 m², plus 18 %) und Essen (88.000 m², plus 7 %) zu beobachten. Leichte Einbußen gegenüber dem Rekordergebnis von 2007 mussten Hamburg (287.000 m², minus 3 %) und Köln (155.000 m², minus 4 %) hinnehmen. Trotzdem wurden Flächenumsätze erzielt, die im langjährigen Vergleich überproportional ausfielen. Lediglich in Leipzig war der Rückgang etwas deutlicher (37.000 m², minus 16 %).

Leerstände rückläufig

An den neun analysierten Standorten ist der Leerstand seit Mitte 2007 insgesamt um 4 Prozent zurückgegangen. Im wichtigsten Marktsegment der modernen Leerstände reduzierte sich das Flächenangebot sogar um 14 Prozent, wogegen die unsanierten Leerstandsflächen sogar noch leicht zunahmen. „Der seit Längerem zu beobachtende Trend eines beschleunigten Abbaus der besonders nachgefragten, modernen Büroflächen gewinnt aktuell an Fahrt. Er wird auch in der zweiten Jahreshälfte anhalten, weil für die Mieter eine sehr gute Flächenqualität mittlerweile ein Muss ist“, betont Rösler.

Gleichzeitig ist das Volumen der Flächen im Bau in den letzten zwölf Monaten um 17 Prozent auf aktuell 2,6 Millionen Quadratmeter gestiegen. „Aufgrund der zunehmenden Projektanmietungen ist bereits über die Hälfte davon vergeben. Der Bedarf an neuen, hochwertigen Flächen ist also weiterhin vorhanden“, unterstreicht Rösler.

Mieten für moderne Büros weiter im Aufwind

Die dynamische Marktenwicklung spiegelt sich auch in den Mieten wider. Mit Ausnahme von Leipzig und Stuttgart sind die Spitzenmieten seit Mitte 2007 an allen Standorten gestiegen. Am deutlichsten fiel der Zuwachs in München (34,50 €/m²) mit gut 11 Prozent aus. Starke Anstiege verzeichneten auch Essen mit 9 Prozent (13,30 €/m²), Frankfurt mit über 7 Prozent (37,50 €/m²), Düsseldorf mit fast 7 Prozent (23,50 €/m²) und Berlin mit knapp 6 Prozent (22,00 €/m²). Aber auch Hamburg (25,00 €/m²) und Köln (21,00 €/m²) mit jeweils rund 4 Prozent gestiegenen Höchstmietpreisen folgen dem generellen Trend.

Aufschwung geht weiter

„Auch für die zweite Jahreshälfte liegen bereits umfangreiche Gesuche vor, sodass wir weiterhin hohe Flächenumsätze erwarten können“, ist sich Rösler sicher. „ Der Wettbewerb um hochwertige Büros in zentralen innerstädtischen Lagen wird anhalten, womit die modernen Leerstandsflächen weiter abnehmen werden. Deshalb erwarten wir in einigen Teilmärkten auch noch steigende Mieten. Für das Gesamtjahr 2008 bestehen gute Aussichten, den bereits hervorragenden Flächenumsatz des Vorjahres noch zu überbieten“, fasst Rösler die Aussichten zusammen.

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Tabelle dazu
Pressemitteilung: Atisreal