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Alt 23.12.07, 14:11   #24
Echnaton
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DIP-Jahresendbilanz 2007 (Stand: 20. Dezember 2007)
Nachhaltiger Aufschwung statt Strohfeuer


Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 14 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rostock, Stuttgart) durch DIP - Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.

Nach Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner wurde in 2007 (Stand: 20.12.2007) mit rd. 3,8 Mio. m² der bislang zweithöchste Büroflächenumsatz in den 14 untersuchten Büromärkten erreicht. Dieses Ergebnis liegt nicht nur 11% über dem Vorjahresergebnis (2006: rd. 3,38 Mio. m²), sondern fällt auch lediglich 5% geringer aus als der bisherige Rekordwert aus dem Boomjahr 2000 (knapp 4,0 Mio. m²). Während sich die Nachfrageexplosion zur Jahrtausendwende indessen als Strohfeuer erwies, basieren die aktuellen Umsatzsteigerungen auf einem wesentlich solideren Fundament: Der anhaltende konjunkturelle Aufschwung wird von Wachstumsimpulsen aus fast allen Wirtschaftsbranchen und damit verbundenen Beschäftigteneffekten getragen. So hat die zwischen 2002 und 2005 deutschlandweit rückläufige Zahl der Büroarbeitsplätze inzwischen wieder deutlich zugenommen. Entsprechend prognostiziert DIP für 2008 einen Büroflächenumsatz auf dem hohen Niveau von 2007.

Damit einher geht ein auch 2008 weiter wachsender Büroflächenmehrverbrauch, die so genannte Nettoabsorption: Hierauf entfiel 2007 bereits etwa ein Drittel des gesamten Büroflächenumsatzes bzw. rd. 1,26 Mio. m² (2006: rd. 1,1 Mio. m²).
Der Büroflächenleerstand hat sich aufgrund dessen und angesichts einer in 2007 noch geringen Neubautätigkeit in den 14 DIP-Märkten um 7% von rd. 10,15 Mio. m² Ende 2006 auf aktuell rd. 9,48 Mio. m² reduziert.

Die Merkmale einer Aufschwungphase an den deutschen Büromärkten zeigen sich nicht zuletzt am merklichen Anziehen der Spitzenmieten und an vielen Standorten auch der mittleren Mieten in etablierten Bürolagen.


DIP-Büromärkte: Überdurchschnittlich hohe Umsatzdynamik
In den erfassten 14 deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rostock, Stuttgart) wurde in 2007 mit rd. 3,75 Mio. m² ein um 11% höherer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Vorjahr (2006: rd. 3,38 Mio. m²) und gleichzeitig das zweithöchste Umsatzniveau nach dem Jahr 2000 erzielt.
Ein starkes Umsatzwachstum wurde vor allem in den alten Bundesländern registriert. Hier stieg der Büroflächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr um rd. 15% auf rd. 3 Mio. m² Bürofläche. In den neuen Bundesländern war dagegen der Flächenumsatz 2007 im Vergleich zum Vorjahr um rd. 7% auf ca. 730.000 m² rückläufig.
In den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) wurden zusammen allein ca. 3,3 Mio. m² bzw. rd. 88% der Büroflächenumsätze aller 14 DIP-Büromärkte umgesetzt. Das waren ca. 11% mehr als im Vorjahr (ca. 2,98 Mio. m²).
Der deutschlandweit umsatzstärkste Büromarkt war wie in den Vorjahren wiederum München mit rd. 725.000 m², gefolgt von Berlin (585.000 m²), Frankfurt/M. (560.000 m²) und Hamburg (552.000 m²). Mit etwas Abstand folgen Düsseldorf (420.000 m²), Köln (290.000 m²) und Stuttgart (169.000 m²).
In den übrigen 7 DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2007 zusammen rd. 450.000 m² Bürofläche umgesetzt, rd. 12% mehr als im Vorjahr (405.000 m²).

Umsatzschub durch Industrie- und Handelsunternehmen
Der stärkste Umsatzschub auf dem Büroflächenmarkt wurde 2007 durch große Industrie-, Verkehrs- und Handelsunternehmen verursacht. Der Marktanteil dieser Nachfragegruppe erhöhte sich im Vergleich aller DIP-Märkte von rd. 19% in 2006 auf ca. 28% im Berichtsjahr. Die gleiche Marktquote von 28% erreichten die unternehmensbezogenen und sozialen Dienstleister. Bei ihnen bedeutet dies indessen einen Rückgang gegenüber 2006 (rd. 30%), genauso wie bei den öffentliche Einrichtungen (2007 ca.11%, 2006: 13%). Stabile Marktanteile erzielten Finanzdienstleister (2007 ca.15%, 2006: 14%). Die Medien-, Kommunikations- und IT-/ Softwareunternehmen zählten 2007 ebenfalls wieder zu den umsatzstärksten Nachfragern, auch wenn sich deren Marktquote von rd. 23% in 2006 auf ca. 18% leicht verringerte.

Abbau marktwirksamer Büroflächenüberhäng
Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den 14 analysierten deutschen Märkten um rd. 670.000 m² von rd. 10,15 Mio. m² Ende 2006 auf ca. 9,48 Mio. m² Ende 2007 verringert. Die durchschnittliche Leerstandsquote der 14 DIP-Märkte ging damit von 10,3% Ende 2006 auf aktuell 9,5% zurück.
Damit hat sich der Angebotssockel in den 14 DIP-Büromärkten um rd. 7% reduziert. Zu den Standorten mit einem deutlich dynamischeren Abbau von Flächenüberhängen gehörten 2007 vor allem Bremen, Hannover, Mannheim, München und Frankfurt/M. In den anderen Städten hat sich der Gesamtumfang der Angebotsreserven im Vorjahresvergleich nur in geringem Umfang verringert. In Köln wurde sogar ein leichter Anstieg der Leerstände analysiert.

Leerstandsdifferenzierung notwendig
Die Marktwirksamkeit der Büroleerstände hängt indessen weniger vom rein nominellen Volumen der Angebotsüberhänge ab, als vielmehr von der jeweiligen Qualität und Marktfähigkeit. So stieg der Anteil der für das Funktionieren des Marktes notwendigen Fluktuationsreserve am gesamten Büroleerstand von rd. 34% Ende 2006 auf aktuell rd. 41%. Parallel dazu ist die Bedeutung latenter Leerstände in Form von Untermietflächen rückläufig (Ende 2007: 6%; Ende 2006: 8%). Dagegen hat sich der Anteil der kaum marktwirksamen strukturellen Leerstände weiter auf aktuell 22% erhöht (Ende 2006: 20%). Insgesamt hat sich damit der Umfang der für das Marktgeschehen entscheidenden, aktiven Angebotsüberhänge von rd. 37% aller erfassten Büroleerstände Ende 2006 auf aktuell nur noch 32% reduziert.

Anhaltender Trend steigender Büromieten
Der Trend steigender Büromieten setzte sich im Jahresverlauf 2007 in den meisten Städten mit stärkerer Dynamik fort und erfasste zunehmend auch die marktgerechten Flächenangebote in allen Bürolagen.
Die gewichtete Spitzenmiete in den 14 analysierten deutschen Büromärkten erhöhte sich in 2007 gegenüber dem Vorjahr um 5% auf rd. EUR 24,50/m² (2006: ca. EUR 23,35/m²). Das reale Wachstum ist noch höher einzuschätzen, da der Umfang gewährter Incentives in der aktuellen Marktphase erheblich reduziert wurde.
Auch das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen hat sich von rd. EUR 14,95/m² im Jahr 2006 um rd. 5% auf rd. EUR 15,70/m² in 2007 erhöht.

Allerdings sind die analysierten Mietpreissteigerungen nicht auf das gesamte Marktangebot zu übertragen: Bei Objekten, die den Nutzeransprüchen nicht gerecht werden, können meist keine oder nur sehr geringe Mietzinserhöhungen durchgesetzt werden. Das größere Problem ist für solche Objekte indessen, überhaupt neue Mieter zu akquirieren.

Prognosen für 2008
Auf den aktuellen Marktanalysen basierend, lassen sich für 2008 folgende Prognosen ableiten:
• Eine weitgehende Stabilisierung der Flächenumsätze im Jahr 2008 auf dem hohen Niveau von 2007. Hintergrund ist vor allem das weiter anhaltende Wachstum der Bürobeschäftigung. Allerdings zeichnet sich im Jahresverlauf 2008 eine Abschwächung der konjunkturellen Impulse ab, so dass ein leichter Umsatzrückgang um 5% p.a. möglich ist.
• Weiter wachsende Inanspruchnahme von Büroflächen, d.h. ein weiter steigender Büroflächenmehrverbrauch (positive Nettoabsorption).
• Das Fertigstellungsvolumen an Büroflächen zieht 2008 im Vorjahresvergleich deutlich um fast 50% auf nahezu 1,3 Mio. m² an (2007: rd. 860.000 m²). Der Anteil spekulativer Bauvorhaben bleibt dabei kurz- und mittelfristig noch gering.
• Der Abbau von Büroleerständen setzt sich kurzfristig aufgrund eines relativ hohen Zusatzbedarfs bei geringer Neubautätigkeit verstärkt fort. Dennoch ist mit gleichbleibend hohen, in einigen Märkten noch wachsenden strukturellen Angebotsüberhängen zu rechnen, die nicht oder nur sehr eingeschränkt marktwirksam sind. Demgegenüber verbessern sich die Vermarktungschancen moderner Flächen in gefragten Lagen tendenziell weiter. während sie bei alten Bestandsflächen gering bleiben.
• Der Trend anziehender Büromieten wird sich 2008 in guten und sehr guten Lagen noch verstärken. Das gilt insbesondere für die großen deutschen Bürozentren mit hoher Nachfragedynamik. In Mittelzentren sowie den äußeren Lagen der Bürometropolen steigen zwar auch die Chancen für leichte Mietpreissteigerungen, hängen jedoch entscheidend von den regional sehr unterschiedlichen Angebots-Nachfrage-Relationen ab.

DIP - Deutsche Immobilien-Partner
Der Verbund wurde 1988 als Brancheninnovation gegründet und ist als bedeutendster Mak-lerverbund Deutschlands seitdem kontinuierlich erweitert worden. DIP-Partner sind heute: Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG, Arnold Hertz & Co. KG, Bankhaus Ellwanger & Geiger, BIC Blum Immobilien Consulting GmbH, Corpus Immobilien Makler GmbH, Fürst Immobilien, Robert C. Spies Gewerbe und Investment GmbH & Co. KG, Spiegelfeld Immobilien GmbH und TLG IMMOBILIEN GmbH (Niederlassung Süd).
Darüber hinaus ist der DIP-Leistungsumfang sinnvoll um sogenannte „preferred partner“ erweitert worden. Dabei handelt es sich um: Hochschule Biberach, QUICKBORNER TEAM Gesellschaft für Planung und Organisation GmbH sowie die ARCADIS HOMOLA AG Projektmanagement.
Mit der praxisbewährten Erweiterung zum Kompetenznetzwerk mit renommierten „klas-sischen“ Immobiliendienstleistern als DIP-Partnern und Spezialisten aus unterschiedlichen Service-Organisationen als „preferred partners“ bietet DIP seinen Kunden den „Kom-plettservice rund um die Immobilie und aus einer Hand“.

Tabelle dazu


Pressemitteilung: Aengevelt
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"Die technischen Gründe, mit denen einst das System des öffentlich-rechtlichen Rundfunks gerechtfertigt wurde, sind heutzutage weitgehend verblasst." Wiss. Beirat beim BmF
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