Glasmacherviertel (ehemals Gerresheimer Glas)

Vielleicht versucht der neue Investor, die Stockwerke deutlich zu erhöhen und ähnliche Wohntürme wie in Pempelfort zu bauen. Nur so rechnet sich die Verdopplung des Grundstückspreises. 14 oder 15 EUR kalt bedeutet einen Verkaufspreis von ca. 5000 - 5500 EUR/m². Das wäre ja schon deutlich teurer als z.B. in einigen innenstädtischen Lagen.

Wie kommst Du auf 5000- 5500 Euro /m²

Eine übliche Investorenrechnung sieht eigentlich so aus:
14,50 Euro/m² Wohnfläche x 12 Monate x Faktor 22,50 = 3.915,-- Euro /m² Wohnfläche

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^ Egal wie man es rechnet (ich kenne die Formel JNM x 20-25), in Düsseldorf dürfte es kaum eine Neubauwohnung für unter 4.000 Euro/m² zu kaufen geben, im Innenstadtbereich ist unter 5.000 Euro schon fast Utopie.

Zitat von gedianx

Vielleicht versucht der neue Investor, die Stockwerke deutlich zu erhöhen und ähnliche Wohntürme wie in Pempelfort zu bauen.

Solche wie d'Or/Ciel&Terre/LeGrand mit 16-18 Geschossen wären bestimmt übertrieben, aber 1-2 solche wie der kleinere Wohnturm von LeFlair - in der Nähe der S-Bahn-Haltestelle könnte ich mir es inzwischen vorstellen. Immerhin ist das Bauland in der Stadt praktisch ausgegangen, dann muss man mehr aus den letzten Grundstücken machen.

Diesem heutigen RP-Artikel nach soll das Areal mittlerweile 120 Mio. EUR kosten, bei 1500 WE macht es 80 Tsd. EUR Grundstückskosten pro WE. Machen wir doch 2000 WE daraus, außer kleineren Wohntürmen noch hier und da mehr Geschossigkeit. Es sind 200.000 Qm Land, 2000 WE würden dann 100 WE/Hektar ausmachen.
Laut Artikel müsste der Grundstückspreis eine Kaltmiete von 15 EUR/Qm bewirken, gleichzeitig drängt die Stadt auf preisgedämpfte und geförderte Wohnungen. Ich sehe keine andere Lösung, als die WE-Anzahl zu erhöhen - dies sollte man aber bitte näher des Zentrums noch konsequenter machen.

Angenommen, man baut auf 200 000 qm Bauland 50 Hochhäuser a 100 Meter Höhe/200 WE, dann hätte man auf einen Schlag 10000 WE, die den zusätzlichen Wohnbedarf bis 2020 komplett abdecken können, wobei diese Dichte in vielen Metropolen der Welt durchaus realistisch ist.

Oder man beibt bei den 1500 Flachhäusern und wundert sich, dass kein Bauland mehr da ist. Die Wahrheit liegt wohl irgendwo in der Mitte. In Pempelfort haben wir schon gesehen, dass Wohntürme erfolgreich sein können! Besucher aus anderen Städten bewundern schon die gigantischen aber auch wirklich sehr schicken Konstruktionen entlang der Bahnschienen - so kann eine echte Großstadt aussehen. Da am nördlichen und westlichen Eingang der Stadt bereits solche Türme stehen, finde ich es gar nicht verkehrt, auch mal am östlichen Rand was beeindruckendes zu sehen.

verkauft

Die RP berichtete heute, dass das 200 Tsd. Qm große Areal von Brack Capital gekauft wurde. Der Preis sei geheim, er wird laut Artikel auf mindestens 120 Mio. EUR geschätzt. Die Stadt besteht unbeachtet des Preises auf 40% geförderter oder preisgedämpfter Wohnungen, obwohl das Handlungskonzept Wohnen zum Anfang der Planungen noch nicht existierte.
Vielleicht sollte der Investor darauf bestehen, dass im Gegenzug die Anzahl der möglichen WE erhöht wird? Da die Stadt verbal mehr WE-Baumöglichkeiten schaffen will, könnte sie solche Forderung nur schwer ablehnen.

Die WZ veröffentlichte einen Artikel mit ähnlichem Inhalt - zusätzlich wird darin noch erinnert, dass neben Wohnungen Parks angelegt und zwei KiTas gebaut werden müssen. (Die KiTas könnten doch in den unteren Geschossen der Wohnbauten entstehen, wie oft praktiziert.)

Blick ins Grafental

Die RP veröffentlichte heute einen Artikel, in dem die Gerresheim-Siedlung mit dem Grafental ebenso der Brack Capital Gruppe verglichen wird. Es solle Identität und Wohlgefühl geschaffen werden. Von den bisher bekannten Plänen für Gerresheim solle sich die Grundstruktur nicht ändern, nur Details wie die Öffnung von Blöcken oder der Verlauf einiger Wege. Wenn ich mir jedoch die Visualisierung zum Artikelanfang anschaue - etwa bei der Geschossigkeit (sowie den Abständen bzw. Öffnungen zwischen den Bauten) müsste es noch sehr viel Luft nach Oben geben.

Die gezeigte Perspektive / Skizze würde ich nicht allzu ernst nehmen. Bis dort konkrete Pläne und Visualisierungen vorliegen, dürfte noch einige Zeit ins Land gehen.

Ich halte die Visualisierungen auch nicht für endgültig oder aussagekräftig.
An der Geschossigkeit wird der Investor bei dem vermuteten Kaufpreis von über 120 Millionen Euro noch "feilen wollen", also mehr Höhe haben wollen.
Aktuell sind nach dem Bebauungsplan 3 bis 5 Vollgeschosse (je nach Bereich) möglich - ich glaube nicht, dass es da noch größere Änderungen dran geben (dazu müsste auch wieder langwierig der Bebauungsplan geändert werden).
Auch die Belastbarkeit der Straßen spielt ja bei der Anzahl der WE eine Rolle.
Die Visualisierung zeigt den Bereich an den Bahngleisen aus Richtung Süden bzw. Südwest, daher gibt es dort auch die Glaswände aus Schallschutz.
Dort überall ein Geschoss mehr fände ich ok, an den Abständen zwischen den Gebäuden würde ich nichts ändern, denn wie auch der Vertreter des Eigentümers sagt, will man einen Ort zum Wohlfühlen und mit Indentität schaffen - und das ist gut so!

^ Das hoffe ich sehr, dass der Investor mehr Geschossigkeit anstrebt - und dass die Politik (die ja nach Wohnraum ruft) diese gestatten wird. Erst einmal haben die Ampel-Parteien laut RP beantragt, dass im Quartier das Handlungskonzept Wohnen mit 40% preisgünstigeren Wohnungen verwendet werden soll - obwohl die Planungen mW noch vor der Konzept-Zeit begannen. Das Land für besonders viel Geld verkaufen und anschließend Auflagen erteilen? Damit könnte man jahrelang Anwälte beschäftigen - oder sich mit dem Investor einigen, dass als Gegenleistung für die Auflage weit, weit mehr WE genehmigt werden (einst war von 1500 die Rede).

^ "das Land besonders teuer verkaufen" Was hat denn die Stadt mit dem Geländeverkauf zu tun?!?
Der Geländeteil, wo auch die neue L202 und die Straßenbahnschienen und Haltestellen hin kommen, gehört immer noch der Stadt.

Weiterverkauft wurde nur der Geländeteil, der bisher Patrizia gehörte und der Voreigentümer der Glashütteneigentümer war.
Nach dem ersten Verkauf an Patrizia konnte man das Handlungskonzept Wohnen mit viel Bauchschmerzen außer acht lassen, aber beim jetzigen Verkauf von Patrizia an Brack Capital Properties wusste der neue Eigentümer, auf was er sich einlässt und dass das Handlungskonzept Wohnen gelten soll!

Daher sehe ich auch keinen Grund, warum sich die Stadt vom Eigentümer Bedingungen wie mehr WE aufdrücken lassen sollte (die Anzahl ist von den ersten Planungen an sowieso schon von 900 auf 1500 WE angestiegen).
Grundsätzlich kann man natürlich über mehr WE reden, aber das muss schon mit den Infrastrukturplanungen bzw. mit den örtlichen Gegebenheiten zusammen passen.
Jahrelange Streitigkeiten mit Anwälten wären auch erst mal das Problem des Investors, denn der muss seine Investition wieder einspielen!

Jetzt geht's weiter im Glasmacherviertel

RP-Online berichtet heute unter o.g. Titel darüber, dass sich der neue Eigentümer Brack Capital Properties (Ansprechpartner Ulrich Trappe, der auch der Geschäftsführer der Grafental GmbH ist) in der gestrigen BV 7 vorstellte.

Für den Voreigentümer Patrizia verabschiedete sich die ehemalige Projektleiterin Gudrun Piesczek, die die Sanierungsarbeiten in den letzten 3 Jahren geleitet hat (dabei wurden mehr als eine Million Tonnen Altlasten bewegt), mit den Worten: "Wir haben unseren Job bis zum Ende erledigt. Das Gelände ist komplett saniert."

Das war auch eine der beiden Dinge, die für BCP kaufentscheidend waren, das andere ist der stabile Masterplan, der nur an wenigen Stellen verbessert werden soll.

Planungsamtsdezernentin Ruth Orzessek-Kruppa stellte klar, dass sich auch durch die neuen Eigentümer nichts an den Leitideen ändern wird:
- als identitätsstiftendes Element der Düsselpark
- Erhalt der Denkmäler, wobei die Nutzung noch offen ist
- die Offenlage der Düssel
. mindestens 1400 Wohnungen
- 3 Kitas, eine Grundschule
- überarbeitete Erschließung
- Park & Ride-Platz
Zudem noch, dass das Handlungskonzept Wohnen voll umfänglich umgesetzt wird!

An den weiteren Vorplanungen und Änderungen wird noch gearbeitet, aber die öffentliche Auslegung wollen Stadt und Investor noch in 2018 schaffen.
2019 soll dann ein städtebaulicher Vertrag unterschrieben werden, dann können die ersten Häusser gebaut werden.

Kaufpreis in 2012

Liebe Forumsteilnehmer,

erst einmal vielen Dank für die interessanten Infos zum Glasmacherviertel...
Ich habe mich schon länger gewundert, warum es dort nicht weitergeht.

Mich interessiert allerdings auch, zu welchem Kaufpreis die Patrizia das Grundstück seinerzeit von Owen Illinois erworben hat. Und welche Sanierungskosten zwischenzeitlich angefallen sind - resp. wieviel davon öffentlich gefördert wurde. Ich konnte dazu trotz einiger Netzrecherche dazu bislang nichts finden - vielleicht wisst Ihr da ja mehr.

Kann mein Controller-Gen halt nicht lang unter Kontrolle haben, und das Projekt ist ja zu spannend um nicht auch die Kosten einmal näher zu beleuchten...

Bin gespannt auf Eure Schwarmintelligenz;
lieben Gruß

Kris

Hallo Kris, willkommen im Forum!

Zum Kaufpreis von Patrizia kenne ich auch keine Zahl - in der Regel vereinbaren die Vertragspartner darüber Stillschweigen.
Auch der jetzige Verkaufspreis ist nicht bekannt, nur, dass er über 100 Millionen Euro liegen soll, eine Zeitung schrieb mal, dass 120 Millionen realistisch wären.

Die Sanierungs- und Abrisskosten (die ebenso unbekannt sind), dürften für das 200.000 m² große Grundstück in einem 2-stelligen Millionenbereich liegen, bei 50 Euro pro m² (was ich eigentlich für zu niedrig halte) wäre man schon bei 10 Millionen Euro.

Der Teil des Glasmacherviertels, den BCP gekauft hat, ist fertig saniert und liegt nun erst einmal brach.
Im städtischen Teil hat die Sanierung scheinbar begonnen:

Bilder von mir / 19.01.2019 - hier mehr Bilder dazu

Das Glasmacherviertel ruht weiterhin im Dornröschenschlaf - bis auf die zwischenzeitliche Nutzung durch einen Zirkus, wofür ein Parkplatz asphaltiert wurde, der jetzt als P+R-Parkplatz fungiert, hat sich leider nichts getan - in der Umgebung passiert aber mehr (siehe "Von Angermund bis Hubbelrath").

Bilder von mir / 23.05.2021 - hier mehr Bilder dazu