Leipzig: Immobilienmarkt und -wirtschaft

Identifizierung angespannter Wohnungsmärkte in Sachsen

Antwort des Sächsischen Staatsministerium des Innern auf die Kleine Anfrage des Abgeordneten Albrecht Pallas, SPD-Fraktion im Sächsischen Landtag, zur "Identifizierung angespannter Wohnungsmärkte in Sachsen".
Drs.-Nr.: 6/12026
http://edas.landtag.sachsen.de…os_dok=1&dok_id=undefined

............................................. - Leipzig - Dresden - Chemnitz
............................................. - 14713000 - 14612000 - 14511000

Bevölkerungsentwicklung
Einwohner 31.12.2015: 560.472 - 543.825 - 248.645
Einwohner 31.12.2016: 576.465 - 551.342 - 253.769
Schätzung (Fortschreibung Empirica)
Veränderungen: 15.993 (2,9%) - 7.517 (1,4%) - 5.124 (2,1%)

Wohnraumangebot
Wohnungen 31.12.2015: 333.562 - 298.962 - 153.785
Wohnungen 31.12.2016: 335.232 - 301.842 - 153.817
Veränderung absolut: 1.670 - 2.880 - 32

Angebotsmiete, Median (Euro/m²)
2015/1.Hj. 2016: 5,90 - 6,99 - 5,00
2016/1.Hj. 2017: 6,15 - 7,17 - 5,01
Veränderung: 0,25 (4,24%) - 0,18 (2,58%) - 0,01 (0,20%)

Mietbelastung in Prozent vom sächsischen Landesdurchschnitt
zum Zeitpunkt 1. Hj. 2016: 125,0 - 131,3 - 88,9
zum Zeitpunkt 1. Hj. 2017: 128,8 - 133,3 - 88,3
Veränderung absolut: 3,74 - 1,96 - 0,61

Leerstandsquote (Fortschreibung des Zensus 2011)
zum 31.12.2015: 3,7% - 1,0% - 10,5%
zum 31.12.2016: 1,5 % - 0,6% - 8,7%
Veränderung absolut: 2,2 % - 0,4% - 1,8%

MDR Zeitreise: Die Ursachen der Wohnungsnot im Osten

Kurzer Abriss der letzten 30 Jahre auf dem Wohnungsmarkt in Leipzig:

MDR Zeitreise vom Dienstag, 13.02., 21:15 Uhr
06:49 min

Die Ursachen der Wohnungsnot im Osten

Bezahlbarer Wohnraum wird vor allem in den großen Städten immer knapper. Wie verlief die Entwicklung vom Schnäppchen-Mietvertrag aus DDR-Zeiten hin zur heutigen Wohnsituation? Erklärungen am Beispiel Leipzig.

https://www.mdr.de/mediathek/f…7748e51b_zs-1638fa4e.html

Welche Wohnungsnot, hab ich was verpasst? Ich finde es stets auf neue lächerlich, so zu tun, als würden Neubauten, die 10 Euro/m² kalt und aufwärts kosten am Bedarf vorbeigebaut werden. Aber diese Häuser stehen doch nicht leer? Offenbar können sich viele, die nach Leipzig ziehen und ja überhaupt erst wieder fü Schwung im Wohnungsmarkt gesorgt haben, solche Wohnungen sehr wohl leisten.

^ Wirkliche Wohnungsnot sieht zwar anders aus, allerdings schrumpft der für kleine Einkommen bei Neuvermietung bezahlbare Wohnungsbestand doch immer mehr auf die Plattenbauten am Stadtrand zusammen - und auch da nur teilweise.

Und wenn man da nicht wohnen will, hat man zunehmend ein Problem.

Ergänzung: Auch bestimmte Wohnungsarten - z. B. Wohnungen mit 4 und mehr Zimmern sind teilweise jetzt schon schwer im für kleine Einkommen bezahlbaren Bereich zu finden.

Natürlich alles noch kein Vergleich mit München, Hamburg, Stuttgart etc.. Aber es wird bereits von Jahr zu Jahr deutlich unangenehmer.

Auch ich sehen in Leipzig keine Wohnungsnot vorhanden. Wenn man sieht wie sich in z.B. London und Paris fremde Leute ein 15m² Zimmer teilen, dann kann man in Leipzig mitnichten von einer Wohnungsnot sprechen. Weniger krasse aber dennoch gravierende Beispiele sind natürlich München und Hamburg. Und Berlin rast mit ziemlich hoher Geschwindigkeit auf die Wand eines sehr angespannten Wohnungsmarktes zu. Vor allem weil in Berlin der Druck durch das niedrige Einkommensniveau beträchtlich ist. Soweit ich weiß, die größte Spanne zwischen Einkommen und Mietpreisen. Immer kurz vor der Blase, welche nur durch den immer noch vorhandenen starken Zuzug noch keine wirkliche Gefahr ausstrahlt.

Das bedeutet aber nicht, dass man solche Szenarien in Leipzig forcieren sollte. Wenn man da nicht aufpasst, kommt man schnell in eine ähnliche Situation wie in Berlin. Das Beispiel sollte dabei eher Wien und die dortige hohe Dichte an Genossenschaftsbauten sein.

Aber man macht sich ja schon Gedanken.

Bis vor ein paar Jahren konnten sich reine Hartz4 Familien (noch nie gearbeitet) mit 3 oder mehr Kindern große sanierte Altbauwohnungen im Leipziger Osten mit Maklern angucken und dann entscheiden ob ihnen der Balkon groß genug ist oder vielleicht doch lieber die Whg nur im 1. OG ect. das alles zum 4,50€/qm Satz.
Wenn dieser Wohnungsmarkt wie oben beschrieben wieder angestrebt wird muss man dazu sagen das diese Zeit defizitär für die meisten Vermieter war.
Und noch immer gibt es ein traumhaftes Immobilienangebot in Leipzig für Pärchen die normale Jobs haben. (Handwerker/Kasse/ect.) Es ist weiterhin ein Schlaraffenland für Mieter im Vergleich zu allen anderen Top10 Großstädten Deutschlands.
4653 Mietwohnungen aktuell bei Immobilienscout24.de !! Ein Wahnsinn wie ich finde. Führe seit 5 Jahren hierzu eine kleine Auswertung und kann nur sagen die Angebote sinken über die Jahre nur sehr langsam. In den letzten 2 Jahren blieben sie eher konstant.

^ wer genau strebt denn diesen von dir beschriebenen Wohnungsmarkt an? Im Gegenteil, ich habe davon geschrieben, dass sich der durchschnittliche Preis in Leipzig auf 8/9 € pro qm² gesunden muss und wird. Damit noch mehr private Investoren auf den hiesigen Markt kommen und bauen.

Dass dennoch die Stadt selbst auch ein Akteur im Wohnungsbau sein muss, um zu verhindern das sich durch rein private Investition eine Situation der sozialen Verzerrung stattfindet, ist ja auch keine erneute Erfindung des Rads.

Es gilt eine Balance aus privaten Investoren und öffentlichen Trägern. Diese kann eine Stadtlandschaft nur beleben und bereichern. Auch den öffentlichen Raum kann man dadurch besser gestalten. Beides gegeneinander auszuspielen ist da nur oberflächlich. Dass sich nun genau deutsche Städte mit irgendeiner Form der Stadtgestaltung und Stadtplanung hervorheben, ist ziemlich fahrlässig. Da gibt es kaum positive Beispiele - vor allem im internationalen Vergleich. Eher sollten da alle innehalten - auch die Dauerbrenner Hamburg und München müssen neue Wege gehen um im internationalen Vergleich attraktive zu bleiben bzw. erst zu werden.

^
lafabius:
Anscheinend hast du wenig Ortskenntnis von Leipzig und vergisst, dass das Einkommensniveau hier auch ein ganz anderes ist als in Hamburg oder München oder Düsseldorf usw.
4,50 kalt innenstadtnah sind gewiss nicht kostendeckend, das ist völlig klar.

"Und noch immer gibt es ein traumhaftes Immobilienangebot in Leipzig für Pärchen die normale Jobs haben. (Handwerker/Kasse/ect.)"
Hast du dir die Angebote mal genauer angesehen? Nein? Ich schon, in einer repräsentativen Stichprobe. Viele Menschen "an der Kasse" arbeiten nur Teilzeit, verdienen also selten über 1500 netto und können sich kaum über 7 Euro kalt leisten ohne bei der Wohnungsgröße Abstriche zu machen.
Schlaraffenland > das liegt vor allem an der langen Zeit mit großem Leerstand und v.a. auch an den niedrigen Einkommen (noch immer gibt es über 60.000 Menschen in Bedarfsgemeinschaften).
Für Menschen ohne Job ist es noch schwerer, da sind mittlerweile fast alle Angebote an den Randbereichen im Plattenbau zu finden, citynah hat ein Haushalt ohne Job nahezu keine Chance mehr und das führt ganz klar zu einer ENTmischung, da wird auch das "Soziale Wohnungsbauprogramm" nichts ändern, da man hier erst mit 6,50 Euro kalt pro qm einsteigt (KdU liegt bei ca. 4,70 Euro kalt).

Wenn aber dann hedges schreibt, man müsse flächendeckend auf im Schnitt 8-9 Euro kalt kommen, frage ich mich: Wer soll das bezahlen? Der aktuelle KdU-Satz liegt wie erwähnt bei ca. 4,70 € und wird vermutlich selbst 2030 noch weit von 8 o. 9 Euro kalt entfernt sein. Das Einkommen steigt zwar, jedoch ist es noch (im Schnitt!) weit weg von der Möglichkeit, dass mind. 50% der Bewohner über 8-9 Euro kalt zahlen, ohne Abstriche bei der Größe zu machen.

^ Falls in Leipzig in rund 15-20 Jahren, ein Durchschnitt von 8-9 Euro kalt, mehr oder minder kaum bezahlbar sind, dann wäre etwas mächtig falsch gelaufen. Ich sehe das mittel- bis langfristig auf den oben genannten Wert hinauslaufen. Nicht durch eine Blase welche nicht bezahlbar ist, sondern weil sich die Wirtschaft dahin entwickelt.

Wichtig ist, dass vor allem der Mietdruck angemessen bei nicht mehr als 25%-30% des Einkommens liegt. Und dazu braucht es einen Mix aus privaten wie staatlichen Akteuren.

^ nicht zu vergessen, dass die hohen Durchschnittseinkommen in Kommunen wie Hamburg und München auch von wenigen sehr hohen Einkommen zumindest nach oben gedrückt werden. Dadurch entstehen auch die vergleichbar hohen Mietbelastungen bei rund 40% in einigen Bereichen. Dass private Investoren und wirtschaftliche Faktoren beim Bauen hervorheben, ist sicher normal. Dass die Kommunen als öffentliche Akteure jene abfangen welche dabei nicht mithalten können, sollte auch normal sein. Daraus entsteht für mich auch eine Situation, in welcher man entspannt in die Zukunft schauen kann. Auch wenn nicht jedes Quartier in einer statischen Szenerie verharrt und sich nie ändern wird.

^ + ^^

Ich habe acht Jahre in Hamburg gelebt - und ganz sicher ist es dort nicht entspannt. Weder die Preise noch der Prozess der Wohnungssuche an sich. Das sind Verhältnisse, die ich niemandem wünsche. Schon gar nicht, wenn das gute Einkommen plötzlich wegbricht - was jedem einzelnen sehr schnell passieren kann.

Was man aus München hört, nämlich dass man sich selbst mit mittlerem bis gutem Einkommen keine Wohnung mehr in München leisten kann, will hier wohl auch niemand haben.

Meine Meinung dazu:
Der Punkt zum Eingreifen, um solche Verhältnisse zu verhindern, ist JETZT. Jetzt ist man gerade so an dem Punkt, dass es langsam anfängt, leicht unangenehm zu werden.

Wohnungen bauen sich nun mal nicht über Nacht - und die Akteure müssen ja auch entsprechende Grundstücke zur Verfügung haben. Bis entsprechende Wohnungen fertiggestellt sind, sind sicher noch mindestens drei bis fünf Jahre vergangen. Bis dahin dürfte die Wohnungssuche für bestimmte Bevölkerungsgruppen bereits extrem unangenehm geworden sein.

Das "Umland zu stärken", was - wenn man die Medienberichte in den letzten Wochen so verfolgt - derzeit eine der Strategien zu sein scheint, ist aus mehreren Gründen keine Lösung (u. a. erhöhtes Pendleraufkommen, Unzufriedenheit).

Die Entwicklung einfach so weiter laufen zu lassen, ist ebenfalls keine Lösung, da dadurch die Durchmischung der Stadtteile abnimmt, Leute mit niedrigem Einkommen in den Plattenbausiedlungen am Stadtrand getrieben werden, ggf. noch weitere solcher Siedlungen entstehen. Die entstehenden Probleme kann man in jeder größeren Stadt bewundern - oder einfach einen Blick auf die letzten Wahlergebnisse in den Stadtteilen werfen.

Es gibt auch genug Menschen, die ungewollt Teilzeit arbeiten. Für Unternehmen ist das manchmal attraktiver. Und mit einem Teilzeitgehalt Miete zu zahlen, kann sehr schnell sehr schwierig werden, je nachdem wie der Stundenlohn ausfällt.

Was man ebenfalls beachten sollte, ist die Diskrepanz zwischen Bestandsmieten und Mieten bei Neuvermietung - wer in München seit 20 Jahren eine Wohnung hat, der kann sich die vermutlich auch als Kassierer noch leisten. Eine neue Wohnung zu finden dürfte hingegen nahezu unmöglich sein.

Zitat von Birte

Das "Umland zu stärken", was - wenn man die Medienberichte in den letzten Wochen so verfolgt - derzeit eine der Strategien zu sein scheint, ist aus mehreren Gründen keine Lösung

Das Umland mag außerdem nur selten Geschosswohnungsbau. Und Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser sind zwar gut und schön, lösen aber das Wohnungsproblem auch nicht, zumal nicht, wenn wir über einkommensschwächere Menschen reden.

Zitat von Birte

Ich habe acht Jahre in Hamburg gelebt - und ganz sicher ist es dort nicht entspannt. Weder die Preise noch der Prozess der Wohnungssuche an sich.

Ich habe nie geschrieben, dass es dort entspannt sei. Meine Entspannung bezieht sich auf Leipzig. Da hier gerade die ersten Weichen für eine Interaktion aus privaten sowie auch öffentlichen Trägern auf dem Wohnungsmarkt anfängt. Zumindest so der Plan.

Dass Städte wie Hamburg, München und nun auch Berlin, darin völlig versagt haben, steht außer Frage! Das sind die schlechten Beispiele an denen die Stadt Leipzig lernen sollte. Aber irgendwie wird teuer und hochpreisig auch immer mit einer gewissen Selbstzufriedenheit in den Amtsstuben jener Städte betrachtet. Als mache das die Weltläufigkeit aus, welche die die Städte brauchen um global mitzumischen.

^ Ja, das weiß ich, tut mir Leid, dass der Eindruck entstanden ist. Was ich meine, ist dass ich beim Lesen der letzten Beiträge so ein "Was wollt ihr eigentlich, läuft doch mehr oder weniger"-Gefühl hatte.

Da ich eben dieses Gefühl nicht habe - bisher sehe ich nur Worte auf Papier bzw. Bildschirmhintergrund - wollte ich dem energisch widersprechen. Die Absichten sind zwar grundsätzlich da, aber ob überhaupt etwas in die Richtung passieren wird, ist nach wie vor völlig unklar.

Zitat von Martin Pohle

Ich sehe das eher entspannt. Noch immer kann man in Leipzig sehr günstig leben und gibt vergleichsweise wenig für die Miete aus.

> Deine Argumentation ist nicht zu Ende gedacht. "Wems zu teuer ist, kann ja umziehen". Dabei vergisst du, dass Menschen mit ALG II-Bezug nicht einfach umziehen können, weil das Amt zustimmen muss (wenn selbst gewollt). Andererseits zwingt das Amt Haushalte zum Umzug, wenn die Wohnung auf einmal zu teuer ist, viele haben aber dann keine Chance mehr, auch nur ansatzweise in ihrer alten Umgebung zu leben. Die meisten landen in Grünau, Paunsdorf und zum Teil noch in Volkmarsdorf (Platte). Die Argumentation, dass nicht jeder überall wohnen könne, wo er gern will, ist zwar im Grunde korrekt, weil der Sozialstaat keine 9 Euro kalt finanzieren darf, wenn man im Schnitt 6 Euro zahlt. Aber durch die allgemeine Entwicklung, dass es citynah immer teurer wird (und dabei greift das ganze längst auf Plagwitz Lindenau und selbst Neustadt / Volkmarsdorf über), entmischt sich die Stadt und Armut konzentriert sich. Durch den Verkauf tausender LWB-Wohnungen, tlw. sogar zu 100% bewohnt und NICHT mit Kohleheizung, hat man diesen Trend sogar noch beschleunigt, da viele der Objekte durch die altbekannten Bauträger (Scharnhorststraße oder Bernhard-Göring-Str. durch DGG sind da nur zwei Bsp.) teuer saniert wurden oder werden und die Mieten von 4 oder 5 auf 9 Euro gestiegen sind, obwohl es eine weniger luxuriöse Sanierung auch getan hätte - was eben einem Bauträger keine Rendite beim Verkauf bringt.
Auch der Umzug von Haushalten mit kleinen Einkommen (Teilzeit, Alleinerziehend, Krankheiten, ...) kostet Geld und jeder überlegt sich da gut, ob er "einfach mal so" umzieht. Und wenn man dann vom Zentrum-West mangels bezahlbarer Alternativen nach Grünau oder gar ins Umland (was langsam durchaus vorkommt) muss, genauso.
Es ist doch schon verrückt, wenn eine sanierte WE mit 84 qm mit Fernwärme, die ich mal als WG bewohnt habe, bei der LWB vor 5 1/2 Jahren 490 Euro warm kostete heute vergleichbare ebenfalls vorher bewohnte WE für 900-1000 Euro kalt vermietet wird... mir kann keiner erzählen, dass da keine preiswertere Sanierung möglich gewesen ist. Da von günstig, entspannt usw. zu reden, nunja. Das niedrigste Einkommen im Vergleich zu den anderen Großstädten wird gern vergessen und das steigt zwar, wird aber v.a. durch gut bezahlte Jobs beim Bundesverwaltungsgericht, der Uni, in der Medizin (keine Pfleger etc.), Porsche, BMW und im Umfeld von RB Leipzig nach oben gezogen, wo einige Einrichtungen vor 10 Jahren nicht oder deutlich kleiner vorh. waren. Und selbst bei Porsche/BMW gibt es nicht wenige Leiharbeiter etc., die eher geringe Gehälter bekommen.

Birte kann ich ansonsten nur zustimmen. Verhältnisse wie in HH oder B oder M sind nicht wünschenswert, werden aber kommen, wenn man keine Strategien und Lösungen findet, die Spirale nach oben zu stoppen. Wir sind NOCH auf recht niedrigem Niveau, jedoch ist das Neubauvolumen noch hinter dem, was nötig wäre. Somit sind Preissteigerungen vorprogrammiert, auch zeitversetzt im Bestand.
Auch der Sozialwohnungsbau ist mit 20 Euro p.a. nicht ausreichend, zudem 6,50 Euro kalt/m2 für ALG-II-Empfänger total weltfremd (KdU bei ca. 4,70 pro qm kalt), da wird auch die nächste KdU-Anpassung nichts bringen, weil diese niemals um zwei Euro/m2 sein wird - und (noch) nicht sinnvoll ist, weil wir dann fast bei der Durchschnittsmiete landen.
Sinnvoller fände ich Ideen für preiswertes Bauen zu suchen, die zahlreichen Vorschriften auf Bundesebene zu überdenken und ggf. auch die betroffenen Haushalte statt die Bauträger zu fördern, so dass man Personen individuell fördern kann und sie bei besserem Verdienst weniger Förderung erhalten oder irgendwann im besten Fall gar keine, ohne dass sie aus der Sozialwohnung ausziehen müssen. Die Gelder können ja direkt an die Eigentümer gezahlt werden, aber man hat keine 20 Jahre Mietpreisbindung auf einer WE, wo dann vielleicht jemand 10 Jahre lang zu den Konditionen wohnt, obwohl er keinen Anspruch mehr hat (= Stichwort Fehlbelegung). Die Leute bei Wegfall der Fördervoraussetzungen zum Auszug zwingen fände ich unsinnig, da die Marktmieten parallel sicher weiter steigen. Mit der Gabe des Geldes an betroffene HH wäre man vermutlich flexibler.

hedges ja, sicher wird der Mietpreis in 15-20 Jahren bei 8-9 Euro kalt oder mehr im Mittel liegen, machen wir uns keine Illusionen. Aber du schreibst von "auf 8-9 Euro gesunden muss" und nicht, ob du damit möglichst sofort oder erst 2035 meinst. Es entstand für mich so der Eindruck, als hälst du die Mieten schon aktuell für viel zu tief und das ist bei immer weniger WE der Fall.
Wobei ich mich eh frage, ob nicht irgendwann mal ein "Cut" kommt, die Mieten und Preise können ja nicht unendlich steigen, dass man irgendwann 5000 Euro kalt in München für 50 qm zahlt ... das wird passieren, ganz ohne Blase, wenn die Preise (u. Einkommen) über viele Jahrzehnte stetig weiter steigen ;).

Zitat von Altbaufan_

Wobei ich mich eh frage, ob nicht irgendwann mal ein "Cut" kommt, die Mieten und Preise können ja nicht unendlich steigen, dass man irgendwann 5000 Euro kalt in München für 50 qm zahlt ... das wird passieren, ganz ohne Blase, wenn die Preise (u. Einkommen) über viele Jahrzehnte stetig weiter steigen ;).

Dazu passend das aktuelle Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft, das ein Ende des übersteigerten Aufwärtstrends erwartet:

So sei "ein weiterer überproportionaler Anstieg der Kaufpreise bundesweit praktisch ausgeschlossen". Für Berlin, München und Stuttgart rechnen die Experten damit, dass die Preise innerhalb von fünf Jahren um ein Viertel bis ein Drittel zurückgehen. Die Mieten dürften in diesen Städten demnach zumindest stagnieren.

http://www.manager-magazin.de/…aut-studie-a-1194495.html

Das bezieht sich allerdings vor allem auf die überhitzten Märkte, an denen die Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten unverhältnismäßig stark zugelegt haben. Leipzig wird noch explizit als Ausweichsziel für die jungen Menschen genannt, die sich andere Großstädte nicht leisten können/wollen. Was auch noch einmal schön deutlich macht, was für ein Standortvorteil die vergleichsweise günstigen Mieten doch (noch) sind. Im Umkehrschluss wird der Zustrom junger Menschen nach Leipzig bei weiter steigenden Mieten aber sicher nachlassen - mit Blick auf die Bundeshauptstadt:

Für Berlin etwa ist der Wanderungssaldo für Inländer schon seit mehreren Jahren negativ. Das heißt: Nur der Zuzug von Ausländern sorgte noch dafür, dass die Stadt wuchs. Ähnlich war es in München.

... und wieder wird vor der Blase gewarnt

Unabhängig von der Leipziger Situation wird im Spiegel die aktuelle Situation am Deutschen Markt anhand einiger Beispiele mit der US-amerikanischen vor 2008 gleichgesetzt.
http://www.spiegel.de/politik/…en-kolumne-a-1194649.html

Als Kolumne naturgemäß recht subjektiv und zugespitzt. Die verschärfte Wohnimmobilienkreditrichtlinie wird z.B. konsequent ausgeklammert. Und konkrete Zahlen bleibt er gleich schuldig. So wird das Problem der potenziell höheren Zinsen bei Anschlußfinanzierung angesprochen, aber nicht benannt, bei welchem Prozentsatz der günstigen Kredite eine solche überhaupt nötig werden wird. Kreditnehmer sollte ja sehr daran interessiert sein, die günstigen Zinsen durch eine lange Zinsbindungszeit zu sichern.

der Tagesspiegel zieht nach ...

Mit der Mietpreissituation in Berlin beschäftigt sich naturgemäß dieser Tagesspiegel Artikel. Dabei wird erwähnt das der Zuzug jüngerer Inländer (20-30 jährige) vermehrt nach Leipzig und Passau ginge, aufgrund der günstigeren Wohnraumverhältnisse hier und dort. Das würde die These von der Wanderung zum günstigen Wohraum bestätigen ...

https://www.tagesspiegel.de/wi…bald-sinken/20984466.html