Europaviertel West: Quartier Boulevard Mitte

Deutsche-Bahn-Zentrale im Europaviertel / Straßenbau-Arbeite

Zu #96:
Das mit der Abschottung stimmt nur bedingt. Das Hauptportal lässt sich ohne jegliche Hürde erreichen, die Einzäunung ist erträglich, ohne Stacheldraht oder ähnliche Einrichtungen. Überwachungskameras gibt es an jeder Ecke, das ist aber für ein Großunternehmen normal.

Wie versprochen, einige Aufnahmen vom heruntergekommenen Zustand der Fassade. Mit einer anderen Außenhaut (z. B . Aluminium) würde der Komplex bestimmt erheblich besser wirken.

Die Grundvoraussetzungen für einen gelungenen Komplex sind gegeben:

Aber die verlotterte Fassade zerstört das Bild. Moos:

Rost:

Die Straßenbauarbeiten bei der Bahnzentrale schreiten voran. Es handelt sich um eine riesige Freifläche, deren Bebauung mit Gebäuden viele Jahre in Anspruch nehmen wird.
Einige Fotos von heute:

Ich war schon mal im DB-Gebäude und es ist wirklich ein Unterschied wie Tag und Nacht. Freundlich und lichtdurchflutet ist es drinnen.

Jetzt bin ich heute extra mal in diese Ecke gegangen und Beggi war schon da. Nichtsdestotrotz, hier auch noch 3 Bildchen von heute. Mir hat dieses Gebäude schon immer gut gefallen, da ich science fiction fan bin. Der Bau erinnert mich an etliche Filme aus den Jahren 2400 oder später. Grundsätzlich habe ich was gegen Sichtbeton, aber hier ist die große Ausnahme, selbst der Rost und das Moos stört mich nicht, im Gegenteil, vielleicht noch ein paar Rankpflanzen dran und es wäre perfekt. Wo in Frankfurt haben wir diesen Stil sonst noch.


By thomasfra, shot with Canon PowerShot A710 IS at 2010-02-27

Hier mit dem noch zu bebauenden Teil im Vordergrund.


By thomasfra, shot with Canon PowerShot A710 IS at 2010-02-27

Hier mit der GWH Baustelle im Vordergrund.


By thomasfra, shot with Canon PowerShot A710 IS at 2010-02-27

Nochmal die Bahn-Zentrale

Am vergangenen Wochenende habe ich mir nun die Bahn-Zentrale einmal genauer und aus der Nähe angeschaut. Ich muss hier meine sehr negative Meinung revidieren. In der Realität und aus der Nähe wirkt das Gebäude völlig anders, als beispielsweise auf Fotos. Man erkennt, dass es noch nicht viele Jahre auf dem Buckel hat und sehr hochwertig gearbeitet wurde. Besonders die Einblicke in das Atrium und die Innenhöfe verändern den heruntergekommenen Eindruck, der sich aus etwas größerer Entfernung durch die teilweise verdreckte Fassade und die dunkel wirkenden Räume bietet. Auch die Rollos werten das Bild des Gebäudes leider eher wenig auf.
Alles in allem: Beeindruckender Bau, der seinesgleichen sucht. Ein paar kosmetische Eingriffe könnten die Wirkung massiv verbessern. Noch bin ich kein Fan, aber weitaus positiver eingestellt. Werde bei Sonnenschein statt Regen und Sturm nochmal hinfahren.

60m-Hochhäuser westlich Emser Brücke / Büroprojekt OFFICE 27

In ihrer aktuellen Printausgabe berichtet die Immobilienzeitung unter dem Titel "Europaviertel auf dem Vormarsch". Der Artikel ist auch online.

Demnach möchte die DB Services Immobilien die Vermarktung ihrer beiden Hochhaus-Baufelder vorantreiben. Die beiden direkt westlich der Emser Brücke gelegenen Areal (gelbe Pfeile auf dem Plan unten) gehören nämlich weder Aurelis noch Vivico. Eigentümer der Grundstücke ist eben die DB Services Immobilien, ein Unternehmen der Deutschen Bahn, das die beiden Areale mit Bedacht zurückbehalten hat. Anders als ursprünglich vorgesehen (und auf dem Aurelis-Rahmenplan noch verzeichnet) darf das Hochhauspaar nur maximal 60 Meter hoch werden. Die zunächst 100 Meter Höhe für den nördlichen Turm wurden im Hochhausrahmenplan der Stadt Frankfurt nicht übernommen. Die Vermarktung der beiden Grundstücke soll demnächst beginnen.

Abbildung: aurelis Real Estate GmbH & Co. KG

Ebenfalls in der Vermarktungsphase befindet sich inzwischen das Quartier Boulevard Mitte. Hier eine Bruttogrundfläche von 216.650 m² für Büros und Dienstleistungen geplant, weitere 9.850 m² sollen dem Wohnen vorbehalten bleiben.

Als Marketinginstrument gegenüber potenziellen Investoren hat Aurelis ein Bürogebäude vollständig planen lassen. Für das Projekt ist ein Baufeld gleich nördlich der Bahn-Hauptverwaltung vorgesehen, gelegen zwischen Niedernhausener Straße und Europa-Allee (grüner Pfeil auf dem Plan oben). Projektname ist "Office 27". Der Bürokomplex soll sieben Obergeschosse mit einer Gesamtmietfläche von 23.125 m² erhalten. Die Gebäudehöhe beträgt 26 Meter zuzüglich Technikaufbauten. Das "Office 27" ist in zwei Bauabschnitten geplant; die Mietflächen sind 7.720 m² im östlich gelegenen Bauabschnitt A und 15.405 m² im Bauabschnitt B im Westen. Im Erdgeschoss wäre Gastronomie möglich.

Weitere Informationen, Visualisierungen und Grundrisspläne gibt es in dieser PDF-Broschüre. Einige Renderings daraus:

Nochmals Ansicht Europa-Allee:

Ansicht Niedernhausener Straße:

Abbildungen: aurelis Real Estate GmbH & Co. KG

Danke Schmittchen für die Recherche und die gute übersichtliche Zusammenfassung.
Dieser Entwurf für die Boulevard Mitte dürfte wohl angemessen sein für die Lage, hätte schlimmer kommen können.
Was mir aber nicht in den Kopf geht ist die neuerliche Höhenreduzierung des nördlichen Hochhauses, man nimmt sich so jede Möglichkeit der Abwechslung, einer interessanten Höhenstaffelung, es wird eintönig wirken wenn die Hochhausentwürfe nicht wirklich gelungen sein werden, was ich stark bezweifle.
Warum hier an jeder Ecke auf 60m "Hochpunkte" beschränkt wurde, kann ich nicht nachvollziehen, natürlich geht es hier nicht um 150m, aber gerade 100m hätten hier eine interessante Abwechslung im neuem Quartiergefüge ergeben.
Naja, man darf vielleicht auf ein 20m Technikgeschoss hoffen, damit es nicht ganz so langweilig von den Baumassen her wird.

Schon wieder Büros?

Für Abwechslung in der Höhenstaffelung bin ich auch, und warum es immer gerade 60 Meter sein müssen, verstehe ich auch nicht. Grundsätzlich finde ich es aber schon gut, dass hier keine >100-Meter-Türme gebaut werden, denn dafür stehen sie einfach zu weit draußen. Im Zentrum brauchen wir mehr 100-, 200- und 300-Meter-Türme, Stichwort Clusterbildung. Für meinen Geschmack ist sogar schon das IBC an der Stelle fast zu hoch, aber zumindest sollte es den äußersten Standort für ein derartiges Hochhaus darstellen. Bitte keine zweite City West an der Europa-Allee, sondern stattdessen Verdichtung und höhere Gebäude im Banken- und Messeviertel.

Was mich aber wirklich nervt ist die vorgesehene Nutzung dieser Immobilienprojekte. 216.650 m² für Büros!!! Was soll das? Wer soll da einziehen? Gibt es nicht genug Leerstand in Frankfurt, und gibt es nicht genug unbebaute Hochhausstandorte? Auf der anderen Seite ganze 9.850 m² für Wohnen, lachhaft. Es herrscht eine gewaltige Unterversorgung an citynahem neuen Wohnraum, also was spricht hier gegen Wohnbebauung? Reicht es nicht, die Nordseite der Europa-Allee in direkter Nachbarschaft zur Messe mit Büros zu bebauen? Das westlich ans DB-Gebäude angrenzende Areal (inkl. Hochhaus) wird mit Sicherheit auch Büronutzung erfahren, die restlichen fünf Hochhäuser westlich der Emser Brücke ebenfalls. Zudem die Nordseite der Allee wegen der benachbarten Messe. Kann man dann nicht wenigstens die verbleibende Südseite, also genau der Bereich, auf den der grüne Pfeil zeigt, mit Wohnungen bebauen?

Ansonsten sehe ich schwarz für die Europa-Allee, was urbanes Leben wie auf den Computersimulationen immer schön dargestellt, angeht. Am Wochenende und abends wird dort absolut tote Hose herrschen.

Wie erwähnt, beziehen sich die 216.650 m² Bürofläche und 9.850 m² Wohnfläche auf das Quartier Boulevard Mitte. Abgesehen vom "Zukunftsquartier" Boulevard West ist der Anteil der Wohnnutzung in allen anderen Quartieren zumindest nahe bei 100%. Selbst im Quartier Boulevard Mitte dürfte das Verhältnis variabel sein, etwa wenn eines oder mehrere der Gebäude auf den 60-Meter-Baufeldern ein Wohnhochhaus werden sollte.

Etwas günstig gelegene Flächenreserve für Bürobauten ist schon nötig. Dem strukturellen Leerstand sollte man gewiss nicht mit künstlicher Verknappung von Neubauflächen begegnen. Hier hilft meist nur grundlegende Sanierung oder gleich Abriss und Neubau (von Wohngebäuden).

Für recht blauäugig halte ich übrigens die Vorstellung, sofort und an jeder Stelle müsse das Leben toben. Abgesehen davon, dass das private Initiative erfordert und die Stadtplanung nur bedingt steuern kann und soll - wer bitte soll denn die vielen Restaurants, Bars und Supermärkte nutzen? Und wer dann noch in die Innenstadt oder in diesem Fall auch ins Skyline Plaza gehen?

Im Westteil des Boulevards entstehen tatsächlich eine Menge Wohnungen. Betrachtet man das gesamte Europaviertel, ist der Anteil der Gewerbenutzung doch außerordentlich hoch. Dies trifft umso mehr zu, wenn der Tower 185 und die Baureserven am Güterplatz mit berücksichtigt werden.

Angesichts des von Miguel angesprochenen Wohnungsmangels in Frankfurt (v.a. zentrumsnah) und des glaube ich um die 14-15% liegenden Leerstands bei Büroraum wäre es aus dem Standpunkt einer postiven Stadtentwicklung sinnvoll gewesen, das Quartier durch mehr Wohnraum zu beleben. Das Verhältnis von Pendlern zu Bewohnern ist in keiner Großstadt Deutschlands annähernd so hoch wie in Frankfurt, auf jeden Anwohner kommen ca. 0,8 Tagespendler!

Das erhöht wiederum die Abhängigkeit der Stadt von den - volatilen - Gewerbesteuereinnahmen, anstatt mehr Menschen anzusiedeln, wodurch die Stadt Kaufkraft und eine - wesentliche stabilere - Beteiligung an der Einkommensteuer gewinnen würde. Frankfurt als attraktiver Wohnort ist aber auch gleichzeitig ein nicht zu unterschätzender Standortfaktor, um gute Köpfe für Frankfurt zu interessieren. Hier sollte die Stadt sehr vorsichtig agieren!

Im Europaviertel (wie auch der City West) ist das Kind in den Brunnen gefallen, jetzt zählt, dass bei der Neunutzung des Bockenheimer Unigeländes andere Prioritäten gesetzt werden.

Dass einer der Türme eine Wohnnutzung erfahren wird, halte ich für extrem unwahrscheinlich: Sowohl die Lage an den Hochgleisen als auch die hohen Baukosten machen ein solches Projekt an dieser Stelle unattraktiv.

Ich glaube, die Stadt agiert (jetzt nicht in diesem Fall, sondern allgemein gesprochen) ZU vorsichtig. Solche oft sehr teuren Wohnungen in beengter Innenstadtlage sind eher bei Singles oder kinderlosen Paaren beliebt. Familien zieht es dann doch eher ins Umland - wie meine Nachbarn von gegenüber, die letztes Jahr aus Frankfurt in ihre hier neu gebauten Häuser gezogen sind. So gibt es wieder ein paar Pendler mehr.

Ich denke, Frankfurt braucht neben dem hier diskutierten Projekt auch mehr "Riedbergs", sofern man die Pendlerströme wirklich reduzieren will. Wenn die Leute das, was sie wollen, nur im Taunus bekommen (und nicht in Frankfurt), werden die Leute auch dorthinziehen.

Blick von der Emser Brücke nach Westen, am gestrigen verregneten Nachmittag:

Bilder: Miguel

by SID73, 30.09.2010 - Blick auf den Bereich Boulevard Mitte

by SID73, 30.09.2010 - Blick auf den Europagarten

Und hier gibt es noch mehr Bilder von den ersten Bäumen. Die Fotos wurden von mir am 01. Oktober 2010 aufgenommen.

by SID73, 01.10.2010 - Pariser Straße, Blick nach Westen

by SID73, 01.10.2010 - Die ersten vier Bäume des Europagartens

by SID73, 01.10.2010 - Pariser Straße, Blick nach Osten

Baufeld im Quartier "Boulevard Mitte" an RVI verkauft

Es geht wie's Brezelbacken: Die Saarbrücker RVI, in Frankfurt bekannt durch die Projekte Saar-Karree (Fotos) und Europark, hat ein Baufeld im "Quartier Mitte" gekauft. Ab Sommer 2011 soll ein Wohngebäude-Komplex mit 18.780 Quadratmetern Brutto-Geschossfläche gebaut werden.

Die heutige Pressemitteilung von aurelis Real Estate:

Die aurelis Real Estate GmbH & Co. KG hat ein ca. 7.280 Quadratmeter großes Baufeld im Europaviertel West an die RVI GmbH aus Saarbrücken veräußert. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Geplant ist es, auf etwa 18.780 Quadratmetern BGF einen Gebäudekomplex zu errichten, der auf dem urbanen Wohnkonzept des Projektentwicklers beruht, das bereits beim Saar-Karree in Frankfurt oder beim Epsilon in Darmstadt umgesetzt wurde. Baubeginn soll im Sommer 2011 sein.

Das Baufeld befindet sich im Quartier Boulevard Mitte – dem Teil des Europaviertel West, der am nächsten zur Innenstadt liegt. Den Nutzungsschwerpunkt des Quartiers bilden Büro, Dienstleistung sowie ergänzenden Nutzungen wie Gastronomie, Hotel und ausgewählter Handel. Ein Anteil von 20 Prozent entfällt hier auf Wohnen.

Der Projektentwickler der RVI GmbH, Holger Heible, ist erfreut, nach dem Erfolgsprojekt Europark in Frankfurt, das an das Europaviertel angrenzt, nun „in punkto zukunftsträchtiger Standort, mitten ins Schwarze getroffen zu haben“. Das saarländische Unternehmen verspricht, dass mit dem neuen RVI Projekt französisches Flair im Boulevard Mitte einziehen werde.

Thomas Reinhard, Projektverantwortlicher für das Europaviertel, sieht den Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan im Frühjahr dieses Jahres als Startschuss für die Entwicklungen des neuen Stadtviertels an: „aurelis steht für weitere Baufelder in ernsthaften Gesprächen. Seitdem es Planungssicherheit für unsere Investoren gibt, hat das Interesse immer weiter zugenommen. Parallel sieht man auf der Fläche, wie zügig die Erschließungsarbeiten vorangehen – das Europaviertel West wird in seinen Konturen immer sichtbarer. Ein weiterer wichtiger Aspekt wird die Fertigstellung des ersten Bauabschnitts vom Europagarten sein.“

Erst im September hatte aurelis das Wohnquartier Helenenhöfe verkauft und mit der Anlage des Europagartens begonnen.

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Da bin ich ja mal gespannt, wie das "urbane Wohnkonzept" der RVI aussehen wird. Wenn aurelis mit solchen Visionen aufwartet, liegt die Latte nun mal ganz schön hoch. Von der Architektur sind die beiden oben genannten Projekte gewiss keine Meilensteine, um es zurückhaltend zu formulieren. Gleiches gilt für das ebenfalls angeführte Darmstädter Projekt.

Zur Erinnerung: An sich sind im Quartier Boulevard Mitte 216.650 m² Brutto-Geschossfläche für Büros und Dienstleistungen vorgesehen, lediglich 9.850 m² sollten dem Wohnen vorbehalten bleiben. Diese Anteile dürften bereits mit dem ersten konkreten Projekt in diesem Quartier hinfällig sein.

Da kann man wirklich nur hoffen, dass die Gebäude ansatzweise so aussehen wie in den Planungen von aurelis. Bislang sind die von GWH und Naheimst gebauten Häuser ja auch eher Durchschnitt. Wenn man weiter im Rebstockviertel guckt, sieht man ja leider auch keine wirklich schönen Häuser. Bleibt zu hoffen das es entsprechende Auflagen gibt. Sonst wird das Europaviertel auch nur eine Ansammlung langweiliger Reibeputzbauten.

RVI hat bestimmt gute Erfahrungen damit gesammelt, dass auch relativ simpel gebaute Wohnungen in Frankfurt gut zu vermarkten sind. Daher stimmen mich die expliziten Verweise auf Saarcarré und Europark für die Gestaltung eher vorsichtig.
Europaviertel hat Recht, bisher reichen die Gebäude im westlichen Teil (zum Rebstock sage ich jetzt mal nichts) nicht an die eher nüchternen, aber doch soliden Wohnprojekte am Boulevard Ost heran. Eine qualitativ hochwertige Entwicklung würde dem Viertel gut tun und die Lage gäbe dies auch her!

Die Erhöhung des Wohnanteils auf scheinbar 20% (demnach über 40.000 qm) ist relativ zum bisherigen Stand wirklich eine gute Nachricht für die Belebung des Viertels!

Das mit dem Bretzelbacken hört sich ja toll an, erinnert aber auch stark an den klassischen Schweinezyklus: plötzlich wollen alle auf einmal Wohnanlagen bauen und gut verdienen dabei. Ob das aber gut ausgeht für alle Investoren ? Egal, es freut die Stadt und nimmt etwas Druck von den Mietpreisen....

Nochmal zur Erinnerung: Innerhalb von wenigen Wochen haben sich im Europaviertel West zur Nassauischen Heimstätte (71 Wohnungen), der GWH (ca. 250 Whg.) (beide kurz vor Fertigstellung), Plan und Bauen (800 Whg.) die Sahle Wohnen (450 Whg.), Bouwfonds (370 Whg.) und schließlich noch die RVI mit geschätzten 270 Wohnungen hinzugesellt.

Macht über 2.200 Wohnungen, finanziert durch privates Kapital, etwas unterstützt durch städtische Subventionen (bei Sahle) und angestoßen durch sensationell billiges Fremdkapital und der starken Miet- und Kaufnachfrage. Toller Erfolg der Aurelis! Frankfurt goes 700k!!!

Darüber hinaus werden im Europaviertel Ost und im Rebstock ja auch noch weiterhin eifrig Wohnungen gebaut.

Und das das Ganze nun ins Gallus überschwappt und dort die Grundstücke u.a. von Messer Griesheim, Holz Fiedler, Opel und Mercedes z.B. von Frank Heimbau zur Baureife gebracht werden, zeigt, wie stark die Innenentwicklung der Stadt auch an imagebelasteten Standorten mittlerweile ist. Privates Kapital investiert massiv in den Wohnungsbau im Gallus, wer hätte das vor 10 Jahren prognozstiziert ?

Boulevard-Mitte

Schön zu lesen, dass nun auch das erste Grundstück am Boulevard-Mitte verkauft wurde. Danke für diese Info, Schmittchen.

In der Pressemitteilung von Aurelis ist zwar nicht genau genannt um welches Grundstück es sich handelt, ich gehe aber davon aus, dass das Flurstück 2/92, das auf Höhe der Knorrstrasse liegt und nach Westen von der Stephensonstrasse begrenzt wird, gemeint ist. Die Größe von 7.280 qm kommt -denke ich- gut hin.

Wen es interessiert, hier der Bebauungsplan, wo auch alle Flurstücke im Bereich des Bebauungsplan Nr. 850 verzeichnet sind:
http://www.stadtplanungsamt-fr…10ab56ebf3d5cea8cde18e6e4

svenb: "Irgendwo im Forum" wurde es schon kurz angesprochen: Das alte Stellwerk bleibt bis 2012 stehen, da es auch noch in Funktion ist und entsprechend noch für den Betrieb der Bahn gebraucht wird.

Danach soll es -nach meinem aktuellen Kenntnisstand- abgerissen werden.