Hochhausprojekt "Nion" an der Emser Brücke (106 m)

Lebenszeichen

Lebenszeichen?

Kaum zu glauben, aber es tut sich etwas auf dem für den PDT vorgesehenen Grundstück. Es wurde etwas aufgeräumt in den letzten Tagen. Ein Container steht neu auf dem Gelände.

Die Hildebrandt Immobilien Banner wurden entfernt. Das bekannte PTD - Schild wurde (bisher zumindest) aber belassen.

Außerdem, viel interessanter, wurden für Vermessungen typische, pink angesprühte Holz - Pflöcke in den Boden getrieben. Auf dem der Straße am nächsten steht "Achse A" geschrieben.

Bilder des Beschriebenen folgen...

Das Gelände wurde von grobem Unrat befreit. Es gibt aber noch mehr zu tun. Sogar alte Gleise aus Zeiten des Güterbahnhofs tauchen aus dem Untergrund auf.

Hier einer der angesprochenen Holzpflöcke. Meiner Meinung nach sind diese neu. Die gut leserliche Beschriftung und die frische Farbe, die auch noch am umgebenden Grass haftet spricht dafür.

In der Mediathek der Projekt-Website (EDIT: nicht auf der Architektenseite) finden sich aktualisierte Visualisierungen, allerdings kann ich außer Tonwert-Veränderungen keine Unterschiede zu den Januar-Versionen erkennen. Immerhin teilen die Metadaten mit, dass die Dateien am 8. November 2018 generiert wurden und dass sie von Moka Studio aus Hamburg (moka-studio.com) stammen. Zur Info nachfolgend die Bilder verkleinert, die Originale gibt es als Download:

Entwurf: Blauraum Architekten, Visualisierungen: Moka Studio

Sehr schade, dann gibt es hier wohl kein Happyend. Der derzeitige Entwurf ist dem Konzept nicht würdig, insofern wäre die Brache und spätere Bebauung - unter anderen politischen Bedingungen - aus meiner Sicht besser gewesen.

So ist es aktuell leider; in FFM kann fast nur noch mittelmäßiges im Hochbau entstehen. Ich kenne mittlerweile viele Entwickler, die aufgrund der qualitativ nur sehr durchschnittlich besetzten Stadtplanungsbehörden in Verbindung mit verblendetem, offenbar parteipolitisch motivierten Dogmatismus Frankfurt den Rücken kehren. Wie man hört, hat auch bei P+B ein fachlich nur sehr wenig qualifizierter Mike Josef nachhaltig verbrannte Erde hinterlassen.

^ Der B-Plan ist eindeutig. Wer eine Befreiung in bezug auf Ausnutzung und Höhe haben will, steigert den Grundstückwert nachhaltig. Dafür ist eine Gegenleistung fällig, das hat bisher noch jeder Magistrat so gesehen, gleich welcher politischen Couleur. So wie der Preis für anspruchsvolle Wohnungen gestiegen ist, ist auch der Preis für die Gegenleistung gestiegen, das ist normal. Bedenke, dass die Wohnungsproblematik politischen Zündstoff birgt. Es gibt in dieser Republik wohl kaum ein Planungsamt, das Investorenwünschen positiver und im Grundsatz offener gegenüber steht als das hiesige. Im Übrigen wissen wir gar nicht genau, wer mit wem worüber und ggf. vergeblich vehandelt hat. Keine Gerüchte bitte.

(Und wer ist "P+B"?)

Na, so eindeutig war der B-Plan für den Wettbewerb aber nicht, denn da wurde durchgängig mit 100m geplant. Das musste also abgesegnet worden sein.
Im Nachhinein die 30% geförderten Wohnraum im Projekt selbst zu forden kann es ja auch nicht sein.

Und warum gilt der B-Plan gegenüber dann nicht mehr? Warum darf die Messe den Cyrus Moser Turm nun mit knappen 120m Höhe bauen?

Es liegt auf der Hand, dass der damalige Planungsdezernent während des Wettbewerbs eine Befreiung bezüglich der Höhe in Aussicht gestellt hat. Der Bauherr dürfte dann den Fehler begangen haben, zu lange mit dem Einreichen des Bauantrags zu warten. Ohne Antrag keine Befreiung. Schlecht, denn dann wechselte der Planungsdezernent. Der neue Dezernent wollte von irgendwelchen Andeutungen seines Amtsvorgängers wahrscheinlich nichts wissen. Und aktenkundig war nichts. Dem Bauherrn dennoch so etwas wie Vertrauensschutz zuzugestehen, statt einen hohen, bei diesem Projekt praktisch kaum möglichen Anteil an Sozialwohnungen zu fordern, das hätte Größe erfordert. Eine Eigenschaft, die beim aktuellen Planungsdezernenten noch überhaupt nicht zutage getreten ist, in keiner Hinsicht.

Es könnte abseits aller Mutmaßungen zur Rolle des Planungsdezernenten in diesem Fall noch einen weiteren Aspekt geben:

der PDT steht fast direkt am Bahndamm, vielleicht ist noch eine Feuerwehrzufahrt von 3,50 m dazwischen. In der Begründung zum B-Plan steht, dass bei 80 m Höhe die Bauabstandsflächen von 32 m auf dem Bahndamm und den Gleisanlagenzu liegen kommen, also auf öffentlicher Verkehrsfläche, das ist zulässig. Erhöht man den PDT z.B. auf 100 m beträgt die Abstandsfläche 40 m und kommt teilweise östlich der Emser Brücke und damit außerhalb des B-Plan-Geltungsbereichs zu liegen, nicht nur auf fremden Grund, sondern auch außerhalb des B-Plans. Östlich der Gleisanlage liegen die Bauabstandsflächen der Neubauten im Boulevard Ost. Das ist ein Problem, weil sich die Bauabstandsflächen zweier Gebäude nicht überlagern dürfen, außer es ist im B-Plan so geregelt (vgl. z.B. Omniturm); im B-Plan heißt, innerhalb des Plangebiets; das ist zugleich ein Problem, das die Stadt mit einer Befreiung nicht mehr lösen kann; heißt für die Höhebegrenzung zugleich, die 80 m folgen aus der beschränkten Möglichkeit, die Abstandsflächen nach Osten innerhalb des B-Plans abzuwickeln. Sie werden Befreiungen in der Höhe in dem Maße bekommen, in dem sie den Turm vom Bahndamm wegrücken. Man könnte überlegen, den Standort des PDT vom Bahndamm abzurücken, dann bekommt man aber ein Problem mit dem westlich benachbarten Baufeld.

Das Messehochhaus steht demgegenüber nicht direkt neben der Emserbrücke, sondern mit einem Abstand von 15-20 m. Die bei 100 m entsprechend 18 m tiefere Abstandsfläche kommt deshalb immer noch auf der Emser Brücke zu liegen. Die insoweit genannten 118 m lösen eine Abstandsfläche von 47,20 m aus. Misst man vom Ostrand der Gleisanlage 47,20 m nach Westen, stösst man vermutlich exakt an das Messehochhaus.

Höhe

epizentrum, vielen Dank. Das sind ja alles Indizien, dass das Projekt nicht begraben wurde.

tunnelklick, P+B = Planen und Bauen http://www.p-b-online.de/ueber-uns.php
(Die zeichnen sich ja unter anderem auch für das Parkend mitverantwortlich).

Der von mir fotografierte Vermessungs-Pflock steht direkt am Anstieg des Bahndammes. Ich hätte erwartet, dass ab da gebaut wird. Der von dir errechnete Abstand scheint mir auf dem Grundstück gar nicht möglich.

Außerdem scheint es ja Verhandlungen gegeben zu haben. So zumindest verstand ich damals den FNP-Artikel über die Thematik:https://www.fnp.de/frankfurt/a…-schrumpfen-10437394.html

Mit etwas mehr Flexibilität hätte man hier wohlmöglich noch ein paar geförderte Wohnungen extra rausschlagen können. Nur halt nicht IM Porsche Design Tower...eigentlich logisch bei dem Bauherren. Brandschutzauflagen als Grund hätte Herr Hildebrandt sicher ganz offen genannt

Was mich am Planungsderzernat derzeit ärgert ist, dass trotz der für Investoren aktuell interessanten Lage auf dem Immobilienmarkt, wenig Wert auf hochwertige Architektur gelegt zu werden scheint (Beispiele sind im Forum ja genügend genannt und reichen von The Inbetween bis zum Neubau des Grand Ouest neben der Oberpostdirektion). Ist geklonte Architektur, die sich günstig errichten aber in Städten wir Frankfurt teuer verkaufen lässt, nicht das Gleiche wie die von Herrn Josef ungeliebte "Investoren-Architektur"?

Auch beim Porsche Design Tower geht m.E.n. durch den erfolgten Eingriff (sei es durch Planungsdezernat oder Brandschutz) architektonisch viel verloren. Der aktuelle, gestutzte Entwurf wirkt einfach plump im Vergleich zum filigranen Blauraum Wettbewerbsbeitrag. Mit 80m ist er gerade noch genauso hoch wie zum Beispiel das Main Forum (oder nur noch halb so hoch wie der große Bruder in Miami).

Zitat von Mainolo

Was mich am Planungsderzernat derzeit ärgert ist, dass trotz der für Investoren aktuell interessanten Lage auf dem Immobilienmarkt, wenig Wert auf hochwertige Architektur gelegt zu werden scheint

Was hat das Planungsdezernat mit guter Architektur zu tun? Was erstens soll gute Architektur sein? Und wer bestimmt, was gute Architektur sei? Der Bauherr? Das Planungsamt? Die Bauaufsicht? Der Architekt?

Wenn, wie hier, ein B-Plan lediglich den Rahmen der Bebauung in Gestalt von GFZ, GRZ, Vollgeschossigkeit, Gebäudehöhe, Baulinien und Baugrenzen setzt, hat sich die Kunst der Architekten in diesem Rahmen zu entfalten, eigentlich ganz einfach. Wenn trotzdem Mist dabei rauskommt, ist das zu allerletzt ein Problem des Rechtsrahmens. Insofern trägt das Planungsdezernat oder wer sonst im Rathaus an schlechter Architektur keine Schuld.

Welche Einflussmöglichkeiten gibt es denn für den Magistrat? Wettbewerbe vorschreiben! Gut. Eine Garantie? Nein, bekanntlich nicht. Ich finde, die Stadt sollte sich aus der "Architektur" raushalten.

Und was den PDT angeht: was heißt denn "erfolgter Eingriff"? Das Planungsamt hat hier nicht eingegriffen und irgendetwas zerstört, die Architekten oder wer auch immer waren anscheind nicht in der Lage, aus den Vorgaben was Gescheites zu machen. Mike-Josef-bashing ist ja schön und gut, aber ich glaube, hier liegt ihr völlig daneben.

Und noch was: was bitte hat die Lage auf dem Immoblienmarkt mit hochwertiger Architektur zu tun? Die Investoren wollen in erster Linie Kasse machen, und zwar möglich viel und möglichst schnell, bevor es sich jemand anders überlegt.

tunnelklick: Immer wieder klasse, wie du auch komplexe Sachverhalte auf die realistischen Gesetzmässigkeiten herunterbrichst! Auch zum PDT und Josef sehe ich die Sache ähnlich. Erstens kennen wir mögliche wie auch immer geartete Absprachen oder Verhandlungen zwischen dem Planungsamt und dem Investor oder Bauherren nicht und zweitens werden wir den "Chefplaner" mMn erst mit dem neuen bzw. fortgeschriebenen HHRP seriös bewerten können. Der Entwurf mit den 100m wäre natürlich schön gewesen, freue mich aber auch auf die 80 und dass es nun vorauss. bald tatsächlich losgeht!

- Dem stimme ich nicht ganz zu, denn das Planungsderzernat war damals Teil der Jury und sämtliche Gewinnerentwürfe kratzten an den 100m.
Der Bauherr hat aus diesen Entwürfen einen ausgewählt, sicher mit dem Wissen, dass der Bebauungsplan 80m Maximalhöhe vorschrieb, aber auch in dem Wissen, das Abweichungen vom Bebauungsplan in diesem unter Auflagen als möglich festgeschrieben waren (s.a. frühe Seiten dieses Strangs).
Nun hatte der Bauherr also, unter Beteiligung des Planungsderzernats am Auswahlverfahren (damals noch unter Cunitz), einen stimmigen 100m hohen Entwurf.
In den dann folgenden Verhandlungen aber behaarte das Planungsderzernat (aus Gründen, die wir nicht kennen, über die hier im Strang daher nur spekuliert werden konnte) dann auf 80m, sodass der für eine Höhe von 100m geplante Wohnturm gekürzt werden musste, was sich meiner Meinung nach nachteilig auf die Proportionen auswirkte.

-Was die Diskussion um Architektur und Investoren betrifft (und MJ-Bashing ist hier nicht mein Ziel gewesen), so meine ich, dass wenn ich viele Investoren habe, die sich um ein Projekt oder Grundstück reißen, ich von Seiten der Stadt natürlich strengere Vorgaben machen kann und so vielleicht der ein oder anderen Bausünde vorbeugen kann.

^ Was ist denn ein städtebaulicher Wettbewerb? Doch nichts anderes als ein Auswahlverfahren für den schönsten Entwurf, aber doch in keiner Hinsicht mit einer rechtlich verbindlichen Genehmigung von irgendwas verbunden. Dafür gibt’s ein vorgeschriebenes Verfahren, das ein formeller Bauantrag durchlaufen muss. Vor diesem Hintergrund begründet die Teilnahme eines Amtsträgers noch nicht einmal einen Vertrauenstatbestand dahin, die Behörde werde schon genehmigen, was einer ihrer Amtsträger persönlich schön und gut findet. Dann müsste ich ja nur Amtsträger in die Jury bestellen, und schon...; das kann nicht sein. Ich glaube auch nicht, dass in dem Wettbewerb irgend jemand auch nur einen Gedanken an die Abwicklung von Abstandsflächen verschwendet hat, das gehört ins Genehmigungsverfahren und ist keine Frage der architektonischen Gestaltung.

Wenn der Bauherr mit Cunitz Absprachen, z.B. mögliche Höhenüberschreitung, getroffen hat und diese aber nicht rechtsverbindlich sind dann ist das doch nicht das Versäumnis vom Planungsdezernent egal wer z.Z. amtiert. Da diese Position auf Zeit ist muss der Bauherr doch erst recht auf diesen Umstand achten, zumal sich weder Cunitz noch Josef, so darf man ihnen und auch ihren Vorgängern positiv unterstellen, sich nicht dem Vorwurf der „Vetternwirtschaft“ aussetzen wollen.
Tunnelklick hat schon die rechtliche Situation des B-Plan an dieser Stelle erläutert. Sollte Cunitz, was ich ihm aber nicht unterstelle, dem Bauherrn mehr in Aussicht gestellt haben als der B-Plan rechtlich zulässt, dann kann man doch Josef dafür keinen Vorwurf machen. Und wenn das Ganze nicht rechtsverbindlich ist dann kann doch kein Vertrauensschutz bestehen, erst recht nicht wenn nur die Interessen des Bauherren bedient wurden.

Gestalt/Ästhetik: Wer soll den diese Regel aufstellen und überwachen? Wenn zuvorderst die Bauherren und in Folge die Architekten nur renditeoptimiert bestellen bzw. liefern weil sie nicht im Rahmen des möglichen kreativ sind, wer soll es denn bitte sonst sein?
Weiterhin würde mit solchen Auflagen das Bauen weiter verteuert. Und schon jetzt, ich möchte hier nicht weiter darauf eingehen ob zu Recht oder nicht, jammern die Bauherren/Investoren das die Kosten doch viel zu hoch sind (Brandschutzauflagen, Energieeffizienz, Grunderwerbsteuer usw.).

Aber zurück zum PDT. Der Bauherr hatte sicherlich mit dem Planungsdezernent evaluieren was da noch ging und es wurde kein Konsens gefunden. 20 m höher wären gut für die Ästhetik und Rendite, aber wenn die geförderten Wohnungen die zusätzlich gewonnene Rendite überkompenzieren dann ist es dem Bauherrn sein gutes Recht diesen (möglichen) Konsens nicht umzusetzen.

Ich könnte mir vorstellen das mit sowas in Wettbewerben bewusst gespielt wird, nach dem Motto „vielleicht wird‘s ja doch genehmigt“.

Lange Rede kurzer Sinn: 20 m empfände ich auch schöner aber es lässt sich nicht umsetzen.

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Mod: Die anschließende Diskussion wurde in den Thread "Planungspolitik / Wohnungspolitik" verschoben.

So sah es vor drei Tagen auf dem Baugrund aus. Es wird weiter aufgeräumt

und es wurde Bauteile (so tippe ich mal) für ein Fassadenmuster angeliefert:

Bilder von mir. Leider nur Handyqualität...

Es gibt Lebenszeichen vom Porsche Design Tower. Heute bei der Vorbeifahrt am Baufeld waren zwei wirklich schwere Geräte zugange und es gab Aktivität auf dem Baufeld. Sah danach aus, dass es jetzt losgeht. (Ein Bild von den Baugeräten wäre durchaus unspannend imo)

Inzwischen haben die Architekten aus Hamburg ihre Projektseite angepasst. Statt 28.550 qm Bruttogeschossfläche sind es nun (EDIT: ) erstaunlicherweise 42.500 qm. Als Fertigstellungstermin wird 2021 genannt (statt 2018). Das wäre ein weiteres Indiz für einen konkreten Baustart.

Und das alles in dem verkürzten Gebäude, inklusive Randbebauung? Wird dann wohl auch ziemlich breit und massiv werden...

Oder es wurden auch die Tiefgeschosse in die BGF einberechnet...