Technisches Verwaltungsgebäude - Bau 110m-Hochhaus ab 2026

    Die Standortwahl scheint einen Sieger zu haben:


    - Das Grundstück MK13 an der Moskauer Straße ist bereits seit Monaten verkauft - hier entsteht ein weiteres Hotel. Die Verhandlungen zum Verkauf des Grundstücks MK12 laufen bereits.


    - Angesichts weiterer laufender Projekte wie Grand Central, Unfall-Kasse NRW, Hotel Moskauer Straße 29, Bebauungsplan für Grundstück MK7 usw. ist an der Moskauer Straße ausser dem Grundstück MK9 (mit dem geplanten 38-stöckigen Hochhaus) keine Möglichkeit mehr für Verwaltungs-Neubauten der Stadt.


    Dennoch muss man die früher geäusserte Absicht der Stadterwaltung, möglichst viele Ämter in einem zentralen Bereich der Stadt anzusiedeln und damit zu bündeln, im Hinterkopf behalten. Es gibt ja bereits an der Willi-Becker-Allee, entlang der Worringer Str. und zukünftig am Konrad-Adenauer-Platz reichlich von der Stadtverwaltung genutzte Flächen. Die Fortführung entlang der Moskauer Straße wäre sinnvoll und logisch.


    - Die BV 6 hatte bereits vor Monaten angeregt, das Schaffrath-Gelände an der Theodorstrasse neben dem ISS-Dome (kann aufgrund des Votums für Höffner auf dem Grundstück schräg gegenüber für den avisierten Einzelhandel durch Schaffrath nicht mehr genutzt werden) für den Neubau des Technischen Rathauses zurückzukaufen. Die Verkehrsanbindung ist mit der 701 und der möglichen Verlängerung der U71 sowie der nahen S-Bahn Station Unterrath ja recht passabel. Allerdings ist diese Anregung wohl nicht weiterverfolgt worden - zumindest gibt es dazu keinerlei weitere Informationen.


    - Der Standort am Südring auf dem derzeit noch weitgehend brachliegenden Gelände südlich der Handwerkskammer ("Auf'm Tetelberg") soll neben einem Schul-Neubau (Luisen-Gymnasium) ausreichend Platz für entsprechend dimensionierte Verwaltungsbauten der Stadt bieten. Dieser Standort scheint derzeit favorisiert zu sein.

    ^ Die Anbindung um die Moskauer Straße ist aber viel, viel besser als neben dem ISS-Dome oder am Südring. Außer dem Grundstück MK9, wo eh ein Hochhaus angedacht ist, gäbe es vielleicht noch eine Möglichkeit - das Gelände des Gesundheitsamts an der Kölner Straße. Ich könnte mir durchaus einen Neubau mit ausreichend BGF vorstellen, wo das Gesundheitsamt und das technische Rathaus untergebracht sind (wäre wohl auch ein Hochhaus). In der letzten Zeit hat ein Kommunalpolitiker einen größeren Neubau dort angeregt (für das Gesundheitsamt und vermietbare Praxen), dann könnte dieser noch einen Zahn größer werden. Für die Bauzeit kann man sicherlich irgendwo Bürofläche für das Amt mieten.

    Ich glaube nicht daran, dass die Stadt überhaupt in Erwägung zieht, Büroflächen in einem richtigen Hochhaus (also wesentlich höher als der hohe Teil des aktuellen Technischen Rathauses an der Brinkmannstraße) zu beziehen (egal ob als Mieter oder Eigentümer).
    Diese Flächen sind vom m²-Preis in der Regel viel teuerer als Flächen in "normal"-hohen Häusern und damit für eine Behörde zu teuer - zudem braucht man kein Gebäude mit repräsentativem Erkennungswert (außer Herr Geisel vielleicht).
    Daher halte ich den Standort am Südring für logischer - zumal dieser schlechter an Firmen zu vermarkten sein dürfte als das MK9-Hochhausgrundstück an der Moskauer Straße.

    Zitat von DUS-Fan

    (außer Herr Geisel vielleicht).


    Wie kommst du darauf?
    Warum braucht es keine Gebäude mit repräsentativem Erkennungswert? Ich denke diese stehen einer Stadt wie Düsseldorf gut zu Gesicht. Egal ob gewerblich oder städtisch.

    ^ Zm Repräsentieren gibt es das Rathaus, den Sitz des OBs, so wie in anderen Städten auch - bei allen anderen Verwaltungsstellen ist das nicht nötig.
    Das zahlt ja schließlich alles der Steuerzahler und Bürger!

    ^ Sehr hoch wird es wohl nicht sein, aber 50-60 Meter bedeuten nur eine relativ geringe Kostensteigerung gegenüber einem Flachbau. Auf dem Gesundheitsamt-Areal etwa wäre das ein Block um das Areal mit 6-7 Geschossen, wie vor einigen Monaten angeregt - und ein Mini-Turm in einer der Ecken.


    Wie es zum Threadanfang heisst - Rathaus Utrecht als Vorbild? (auch hier unter #107 zu sehen). Wenn Vorbild, dann auch bei der zentralen gut erschlossenen Lage - die Stadt selbst sollte ein Zeichen für innenstädtische Nachverdichtung setzen.

    Zitat von Bau-Lcfr

    ^ Sehr hoch wird es wohl nicht sein, aber 50-60 Meter bedeuten nur eine relativ geringe Kostensteigerung gegenüber einem Flachbau.


    Was willst du mit dieser Aussage denn suggerieren? :confused: Du wirfst mal wieder mehrere Themen in einen Topf. und vermischst sie!


    Woher willst du denn Wissen, mit welcher Gebäudehöhe geplant wird, wenn noch nicht einmal die Geländegröße, geschweige denn der Ort bekannt ist und somit auch das aktuell gültige Planungsrecht an der Stelle?


    Das Thema Baukostenunterschied bei Häusern, die unter die Hochhausverordnung fallen (schon ab 10 Geschossen), hatten wir doch schon mal - natürlich sind diese wesentlich teurer, nicht nur beim Bau, sondern auch im Unterhalt!
    Zusätzliche Kosten (und weniger Nutzen) entstehen u.a. durch:
    - geringere Flächenausnutzung pro Etage
    - mehr Fluchttreppenhäuser
    - Feuerwehraufzug
    - Notstromdiesel (zum Betreib des Feuerwehraufzugs und weiterer Sicherheitseinrichtungen
    - Entrauchungsanlagen
    - Druckbelüftung der Fluchttreppenhäuser und Feuerwehraufzug


    Zitat von Bau-Lcfr

    Auf dem Gesundheitsamt-Areal etwa wäre das ein Block um das Areal mit 6-7 Geschossen, wie vor einigen Monaten angeregt - und ein Mini-Turm in einer der Ecken.


    Uninteressant! - da die Fläche gar nicht zur Disposition und auch nicht zu den ausgewählten Flächen gehört....


    Zitat von Bau-Lcfr

    Wie es zum Threadanfang heisst - Rathaus Utrecht als Vorbild? (auch hier unter #107 zu sehen). Wenn Vorbild, dann auch bei der zentralen gut erschlossenen Lage - die Stadt selbst sollte ein Zeichen für innenstädtische Nachverdichtung setzen.


    Wenn sich deutsche Politiker im Ausland "Vorbilder" für Projekte anschauen, hat das meistens was Vergrügungsfahrt an sich, mehr nicht! :lach:
    Deswegen, nicht unbedingt alles für bare Münze nehmen! ;)

    ^ Meiner Erinnerung nach betragen die Bau-Mehrkosten bei ca. 50-60 Meter Höhe ca. 15-20% - hinnehmbar, wenn man das Gelände weit intensiver nutzen kann. Ohne die genaue Pläne zu kennen (zumal es diese noch nicht gibt, darüber sehe ich nur unbestätigte Vermutungen) darf ich eine Meinung dazu haben, was städtebaulich vertretbar wäre.


    Eine kleine Korrektur nur - wie man auf darüber verlinkten Bildern erkennen kann, der Utrechter Bau ist kein schlanker Turm, sondern massiver - dafür mit Innen-/Lichthöfen. Auf dem Gelände des Gesundheitsamtes sähe ich einen vergleichbaren Bau mit niedrigerem Teil an der Kölner Straße (gegenüber den Wohnhäusern), höher am Park. Diese Option hätte den Vorteil, dass das Grundstück mit möglichem Hochhaus um 38 Geschosse frei bliebe, falls je ein Investor kommen würde (vermutlich eher wenn zuerst einige Projekte die Gegend etwas aufpolieren bzw. gentrifizieren).
    Wieso das Utrechter Gebäude hier kein Vorbild sein könnte, ein paar Smileys liefern keinerlei Begründung dafür.

    Zitat von Bau-Lcfr

    ^ Meiner Erinnerung nach betragen die Bau-Mehrkosten bei ca. 50-60 Meter Höhe ca. 15-20% - hinnehmbar, wenn man das Gelände weit intensiver nutzen kann.


    Statt einer möglichen Erinnerung solltest du das doch lieber mal belegen - Links dazu?


    Zitat von Bau-Lcfr

    Ohne die genaue Pläne zu kennen (zumal es diese noch nicht gibt, darüber sehe ich nur unbestätigte Vermutungen) darf ich eine Meinung dazu haben, was städtebaulich vertretbar wäre.


    Ich glaube nicht, dass du noch in irgendeinem Thread "deine Meinung" kund tun musst - kennt doch schon jeder, Hauptsache max. Flächenausnutzung und möglichst hoch! ;)
    Ob das mit Realität und "städtbauliche Vertretbarkeit" noch was zu tun hat, bezweifele ich doch sehr! :D


    Zudem sehe ich keinen Sinn in einer Phantomdiskussion über ein Projekt, das bei der Stadt schon in Planung ist, was soll das bringen?
    Oder meinst du, dass da hier irgendein Verantwortlicher mitliest und dann sagt: "Oh, der Bauteufel (oder irgendein anderer) hat ja supertolle Ideen, dass wir da nicht selber drauf gekommen sind!". :master:


    Zitat von Bau-Lcfr

    Wieso das Utrechter Gebäude hier kein Vorbild sein könnte, ein paar Smileys liefern keinerlei Begründung dafür.


    Ok, hast du den Witz nicht verstanden - also anders, wenn du von Vorbildfunktion sprichst, geht es dir wohl nur um die Höhe und Flächenmaximierung, dafür muss man aber nirgendwo hinfahren!
    Wenn, dann schaut man sich ein Gebäude an, um zu sehen, wie Andere "lebenswerte" Arbeitswelten erschaffen, was ja prinzipiell erst mal gar nichts mit Gebäudehöhen zu tun hat....

    In Köln befindet sich das Technische Rathaus in der Nähe des Bahnhofs Deutz, einige Stadtbahnlinien sind auch in der Nähe - zentral und gut angebunden. Baurechtlich ist es sogar ein Hochhaus, leider mit nicht allzu eleganten Proportionen - diese sind schon in Utrecht besser. London gönnte sich ein zentrales Rathausgebäude mit eleganter Erscheinung. München hat einen Block in der Nähe des Bahnhofs Ost (nahe dem Werksviertel, wo derzeit einige Hochhäuser gebaut werden), auch ein Hochhaus gehört dazu. Wenn so viele Städte städtebauliche Zeichen setzen, kann doch Düsseldorf nicht so viele Arbeitsplätze in eine nur notdürftig erschlossene Vorstadt verbannen.


    Ich werde jetzt nicht suchen, wo die Schätzung mit 15-20% Mehrkosten zitiert wurde - und wenn ich die Zeit investieren würde, kommen wieder Dutzende Postings mit doofen Smileys, nach den man die Suche von Vorne machen müsste. Gibt es belegte Schätzungen für andere Mehrkosten bei Höhen bis 50-60 Meter - wo noch kein zweites Treppenhaus usw. verlangt werden? Ich glaube, ungefähr diese Dimension (ähnlich wie in Utrecht, Köln, München) könnte die Stadt ruhig verantworten - in zentraler Lage mit Erschliessung - statt irgendwo in der Pampa in Hektars 5-6-geschossiger Bauriegel gehen. Auf keinen Fall sollte es weiter vom Zentrum werden oder schlechter erschlossen sein als jetzt.

    3 Mal editiert, zuletzt von Bau-Lcfr ()

    In diesem Artikel werden die Mehrkosten gegenüber dem Bau von Gebäuden unter der Hochhausgrenze auf 10 bis 20 Prozent beziffert, bezogen auf die Vorgaben in der Schweiz.
    https://www.nzz.ch/schweiz/let…ie-verdichtung-1.18699073



    In Deutschland und dort sind offenbar 22/25m eine Grenze, ab 60m greifen hier offenbar höhere Brandschutzanforderungen:
    https://www.baunetzwissen.de/b…auten/hochhaeuser-3154225


    https://de.wikipedia.org/wiki/Hochhausrichtlinie

    ^ Richtig! In NRW gilt die BauO NRW und nach der ist ein Haus bereits ein Hochhaus, wenn der Fußboden mindestens eines Aufenthaltsraumes über 22 m über der Geländeoberfläche liegt und ab da sind bereits die Kostentreibenden Maßnahmen notwendig, die ich unter #27 beschrieben habe:


    Deshalb sind auch die Forderungen nach 1 oder 2 Etagen mehr (wenn es bereits 7 Geschosse sind) oft sinnfrei, da sie in keinem Verhältnis zu den Kosten stehen.


    Noch zu den Hochhäusern an der Moskauer Straße:
    während der Gebäudteil Werdener Straße 10 des PwC-Hauses bereits ein "echtes" Hochhaus ist (und somit die Hochhausverordnung für den gesamten Gebäudekomplex gilt), ist der Neubau Moskauer Straße 18 für die UK-NRW ein Hochhaus, dass man auf den ersten Blick nicht erkennt, da es eigentlich nur 7 Geschosse hat.
    Da aber an der Seite zur Bahnlinie das 1. und 2. UG oberirdisch liegt, gilt auch dort die Hochhausverordnung.

    Völlig sinnfrei kann es ja nicht sein, 1-2 mehr Etagen zu bauen, da es gerade die erwähnte UK NRW ja auch macht, und damit so gerade eben zum Hochhaus wird, mit dem erwähntem baulichen Mehraufwand. Bei diesem Haus muss der Mehraufwand mehr schmerzen, da sich die Grundstückskosten nur auf 7 Etagen verteilen und die zusätzlichen Auflagen für Hochhäuser zum Tragen kommen.


    Warum nicht dann nach ökonomischen Erwägungen 10-16 Etagen, bauen, das mehr an Etagen ggü der UK NRW sind dann vorteilhafter, weil die Grundstückskosten pro qm sinken und für das Mehr an Etagen keine zusätzlichen Kosten im Vergleich zur UK NRW anfallen.


    Grund dafür ist, dass Hochhäuser zwischen 22m zu 60m keine zusätzlichen baulichen Auflagen erfüllen müssen. Also wenn Hochhaus, dann gleich etwas mehr.

    ^ Mann muss das von der anderen Seite betrachten und somit feststellen, dass sich der Bau für den Eigentümer (die UK-NRW ist ja nur Mieter) trotzdem lohnt1


    Das man nicht höher baut, ligt wohl vor allem an den Flächenwünschen des Mieters und daran, dass er ein Haus für sich alleine wünscht.


    Im Prinzip funktioniert das Zustandkommen eines solchen Projektes so:
    große Firmen beauftragen einen Makler mit der Suche eines passenden Objektes und machen Vorgaben, was sie wünschen.
    In der Regel geschieht das lautlos und erst bei Abschluss eines Vertrages erfährt die Öffentlichkeit was davon (siehe Deloitte mit dem ehem. Straßenverkehrsamt).
    Bei der UK-NRW war es allerdings eine öffentliche Ausschreibung nach EU-Recht, da es eine Behörde ist.
    Bei beiden Varianten bieten sich dann Eigentümer vom Grundstücken oder bestehenden Objekten, man sucht sich dann Objekte aus, die in die engere Auswahl kommen, verhandelt seine Wünsche und die Preise und entscheidet sich dann für eins.
    So kommt es dann, dass so ein Objekt wie für die UK-NRW entsteht und Diskussionen über mehr Höhe somit keinen Sinn machen.

    Bie RP-Online gibt es heute einen Artikel mit dem Titel "Vorbild Venlo: So könnte das Technische Rathaus aussehen".


    Allerdings geht es primär nicht darum, wie das Haus aussehen wird oder wie hoch es wird - zumal das Haus in Venlo für 1000 Mitarbeiter geplant wurde und zudem nach dem ABW-Prinzip - sondern erst ein mal um Nachhaltigkeit und das ökoeffektive Kreislaufprinzip „Cradle to Cradle“.


    Laut Artikel will man in Düsseldorf erst mal eine eigene Prioritätenliste erstellen, die auf die Stadt zugeschnitten ist und dass noch Jahre vergehen werden.
    Und weiter wird erwähnt, dass bei der Stadtverwaltung noch Überlegungen über einen geeigneten Standort laufen und der Südring an der Völklinger Straße und ein Areal an der Moskauer Straße im Gespräch sind.


    Nun gut, aber dass hieße ja, dass man sogar ein Minihochhaus (gerade über 22m) wirtschaftlich vermieten kann.


    Interessant wäre, wie sich für Büros/ Wohnungen die wirtschaftlich notwendigen Mieten entwickeln würden, wenn man
    1. ein normales 5-stöckiges Haus hätte
    2. einen Fall wie UK NRW, wo man gerade ein Hochhaus hat
    3. ein Hochhaus knapp vor der 60m Grenze und
    4. welchen Sprung es ab 60m gäbe

    ^^ Immerhin ist das Venloer Technische Rathaus ein Hochhaus mit 11 Geschossen wenige 100 Meter vom Hauptbahnhof der Stadt - mit der größten begrünten Wand des Kontinents ein markanter Bau. Dem verlinkten RP-Artikel nach waren nach der Besichtigung genauso die Grünen begeistert wie auch OB Geisel.


    Den möglichen Vorbildern in Deutschland könnte man Mannheim hinzufügen, wo es im Juli den ersten Spatenstich gab - laut diesem Artikel solle das neue Technische Rathaus "Visitenkarte für die Stadt" werden. Am Hauptbahnhof soll es bis 56 Meter Höhe erreichen. Der Artikel ist nur teilweise umsonst lesbar, glücklicherweise gibt es einen DAF-Thread mit Fotos und Visualisierungen (einige finde ich etwas langweilig, hoffentlich werden nicht diese zum Düsseldorfer Vorbild).


    Wenn man all die Referenzen durchschaut, Einiges dürfte gemeinsam sein:


    # Zentrale Lage mit guter ÖV-Erschliessung
    # Dichte Bauweise mit einem Höhenakzent
    # Zumindest verbal wird Gestaltung angestrebt, die ein Aushängeschild der Stadt sein könnte statt unscheinbarer Investorenarchitektur


    Im verlinkten RP-Artikel heisst es ja, zuerst müsse eine Liste der Prämissen für den Neubau erstellt werden. Ich glaube, die drei Punkte darüber gehören unbedingt dazu. Bei zentraler Lage könnte gerne etwas Funktionsmischung hinzukommen - im EG Gastronomie, Kunstausstellungen usw.


    Bei der Dichte würde ich eine GFZ von mindestens 3-5, gerne darüber, anstreben. Damit müsste man für die vorgesehenen 53.200 Qm Bürofläche (s. #1) ca. 1,1-1,7 Ha Grund oder gar weniger verbrauchen.

    Einmal editiert, zuletzt von Bau-Lcfr ()

    RP berichtet heute über den Neubau des technischen Rathaus.


    https://rp-online.de/nrw/staed…ll-nach-bilk_aid-37589277


    Neben Oberbilk kommt der Standort am Südring in Frage, wo das Luisen-Gymnasium geplant wird zu bauen. Die Stadt bevorzugt offenbar den Südring.


    Interessant wird auch, was die Stadt mit dem maroden Bestandsgebäude macht. Das Finanzamt an der Kruppstr ist marode, neuer Standort noch unklar. Und Auf‘m Hennekamp 70 ist seit 2006 leer stehend. Die Stadt prüft nachweislich seit 12/2017 eine andere Nutzung bzw. Bebauung. Fast 14 Jahre Leerstand könnte sich kaum ein Privatinvestor leisten.


    https://ratsinfo.duesseldorf.d…NocmlmdA==/9/n/306863.doc

    ^ Ich halte den Südring auch für den besseren Standort - um die 1.800 Mitarbeiter unterzubringen, braucht es schon ein erhebliche Fläche, die ich an der Moskauer Straße nicht sehe.
    Zudem wären die Wohnbauten am Südring ohne die Bürobauten als Lärmschutz nicht realisierbar - und da sehe ich aktuell auch keine anderen Büronutzer als die Stadt.
    Das Gelände an der Brinkmannstraße/Auf´m Hennekamp wird wohl verkauft werden, um die neuen Büros finanzieren zu können.
    Für das Finanzamt kommt das Gelände nicht in Frage, die werden wohl vorher umziehen - es gibt bereits Flurfunk in verschiedenen Dienststellen der Finanzämter (nicht nur Kruppstraße!) über mögliche Standorte.

    Die Stadt hat heute im Presse-Newsletter Neuigkeiten zum Neubau des Technischen Rathauses verkündet!
    Unter dem Titel:
    Innovativ und bürgernah: So wird der Neubau des Technischen Rathauses geplant
    werden 2 Grundstücke vorgestellt, die favorisiert werden - es sind die hier bereits diskutierten Grundstücke Moskauer Straße 23 (wo aktuell noch die Wohncontainer stehen) und Auf’m Tetelberg (Südring Ecke Völklinger Straße).
    Die Verwaltung hat eine Standortempfehlung für die Moskauer Straße 23 ausgesprochen - die Animationen zeigen dort ein 25-30geschossiges Hochhaus!



    Oberbürgermeister Thomas Geisel (M.) und Stadtkämmerin Dorothée Schneider stellten die Standortalternativen für das neue Technische Rathaus vor.
    Mit dabei auch Michel Weijers, der die Einführung der neuen Arbeitsmodelle begleitet
    © Landeshauptstadt Düsseldorf/Melanie Zanin



    Übersicht Standorte für das neue Technische Rathaus
    © Landeshauptstadt Düsseldorf



    Das Gelände Moskauer Straße 23 wird von der Verwaltung als neuer Standort für das Technische Rathaus favorisiert
    © Landeshauptstadt Düsseldorf/Melanie Zanin



    Massenermittlung für den Standort Moskauer Straße
    © Landeshauptstadt Düsseldorf/Uwe Schaffmeister



    Animation TVG an der Moskauer Straße
    © Landeshauptstadt Düsseldorf/caspar.



    Animation TVG an der Moskauer Straße
    © Landeshauptstadt Düsseldorf/caspar.



    Massenermittlung für den Standort Auf'm Tetelberg
    © Landeshauptstadt Düsseldorf/Uwe Schaffmeister



    Animation TVG Auf'm Tetelberg
    © Landeshauptstadt Düsseldorf/caspar.



    Animation TVG Auf'm Tetelberg
    © Landeshauptstadt Düsseldorf/caspar.