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Alt 05.03.15, 14:05   #91
tunnelklick
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Mietpreisbremse ist beschlossen worden

Der Bundestag hat heute die sog. Mietpreisbremse beschlossen. Das Gesetz besagt im Grundsatz:

Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung der Landesregierung bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen. (§ 556 d Abs. 1 – neue Vorschrift)

Die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt legen die Landesregierungen fest; solche Gebietsfestlegungen kennen wir seit langem von den Regelungen über Kündigungsschutz beim Umwandlung von Wohngebäuden in Eigentumswohnungen und bei den Vorschriften über die Senkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen.
Allerdings ist das Verfahren für Landesregierungen hier komplizierter geworden: es reicht nicht, wie bisher die Gemeinden enumerativ in der Verordnung zu bezeichnen, es muss vielmehr genau begründet werden, warum der Wohnungsmarkt angespannt ist.

Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn
1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Eine solche Gebietsfestsetzung muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten und sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem fraglichen Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

Ein solcher Begründungsaufwand ist neu und macht die Rechtsverordnungen natürlich angreifbar, wenn die Annahmen statistisch nicht richtig belegt sind. Und außerdem muss die Landesregierung in der Begründung der rechtsverordnung die Maßnahmen benennen, wie sie in diesen Gebieten dem Wohnungsmangel abhelfen will; irgendwelche programmatischen Aussagen in Regierungs- oder Presseerklärungen reichen nicht aus.

Wie rasch angesichts des Begründungsaufwandes die Länderverordnungen erlassen werden, wie rasch also die Mietpreisbremse wirklich in Kraft tritt und wann sie dann auch im Markt wirksam wird, bleibt abzuwarten. Eigentlich ist heute faktisch keine Mietpreisbremse beschlossen worden, sondern nur die Voraussetzungen dafür, dass die Länder in diesem Sinne tätig werden können.

Der Verweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete als Referenz für die Bestimmung der zulässigen Miethöhe begrenzt die Mietpreisbremse von vornherein auf Gebiete, in denen sich die ortsübliche Vergleichsmiete überhaupt einfach und zuverlässig feststellen lässt; das dürfte nur in Städten der Fall sein, die einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel oder wenigstens eines Mietdatenbank im Sinne der §§ 558c ff. BGB herausgeben; in allen anderen Gebieten ist das Gesetz praktisch nicht anwendbar.

Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die im Grundsatz zulässige Miete (= ortsbliche Vergleichsmiete plus 10%), so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Das bedeutet, eine schon erreichte Miethöhe über dem zulässigen Niveau bleibt erhalten und muss bei Neuvermietung nicht aus das Niveau "Ortsübliche +10%" zurück geführt werden.

Entsprechendes gilt bei zuvor erfolgten Modernisierungen. Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b durchgeführt, so darf die zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 und § 559a Absatz 1 bis 4 ergäbe.
Bei der Berechnung nach Satz 1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre. Bedeutet: die Modernsierungserhöhung (11% der Kosten der wohnwertverbssernden Maßnahmen) wird rausgerechnet, dann die zulässige Miete "Ortsübliche +10%" ermittelt und dann der 11%-Zuschlag wieder drauf.

Die neuen Vorschriften sind nicht anzuwenden auf Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird und auch nicht auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Ich bin sehr gespannt, was das gibt; sicher ein Beschäftigungsprogramm für die Anwaltschaft.
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