S21-A1, MILANEO (fertig)

Es sollen laut Bräutigam & Krämer noch zwei Investoren im Rennen sein.
Quelle: EZ-Online http://www.ez-online.de/lokal/…ttgart/Artikel1862372.cfm

Ich vermute mal, dass jedenfalls ECE noch dabei ist.

Investoren fürs Hochhaus Wolframstr. (welches wegen Tiefgarage etc. in Abstimmung mit Ex-Galeria in Angriff genommen werden muss) rechnen offenbar mit Entscheidung Bieterverfahren Ex-Galeria bis spätestens Februar 2009.
Quelle: StZ-Online http://www.stuttgarter-zeitung…urm-oder-luxushotel-.html

EDIT:
Einzelhandelsverband BW:

• Quartier S und Da Vinci unter Umständen noch verträglich, aber Ex-Galeria schade Innenstadt, weil nicht integriert
• Einkaufszentren stadtplanerisch integrieren und mit vorhandenem Handelssortiment abstimmen
• Starke Zunahme von Verkaufsflächen pro Einwohner in Deutschland, doppelt so hoch wie in UK
• in BW bisher 34 Einkaufszentren, Berlin aber habe allein 36 (!)

Quellen:
StZ-Online http://www.stuttgarter-zeitung…entren-sind-zu-viel-.html
StN-Online http://www.stuttgarter-nachric…galeria-ventuno-nein.html

Jetzt kommt Stimmung in die Bude:

• Bieterverfahren noch am Laufen, Abschluss soll aber noch in diesem Jahr kommen
• Sowohl ECE als auch Strabag Real Estate GmbH als Mitbieter haben vor wenigen Tagen bei der Stadt Bauvoranfrage gestellt, Projektpräsentation beider Bieter in erster Novemberhälfte vor Gemeinderat
• Grundstück soll 90 Mio. EURO kosten
• Für 55.000qm-Einkaufszentrum rechne die Branche inkl. Grundstückskosten mit Investitionssumme von 450 Mio. EURO (!)
• Verwaltung gespalten: Wirtschaftsförderer Vogt hält die Dimension für vertretbar, da mit S21-Städtebau Innenstadt wesentlich erweitert würde, Baubürgermeister Hahn hat wie immer große Bedenken
• SPD-Stadtratsfraktion: Einkaufszentrum dort "nicht mehr zeitgemäß", Begründung unbekannt
• BBPl. rechtskräftig mit 2.000 Stellplätzen (?), Spielraum bei Genehmigungsprüfung habe der Gemeinderat nur bei "Verbindung der 3 Baublöcke" (6,8 und 9)
• mfi soll als dritter Bieter doch noch im Rennen sein
• Gesamtprojekt mit 150.000qm BGF
• City-Initiative: "Städtebaulicher wie planerischer Sündenfall", kleineres Nahversorgungszentrum gefordert

Quelle: StN 29.10.08

Ein bisschen anders die StZ:

• ECE betreibe bereits Breuningerländer, Leo-Center, Stadtgalerie Heilbronn und Königsbau-Passagen, daher wohl größtes Interesse an Ex-Galeria
• City-Initiative: Neue Mall werde 150 bis 200 Mio. EURO an Kaufkraft abziehen, Leid tragende: City, Cannstatt und Feuerbach
• Knackpunkt Stellplätze: Mittler Weile Stellplatzbeschränkung, daher laut Baubürgermeister Hahn ohne Befreiung durch Verwaltung maximal ca. 1.200 (statt StN: 2.000)
• Diskussion vorprogrammiert, dennoch Zeitdruck nach Jahre langer Hängepartie, Synchronisation der Baustellen Bib21 und Ex-Galeria aber auch erwünscht, nachdem der Vorplatz der Bib 21 (Mailänder Platz) auf Tiefgarage der Ex-Galeria läge

Quelle: StZ 29.10.08

Mit Taktiererei der Verwaltung bzw. des Gemeinderats darf also gerechnet werden, da wohl die Mehrheit der Ansicht sein wird, dass das Vorhaben (obwohl es im Bundesvergleich keineswegs so groß ist) der City schade.
Ich wäre froh, wenn man dennoch zeitnah zu einem Kompromiss käme, z.B. mit ca. 45.000qm Handelsfläche, um das Projekt an sich nicht weiter zu verzögern oder gar zu gefährden, und um auch die anderen Vorhaben, die mit der Ex-Galeria zusammen hängen, nicht negativ zu beeinflussen (Bib21 & Hochhaus Wolframstraße).
Anderseits: Nachdem das Luxuskaufhaus in der Königstraße 1 wohl nicht mehr kommt, möchten die Bieter natürlich so viel Handelsfläche mitnehmen, wie nach BBPl. möglich.

Heute steht etwas von mehr als 600 Mio. EURO Investitionsvolumen, geht hier noch alles mit rechten Dingen zu?

• Investoren wollen Verbindungsbrücken zwischen den 3 Baublöcken und bis zu 2400 Stellplätze
• Vor der Projektpräsentation nächste Woche schon jetzt breiter politischer Widerstand im Stadtrat erwartet

Quelle: StZ 30.10.08

Bieterverfahren soll laut Immobilienbrief Stuttgart, Ausgabe Nr.21 Mitte Dezember entschieden sein.

EDIT:
ECE, mfi, Bouwfonds und Sonae Sierra sollen doch noch im Rennen sein.
Quelle: Immobilienbrief Stuttgart Nr.21 http://www.immobilienverlag-st…ces/Immobrief_21_2008.pdf

Herr Hahn versucht sich jetzt als Kampf-Poet:

• vor "Handels-Tsunami" auf S21-A1 gewarnt
• seit 1993 habe sich Verkaufsfläche in der Stadt um 42% auf 850.000qm erhöht
• Handelsfläche für Ex-Galeria 47.500qm (Ist das nun endlich die aktuelle Zahl aus Bieterverfahren?)
• Jetzt sollen 3 Bieter noch am Ball sein, nämlich ECE, mfi und Bouwfonds (verwirrende Nachrichtenlage...)

Quelle: StN 20.11.08

Bild:Wagahai

EDIT:
Breuninger will ev. auch bei der Ex-Galeria mitmischen, unabhängig vom Zustandekommen des Da Vinci Projekts, aus strategischen Gründen.
Quelle: StN-Online

Ach Du liebes Bisschen: Bieterverfahren gestoppt

• Verhandlungen ohne Ergebnis, keine Einigung bei Kaufpreis und Konzept des Centers
• Anfang 2009 sollen Gespräche mit den drei Kandidaten ECE (mit Strabag), mfi und Bouwfonds dennoch weitergehen
• Investitionssumme 250 Mio. EURO (Verwirrend, da zuvor von 450 bzw. 600 Mio. EURO berichtet wurde)
• Spekulation um Breuninger als Hauptmieter für Ex-Galeria
• Ungelöstes Stellplatzproblem: Stadt will maximal 2.900 Stellplätze zulassen (mindestens 1.200)

Quelle: StZ 22.12.08

Das Pokern geht weiter, auch hier - leider.

• Trotz Wirtschaftskrise wachse das Investoren-Interesse an der Ex-Galeria weiter
• mfi: Bauvoranfrage für Einkaufszentrum mit 1.800 Stellplätzen (400 weniger als ECE) angekündigt
• ECE: Neue Bauvoranfrage eingereicht, Verbindungsstege zwischen den 3 Baukörpern sollen um einige Meter niedriger ausfallen
• ohne Befreiuung von Vorgaben des BBPl. nur 1.200 bis 1.300 Stellplätze möglich
• Bis Mitte Februar Verkehrsgutachten für Wolfram- und Heilbronner Str.
• Beantwortung der Bauvoranfrage bis April

Quelle: StZ 21.01.09

In einer PM der Stadt Stuttgart in Sachen MIPIM 2009 ist die Rede von einem Einkaufszentrum mit ca. 40.000qm Handelsfläche und einem Investitionsvolumen i.H.v. ca. 500 Mio. EURO.

Quelle: PM Stadt Stuttgart 26.02.09 (pdf)

Träumen kann ich auch von 5000qm und 2 Mrd Investitionsvolumen. Dann halt alles in Platin. Nur ob das Werbung ist

Und überhaupt: Die Stadt verschwendet also tatsächlich wieder Steuergelder, eo von vorneherein klar ist, daß die Messebeteiligung dieses Jahr noch aussichtsloser sein wird als sonst schon.

Max BGF
Dein künftiges Domizil in der City Prag wird deme-nächst fertig gestellt
Die MIPIM-Kosten sind nicht die Welt, die Teilnahme wird von den Unternehmen selber getragen.

Interessant ist doch die Zahl 40.000qm Handelsfläche. Könnte ein Hinweis darauf sein, dass die Investoren ihre Pläne anlässlich der Bauvoranfrage herunter geschraubt hätten. Und nach den verwirrenden Investitionssummen 250, 450 und 600 Mio. EURO haben wir nun 500 Mio. EURO.

EDIT:
Wer sagt´s denn, es schaut gut aus in Sachen Einigung bzgl. Knackpunkt Stellplätze, Bauentscheidung in Bälde möglich:

• Strabag Real Estate und die ECE Projektmanagement als Investorengemeinschaft legen Verkehrsgutachten vor, jetzt Mehrheit im Gemeinderat (CDU, FDP und wohl auch FW) für gewünschte 2200 Parkplätze wahrscheinlich
• 2200 Parkplätze laut Gutachten auch während der Bauphase S21 kein Problem, Knotenpunkte Wolframstraße/Heilbronner, Arnulf-Klett-Platz/Heilbronner und Straße von Heilbronner zur Bib 21 hielten der Verkehrsbelastung stand
• Ex-Galeria mit 50.000qm größtes EKZ der Region, größer als Breuningerländer
• Hahn gegen zusätzliche Stellplätze und gegen große Handelsfläche
• OB und Wirtschaftsförderer dafür

Quelle: StZ-Online

insgesamt geht dieses dann doch ziemlich riesige Kaufhaus schon auf die Kompaktheit der Shopping-City. Bisher war diese auf die Königsstr. begrenzt und ca. 1km lang. Nun soll diese durch Quartier S und ECE in beide Richtungen erweitert werden. Dadurch wird sie auf fast 2km Länge erweitert. Das ist nicht mehr kompakt.

Zu Fuß kann man diese Entfernungen fast nicht mehr zurücklegen. Zudem muss man große Bereiche (z.B. LBBW-Viertel) überbrücken, wo es nicht viel Interessantes gibt(von Architektur abgesehen ;-)) Ebenso besteht die Gefahr, dass die Königsstr. dadurch abgewertet wird und evt. einige Ketten umziehen werden. Dadurch sinkt insgesamt die Attraktivität. Es dauert zu lange, um von einem "Hot-Spot" zum anderen zu kommen. Ich sehe das Vorhaben mittlerweile wirklich kritisch. Geeigneter wären z.B. die heutigen LBBW-Standorte gewesen.

Zudem sollte das Einkaufzentrum, wenn es denn kommen muss, auf keinen Fall als Koloss dastehen und wie soviele dieser Bestehenden Häuser nur nach Innen leben. Damit belebt man auch kein Viertel, wenn alle Leute mit dem Auto direkt dorthin fahren und gleich danach wieder abhauen... Es müssten Vorgaben gemacht werden, dass z.B. Cafés im Inneren(auf den Gängen) verboten sind, und diese nur existieren dürfen, falls es Außenbewirtung gibt. Nur dann wird ein belebtes Viertel entstehen.

Naja, die Diskussion hatten wir ja schon (mit gutem alten fehlplaner...).
Man darf die Mall m.E. nicht ganz so isoliert auf A1 betrachten, schließlich wird ja in den kommenden Jahren und Jahrzehnten die direkte Nachbarschaft bebaut sein (Aufsiedlung), und das nicht zu knapp. Zudem ist entlang der Athener Str. ebenfalls Einzelhandel vorgesehen.
Auch halte ich nichts davon, immer die Königstraße heilig zu sprechen. Ein bisschen Wettbewerb tut hier m.E. durchaus gut, das entzerrt die extreme Fixiertheit der City auf die eine Straße, bringt Abwechslung und eine Befreiung aus dem Korsett des City-Rings.
Mit der Entfernung habe ich ebenso wenig Probleme. Warum soll man nicht vom Schlossplatz etwa 2 Haltestellen mit der U-Bahn fahren? Die Champs-Élysées muss ich auch nicht immer voll ablaufen.

Ob 50.000qm Handelsfläche voll realisiert werden (was nun auch nicht die Welt ist), muss man sehen, ich wäre aber auch mittler Weile mit 40.000qm zufrieden. Städtebaulich wichtig scheint mir primär, für die neuen Viertel eine Einkaufsinfrastruktur (inkl. Nahversorgung) der kurzen Wege zu schaffen. Erst danach mache ich mir Sorgen um die Königstraße.

Zudem sollte das Einkaufzentrum, wenn es denn kommen muss, auf keinen Fall als Koloss dastehen und wie soviele dieser Bestehenden Häuser nur nach Innen leben.
Das sehe ich auch so.

Zudem würde dieses Areal nicht nur aus Richtung Königsstraße bevölkert werden, sondern auch von Nord (Rosensteinstraße und HeilbronnerStraße-Westufer) aus, dann die endlich mal passende weil eingebundene Lage des UFA-Palastes und, nicht zu vergessen, die endlich mal hergestellte direkte Verbindung nach Stuttgart-Ost: Vom Neckartor/Stöckach einfach mal kurz durch den Park laufen, rüber ins A1 etc. Ich denke, das wird sich gut einfügen und ergänzen.

Ich hoffe, das aus dem Projekt endlich was wird. Die Brachfläche von A1 auf dem Gelände von S21 sah ja so trotzlos aus. Da muß endlich mal ein lebendiger Stadtteil entstehen mit einem Supereinkaufszentrum! Stuttgart soll sich ja auch mal zur Einkaufsstadt wandeln mit Quartier S, Postquartier, Da Vinci und neuer Galeria Ventuno als Neubauprojekten. Warten wir es ab, was kommt! Laßt die Bagger bald rollen!

Zitat von JohannesRE

Stuttgart soll sich ja auch mal zur Einkaufsstadt wandeln mit Quartier S, Postquartier, Da Vinci und neuer Galeria Ventuno als Neubauprojekten.

Als wäre Stuttgart nicht schon lange eine Stadt mit erheblichem Shoppingfaktor... Prinzipiell sind die Projekte auch nur schwer miteinander zu vergleichen, die anderen liegen zentraler und würde sicherlich keinen derart negativen Kaufkraftabfluß aus der Innenstadt verursachen... Auch wenn zugegebenermaßen das Horrorszenario einer verödenden Innenstadt (Ausnahme Quartier S), das vor allem die IHK oft und gerne an die Wand malt, ziemlich übertrieben erscheint.
In Summe kann man einfach gespannt sein, was genau für diesen Standort geplant ist, wer als Hauptmieter fungieren wird, ob es einen solchen geben wird etc. Ich könnte mir eigentlich nur ergänzend zu Breuninger und PuC einen weiteren Player im Gehobenen- bis Luxussegment vorstellen (Wie wärs denn mit einem KaDeWe?;)).

Zitat von Superion

weiteren Player im Gehobenen- bis Luxussegment vorstellen (Wie wärs denn mit einem KaDeWe?;)).

Also wenn dann "KaDeSü"!

Superion
In Summe kann man einfach gespannt sein, was genau für diesen Standort geplant ist, wer als Hauptmieter fungieren wird, ob es einen solchen geben wird etc. Ich könnte mir eigentlich nur ergänzend zu Breuninger und PuC einen weiteren Player im Gehobenen- bis Luxussegment vorstellen (Wie wärs denn mit einem KaDeWe?).
Als Ankermieter wurde ja schon Breuninger selbst gehandelt, s.o. Wahrscheinlich scheint mir, dass neben Handelsflächen auch Büros und Wohnen einen gewissen, nicht unbedeutenden Anteil haben werden.

Zitat von Wagahai

Superion
Als Ankermieter wurde ja schon Breuninger selbst gehandelt, s.o. Wahrscheinlich scheint mir, dass neben Handelsflächen auch Büros und Wohnen einen gewissen, nicht unbedeutenden Anteil haben werden.

Jepp hab ich gelesen, kann ich mir persönlich allerdings kaum vorstellen, dazu werden eigene Projekte doch mit zu großem Nachdruck verfolgt. Zudem würde für Breuninger wohl nur eine Verlagerung von einem 1AA an einen 1AAA (ich weiß, die Wertungen dahingehend differieren ja nach Imobilienmarktbericht) Standort Sinn machen, sonst kann man auch am Marktplatz bleiben. Höchstens man erwägt dies aus dem strategischen Denken heraus, Konkurrenz ferzuhalten und gleichzeitig das Konzept eines Breuningerlandes umzusetzen.

Letzteres: So in etwa.
Ich denke, dass van Agtmael die Zeichen der Zeit erkannt hat, während Andere meinen, es reiche aus, lautstark ihren Besitzstand mit den üblichen Parolen und Mitteln zu verteidigen. Wer rastet, der rostet.
Die Innenstadterweiterung durch die S21-Flächen wird in den nächsten Jahrzehnten zu einer gewissen Neuordnung der Einzelhandelsflächen in der Innenstadt führen (Es werden vermutlich noch zahlreiche Handelsflächen außerhalb der Ex-Galeria auf den S21-Flächen entstehen), das kann man mittel- und langfristig gar nicht aufhalten. Die Antwort für Breuninger lautet daher Stärkung des Bereichs um das Stammhaus mit noch mehr Premium-Qualität und Lifestyle (Läden, gehobenes Gastroangebot, Luxushotel) mit Da Vinci. Gleichzeitig muss Sorge dafür getragen werden, möglichst frühzeitig auch auf den S21-Flächen vertreten zu sein, um bzgl. der dortigen Entwicklung nicht gänzlich von den Konkurrenten abgehängt zu werden. Die Zweigleisigkeit mindert m.E. das Risiko.

Ob die Zweigleisigkeit das Risiko durch etwas räumliche Diversifikation mehr mindert als es eine Megainvestition steigert, sei mal dahingestellt. Es könnten auch andere Absichten dahinterstecken, will hier aber nicht zu sehr argwöhnen. Sich bei dem Projekt ins Spiel zu bringen, kostet erst Mal nichts.

Interessantes Detail beim Büromarktbericht Ellwanger & Geiger (S.6 rechts oben):
Der Ex-Galeria-Block an der Heilbronner Str. (S21-A1.06) wird auf der Übersicht als "Büro" bezeichnet (während HH-Wolframstr. "Wohnturm"), die Flächen A1.08 und A1.09 hingegen als "Einzelhandel".
Während ich bislang wie selbstverständlich angenommen hatte, dass das EKZ jedenfalls die unteren Geschosse aller 3 Blöcke beanspruchen würde, könnte der E&G-Bericht nun ein Hinweis darauf sein, dass Nr.6 alleiniger oder überwiegender Büronutzung vorbehalten und das EKZ in 8 und 9 als Mehrgeschosser geplant sind, andernfalls darauf, dass das EKZ selbst in Sachen Handelsfläche massiv verkleinert wird.

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Hier wird allerdings auch das Baufeld 15 als "Wohnen" angezeigt, was ich mir bei dieser Fläche nur schwer vorstellen kann. Oder stimmt das etwa?
Vielleicht haben die Grafiker dieser Publikation einfach nur geschlampt...

A1.15: Kann man nur spekulieren. Laut BBPl. sind m.E. alle Nutzungen möglich. Es scheint nicht ausgeschlossen, dass die kleine Fläche als tw. Kompensation für die Reduzierung der Wohnraumquote auf den anderen Flächen (z.B. Ex-Galeria) herhalten muss. Schlampigkeit oder Ungewissheit kann man natürlich ebenso wenig zu 120% ausschließen, trotz Ellwanger & Geiger

Übrigens sind laut EZ-Online auf A1.15 bis zu 60m möglich, d.h., so klein wäre die Nutzfläche dann gar nicht, reizte man das Baurecht voll aus.

EDIT:
Der übliche Protest der IHK:

• Einkaufszentrum dieser Größe an diesem Standort für Innenstadt nicht verträglich
• Attraktivität der jetzigen City gefährdet, beschleunige Ladensterben
• Kunden nutzten erfahrungsgemäß zum Einkaufen nur einen Standort
• Ausgeschlossen, dass Entfernung von 800m zwischen Unterer Königstraße und Wolframstraße zurück gelegt wird
• Ex-Galeria daher deutlich abzuspecken
• Auch sei Ex-Galeria nicht in Innenstadt-Verkehrskonzept integriert
• Kritik an An- und Abfahrten zu Parkplätzen über bestehendes Straßennetz sowie Zahl der Stellplätze

Quelle: EZ-Online

Ausgeschlossen, dass Entfernung von 800m zwischen Unterer Königstraße und Wolframstraße zurück gelegt wird

Worin gleichzeitig der Schlüssel zur Lösung des Problems gelegen haben könnte:
Die Galeria hätte auf dem Südleasing-Baufeld starten sollen und gemäß Bedarf noch anschließende Flächen nach Osten und/oder Norden. Vielleicht am besten sogar ein Herumziehen um den Pariser Platz, welcher durch die Galeria ganz sicher belebt worden wäre. Die Einheit LBBW-Bank/-Leasing/-Immo hätte man immer noch wahren können, nur eben nördlicher, also Baufelder Richtung B27.

Zu spät, das Thema ist gegessen. Was jedoch bleibt, sind Zweifel an der Qualität des Rahmenplans. Meine geschilderte Galeria-Planung ist eindeutig besser

Ausgeschlossen, dass Entfernung von 800m zwischen Unterer Königstraße und Wolframstraße zurück gelegt wird
Das meinen die doch nicht ernst. Wäre der Bau bei Südleasing oder whereever gebaut worden, die Hatz gegen das Einkaufszentrum wäre die gleiche gewesen. Da hätte man wahrscheinlich den Planern vorgeworfen, dass die Ex-Galeria zu nah an der Königstr. läge, und allein dadurch schon Kaufkraft abzöge. Man biegt sich´s immer so zu recht, wie man´s braucht - Hauptsache Wettbewerb verhindern, und schön im alten Trott weiter machen.

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Mag sein, aber Max hat dennoch Recht.
Ich habe mich auch schon gefragt, warum das Einkaufszentrum so isoliert in die letzte Ecke geschoben wurde. Eine Platzierung näher am Hbf hätte eine fußläufige Anbindung an die Königstraße ermöglicht und so zu einer Erweiterung der bisherigen Innenstadt beigetragen, was diese wiederum für auswärtige Besucher attraktiver macht.
Wurde das in der Vergangenheit eigentlich mal durchdiskutiert?

Mit Sicherheit, ganz doof sind die Stadtplaner nämlich nicht, auch wenn´s manchmal danach aussieht.

Ich kann mir vorstellen, dass bei A1 darüber nachgedacht wurde, die Cityerweiterung möglichst weit zu fassen im Sinne der Kerngebietserweiterung, wenn auch sukzessive durch die vielen Wohnbauziele mittler Weile abgeschwächt. Wäre hypothetisch die Ex-Galeria am "Anfang" von A1 gebaut worden, hätte man ev. Schwierigkeiten gehabt, das Quartier insgesamt mit Leben zu füllen, weil ev. der allgemeine Besucher des Quartiers keinen Grund mehr hätte, weiter ins Viertel vorzudringen, da es dahinter fast nur noch Büros und Wohnungen gäbe. Die Bib21 wäre vermutlich alleine in Nähe der Wolframstr. nicht zugkräftig genug. Für die "Durchblutung" des Viertels ist daher die Ex-Galeria m.E. schon am richtigen Standort, wenn man denn ein belebtes Kerngebiet insgesamt anstrebt (was ich bevorzugen würde). Zudem soll die Ex-Galeria auch eine heraus ragende Versorgungsfunktion für die künftigen Wohngebiete im Umkreis erfüllen. Vor diesem Hintergrund bietet sich ein zentraler, möglichst fußläufiger Standort im Gefüge S21-A/B/C an.
Zudem ist wohl der direkte Anschluss vom neu definierten City-Ring ideal bzw. notwendig, um die massiven Verkehrsströme nicht durchs ganze Viertel führen zu müssen.