Kann es wirklich erstrebenswert sein, auf immer im bundesdeutschen Vergleich weit zurück zu liegen?
Wenn es bedeutet, dass man in Leipzig schöner, günstiger und mit mehr Raum für jede_n leben kann, freue ich mich sogar über jeden hinteren Platz bei irgendwelchen Rankings. 88 Prozent der Leipziger_innen haben nichts von vorderen Plätzen oder überhaupt von bundesdeutschen Vergleichen außer einer höheren Miete und darauf werden wohl die meisten sehr gern verzichten.
Demnaechst wird im Grundstuecksverkehrsausschuss des Stadtrates darueber entschieden, wer den Zuschlag fuer eine der interessantesten staedtischen Immobilien erhaelt, das 1884 errichtete Plagwitzer Rathaus an der Alten Straße 22, Ecke Weißenfelser Straße. Das Mindestgebot fuer die denkmalgeschützte Immobilie mit einer Gebäudenutzfläche von 2.360 qm betrug stolze 560.000 Euro.
Am Montag, den 16.4., wird im Grundstücksverkehrsausschuss über die Aufnahme von Verkaufsverhandlungen für das Rathaus Plagwitz entschieden. Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit wird dann der Oberbürgermeister beauftragt, die Kaufverhandlungen über das Grundstück Alte Straße 22 (vormals Rathaus Plagwitz), Flurstück 113 der Gemarkung Plagwitz mit dem Höchstbietenden, der KSW GmbH Leipzig, aufzunehmen.
Bei Scheitern der Kaufverhandlungen ist mit den Nachplatzierten in entsprechender Reihenfolge der Gebote zu verhandeln.
Die KSW GmbH Leipzig hat mit 1,21 Millionen Euro das höchste Gebot abgegeben, also mehr als das Doppelte des ermittelten Verkehrswertes in Höhe von 560.000 €. Die KSW GmbH beabsichtigt, das Gebäude umfassend nach denkmalpflegerischen Gesichtspunkten zu sanieren und in Wohnungen umzubauen. Für die Sanierung und den Umbau sind Investitionen in Höhe von 3,74 Millionen Euro geplant.
Vorlage-Nr.: DSV/ 2113/
http://notes.leipzig.de/appl/l…79D4002A286F?opendocument
Leipzig wird zwar auch erwähnt, aber nur um festzustellen, dass die Stadt nicht für hohe Immobilienpreise bekannt wäre. Und die Preise fallen weiter, berichtet das Wall Street Journal.
Keine Ahnung, wie das Wallstreetjournal bzw. die als Quelle für alle Preisdaten angegebene F+B Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt ihre Vergleichszahlen erpendelt haben. Laut dem Artikel lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis 2011 bei 1.070 Euro. Das sind 1,9 Prozent weniger als im Vorjahr.
Laut dem städtischen Monitoringbericht Wohnen 2011 ( http://www.deutsches-architekt…d.php?p=329936#post329936 ) wurden 2010 insgesamt 2825 Eigentumswohnungen verkauft- Im Altbau wurden durchschnittlich 2150 Euro/m² gezahlt, im Neubau 2365 Euro.
Immoscout ermittelte Angebotspreise für Wohungen im Zentrum von um die 2000 Euro. Weite Teile von Leipzig liegen aber auch hier zwischen 700 und 1300 Euro.
http://news.immobilienscout24.…-stadt-leipzig,98142.html
Und hier noch die Werte von Immowelt, basierend auf einer Auswertung der über das Immobilienportal angebotenen und nachgefragten Wohnungen.
http://www.immowelt.de/immobil…10814365000&etype=1&esr=1
... freue ich mich sogar über jeden hinteren Platz bei irgendwelchen Rankings. 88 Prozent der Leipziger_innen haben nichts von vorderen Plätzen ... außer einer höheren Miete und darauf werden wohl die meisten sehr gern verzichten.
Rankings sind wie -der Bericht des Wall Street Journals wieder einmal zeigt- immer zu hinterfragen. Deiner Auffassung kann ich mich aber nicht anschließen. Gute Sanierungen oder gute neue Wohnungen haben nun einmal ihren Preis. An den Folgen niedriger Mieten zu Ostzeiten hat der Osten noch Jahre zu kämpfen.
Nicht alles was gut klingt ist wirklich gut. Arbeitgeber können die niedrigen Mieten auch nutzen um die die Löhne und Gehälter niedrig zu halten. "Ihr müsst ja weniger Miete zahlen!"
Nun ja, dass Arbeitgeber_innen, die ja eigentlich Arbeitnehmer_innen sind, denn sie nehmen ja die Arbeitsleistung des Lohnarbeiters oder der Lohnarbeiterin, doch egal, dass also Arbeitgeber_innen Interesse daran haben, die Löhne niedrig zu halten und damit ihren Profit zu erhöhen, steht wohl außer Frage. Dass sie dabei auch sagen wir mal überaus umstrittene Argumente anführen auch. Das gehört zu jeder Auseinandersetzung um Löhne dazu, wie wir gerade wieder in den Tarifverhandlungen im öffentlichen Dienst gesehen haben. Und sie gehen weiter, denn Tarifverhandlungen stehen 2012 auch in anderen Branchen noch an, darunter in der Metall- und Elektroindustrie, in der Chemieindustrie, im Bankgewerbe und im Hotel- und Gaststättengewerbe.
Wir werden also das Argument der niedrigeren Lebenshaltungskosten im Osten regelmäßig wieder hören, obwohl es in vielen Bereichen schlichtweg falsch ist. Man kann ja mal die Kosten für Strom, Trinkwasser, Abwasser, Kfz-Versicherung, Monatskarten für den Nahverkehr, Elternbeitrag für den Kindergarten und anderes mehr vergleichen, wie es kürzlich die Chemnitzer Freie Presse getan hat:
FP, 07.04.2012
Lebenshaltungskosten: Chemnitz zum Teil teurer als München
Während das Wohnen hierzulande nach wie vor günstig ist, schlagen Strom und Wasser kräftig zu Buche
http://www.freiepresse.de/NACH…chen-artikel7954560-1.php
Ähnliche Vergleiche kann ja jede_r selbst bei den Durchschnittspreisen für Waren des täglichen Bedarfs und für Güter wie Fernseher, Computer, Autos etc. sowie den Diesel- und Benzinpreisen anstellen, der in der Republik unterwegs ist.
Die Mieten sind hier ja im Vergleich günstiger, weil viele Menschen schlichtweg nicht mehr zahlen können. Die Logik, dass nun erst mal die Mieten steigen müssen, damit dann irgendwann Arbeitgeber_innen nicht mehr sagen können "Ihr müsst ja weniger Miete zahlen!", ein Einsehen haben und die Löhne erhöhen, vermag sich mir nicht so recht zu erschließen.
Außerdem bezweifel ich einen derart direkten Zusammenhang zwischen Mieten und Löhnen. Momentan liegt die Durchschnittsmiete in Leipzig nur sehr knapp unter der von Hamm, Duisburg und Herne und über der von Hagen und Gelsenkirchen, sehr wahrscheinlich zieht sie in Leipzig bald an denen vorbei.
http://www.deutsches-architekt…d.php?p=325510#post325510
http://www.static-immobiliensc…o_st_dte-Ranking_2011.pdf
Das Durchschnittseinkommen in den Ruhrgebietsstädten (1.586 Euro) ist dagegen noch deutlich höher als in Leipzig (1.263 Euro).
Einkommen nach dem Mikrozensus 2010
Durchschnittseinkommen im Ruhrgebiet stärker gestiegen als im übrigen NRW
http://www.metropoleruhr.de/re…ikrozensus/einkommen.html
Städtevergleich regional - Einkommen und Preise: Verfügbares Einkommen der privaten Haushalte
http://statistik.leipzig.de/%2…le.aspx?cat=2&rub=9&obj=0
LIZ, 25.08.2011
Kassensturz: Hohe Durchschnittseinkommen haben nichts mit Wachstumsdynamik zu tun
http://www.l-iz.de/Politik/Kas…men-in-Sachsen-28910.html
Mir ist noch kein Fall zu Ohren gekommen, dass nun mit dem Verweis auf die niedrigen Mieten auch die Löhne im Ruhrgebiet auf Leipziger Niveau abgesenkt werden sollen.
Rankings sind wie -der Bericht des Wall Street Journals wieder einmal zeigt- immer zu hinterfragen.
Ja, finde ich auch. Und noch mehr wunderte ich mich, als ich heute morgen den Immobilienmarkt-Teil der LVZ vom Wochenende aufschlug und auf S. J 11 auf einen Artikel stieß, der da lautete: "Wohnungskauf: Cottbus teurer als Leipzig". Hier wird wiederum auf die "Erhebung eines Immobilienportals" verwiesen und berichtet, dass die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen zwischen 2006 und 2011 um 16 Prozent zurückgegangen wären. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis 2011 in Leipzig wird hier mit 1201 Euro angegeben. Die Quelle ist das Kaufpreisbarometer von Immowelt (Stand 01/2012). Es handelt sich also wiederum um Angebotspreise, nicht um tatsächliche Kaufpreise. Hier der Artikel, auf dem der in der LVZ beruht:
Immowelt, 29.3.2012
Großstädte: Teils drastisch gesunkene Immobilienpreise in den letzten fünf Jahren
Fallende Kaufpreise auf dem deutschen Immobilienmarkt: In 47 von 80 deutschen Großstädten können Immobilienkäufer eine Eigentumswohnung heute günstiger kaufen als noch vor fünf Jahren.
http://ratgeber.immowelt.de/an…letzten-fuenf-jahren.html
Nun wollte ich herausbekommen, auf welcher Datengrundlage der vom Wallstreetjournal als Grundlage genommene "Wohn-Index Deutschland" der Firma F+B Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt beruht, die für 2011 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 1.070 Euro und einen Preisrückgang von 1,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr ermittelt hatte. Für 2010 hatte F+B 1.090 Euro/m² angegeben:
BILD, 27.01.2011
Das kosten Wohnungen in Deutschland
http://www.bild.de/politik/wir…tmeter-15698924.bild.html
Zitat
"Grundlage des F+B-Wohn-Index Deutschland sind Angebotsdaten von rund 24 Mio. Objekten. Die Preisdaten werden korrigiert um empirische Transaktionsabschläge und durch Georeferenzierung und die Überprüfung auf Angebots-Dubletten bereinigt."
"Die Daten sind Teil einer Datenbank über Immobilienpreise und Mieten die von F+B seit 2001 aus mehr als 1.500 Quellen gesammelt und nach wissenschaftlichen Kriterien ausgewertet wird (amtliche Quellen, Zeitungen und Immobilienportale, Veröffentlichungen von Städten und Gemeinden, Gutachterausschüssen und Amtsgerichten sowie Transaktionsdaten von Finanzierungsinstituten). Diese laufenden Informationen über die Entwicklung der Immobilienmärkte werden in Form von Marktpreisdatenbanken regionalisiert aufbereitet und als Datenbanken und Marktstudien Interessenten
exklusiv zur Verfügung gestellt."
http://www.f-und-b.de/pdf/news/pdf_news_0_56_Q1.pdf
Das klingt ja nach einer deutlich breiteren und damit realistischeren Datenbasis als lediglich die Analyse der Angebotspreise eines Portales.
Doch stellte sich mir weiterhin die Frage, warum es so einen deutlichen Unterschied zu den von mir am Donnerstag zitierten durchschnittlich 2150 Euro/m² im Altbau und 2365 Euro/m² im Neubau nach den Angaben aus dem städtischen Monitoringbericht Wohnen 2011 gibt. Also habe ich mir den Bericht noch mal genauer angesehen:
http://www.leipzig.de/imperia/…ngbericht_wohnen_2011.pdf
Der durchschnittliche Kaufpreis bei den Erstverkäufen im Altbausegment verblieb 2010 mit 2.150 €/m²-Wohnfläche auf dem Niveau des Vorjahres, während er in neu errichteten Objekten (inkl. Stellplatzanteil) um 5,5 % auf 2.365 €/m²-Wohnfläche anstieg. Im Wiederverkauf von Wohnungen im sanierten Altbau setzte sich der Trend der vergangenen zwei Jahre fort: der durchschnittliche Kaufpreis ging 2010 um weitere 9 % zurück und betrug 1.009 €/m²-Wohnfläche. Das Preisniveau von gebrauchten Eigentumswohnungen im Neubau lag mit 1.160 €/m²-Wohnfläche etwas darüber und stieg im Vergleich zu 2009 leicht an.
2010 waren es 2.825 verkaufte Eigentumswohnungen bei allen registrierten Verkäufe. In die folgenden Auswertungen konnten nur die 2.494 vom Gutachterausschuss ausgewerteten Verträge einbezogen werden
2.090 Eigentumswohnungen in sanierten Altbauten, davon zwei Drittel Erstverkäufe (1.369 Kauffälle) und ein Drittel Wiederverkäufe (751 Kauffälle).
299 Eigentumswohnungen im Neubau, davon 10 % (31 Wohnungen) im Erstverkauf und 90 % Gebrauchtimmobilien (268 Kauffälle)
Wenn von 2.825 verkauften Eigentumswohnungen 1.369, also fast die Hälfte, Erstverkäufe im sanierten Altbau sind und dabei durchschnittlich 2.150 €/m² bezahlt werden, dann kann der Gesamtdurchschnitt nicht, wie von F+B angegeben, bei 1.090 Euro/m² liegen. Wenn dem so wäre, dann hätte die andere Hälfte, also alle Wiederverkäufe im sanierten Altbau und im Neubau, verschenkt werden bzw. für 30 €/m² verkauft werden müssen. Das ist nicht der Fall.
Also liegt das Problem offenbar darin, dass die von F+B und den Immobilienportalen ausgewerteten Kaufangebote nur einen bestimmten Teil der tatsächlichen Kauffälle erfassen und hier ausgerechnet am besten den Teil mit dem geringsten Quadratmeterpreisen, also Wiederverkäufe im sanierten Altbau. Ein Großteil der Erstverkäufe im sanierten Altbau wird nicht über Immobilienportale im Internet und Zeitungsannoncen angeboten, sondern im direkten Kontakt abgeschlossen. Das dem so ist, zeigt ein Blick auf die Portale, wo die Angebote der hier im Forum häufig genannten Sanierungsfirmen sowohl im hochwertigen als auch im eher durchschnittlichen Segment gemessen an deren Bauleistung doch äußerst selten sind. Die die Verzerrung wird umso stärker, wenn auch die zahlreichen Zwangsversteigerungen von Eigentumswohnungen berücksichtigt werden, wie es bei F+B der Fall ist ("Veröffentlichungen von ... Amtsgerichten"). Leipzig war und ist bekanntlich eine der beliebtesten Tummelplätze der Schrottimmobilienfirmen und auch deshalb die Stadt in Deutschland mit den meisten Zwangsversteigerungen. Dies zeigt ein kurzer Blick auf http://www.zvg-portal.de/ . Hier schlagen also sogenannte "Marktbereinigungen" aus den geplatzten Immobilienversprechen und gescheiterten Steuersparmodellen der 1990er und 2000er Jahre von zahlreichen Kleinanleger_innen auf die Analyse der Kaufpreisentwicklung etwa durch F+B durch. Oder um es mit Deinen abgewandelten Worten zu sagen: An den (statistischen) Folgen der Glücksritter und Schrottimmobilienverkäufer zu frühen Wendezeiten und bis heute hat Leipzig noch Jahre zu kämpfen.
http://books.google.de/books?i…erungen%20analyse&f=false
http://www.immo.uni-leipzig.de…orstellung.php3?da_id=368
Und das ist dann in meinen Augen auch der Unterschied zu vielen anderen Städten. Man könnte zwar einwenden, dass die Methodik von F+B insgesamt einen Vergleich wieder sinnvoll erscheinen läßt, weil auch dort bestimmte Marktsegmente ebenfalls nicht in den durchschnittlichen Kaufpreis einfließen. Aber dies stimmt meines Erachtens nicht, denn die spezielle Situation bei Wiederverkäufen im sanierten Altbau / "Schrottimmobilien" - 2010 waren es 35 % aller Verkaufsfälle - ist typisch für Leipzig, die "Boomtown" der frühen 90er, und so deutlich nach meinem Dafürhalten (fast) nirgendwo anders anzutreffen.
Ich habe jetzt mal so gerechnet, auch wenn das sicherlich auch diskutabel ist:
1.369 Erstverkäufe im sanierten Altbau mit 2.150 €/m²
751 Wiederverkäufe im sanierten Altbau mit 1.009 €/m²
31 Erstverkäufe im Neubau mit 2.365 €/m²
268 Wiederverkäufe im Neubau mit 1.160 €/m²
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2419 Verkäufe und ein durchschnittlicher Preis von 1688,84 €/m²
Jetzt müßte man ähnliche Monitoringberichte anderer Städte heranziehen, um einen Vergleich anzustellen.
Vergleicht man diese Zahl mit den Zahlen, die F+B für 2010 ermittelt hat und vernachlässigt, dass auch in anderen Städten die tatsächlichen Durchschnittswerte höher liegen werden als die auf der zitierten Datengrundlage von F+B ermittelten, dann läge Leipzig in etwa gleich mit Hannover (1540), Heilbronn (1680), Lübeck (1580), Potsdam (1630)- ???, Leverkusen und Offenbach am Main (jeweils 1740). Oder im Vergleich mit der Angebotsanalyse von Immowelt.de (Stand 01/2012) auf etwa einem Preisniveau mit Augsburg (1.673), Bonn (1.696), Mannheim (1.713), Nürnberg (1.647) und wiederum Offenbach am Main (1.676).
Nur mal als ein Beispiel, dass die aufgrund der Angebotspreise von F+B und diversen Immobilienportalen ermittelten Durchschnittswerte tatsächlich auch in westdeutschen Städten weit unter den tatsächlichen Zahlen liegen und daher mein Vergleich zum Schluß des Beitrages auch nicht zulässig ist, die Stadt Augsburg. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis laut
F+B 2010: 1.830 Euro
Immowelt.de (Stand 01/2012): 1.673 Euro
dem städtischen Geodatenamt, das notariell besiegelte Kaufverträge statistisch auswertet: 2.760 Euro
Augsburger Allgemeine, 15. April 2012
Der Ansturm auf Immobilien ist riesig
http://www.augsburger-allgemei…st-riesig-id19612791.html
Bonn:
F+B 2010: 2.000 Euro
Immowelt.de (Stand 01/2012): 1.696 Euro
Grundstücksmarktbericht 2011: Durchschnittspreise bei neuen Wohnungen (bis drei Jahre alt): 2941 Euro pro Quadratmeter, Gesamtdurchschnitt nicht angegeben
http://www.bonn.de/umwelt_gesu…opthemen/12763/index.html
Grundstücksmarktbericht 2010:
Neue Wohnungen: 2.783 Euro, gebrauchte Wohnungen (Alter: 10 bis 25 Jahre): 1.575 Euro
http://www.immobilienbutler.de…Ccksmarktbericht-Bonn.pdf
Was kann man also mit solchen Rankings wie bei F+B und Immowelt anfangen? Tatsächlich weiterhelfen könnten wohl nur Vergleiche der Zahlen der Gutachterausschüsse und der städtischen Statistiken, differenziert nach Baualter und Wohnungstyp, die aber nicht überall vorliegen und meines Wissens nirgendwo übersichtlich zusammengestellt sind.
Interessant finde ich an dem Beispiel Augsburg vor allem, dass der Preis für Erstverkäufe im sanierten Altbau in Leipzig bei 2.150 €/m² und in Augsburg bei 2.410 €/m² (nach einem kräftigen Anstieg im letzten Jahr) liegt. Das ist wiederum nicht so weit voneinander entfernt.
Die Preise in Nürnberg sind tatsächlich durchaus mit Leipzig vergleichbar, jeweils für 2010:
Der Preisindex für Eigentumswohnungen sowohl Neubau, als auch Bestand, ist um vier Prozent gestiegen. Der Kaufpreis für neu errichtete Eigentumswohnungen lag damit pro Quadratmeter Wohnfläche zwischen 2.100 EUR und 2.700 EUR. In der Altstadt, in zentrumsnahen Lagen nördlich der Altstadt und in sehr guten Lagen mit ein- und zweigeschossiger Bauweise werden bei exklusiveren Objekten auch Preise über 2.800 EUR erreicht. Für gebrauchte kleine Wohnungen wurden zwischen 750 EUR und 1.250 EUR sowie für große 1.100 EUR bis 1.850 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche bezahlt.
http://www.nuernberg.de/imperi…/wohnungsbericht_2010.pdf
Zu den für 2011/12 und den Folgejahren auch für Leipzig erwartbaren Höchstpreisen der Hinweis darauf, dass in der Koffer- und Lederwarenfabrik Moritz Mädler in Lindenau - eher keine Premiumlage - Hildebrand & Jürgens nach eigenen Angaben bei Preisen von etwa 2500 Euro pro Quadratmeter bereits fast alle Eigentumswohnungen verkauft hat ( http://www.deutsches-architekt…d.php?p=331654#post331654 ).
Eine neue Analyse und ganz neue Zahlen. Gestern hat der Immobiliendienstleister AENGEVELT Immobilien GmbH & Co. KG mit einem Standort im Leipziger Brockhaus-Zentrum (Salomonstraße 21) seinen
„City Report Region Leipzig“ veröffentlicht. Zu den Eigentumswohnungen heißt es da:
* in Spitzenlagen müssen fast 4500 Euro/m² gezahlt werden
* der Durchschnittspreis liegt bei ca. 3500 Euro/m²
Das ist das Doppelte des vom Gutachterausschuss für 2010 (ca. 1688 Euro/m²) ermittelten Preises und gar das Dreifache der Angebotspreise-Rankings von F+B (1070 Euro/m²) und Immowelt (1201 Euro/m²). Was sagt das nun wiederum für den Wert dieses Reports und der diversen Rankings aus? Leider steht bislang nur diese von der BILD-Zeitung genannte Zahl im Raum und es liegen mir keine Informationen dazu vor, worauf sie beruht.
BILD online, 17.04.2012
City Report
Leipzig knackt Logistik-Rekord
http://www.bild.de/regional/le…rekord-23719020.bild.html
LF, 17. April 2012
Leipzig boomt
City Report der Aengevelt Immmobilien GmbH
http://www.leipzig-fernsehen.d…?ID=5846&showNews=1147641
Sehr ausführlich berichtet die LVZ in ihrer heutigen Druckausgabe über den Report, sowohl auf S. 1
Leipzig: Mieten steigen, Bauland teurer
Immobilienreport: Angebot an günstigem Wohnraum sinkt
als auch auf S. 15
Wohnungen werden knapp
Immobilienexperten: Neubau reicht nicht aus / Betriebskosten vergleichsweise hoch
Als Ergebnisse der aktuellen Erhebung der Immobiliengesellschaft Aengevelt werden hier genannt:
* die Durchschnittskaltmiete pro Quadratmeter stieg 2011 zum ersten Mal innerhalb der letzten zehn Jahre über die Fünf-Euro-Marke
* der Durchschnittswert lag 2010 noch bei 4,97 Euro
* die Mieten sind in jeder Lage und nahezu jeder Qualität gestiegen
* damit zieht das Mietniveau nach Jahren der Stagnation wieder an
* es könne von einem Wendepunkt des Mietwohnungsmarktes gesprochen werden
* im Mietpreisranking liegt Leipzig immer noch deutlich unter westdeutschen Städten
* die Preisspanne bewegt sich von sehr einfachen bis hin zu guten Lagen zwischen 3,90 Euro pro Quadratmeter und 7,50 Euro
* 2010 begann die Spanne noch bei 3,80 und endete in der Regel bei 7 Euro
* In sehr guten Lagen sind Spitzenmieten bis zu 10 Euro erzielbar.
* Dazu gehören das Musikviertel, Südvorstadt, Gohlis-Süd und Leutzsch.
* Auch Plagwitz und Schleußig verzeichnen eine gestiegene Nachfrage.
Aengevelt-Sprecher Thomas Glodeck gab auch eine Prognose bekannt:
* die Mietpreise werden weiter anziehen
* Erwartet wird eine Entwicklung vergleichbar dem Prenzlauer Berg in Berlin, wonach Mieter_innen sich die Preise in besonders gefragten Vierteln nicht mehr leisten können und in andere ausweichen müssen.
Die LVZ stellt dieser Analyse andere entgegen, insbesondere die des Immobilienverbands Deutschland (IVD) Mitte-Ost, in der von stagnierenden Kaltmieten in vielen Stadtgebieten und sogar von fallenden Kaltmieten in Teilen des Leipziger Ostens die Rede ist. Bei den Top-Lagen beobachtete der IVD MO im Jahre 2011 einen Anstieg um 5,8 (Baujahr bis 1948) und 3,8 Prozent (nach 1949).
Laut einer Erhebung der Beratungsfirma Empirica liegen in Leipzig Wohnungen mit höherer Ausstattung (Baujahr ab 2000, 60 bis 80 Quadratmeter) mit einer Kaltmiete von durchschnittlich 5,59 Euro nicht nur hinter Frankfurt/Main (11,68 Euro) oder Berlin (10,35), sondern auch hinter Dresden (6,65 Euro).
Zum Wohnungsneubau heißt es bei Aengevelt:
* das Angebot hinkt der weiter steigenden Nachfrage hinterher
* die Zahl der Baugenehmigungen verdoppelte sich von 2011 auf 2011 fast auf knapp 1000 Wohnungen
* Unternehmenschef Wulff Aengevelt: "Dies reicht aber nicht aus"
* die Zahl der Einwohner_innen stieg allein im Vorjahr um rund 4150 an.
* Um den Bedarf zu decken, müsste die Zahl der Neubauten fast doppelt so hoch sein.
* Es besteht ein deutliches Missverhältnis: Kapitalanleger sind vor allem an einer höherpreisigen Vermarktung interessiert, während das Angebot an günstigen Wohnungen sinkt.
* Aengevelt sieht jedoch auch bei preiswerten Baugrundstücken in der Stadt Handlungsbedarf.
* Die Baulandpreise liegen im Schnitt bei 92 Euro.
* Die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind trotz steigender Nachfrage von 177000 auf 157000 Euro gesunken sind. Dies führt Markus Schmidt vor allem auf den Kauf sanierungsbedürftiger Eigenheime zurück. Insgesamt sei das Angebot an Einfamilienhäusern in Leipzig zu gering. "Sollen Familien künftig in der Stadt gehalten werden, sind in diesem Segment mehr Projektentwicklungen notwendig."
Die LVZ verweist an der Stelle zum Vergleich auf Auskünfte des Immobilienverbands Deutschland (IVD) Mitte-Ost, wonach beim Bauland die Preise bereits gestiegen sind. "In 1A-Lagen ist Leipzig in Ostdeutschland spitze", sagte Vizechef Jens Zimmermann. Zu den gefragten Lagen gehöre insbesondere Markkleeberg und Cospudener See. Hier müsse zum Teil bereits 300 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden.
Leerstand vs. erwartete Wohnungsknappheit in den nächsten Jahren
* Die Neubautätigkeit in Leipzig reicht keineswegs aus, um die beachtliche Wohnungsnachfrage in den nächsten Jahren zu befriedigen.
* Der zusätzliche jährliche Bedarf wird auf 3900 Wohnungen geschätzt.
* In den vergangenen fünf Jahren sind durchschnittlich etwa 500 Wohneinheiten neu hinzugekommen.
* Angesichts dieser geringen Bautätigkeit werde es spätestens in zwei bis drei Jahren knapp auf Leipzigs Wohnungsmarkt.
* Bisher wurde ein Großteil der zusätzlichen Nachfrage durch leerstehende oder modernisierte Wohnungen abgedeckt, doch dieses "Entlastungangebot" werde geringer.
* Derzeit stehen noch 34.000 der 321.000 Wohnungen leer, von denen 20.000 aktuell auch vermietbar sind. Eine "Reserve" von rund 10.000 Wohnungen allein für Umzüge ist laut Aengevelt angemessen.
* Angesichts dieser geringen Bautätigkeit werde es spätestens in zwei bis drei Jahren knapp auf Leipzigs Wohnungsmarkt.
* Bisher wurde ein Großteil der zusätzlichen Nachfrage durch leerstehende oder modernisierte Wohnungen abgedeckt, doch dieses "Entlastungangebot" werde geringer.
An der Stelle erlaube ich mir mal auf meine eigenen Zahlenspielereien zu der Frage "Wann wird Leipzig "voll" sein?" von vor etwa einem Monat zu verweisen:
http://www.deutsches-architekt…d.php?p=331857#post331857
Bei etwa 11.000 marktaktiven Wohnungen im Altbaubestand und rund 10.000 sanierungsfähigen Wohnungen kann man sich ausrechnen, wann auch der gesamte Altbaubestand "wiederaufgefüllt" sein wird. Ganz grob gerechnet sind es fünf und einviertel Jahre, bis es wirklich alles vollbelegt wäre. Das Jahr 2011 und das erste Viertel von 2012 sind ja bereits rum, also wären es noch vier Jahre bis zur Vollbelegung. Und die Schätzungen der Zuzüge beruhen wie gesagt auf den Zahlen von 2011, bei weiter steigendem Zuzug geht es noch schneller. Vollvermietung und entsprechend schwierige Wohnungssuche beginnt sogar schon bei etwa 2 bis 3 Prozent Leerstand. Bei 315.940 Wohnungen in Leipzig sind das 6.000 bis 10.000 leere Wohnungen, die bei dieser Rechnung gar nicht mal bleiben würden.
Wenn nun eine Immobiliengesellschaft wie Aengevelt, die auch regelmäßig ähnliche Studien für andere deutsche Großstädte veröffentlicht, und ein Laie wie ich zu ähnlichen Ergebnissen und Prognosen kommt, ist es doch interessant, was die Stadtverwaltung dazu sagt. Jens Rometsch stellte nun neben dem Artikel im Lokalteil drei Fragen an Stefan Heinig, Leiter der Stadtentwicklungsplanung. Grundtenor: Alles ist wunderbar, alles wird gut.
Auf die Frage, ob in Leipzig Wohnungen für Leute mit geringem Einkommen fehlen, antwortete Heinig, dass in der Stadt immer noch 34000 Wohnungen leerstehen und damit auch zukünftig ausreichend Wohnungen für alle Einwohner_innen vorhanden sind. Dabei bleibt leider gänzlich unberücksichtigt, dass von diesen nur 20.000 aktuell auch vermietbar sind und eine "Reserve" von rund 10.000 Wohnungen allein für Umzüge bleiben sollte. Das sind nur noch 10.000 kurzfristig verfügbare Wohnungen plus ein noch nicht genau zu beziffernder Anteil der 14.000 Wohnungen in unsanierten, oft ruinösen, aber in den nächsten Jahren zu sanierenden Häusern.
Stefan Heinig räumt nun ein: "Allerdings hat sich der Wohnungsmarkt durch den Leerstandsrückgang stabilisiert und ausdifferenziert. Nicht mehr in jedem Viertel ist für jeden Wunsch etwas zu finden." Auch das ist meines Erachtens Schönfärberei, denn zwischen "nicht in jedem Viertel" und etwa der Hälfte der Stadt ist doch ein beträchtlicher Unterschied.
Danach behilft sich Herr Heinig einmal mehr mit dem Verweis, dass in Dresden, Potsdam oder Jena die Kaltmieten höher sind und schneller steigen als in Leipzig. Inwiefern wird es einem/einer Mieter_in in Leipzig helfen oder trösten, dass es anderso noch teuer ist? Die Meßlatte ist natürlich frei beweglich, wenn es härter wird, kann man ja auch noch nach München, Hamburg oder Frankfurt am Main schauen und dann auch international.
Auch an anderer Stelle nimmt Herr Heinig die Situation anders war als nicht wenige Mieter_innen. Jens Rometsch fragt ihn "Bei der Windmühlenstraße wurde diskutiert, ob ärmere Einwohner durch Sanierungen aus City-nahen Stadtteilen verdrängt werden. Hat Leipzig hier ein Problem?" Heinig antwortet: "Sicher müssen wir dies genau beobachten, können heute aber in Leipzig kaum diese Probleme angespannter Wohnungsmärkte feststellen. Saniert werden meist leere Altbauten. Bei bewohnten Häusern begrenzt das Mietrecht die Möglichkeiten einer Mieterhöhung. Wenn im Einzelfall doch ein Umzug erforderlich ist, gibt es häufig noch in benachbarten Quartieren Angebote im günstigen Segment."
Die benachbarten Quartiere mit "Angeboten im günstigen Segment" für die Südvorstadt, Waldstraßenviertel, Musikviertel, Gohlis-Süd, Schleußig etc. hätte ich gern einmal genannt. Sind Altlindenau um die Georg-Schwarz-Str., Volkmarsdorf, Schönefeld-Abtnaundorf, Grünau und Paunsdorf benachbarte Gebiete?
...
Auf der Website der IHK Leipzig werden "Daten und Fakten zu den Immobilienmärkten der Region Leipzig" genannt, die auf dem neuen City-Report von AENGEVELT-RESEARCH beruhen.
http://www.leipzig.ihk.de/desk…px/tabid-4/35_read-28134/
Außerdem werden die Folien der Präsentation vom 17.04.2012 zum Download angeboten:
Aengevelt 17.04.2012 - Gesamtpräsentation
http://www.leipzig.ihk.de/Port…2_Gesamtpraesentation.pdf (5,69 MB)
LVZ-Online, 26.04.2012
Grundstücksmarkt Leipzig: „Gute Lagen sind abgegrast“ – Plagwitz zieht Investoren an
http://www.lvz-online.de/leipz…-wirtschaft-a-134623.html
„Die mittleren und guten Lagen sind abgegrast.“ Baubürgermeister Martin zur Nedden (SPD) am stellte heute bei der Vorstellung des Grundstücksmarktberichts für 2011 fest, dass die Leipziger Stadtteile im Osten und Westen für Immobilien-Investoren immer interessanter werden.
Interessenten für unsanierte Mehrfamilienhäuser sehen sich deshalb in Plagwitz, Alt-Lindenau oder Volkmarsdorf um und kaufen dann.
Und dann wird wieder das übliche Mantra angestimmt. Zur Nedden vergleicht mal wieder Äpfel mit Birnen und hält Leipzig nach wie vor für günstig. „Hier ist für jeden Geschmack und jeden Geldbeutel etwas im Angebot.“
* insgesamt 157 Veräußerungen von unsanierte Mehrfamilienhäusern
* davon 41 Verkäufe in Plagwitz, Alt-Lindenau oder Volkmarsdorf
* schlecher Zustand nach jahrelangem Leerstand, daher niedrige Kaufsummen
* 660 Verkäufe von sanierten Altbauwohnungen
* davon 172 in diesen drei Gebieten
* Plagwitz (2.646 Euro/m²) steht bei den Preisvergleichen in einer Reihe mit den Toplagen im Zentrum (zwischen 2.290 und 2.730 Euro), der Südvorstadt (2.461 Euro) oder Schleußig (2.458 Euro)
* 2011 wurden 5.516 Kaufverträge für Immobilien abgeschlossen.
* Gegenüber 2010 stieg die Zahl der Transaktionen um neun Prozent.
* Der Umsatz betrug 1,4 Milliarden Euro.
* 47 Prozent mehr Umsatz als 2010.
Gernot Weiß, der Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, erklärt diese rasante Entwicklung so:. „Allein bei zehn Verkäufen in der Innenstadt wurden 390 Millionen Euro bezahlt.“ In diesen hochpreisigen Lagen seien im Jahr zuvor weniger Grundstücke veräußert worden. Martin zur Nedden sieht in den Zahlen eine „stetige, positive Entwicklung“ des Leipziger Immobilienmarktes, der noch nicht überhitzt sei.
* beim Verkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern wurden 532 Verträge geschlossen, 23 mehr als 2010.
* Leipziger Eigenheimbesitzer_innen verfügen im Schnitt über ein Grundstück von 640 Quadratmetern und eine Wohnfläche von 139 Quadratmetern.
* Durchschnittspreis: 245.000 Euro
Wiederum Weiß: „Die Leute sind inzwischen bereit, mehr Geld für Grundstücke auszugeben.“ Während für Grund und Boden jahrelang zwischen 30.000 und 40.000 Euro üblich waren, werden jetzt auch 60.000 bis 70.000 Euro investiert. Das habe mit der Lage und der Größe zu tun. „Die Klientel für solche Angebote ist da.“
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In der L-IZ findet sich ein sehr ausführlicher Artikel über die aktuelle Lage der LWB:
L-IZ, 27.04.2012
Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft: Wieder Sondertilgung von 10 Millionen Euro - Schuldenstand auf 649 Millionen gesenkt
http://www.l-iz.de/Wirtschaft/…Millionen-Euro-41514.html
Da er dauerhaft im Netz bleibt muß er ja nicht paraphrasiert werden. Stattdessen hier eine darauf aufbauende Milchmannrechnung:
Aktuell verfügt die LWB über einen Wohnungsbestand von 33.829 Wohnungen, deren bilanzieller Wert rund 1 Milliarde Euro beträgt. Der schon mal an anderer Stelle ermittelte Durchschnittswert von 30.000 EUR für eine Wohnung in überwiegend bewohnten Häusern mit Baujahr nach 1950, ob nun saniert am Stadtrand oder unsaniert/teilsaniert im Zentrum, wird damit bestätigt ( http://www.deutsches-architekt…d.php?p=328897#post328897 ).
Um den verbleibenden Schuldenberg von 649 Millionen Euro allein über Verkäufe abzudecken, müßte man - Wertsteigerungen bleiben unberücksichtigt - fast 22.000 Wohnungen, also zwei Drittel des Bestandes verkaufen ( http://www.deutsches-architekt…d.php?p=328796#post328796 ).
Wöllte man den vorgesehenen Abriss von weiteren 5.000 Wohnungen in Grünau ( http://www.deutsches-architekt…d.php?p=327906#post327906 ) allein in den Beständen der LWB realisieren, würde man unter Annahme des Durchschnittswertes gleichzeitig einen potentiellen Wert von 150.000.000 Euro vernichten. Natürlich hinkt diese Berechung, wenn man nach "marktüblichen Kriterien" davon ausgeht, dass Wohungen aktuell in Grünau deutlich weniger wert sind und eher kosten, aber wie schnell sich so eine Situation auch drehen kann erleben wir ja gerade. Die LWB verfügt in Grünau noch über 3.700 Wohnungen ( http://www.deutsches-architekt…d.php?p=327418#post327418 ).
Ich frage mich bei der LWB warum sie die Bestlagen zwischen Augustusplatz-HBF, zwischen Altem Rathaus-MdBK, und am Johannapark nicht veräussert. Evtl. wartet man hier auf starke Wertsteigerungen in den nächsten 10 Jahren aber Interessen in diesen Lagen muss es ja geben. Die Schulden der LWB gehen ja auch auf die Stadt zurück. Um so schneller die LWB in einer angenehmeren wirtschaftlichen Lage ist um so besser kann sie am Ende eine Verbesserung für Projekte mit einer hohen Anzahl an Wohneinheiten einleiten. Man siehe da zum Beispiel Schönefeld, was mittlerweile etwas mehr als Grünau zu kämpfen hat. Ganz zu schweigen von Paunsdorf.
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Eine neue Analyse und ganz neue Zahlen. Gestern hat der Immobiliendienstleister AENGEVELT Immobilien GmbH & Co. KG mit einem Standort im Leipziger Brockhaus-Zentrum (Salomonstraße 21) seinen „City Report Region Leipzig“ veröffentlicht.
Und nun erschien auch der AENGEVELT-Bericht für Dresden. Da die Stadt kein eigenes Forum (mehr) hat und der Vergleich aufgrund der gleichen Parameter sicherlich nicht nur möglich, sondern auch erhellend ist stelle ich die Informationen mal hier ein:
Sächsische Zeitung, 30. April 2012
Mieten steigen moderat
http://www.sz-online.de/nachrichten/artikel.asp?id=3047444
Dresdens Mieten haben nur moderat zugenommen.
Das Gleiche wurde für Leipzig gesagt.
In Dresden stieg die durchschnittliche Kaltmiete innerhalb der vergangenen fünf Jahre um sieben Prozent auf 5,40 Euro je Quadratmeter. In sehr guten Lagen wurden im vergangenen Jahr 8,50 bis 12 Euro gezahlt. Bei nach dem Jahr 2000 errichteten Wohnungen stiegen die Quadratmeterkaltmieten von 6 auf 6,65 Euro und damit um elf Prozent.
In Leipzig wurde eine solche Preissteigerung in den Presseberichten nicht quantifiziert, die durchschnittliche Kaltmiete liegt knapp über 5,00 Euro je Quadratmeter. Laut Aengevelt sind in sehr guten Lagen Spitzenmieten bis zu 10 Euro erzielbar.
Als Vergleich wird hier auch Berlin genannt, wo sich in den letzten fünf Jahren die Durchschnittsmieten im Neubau um 35 Prozent von 6,71 auf 9,05 Euro erhöht haben.
In Dresden gibt es laut Aengevelt 293.000 Wohnungen, von denen zur Zeit 280.000 nutzbar sind. Allerdings gibt es bereits 284.000 Haushalte. Und diese Zahl steige jährlich um 0,8 Prozent.
In Leipzig stehen noch 34.000 der 321.000 Wohnungen leer, von denen 20.000 aktuell auch vermietbar sind. Eine "Reserve" von rund 10.000 Wohnungen allein für Umzüge ist laut Aengevelt angemessen.
Auch in Dresden zieht der Wohungsneubau stark an, nachdem er eine zeitlang nahezu völlig zum Erliegen gekommen war. 2011 wurde in der Stadt der Neubau von 1.282 Wohnungen genehmigt. Das waren 418 Wohnungen bzw. 33 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Hinzu kommen Umbaumaßnahmen an 1.803 Wohnungen. 2011 wurden für 48 Millionen Euro unbebaute Wohngrundstücke verkauft.
Eigentumswohnungen für 418 Millionen Euro wechselten in Dresden ihre Besitzer. Dies ergibt ein Plus von 42 Millionen Euro. Am Neumarkt und Schützenplatz werden 4.600 Euro pro Quadratmeter bezahlt, wohingegen in Striesen die Kaufpreise für Wohnungen zwischen 2.300 und 2.700 Euro liegen.
In Dresden wurden 2011 für 107 Millionen Euro Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft. Das waren 20 Millionen mehr als 2010.
Auf dem Büromarkt in Dresden gibt es dagegen noch immer hohen Leerstand. Von den rund 2,4 Millionen Quadratmetern stehen 11,9 Prozent leer. Davon wiederum gelten 19 Prozent als sogenannte Marktleichen, die mindestens fünf Jahre hintereinander schon ungenutzt sind. In Spitzenlagen hätten die Büromieten leicht zugenommen und liegen zwischen elf und zwölf Euro.
Bei den Gewerbe- und Einzelhandelsmieten hat Dresden in den Toplagen deutlich aufgeholt und ist nach Leipzig der zweitteuerste Standort in den neuen Bundesländern. Die Handelsfläche je Einwohner_in beträgt 1,70 Quadratmeter, der Bundesdurchschnitt liegt bei 1,50. Gleichzeitig liegt das Kaufkraftniveau immer noch rund sechs Prozent unter dem Bundesschnitt. Dennoch sieht Aengevelt noch „Luft nach oben“.
Ja, die Heritus AG gibt ordentlich Gas. Und ausgerechnet in der so verranzten vorderen Georg-Schumann-Str, wo man bisweilen nicht tot überm Zaun hängen möchte, kommt 'ne Sanierungswelle in Gang. Kennt jemand von euch die Ruine Georg-Schumann-Str. 29 (wer Zeit hat, bitte unbedingt noch einmal Fotos vom Objekt machen)? Das will die Heritus draus machen:
Jetzt wird das Haus bzw. werden die 14 Eigentumswohnungen erst einmal am Mittwoch, den 15. August 2012, in einer Zwangsversteigerung angeboten.
Verkehrswert für die wirtschaftliche Einheit: 100.000,00 €
capital.de brachte am 10.05.2012 einen Artikel über Leipzig unter der Überschrift "Die Party geht weiter - Die besten Wohnlagen in Leipzig", der gestern von der BILD aufgegriffen wurde:
http://karte.immobilien-kompas…beschreibung.html#details
Immobilien-Report
Leipzigs neue Top-Viertel
http://www.bild.de/regional/le…eipzig-24167592.bild.html
Thema ist die aufgrund der Zuwanderung gestiegene Nachfrage und die damit "auf breiter Front" steigenden Immobilienpreise. Lediglich die einfachen Lagen bleiben auf dem alten Niveau.
Bei Eigentumswohnungen mit drei und mehr Räumen stieg der Preis um bis zu 15 Prozent. Für neue Wohnungen werden nun bis zu 3500 Euro pro Quadratmeter verlangt. Bei Luxuswohnungen "an den Topstandorten wie im Bach- oder Musikviertel" wird erwartet, dass "bald die Marke von 4000 Euro pro Quadratmeter fällt". Eigennutzer zahlen hier für großzügige Wohnungen durchaus mehr als 1 Million Euro.
In den Toplagen werden neuwertig sanierte Wohnungen langsam knapp. In den alten Gründerzeit- und Jugendstilviertel stiegen die Preise um zehn Prozent, in der Spitze liegen sie deutlich über 2000 Euro pro Quadratmeter. 2003 kostete eine gute Bestandswohnung in der Südvorstadt 500 Euro pro Quadratmeter, heute mit Glück 1300 Euro.
Bei Häusern stieg der Preis vergleichweise moderat um etwa fünf Prozent Plus. Objekte unter 500.000 Euro gibt es in gefragten Lagen nur noch im Stadthaussegment für 250.000 bis 400.000 Euro. Auch hier stellt Capital die Frage, wie lange diese Preise noch so bleiben werden, denn auch für die Stadthäuser werden Baulücken in den beliebten Lagen allmählich knapp.
Bauland kostet mehr als 200 Euro pro Quadratmeter. Junge Familien mit durchschnittlichem Einkommen werden für unter 200.000 Euro nur in Randlagen mit schlechter Verkehrsanbindung oder Fluglärm fündig.
Ebenso "kräftig angezogen" hat der Mietmarkt. In guten Lagen sind 8 bis 9 Euro pro Quadratmeter normal, in den Toplagen geht es bis 11 Euro. Dies entspricht einem Anstieg von etwa zehn Prozent. Der Artikel schließt mit der Einschätzung: "Der Leipzig-Boom erfasst mehr und mehr die B-Lagen, Mieten und Preise sind dort ebenfalls leicht gestiegen. Immer häufiger kommt es zu Abwanderungen in günstigere Viertel, weil etwa die Südvorstadt für junge Menschen kaum noch erschwinglich ist."
