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Alt 15.06.18, 09:14   #1
Schmittchen
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Bauen in Frankfurt - der rechtliche Rahmen

Ab dem 6. Juli 2018 gilt in Hessen eine novellierte Bauordnung. Sozusagen der Evergreen des Bauordnungsrechts sind die Regelungen zu Abstandsflächen und Abständen. Und eben in dieser Hinsicht ergeben sich beachtliche Änderungen durch das Gesetz "zur Neufassung der Hessischen Bauordnung und zur Änderung landesplanungs- und straßenrechtlicher Vorschriften". Den Gesetzestext gibt es hier als PDF.

Nach der neuen Rechtslage können etwa Hochhäuser künftig abgebrochen und neu errichtet werden, sofern der Neubau an gleicher Stelle entsteht und "gleichartig" ist. Es muss also nicht mehr unter allen Umständen ein alter Bau erhalten und und mit viel Aufwand und einigen Abstrichen umgebaut werden, wie dies in Vergangenheit oft geschehen ist. Voraussetzung ist allerdings, dass das Bestandsgebäude rechtmäßig errichtet wurde. Und natürlich sorgen die geänderten Regelungen für neue Unsicherheiten, vor allem wenn es um die Auslegung des Begriffs der Gleichartigkeit geht.

Heute widmet sich die FAZ diesem Thema. In dem interessanten Artikel wird das Wohnhochhaus "Onyx" als Beispiel für die Risiken eines Umbau nach alter Rechtslage angeführt. Allerdings war bei diesem immer noch nicht fertig gestellten Umbauprojekt ein unerfahrener Entwickler tätig. Aus diesem Grund eignet sich das Hochhaus am Park womöglich besser, denn auch hier ist der Aufwand des derzeit laufenden Umbaus zum Wohn- und Hotelhochhaus "160 Park View" sehr hoch. RFR und Hines, die beiden Projektentwickler, schätzen den finanziellen Mehrwand auf 20 bis 30 Prozent gegenüber einem Neubau (Q). Doch der Knackpunkt wäre hier wahrscheinlich die Rechtmäßigkeit des Bestands. Das Hochhaus des Klempnermeisters Göbel war schon zur Bauzeit mit ganz erheblichen rechtlichen Problemen belastet, von tunnelklick an dieser Stelle näher erläutert.
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Alt 15.06.18, 17:27   #2
main1a
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Das dürfte ja dann auch andere Konversionen betreffen? Wenn ja könnten statt der Sanierung bei Alex 69, Phrix und Co. der Abriss und Neubau erfolgen. Voraussetzung wäre aber das die Kubatur durch den B-Plan und der Bestand nicht durch den Denkmalschutz gedeckt sind.
Oder bin ich auf dem Holzweg? Wenn nicht wäre es um manche nicht ausgeführte Konversion schon schade.
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Alt 15.06.18, 18:05   #3
tunnelklick
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Tatsächlich hat der Hessische Landtag am 28.5.2018 eine Neufassung der HBO beschlossen, die einige wichtige Änderungen enthält, die am 6.7.2018 in Kraft treten. Worauf sich der FAZ-Artikel bezieht ist ein neu eingefügter Abs. 12 in § 6 HBO, der das gesamte Abstandsflächenrecht regelt (wohl die am häufigsten geänderte Vorschrift überhaupt). Die neue Bestimmung lautet:

Zitat:
(12) Bei rechtmäßig errichteten Gebäuden, die die erforderliche Tiefe der Abstandsfläche gegenüber Nachbargrenzen nicht einhalten, sind zulässig:
1. Änderungen innerhalb des Gebäudes,
2. sonstige Änderungen, wenn der Abstand des Gebäudes zu den Nachbargrenzen indestens 2,50 m beträgt, ohne Veränderung von Länge und Höhe der diesen Nachbargrenzen zugekehrten Wände und Dachflächen und ohne Einrichtung neuer Öffnungen oder Vergrößerung bestehender Öffnungen in diesen Wänden und Dachflächen,
3. Nutzungsänderungen und
4. die Neuerrichtung eines gleichartigen Gebäudes an gleicher Stelle.
Darüber hinausgehende Änderungen und Nutzungsänderungen können unter Würdigung nachbarlicher Belange und der Belange des Brandschutzes zugelassen werden. Satz 1 und 2 gelten nicht für Gebäude nach Abs. 10.
Natürlich geht es primär darum, den Nachbarschutz zu beschneiden. Aber wie immer steckt der Teufel im Detail. Schon der erste Satz "bei rechtmäßig errichteten Gebäuden" hat's in sich, denn die Baugenehmigungspraxis der 60er-80er Jahre war oft nicht rechtmäßig. Rechtmäßig errichtet heißt bisher, die Gebäude mussten materiell-rechtlich zulässig sein und über eine formell rechtmäßige Baugenehmigung verfügen. Was aber wenn die alte Baugenehmigung etwa rechtswidrige Befreiungen enthielt? Wird dann die alte Baugenehmigung geprüft? Oder wird deren Rechtmäßigkeit einfach fingiert? Das Trianon z.B. hat eine Baugenehmigung, die eine nichtige Klausel enthält, die im Parallelfall "Campanile" zur Nichtigkeit der ganzen Baugenehmigung geführt hat. Das bedeutet, das Trianon hat im Grunde keine Baugenehmigung, denn nichtig heißt, es gibt sie nicht, sie wurde nicht geschrieben und ist rechtlich nicht existent. Würde die neue Regelung dann auch dort gelten? Oder für den Euro-Tower, der planungsrechtlich nicht abgesichert ist? Fragen über Fragen...
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Alt 15.06.18, 20:49   #4
epizentrum
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Der Pragmatismus des neuen Absatzes 12 im §6 HBO ist erfreulich. Für so manche nicht mehr marktfähige Immobilie könnte das den notwendigen Impuls bedeuten, abzubrechen und neu zu bauen. Hätte es den Absatz 2011 schon gegeben, was hätte nicht alles aus der Ex-Nicht-Diamantenbörse (jetzt MA*) werden können...?

^ Ähnlich dem Trianon dürfte die Lage beim Turmcenter sein. Seine Revitalisierungsversuche führten bekanntermaßen sogar zu einer größeren Eskalation.
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Alt 16.06.18, 16:07   #5
tunnelklick
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Eine weitere Neuerung in der HBO ist dies:

Zitat:
§ 6 Abs. 5 Satz 4
An bei Inkrafttreten dieses Gesetzes bestehenden Gebäuden dürfen in die Abstandsfläche hineinragen:
1. nachträglich angebaute Aufzüge, die nicht mehr als 1,70 m vor die Außenwand vortreten und von Nachbargrenzen mindestens 2 m entfernt bleiben und die Höhe der Außenwand nicht überschreiten,
...
Damit erhalten Aufzüge ein Abstandsflächenprivileg, d.h. Aufzugstürme selbst brauchen keine Abstandsfläche einzuhalten und sie dürfen in die Abstandsfläche des Bestandsgebäudes gestellt werden. Es gab immer wieder Konflikte (mit der Bauaufsicht und mit den Nachbarn), weil bei der Modernisierung in beengten Verhältnissen in der Regel der Nachweis nicht gelang, dass die Abstandsflächen des Aufzugsturms auf dem Baugrundstück liegen. In der Regel ragen sie teilweise in die Nachbargrundstücke, wodurch Aufzüge in der Regel nicht genehmigungsfähig waren. Ein 15 m hoher Aufzugsturm z.B. erzeugt nach drei Seiten eine reguläre 6 m tiefe Abstandsfläche - geht nicht in den gründerzeitlichen Vierteln und auch sonst eher selten, weil derart tiefe Abstandsflächen nicht mehr auf dem Baugrundstück liegen oder sich mit den Abstandsflächen anderer Gebäude, etwa Hinterhäuser, überlagern.

Damit waren Modernisierungen, Dachausbauten und Aufstockungen nicht barrierefrei herzustellen, es bedurfte entsprechender Befreiungen. Die Gesetzesänderung stärkt folglich das barrierefreie Bauen, den Milieuschutz, die "Luxusmodernisierung" und entschärft Nachbarkonlikte - eine gute Lösung.

Ich frage mich zwar, wie sie auf 1,70 m gekomen sind, aber egal.
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Alt 16.06.18, 16:24   #6
tunnelklick
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Speziell für den Wohnungsbau wurde unter dem Kostensenkungsaspekt das Gebot des barrierefreien Bauens stark eingeschränkt. Bisher hieß es,

"Bauliche Anlagen und andere Anlagen und Einrichtungen nach § 1 Abs. 1 Satz 2, die öffentlich zugänglich sind, müssen in den dem allgemeinen Besucherverkehr dienenden Teilen so errichtet und instand gehalten werden, dass sie von Menschen mit Behinderungen, alten Menschen und Personen
mit Kleinkindern barrierefrei erreicht und ohne fremde Hilfe zweckentsprechend genutzt werden kön-nen. ..." (§ 46 HBO a.F.)

Jetzt heißt es in § 54 HBO n.F.:

Zitat:
"1) In Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen müssen mindestens 20 Prozent der Wohnungen barrierefrei erreichbar und zugänglich sein, höchstens jedoch 20 Wohnungen. In diesen Wohnungen müssen die Wohn- und Schlafräume, eine Toilette, ein Bad sowie die Küche oder die Kochnische barrierefrei zugänglich sein. Die Räume nach Satz 2 sind so herzustellen und vorzubereiten, dass sie für eine barrierefreie Nutzung leicht einzurichten und auszustatten sind. ..."
Es muss jetzt also nur noch eine kleine Zahl von Wohnungen barrierefrei sei, wobei es ausreicht, dass die Barrierefreiheit vorbereitet ist, sie muss nicht von Anbeginn hergestellt werden. Wer mehr will, darf das, muss es aber nicht.
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