Stadtquartier 'Box Seven' (Friedrichshain | realisiert)

Ich weiss nicht warum mit den sog. BIs immer wieder versucht wird Kompromisse zu schliessen - sie gehen doch nie darauf ein sondern bleiben beharrlich bei ihrer Maximalposition. Das ist hier so, beim Mauerparkt und auch beim Thälmannpark.

Irgendwann wird schon der Tag kommen, an dem speziell diese BI merken wird, dass kein Schwein deren Anliegen versteht bzw. überhaupt interessiert.

Woran sollte sie das merken? Am Baubeginn?

Spätestens dann..ja! Aber auch so sind die Argumente der BI so dünn, dass niemand diese unterstützen wird, der eins und eins zusammen zählen kann.

Es geht hier schließlich nicht um "Luxussanieren", Entmieten oder andere negative Auswirkungen des Immobilienbooms.

Dafür machen die aber eine ganze Menge Remmidemmi und bekommen eine irre Aufmerksamkeit in den Medien und im Bezirksamt. Wenn die BI den B-Plan einklagt bedeutet das eine Planungsverlängerung um etwa 4 Jahre - wenn alles gut geht. Es gibt Bauträger, die unter diesen Umständen hinschmeissen und weiterverkaufen.

Bei realisierten Projekten wie den Prenzlauer Gärten o. a. behaupten diese BIs ja immer noch wahrheitswidrig, dass diese Anlage Gated Communities seien (trotz öff. Wegerechtes über das Grundstück) und das Land in den Untergang stürzen. Die Fakten und das Desinteresse der Öffentlichkeit hat da niemanden überzeugt, auch nicht nachdem der letzte Stein gesetzt wurde. Im Gegenteil: solche Projekte sind dann schnell an vielen anderen Schlechtigkeiten der Welt schuld: Steigende Mieten, soziale Verdrängung und Krieg in der Welt.

Berliner Modell zur kooperativen Baulandentwicklung

Zitat von Artec

Irgendwann wird schon der Tag kommen, an dem speziell diese BI merken wird, dass kein Schwein deren Anliegen versteht bzw. überhaupt interessiert.

Ich würde selbst nicht über das verlinkte Betteln der BI um Spenden für den Anwalt wie auch das Umfallen der Reispackung in meiner Küche berichten, wenn es nicht zumindest die Medien tun, leider tat es bereits jemand. (Sonst will die Moderation, dass man auf Relevanz achtet?) Über dem Spendenaufruf wird ein Berliner Modell zur kooperativen Baulandentwicklung erwähnt, nach dem ich aus Neugier gegoogelt habe - im wirren Text wird behauptet, es wäre der Beschleunigung des dringend benötigten Wohnungsbaus dienlich, wenn man dem Bauherr diverse Zusatzverpflichtungen aufbürdet, wie Sozialwohnungen und KiTa-Plätze, für die unsere Welt- und Hauptstadt keine Kohle zu haben scheint (wofür gibt es den Haushalt, nur noch für Bürokratie?) Weiter ist von einem Grundsatz der angemessenen Belastung die Rede, gemessen nach dem Zuwachs der Bodenrichtwerte vom Beginn bis zum Ende der Planung. Wenn es also gelingt, die Planung möglichst zu verzögern. gibt es einen Vorwand, den Bauherrn (eigentlich künftige Mieter und ETW-Käufer) noch mehr abzuschröpfen. Wer dem nicht zustimmt, soll warten, bis andere Bauanträge bearbeitet werden. So kann man sich aus der eigenen Verantwortung stehlen - wer dann die Neubaukosten beklagt, soll erst mal hinterfragen, was denn alles in diese einfliessen soll.

Übrigens - wenn ein Bauherr ein Grundstück bereits gekauft hat und lange Jahre auf die Baugenehmigung wartet, hat er doch keinen Geldzufluss durch die theoretischen Wertzuwächse des Baulands, das es (notgedrungen brachliegend) besitzt - und nicht verkaufen, sondern bebauen will. Ökonomiekurse für Kommunalpolitiker müssten wohl auch noch durch das Berliner Modell finanziert werden.

Die letzte Meldung der BI klingt für mich eher wie ein letztes Lebenszeichen:

"Klage gegen Bauvorbescheid wird geprüft" und dann der Aufruf zu spenden.

Ich denke, der Herr Joost sucht sich bereits als Berufsblockierer schon ein neues Projekt und wird die BI sang und klanglos aufgeben.

Persönliche Fragen spielen bei allen Projekten eine Rolle auch beim Mauerpark und beim Thälmannpark. Und beim Dragonerareal werden wir ja genau das Gleiche erleben.

Die sog "kooperative Baulandentwicklung" Berlins, das hat Bau-Lcf richtig erkannt, eine deutliche Verlängerung des Verfahrens und eine Verschiebung der Lasten zu Ungunsten der Wohnungsbauer. Für dieses Verfahren, dass sich in Berlin noch bewähren muss, gibt es zwei Ausgangspunkte:

1. Mutter der "kooperativen Baulandschaffung" ist München. Hier ging - auch durch die Enge der Stadt - überhaupt nichts mehr, so dass die Bauträger (nicht die Politik), die sog. SoBon ("Soziale Bodennutzung") vorgeschlagen haben. Diese ist in München - vereinfacht gesagt - ein Deal: Die Stadt schafft Baurecht im Rahmen gesetzlicher Fristen und der Bauherr schafft freiwillig 15 % preisreduzierten Wohnraum. Das Verfahren funktioniert in Berlin nicht, da der Empfänger der potentiellen Wohltat, nämlich das Land, die Baurechtschaffungsverfahren im Regelfall nicht betreuen.

2. Kernüberlegung in Berlin ist, dass mit einem Bebauungsplan für Wohnungen ein Grundstück wertvoller wird (Planungswertgewinn). Dieser Gewinn soll dann teilweise abgeschöpft werden. Für alle Grundstücke, auf denen schon jetzt Wohnungsbau zulässig ist, gilt dies ausdrücklich nicht.
Aber: Ist das denn wirklich so? Kann ich mit Wohnungen mehr verdienen als mit einem Hostel oder einem Großbordell? Im Verfahren eines solchen B-Plans wird deshalb stets individuell ermittelt, ob und in welcher Höhe wirklich ein Planungswertgewinn entsteht, die Beispiele - die ich kenne - ergeben meist lächerliche Summen. Richtig Spass macht das für das Land nur, wenn Grünfläche oder Kleingarten umgewandelt werden - da entsteht nachvollziehbarerweise ein Planwertgewinn. Beim Freudenbergareal kann ich diesen nicht erkennen.

Zum Gesamtpaket gehört zudem immer die zuverlässige, planbare Baurechtschaffung mittels B-Plan innerhalb von etwa 2 Jahren, wie vom senat versprochen. Da die baubehörden meist die Bezirke sind ist dies nie zu schaffen. Die Beispiele zeigen, dass die Realität bei 4 bis 7 Jahren liegt.

^ Da die Debatte sich in den letzten Beiträgen um die Planungszeit dreht, spreche ich den letzten Absatz an - zwei Jahre versprochen, 4-7 in der Realität? Dann erfolgt jetzt eine sehr kalte Dusche:

Zitat von Echnaton

Dass die Dauer von Baugenehmigungsverfahren (z.T. 10 bis 12 Monate Bearbeitungszeit?!) laut JLL auf Unmut stößt, ist allerdings nicht akzeptabel. Der neue OB sollte das schnell angehen.

Da ist man in manchen Städten mit knapp einem Jahr unzufrieden - ich wüsste nicht, wieso in einer anderen Stadt bei vergleichbaren Baugesetzen es das Mehrfache dauern sollte.

Die theoretischen Bodenrichtwerte-Zuwächse bedeuten keinesfalls, dass die angebotenen ETW-Wohnungen entsprechend am Wert gewinnen, in einigen Städten müssen inzwischen im Premiumsegment Nachlässe gewährt werden (ob Kauf oder Miete), da der Markt gesättigt ist. In den anderen Segmenten sind die gestiegenen Baukosten so hoch, dass ohnehin kaum ein abzuschöpfender Gewinn bleibt.
Wie viel konkret hätte die Stadt Berlin aus diesem Areal hier bekommen wollen, würde man hier dieses Berliner Modell zur kooperativen Baulandentwicklung anwenden?

^Wer von einem Berliner Oberbürgermeister spricht weisst sich schon als profunder Nichtkenner der Verfassung des Bundeslandes Berlin aus. Der "neue OB" hat das alles nicht zu entscheiden. Baugenehmigung sind - bis auf Ausnahme, die klar definiert sind, Bezirkssache. Einen "OB" gibt es in Berlin nicht.

Es kommt immer darauf an, was man vergleicht. Üblicherweise sind werden Bearbeitungszeiten in den Ämtern erst nach vollständiger Abgabe der Unterlagen gemessen. Bis dahin vergeht allerdings vom Kauf des Grundstücks bis zur ersten Planung und den Abstimmungsgesprächen viel Zeit - im Regelfall 1 bis 2 Jahre.

Bei der Bearbeitungszeit der Ämter sollte es dann nach 6 bis 9 Monaten eine Baugenehmigung geben, geht alles nach § 34 BauGB, dem "Einfügungsparagraphen". Hier ist ein Vorhaben genehmigungsfähig, wenn es sich nach Art und Mass der Nutzung in die umliegende Bebauung einfügt.

Dies will die BI ja verhindert. Sie trägt vor das Vorhaben füge sich nicht ein und bedürfe daher eines Bebauungsplanes. Sollte dem entsprochen werden (durch das Bezirksamt oder das Verwaltungsgericht) muss:

1. Ein B-Plan aufgestellt werden (Zeichnungserstellung, Begründung, etc.): nicht unter 6 Monaten
2. Beschlußfassung über die Aufstellung durch die BVV: politisch und zeitlich unkalkulierbar
3. Auslegungen und Ämterbeteiligungen: nicht unter 12 Monate
4. Abwägungsbeschluß und Festsetzung durch die BVV: politisch und zeitlich unkalkulierbar
Das sind im besten Fall 24 Monate, wenn kein Formfehler gemacht wird, es eine stabile Mehrheit in der BVV für das Projekt gibt, der Vorhabenträger sehr kooperativ ist und alle nichthoheitlichen Kosten bezahlt und die BI schlechte Anwälte hat. Der Regelfall sind 1 bis 2 Planungsänderungen auf diesem Weg (mit Neuauslegungen und Beteiligungen verbunden) und 1 bis 2 Formfehler, die die Rechtsanwälte ausnutzen.

Unter diesen Rahmenbedingungen sind es eben im Regelfall 4-7 Jahre vom Entschluß das Projekt umzusetzen bis zu einer Baugenehmigung mit B-Plan. Es können auch locker 10 oder 14 Jahre werden.

Was die Argumentation bzgl. der Wertentwicklung der Wohnungen betrifft hat Bau-Lcf inhaltlich recht, dies ist aber verfahrensrechtlich unerheblich. Das Baugesetz (besonderes Städtebaurecht) stellt nur auf den Bodenwert ab. Und dies auch nur im Falle eines B-Planes - fügt sich das Vorhaben ein darf nichts abgeschöpft werden, auch nicht freiwillig als "Landschaftspflege".

^ Ein Klick auf den blauen Rechteck hätte verraten, dass Echnaton den OB eines Dorfes am Bächlein Düssel meint, wo der OB allerschleunigst die 10-12 Monate angehen sollte, die für die dortigen B-Pläne gebraucht werden. Er zitiert dort u.a. diesen Artikel, wo diese 10-12 Monate als "nicht mehr hinnehmbar" bezeichnet werden. Dies veranschaulicht, wieviel sich in einer Siedlung an der Spree ändern müsste, über die ich lese:

Es können auch locker 10 oder 14 Jahre werden.

politisch und zeitlich unkalkulierbar

Würde man selbst diese 10-12 Monate hinkriegen, die in manchen Ortschaften als skandalös gelten, würde die Horrorvorstellung und der Druckmittel (mit dem darüber eine Spenden sammelnde BI droht) entfallen, durch das B-Plan-Verfahren gehen zu müssen.

Wie lange hat es unter dem Kaiser Wilhelm II gedauert, bis man in Berlin eine Baugenehmigung hatte?

Klar: "10 bis 12 Monate" nach § 34 BauGB wären wirklich sehr lang. Nach § 33 BauGB (B-Plan) wären jedoch 2 Jahre sportlich, 4 bis 7 Jahre eben der Regelfall. Um den Streit welcher Paragraph gilt geht es ja bei Freudenberg.

Zitat von Konstantin

Nach § 33 BauGB (B-Plan) wären jedoch 2 Jahre sportlich, 4 bis 7 Jahre eben der Regelfall. Um den Streit welcher Paragraph gilt geht es ja bei Freudenberg.

Wie erwähnt, das Problem wäre geringer oder kaum vorhanden, wenn es wesentlich schneller ginge. Jemand schickte mir zum Vergleich mit D-Dorf und Umgebung (wo es dem verlinkten Artikel nach schneller gehen sollte) folgende Botschaft:

Schiefe Vergleiche + Mangelnde Reflektion = undifferenziertes Geschwätz.

Ich konnte keine weniger schiefen Einzelbeispiele aus Metropolen ergoogeln (was dauert es in Frankfurt oder Stuttgart?), dafür diesen Wikipedia-Artikel, nach dem deutschlandweit 6 Monate das Minimum und ein Jahr die Regel sein sollten - auf jeden Fall viel kürzer als 2, 4 oder 7 Jahre. Da muss man offenbar etwas beschleunigend reformieren, Rotlaternen sind hingegen keine Lösung. Falls jemand meint, dass die Feststellung der Reformbedürftigkeit undifferenziert sein sollte, kann er das gerne öffentlich hier mit Argumenten untermauern.

^Schrieb schon auf deine PN, dass ich keine anonymen, beleidigenden PN's verschicke.

Wer einen B-Plan in einem Jahr (vom Aufstellungsbeschluß bis zur Festsetzung) für Wohnungsbau in einer Großstadt hinbekommt bekommt von mir eine Kiste Sekt, und keinen schlechten.

Zum Reinschauen die B-Pläne der Zentralverwaltung in Berlin im Verfahren.

Dekontamination begonnen

Es bewegt sich was. Als ich vor ca. 2 Wochen das letzte mal vorbeigefahren bin, konnte man auch schon großes Gerät am arbeiten feststellen.

^ und hier Bilder von der sehr umfangreichen Bodensanierung, die fast wie ein Baubeginn aussieht. Zumindest wird man wohl schon Material entfernen und damit quasi Baugruben anlegen.

Bauwert hat mit dem Abriss der Bestandsbauten und der Bodensanierung jetzt schon einiges investiert. Die müssen sich recht sicher sein, dass ihr Baurecht juristisch nicht zu kippen ist.

Von der Holteistraße Ecke Boxhagener:

Vier Bilder vom Lidl-Parkplatz:

Von der Wesertsraße: