Bau- und Immobilienwirtschaft
Hier nun ein Thread fuer deutschlandweite Zahlen. Im 3. Quartal sind fuer alle grossen Buerostandorte gute Zahlen gemeldet. Ich denke v.a. Muenchen, was in meinen Augen bisher etwas zurueckhing, hat wieder aufgeholt. Berlin als einzigst grosser Standort ist aber noch leicht abgehaengt von der Entwicklung.
Zitat von Pressemitteilung von Jones Lang LaSalleAlles anzeigen
Auch die wirtschaftlichen Fundamentaldaten sind von der Finanzmarktkrise der letzten Wochen betroffen. Die gestiegenen Preise haben neben der allgemeinen Verunsicherung der Verbraucher zu einem Wachstumsstopp der ohnehin nur schwachen Pflänzchen „Konsum“ bzw. „Binnenkonjunktur“ geführt. Gerade auf die Binnennachfrage hatten die Konjunkturauguren ihre zu Beginn des Jahres vorgetragene Zuversicht gestützt. Sie sollte Haupttriebfeder des prognostizierten Wirtschaftswachstums 2007 um bis zu 3 % sein. Mittlerweile haben sich die Prognosen auf durchschnittlich 2,6 % eingependelt (Consensus). Das Positive daran ist, dass die aktuellen Verwerfungen einen nicht noch stärker hemmenden Effekt haben. Zum einen hat sich die wirtschaftliche Abhängigkeit zu den USA deutlich verringert, der starke Euro blieb bislang ohne signifikante Auswirkungen auf den Export. Zum anderen erweist sich deutsche Wirtschaft als deutlich robuster als noch vor einigen Jahren: die Unternehmensdaten sprechen eine deutlich positive Sprache und die Arbeitslosenquote ist auch im September weiter gesunken und hat ihren tiefsten Stand seit 12 Jahren erreicht.
Mit steigender Erwerbstätigkeit vermehren sich in der Regel auch die Bürojobs und die gute finanzielle Situation der Unternehmen führt zu einem Mehrverbrauch an Bürofläche. Beide Aspekte spiegeln sich sehr deutlich in den Zahlen des dritten Quartals wider. Insofern hat die Finanzkrise bislang keine Spuren auf den Büro-Vermietungsmärkten hinterlassen.
„Big is beautiful“ – Umsatz 26 % über Vorjahr
70.000, 60.000, 43.000, 30.000, 30.000, 30.000, … Damit beginnt die Reihe der größten Vertragsabschlüsse in den fünf Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, die im Verlauf der bisherigen drei Quartale unterzeichnet wurden. Summiert man die zehn größten Abschlüsse auf, so machen sie knapp 17 % des gesamten Umsatzvolumens der Monate Januar bis September aus. Noch beeindruckender fällt die Bilanz dieser Mega-Deals für die letzten drei Monate (Juli bis September) aus. Hier summieren sich die zehn größten Abschlüsse auf fast 30 % des gesamten in diesem Quartal registrierten Umsatzvolumens (inkl. Eigennutzer) von über 800.000 m². Diese Dominanz der Großabschlüsse gilt für jede der fünf Hochburgen und wird auch im letzten Quartal des Jahres - dann allerdings aller Voraussicht nach abgeschwächt – anhalten. „Wir gehen für das Gesamtjahr von einem Gesamtumsatzergebnis von rund 2,7 Mio. m² aus. Damit wäre 2007 das drittbeste Umsatzjahr aller Zeiten erzielt - nach den Rekordergebnissen 2000 und 2001. Es wäre auch ein eindrucksvoller Beleg für das Wiedererstarken des Büromarktes“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland.
Kumuliert über die fünf Städte wurden in den ersten drei Quartalen insgesamt rund 2,1 Mio. m² vermietet oder an Eigennutzer verkauft. Gegenüber dem vergleichenden Vorjahreszeitraum 2006 ergibt sich damit eine Steigerung von knapp 26 %.
Mit 36 % über dem Durchschnittswert der jeweiligen Dreivierteljahre der letzten fünf Jahre ist das Ergebnis noch eindrucksvoller.
Zweistellige Zuwachsraten beim Umsatzvolumen
Mittlerweile haben sich auch die regionalen Unterschiede angeglichen; zumindest liegen alle Städte gegenüber dem Vorjahresquartal bis auf Berlin überwiegend deutlich im Plus. Für die Hauptstadt ist zwar auch ein Umsatzzuwachs zu registrieren, relativ gesehen aber „nur“ im einstelligen Bereich (Q 1 – Q 3: rund 330.000 m², + 9 %). Überdurchschnittlich stark ist der Umsatz in Hamburg mit 40 % auf jetzt 442.000 m² gestiegen und das, obwohl im dritten Quartal „nur eine“ Großanmietung über 10.000 m² beobachtet wurde. In Düsseldorf lag das Umsatzwachstum mit 29 % ebenfalls über dem Durchschnitt. Die 300.000 m²-Marke wurde nur knapp verfehlt. Die Anmietung von 22.000 m² durch den Energiekonzern E.ON war im letzten Quartal der größte Abschluss. Volumenmäßig wie immer an vorderster Stelle rangiert München. Die zwischen Januar und Ende September erzielten 590.000 m² bedeuten im Einjahresvergleich einen Zuwachs von knapp 28 % - auch hier gepusht durch einen Großabschluss von Premiere mit 30.000 m².
Unter besonderer Beobachtung in den letzten Wochen und Monaten stand Frankfurt. Der Umsatz konnte auf Basis mehrerer Großabschlüsse (darunter einer der größten, der jemals auf dem Frankfurter Markt abgeschlossen wurde), ein deutlicheres Plus als noch zur Jahresmitte erwartet erzielen: 440.000 m² entsprechen einem Wachstum von 24 % (im Dreivierteljahresvergleich). Damit wird für das Jahresvolumen 2007 ein Ergebnis jenseits der 550.000-Marke erwartet. Wohin die Reise letztlich geht, hängt von der Realisierung größerer Abschlüsse jenseits der 5.000 m² ab.
Wie sehr 2007 zumindest bisher von Großabschlüssen geprägt wurde, zeigt ein Blick auf den Vergleich zwischen volumenmäßiger Umsatzsteigerung und der Veränderung der Anzahl der abgeschlossenen Verträge. Diese konnten im Vergleich zum Vorjahr nur in Hamburg und München zulegen, allerdings bei weitem nicht so kräftig wie das Umsatzvolumen. „Flächenanmietungen im fünfstelligen Bereich pushen auf der einen Seite die Gesamtvolumina, bergen andererseits aber natürlich auch ein gewisses Risiko. Denn bei deren möglichem Ausbleiben kann es dann schnell mit der Sektlaune vorbei sein“.
Hohe Nettoabsorption
Konstant auf hohem Niveau zeigt sich die Nettoabsorption. Sie erreichte in allen fünf Städten zusammen für die letzten 12 Monate rund 1,2 Mio. Quadratmeter und spiegelt damit die gute konjunkturell bedingte Beschäftigtenentwicklung wider, die sich überproportional positiv bei den Dienstleistungsunternehmen und damit bei den Bürobeschäftigten auswirkt.
Angebotsvolumen weiter rückläufig – Anmietungen in projektierten oder im Bau befindlichen Flächen nehmen zu
Der Leerstandsrückgang (klassischer Leerstand und Untermietflächen) hat sich auch im 3. Quartal fortgesetzt. Insgesamt stehen in den fünf Hochburgen rund 7,1 Mio. m² Bürofläche leer. Aufgrund der neuen Leerstands-Datenbasis in München ist zwar kein exakter Jahresvergleich möglich, dennoch zeigt sich selbst vor diesem Hintergrund ein Rückgang von knapp 5 % im Vergleich zum 3. Quartal 2006.
Die Trends sind eindeutig und haben sich im Vergleich zum Halbjahresergebnis nicht verändert: zum einen werden Untermietflächen weiter vom Markt zurückgezogen (minus 19 % gegenüber dem 3. Quartal 2006), zum anderen differenziert sich der Leerstand hinsichtlich der Qualität immer stärker. Da insgesamt noch wenig Neubauflächen auf den Markt kommen, werden vermehrt die top-ausgestatteten Leerstandsflächen abgebaut. Zurück bleiben die qualitativ minderwertigen Flächen, die zumindest bei dem derzeitigen Mietpreisniveau kaum eine Chance auf Vermietung haben. Allerdings scheint sich ein weiterer Trend zu verfestigen: die Anmietungen in projektierten oder im Bau befindlichen Flächen nehmen zu - ein Indiz dafür, dass für umzugswillige Mieter das Angebot an adäquaten Flächen schon nicht mehr ausreichend ist.
Deutlichster Leerstandsrückgang in Frankfurt – Hamburg niedrigste Quote
Am deutlichsten hat sich der Leerstand in Frankfurt reduziert - allerdings auch vom höchsten Niveau aus. In den vergangenen 12 Monaten konnten hier mehr als 280.000 m² (minus 14 %) aus der Statistik genommen werden. Da kaum neue Flächen den Bestand erhöhten, reduzierte sich die Leerstandsquote um 2,5 %-Punkte auf 14,5 %. Hamburg weist mit 7,4 % weiterhin die geringste Quote auf. Auch Berlin (9,5 %) und München (9,9 %) liegen unter der 10 %-Marke. In Düsseldorf ist das Leerstandsvolumen erstmal wieder unter die 1 Mio. Quadratmeter gesunken (entsprechend 11,3 %).
Tiefpunkt im Neubauzyklus im laufenden Jahr erreicht
Der Tiefpunkt im Neubauzyklus wird bis Ende des Jahres erreicht. In allen Städten zusammen wurden in den vergangenen drei Monaten ca. 89.000 m² fertig gestellt. Auf Düsseldorf entfielen davon über 56 % der Fläche. Bis Ende September 2007 kamen insgesamt rund 462.000 m² neue Flächen auf den Markt. Damit reduzierte sich das Fertigstellungsvolumen gegenüber dem dritten Quartal 2006 nur noch minimal um rund 1 %. Regionale Unterschiede sind hier weiterhin sehr stark ausgeprägt. Während in Frankfurt, Düsseldorf und Berlin nur rund 34.000 m² bzw. knapp 56.000 m² und 48.000 m² dem Markt zugeführt wurden, erreichten die Volumina in Hamburg und München mit 196.000 m² bzw. 128.000 m² bereits wieder sechsstellige Quadratmeter-Zahlen.
Für das letzte Quartal des laufenden Jahres werden weitere rund 143.000 m² neue Flächen erwartet. Zusammen mit den bereits fertigen Flächen der ersten neun Monate ergibt sich ein Gesamtvolumen für das Jahr 2007 von knapp 605.000 m², entsprechend einem Rückgang von rund 7 % gegenüber dem Vorjahr.
Ab 2008 werden die Fertigstellungszahlen dann wieder anziehen. Nach gegenwärtigem Kenntnisstand werden etwa 645.000 m² neue Flächen den Märkten zugeführt. Allein auf Hamburg und München entfallen knapp 65 % der geplanten oder im Bau befindlichen Neubauflächen. Vom gesamten Volumen stehen nur noch rund 55 % dem freien Markt zur Verfügung, der Rest ist bereits (vor)vermietet oder wird von Eigennutzern belegt.
Spitzenmietpreisindex steigt deutlich an
Die Büromieten als Spiegelbild von Angebot und Nachfrage haben in der Spitze weiter zugelegt. Der Spitzenmietpreisindex der fünf Hochburgen stieg im dritten Quartal um 1,9 % auf jetzt 85,5. Damit erreichte der Index den höchsten Stand seit mehr als vier Jahren und legte gleichzeitig das elfte Mal in Folge zu. Gegenüber dem 3. Quartal 2006 stieg der Index sogar um 5,6 % und verbuchte damit das kräftigste 12-Monatswachstum seit Beginn des derzeitigen Aufschwungs Ende 2004.
Den stärksten Anstieg in der 12-Monatsbetrachtung verbuchte Düsseldorf auf 22,50 Euro/m²/Monat, ein Plus von fast 10 % gegenüber dem Vorjahreswert und eine Steigerung von 2,3 % zum Halbjahr 2007. Frankfurt legte in der 1-Jahresbetrachtung um rund 9 % auf 36,00 Euro/m²/Monat zu.
In München und Hamburg fielen die Steigerungen mit 3,5 % bzw. 4,7 % etwas schwächer aus, allerdings haben beide Städte bereits einige Mietpreissteigerungen seit Anfang 2006 bzw. Ende 2005 hinter sich.
„Von einem Mietpreiswachstum in der Spitze für hochwertige Büroflächen in den besten Lagen gehen wir bis Ende des Jahres für Frankfurt und Hamburg aus. Auch in Berlin sollte erstmals seit 2004 wieder Bewegung in die Spitzenmiete kommen“, so Helge Scheunemann.
Quelle: http://www.joneslanglasalle.de…r/kurzkommentar2007q3.htm
Aber so ist das halt im Leben... 
