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Alt 29.09.16, 08:20   #1
Schmittchen
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Neuentwicklung Telekom-Komplex am Danziger Platz (geplant)

Der Telekom-Komplex am Danziger Platz wurde nach einem Bieterverfahren verkauft. Käufer ist die CG Gruppe, die bereits die frühere Oberpostdirektion im Westend (T) und das ehemalige KWU-Areal am Kaiserlei (T) neu entwickeln möchte. Verkäufer war das Hamburger Unternehmen HGA Capital. Der Kaufpreis wird in einem Artikel in der heutigen FAZ-Printausgabe mit 71 Millionen Euro beziffert. In der Immobilienbranche wird dieser Beitrag als sehr hoch angesehen. Andere Interessenten, unter anderem die ABG Holding, sollen deswegen auf eine weitere Beteiligung am Bieterverfahren verzichtet haben.

Der Baukomplex mit rund 31.200 Quadratmeter vermietbarer Fläche ist bis Ende Dezember 2019 an die Deutsche Telekom vermietet. Es besteht kein Denkmalschutz.

Die CG Gruppe hat den Kauf bestätigt, zu ihren Plänen will sie sich aber erst später äußern. Vermutet wird, dass die Bestandsbauten überwiegend oder vollständig abgerissen und gemischt genutzte Neubauten mit einem hohen Wohnanteil errichtet werden. Dem Bieterverfahren soll ein städtebaulicher Entwurf des Büros Wentz & Co. zugrunde gelegen haben, nach dem 37.000 Quadratmeter Bruttogrundfläche und rund 400 Wohnungen realisierbar sein sollen. Ein Bebauungsplan ist nicht vorhanden. Eine Baugenehmigung nach § 34 Baugesetzbuch wird als möglich erachtet. In diesem Fall könnte sich der Erhalt des zwölfgeschossigen Hochhauses lohnen, da Neubauten voraussichtlich nur mit sechs bis sieben Geschossen genehmigt würden. Anders als auf weiter westlich gelegenen Grundstücken ist hier keine Beeinträchtigung durch den geplanten Neubau der nordmainischen S-Bahn zu erwarten.


Bild (von Juli 2008): Dontworry mit Lizenz CC BY-SA 3.0 @Wikimedia

Der Baukomplex zwischen Henschelstraße, Danziger Platz, und Ostparkstraße wurde ab 1951 als Zentrale des Versandhauses Neckermann errichtet (Foto). Das zwölfgeschossige Hochhaus kam um 1954 hinzu. Wegen des rasanten Wachstums während der Wirtschaftswunderjahre wurde die Zentrale bald zu klein. Schon 1960 bezog Neckermann einen Neubau an der Hanauer Landstraße, der bis zur Insolvenz im Jahr 2012 Sitz des Unternehmens war.


Bild: Google

Edit: Der FAZ-Artikel ist inzwischen online.
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Alt 29.09.16, 09:48   #2
epizentrum
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Satte 400 Wohnungen als Umwandlung im Bestand, und das in zentraler Lage, sind wichtig für den Frankfurter Wohnungsmarkt. Insofern eine hervorragende Nachricht! Auf einen Entwurf darf man gespannt sein, beispielsweise hinsichtlich der Lösung des von Schmittchen angesprochenen Themas Umbau mit Turm vs. Neubau ohne Turm. Möglicherweise sind auch Ergänzungen auf der derzeitigen Parkplatzfläche und als Riegel parallel zur Henschelstraße möglich oder Teilabbruch mit größerem Nachfolgebau.

Sorgen bereitet nicht nur mir allerdings die Potenz des Käufers: Die CG Gruppe hat sich durch Kaufknaller hervorgetan, nicht aber durch Taten, sprich: Umsetzungen. Weder im Westend noch am Kaiserlei rollten bisher Bagger an. Am Kaiserlei hat sich sogar ein handfester Streit mit der Stadt entfacht.

Es könnte sich hier eine Hängepartie wie damals beim Bundesrechnungshof entwickeln. Bis zum Telekom-Auszug Ende 2019 ist noch Zeit, der Denkmalschutz könnte noch auf die ein oder andere Idee kommen, und das Geld für das Vorhaben muss die CG Gruppe auch erst einmal aufbringen - parallel zu ihren anderen beiden Großprojekten.
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Alt 29.09.16, 14:32   #3
tunnelklick
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Mit ist unklar, was die genannten 37.000 m² sein sollen. Versehen sind sie mit dem Attribut Bruttogrundfläche. Bruttogrundfläche ist eigentlich die überbaute Fläche über die Außenmaße, was bei einer Grundstücksgröße von rd. 11.700 m² nicht 37.000 m² sein können. Die vermietbare Nutzfläche wird mit 31.200 m² angegeben, was auch die unterirdischen Nutzflächen umfassen muss, denn die aufstehende Kubatur hat eine BGF von rd. 30.200 m² (das 12-geschossige Hochhaus allein rd. 11.000 m²).

Daraus ergibt sich, dass 400 Wohnungen im Bestand eigentlich nicht sinnvoll hinzukriegen sind, es entspräche rein rechnerisch einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 75 m²; zieht man noch 20% der BGF für Konstruktion und Erschließung ab, hätte man etwas über 24.000 m² Bruttonutzfläche, was die durchschnittliche Wohnungsgröße auf 60 m² senkt.

400 Wohnungen hieße für mich überwiegender oder vollständiger Abriss und Neubau. Hinzu kommt, dass die großen Freiflächen in der bestehenden Situation wenig nützlich sind; für die erforderlichen Stellplätze reichen sie nicht, aber sie verhindern eine gescheite Blockrandbebauung, welche die breite Henschelstraße gut vertragen würde.

Die überbaute Grundstücksfläche sind rd. 6.200 ², heißt GRZ 0,53, die BGF von rd. 30.200 m² heißt GFZ 2,58. Man könnte hier mit einem guten Konzept eine GRZ von 0,60 (heißt überbaute Fläche von rd. 6.700 m²) und eine GFZ von +/- 3,0 (heißt BGF von rd. 33.000 m²) umsetzen, ohne dem Standort Gewalt anzutun. Das Grundstück ist zur Zeit deutlich "unternutzt".
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Alt 29.09.16, 22:36   #4
Megaxel
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Die Möglichkeit, bei einem vollständigen Neubau auch "Hochpunkte" zu setzen, sollte darüber nachdenken lassen, einen Bebauungsplan für das Grundstück aufzustellen, der dies gestattet. Der Aufwand ist sicher größer als bei einer Genehmigung nach § 34 BauGB und dauert dann auch länger. Städtebaulich könnte ich mir ein (weiteres) kleineres Hochhaus dort gut vorstellen. Ich glaube auch nicht, dass es zu starken Anwohnerprotesten kommen würde. Nach Osten und Süden schließt sich keine unmittelbare Bebauung an. Nach Norden könnte man genügend Abstand halten und auch nach Westen besteht durch die breite Straße ein großer Abstand.
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Alt 30.09.16, 08:17   #5
Schmittchen
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Einen Bebauungsplan wollen auch die Grünen im Römer. Allerdings aus einem anderen Grund, nämlich um den Investor auf diese Weise zu zwingen, einen gewissen Anteil von Sozialwohnungen zu bauen. Nach dem Verlust des Planungsdezernats ist diese Forderung wohl von geringerer Bedeutung, aus rechtlichen Gründen könnte die Aufstellung aber doch geboten sein. Das soll nun geprüft werden.

Nach Wunsch des Stadtplanungsamts soll für den Städtebau oder/und die Architektur ein Wettbewerb ausgerichtet werden.

Unterdessen ließ ein anderer Teilnehmer am Bieterverfahren die FAZ wissen, dass eine BGF von 46.500 m² möglich sein könnte. Das steht heute in der Rhein-Main-Zeitung. Durch die höhere Ausnutzung sollen geringere Quadratmeterpreise als zunächst angenommen für die Wohnungen möglich sein.
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Alt 19.06.17, 10:47   #6
Adama
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Schmittchen hat das betreffende Projekt bereits in #266 vorgestellt, nun gibt es einige Neuigkeiten.

Es scheint sich leider ein Konflikt zwischen Stadt und der CG Gruppe anzubahnen bzgl. der zukünftigen Ausnutzung des Geländes.
Der Vorstandsvorsitzende des Unternehmens, Christoph Gröner, plant demzufolge eine Ausnutzung von 60 000 Quadratmetern auf dem Gelände.
Die Stadt Frankfurt, insbesondere Mike Josef (SPD), beharren aber auf einer Ausnutzung von maximal 46 500 Quadratmetern. Er sei nicht bereit davon abzurücken.
Dies ist insofern erstaunlich betrachtet man die Wohnungsnot in Frankfurt.
Davon abgesehen möchte ich an den hohen Kaufpreis von 71 Millionen Euro hinweisen, den der Investor für das Areal gezahlt hat; selbst die Immobilienbranche betrachtete diesen Preis als sehr hoch.
Mike Josef begründet seine Ablehnung mit Hinweis auf die "Fairness" gegenüber anderen Investoren. Auch soll so möglichen Grundstücksspekulationen vorgebeugt werden. Diese Regeln gälten für alle.
Diesen Vorwurf der Spekulation weist Gröner von sich. Er könne besser, günstiger, sozialer und ökologischer bauen als andere.
Er habe noch nie Grundstücke einfach weiterverkauft.

Herr Gröner möchte daher solange warten bis Ihm die 60 000 Quadratmeter erlaubt werden und regt ein Bebauungsplanverfahren für das Grundstück an.
Es sei im Interesse der Kommune mehr zu genehmigen, da sich so auch der Anteil der geforderten 30 Prozent geförderte Wohnungen prozentual erhöhen würde.

Gröner stellt sich eine Bebauung mit 2 Hochpunkten vor. Dies sei für die Umgebung verträglich.

Mehr dazu in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung
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Alt 19.06.17, 11:43   #7
tunnelklick
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Das Grundstück ist fast genau 12.000 m² groß. Eine BGF von 60.000 m² bedeutete eine GFZ von 5,0. 46.500 m² BGF entsprächen einer GFZ von 3,88.
Zum Vergleich: das Projekt "Ferdinand" südlich der Bahn an der Ferdinand-Happ-Str kommt bei einer BGF von rd. 14.000 m² auf eine GFZ von 3,26. Ich bin eher im Zweifel, ob der Investor hier das richtige Maß anstrebt und kann die Position der Stadt nachvollziehen. Aber was stadtplanerische Positionen angeht, ist dem Magistrat bekanntlich nichts heilig; sie werden sich schon einigen auf irgendwas knapp unter GFZ 4.

Geändert von tunnelklick (19.06.17 um 17:05 Uhr) Grund: Rechtschreibung
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Alt 27.09.17, 08:48   #8
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Den Konflikt zwischen der CG-Gruppe und dem Stadtplanungsamt greift die Frankfurter Rundschau heute auf. Der neue Grundstückseigentümer geht demnach aus wirtschaftlichen Gründen von einem kompletten Abbruch des Bestands aus, sollte das Areal von ihm entwickelt werden. Bisher war zumindest der Erhalt und Umbau des um 1954 errichteten zwölfgeschossigen Hochhauses erwogen worden. Offenbar soll nach Vorstellung der CG-Gruppe an etwa gleicher Stelle ein neues Hochhaus mit etwa gleicher Kubatur gebaut werden. Entstehen soll ein "richtiges Quartier" mit etwa 400 Wohnungen, darüber hinaus Büros, Hotel, Läden und eine Einkaufspassage. Diese Planungsskizze ist dem FR-Artikel beigefügt:


Bild: CG-Gruppe
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Alt 27.09.17, 16:59   #9
m.Ro80
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Wenigstens das 1954er HH sollte (in seiner äusseren Gestalt) erhalten bleiben. Ich finde es erhaltenswert. Das würde auch optisch das Gesamtprojekt etwas auflockern und nicht zu monoton erscheinen lassen.
Wenn allerdings tatsächlich auch dieses kleine Landmark abgerissen wird, dann sollte im Gegenzug aber auch was "richtig Grosses" an dessen Stelle gebaut werden, also 60 Meter + .

Völlig unbefriedigend wäre es jedenfalls, das 1954er HH "lediglich" durch einen etwa gleichartigen Neubau zu ersetzen. Das wäre definitiv ein Verlust.

Motto (bzgl. des HH): Wenn schon "alles weg", dann wenigstens "richtig gross" . Alles andere ist unbefriedigend.
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Alt 27.09.17, 17:43   #10
tunnelklick
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Das Problem der Gebäude aus den frühen 50er Jahren ist die lausige Qualität ihrer Bausubstanz´und die geringen Geschosshöhen. Die Umwandlung in ein Wohngebäude (und wahrscheinlich auch die Weiternutzung als Bürogebäude) erfordert erhebliche Eingriffe in Substanz, die praktisch einem Neubau gleichkommen (Bundesrechnungshof lässt grüßen). Ist das wirklich sinnvoll?
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Alt 28.09.17, 16:54   #11
ChriSto
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ChriSto sitzt schon auf dem ersten Ast
Zitat m.Ro 80: "Motto (bzgl. des HH): Wenn schon "alles weg", dann wenigstens "richtig gross" . Alles andere ist unbefriedigend."

Da bin ich vollkommen dabei. Ein Block in etwa gleicher Kubatur wäre meines Erachtens an dieser Stelle schade. Dann lieber schlanker und dafür höher - vielleicht in der Lage sogar noch mehr in Richtung Danziger Platz. Das könnte der Entwicklung hier auf der Ostseite einen schönen Rahmen bieten und einen optischen Gegenpunkt zum geplanten Hochhaus auf der anderen Seite des Bahndamms auf dem Honsell-Dreieck darstellen.
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