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Alt 23.06.14, 13:47   #16
Eisber
 
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^wenn das wirklich der Hauptgrund ist, davon abzusehen dort ein HH zu errichten, dann sollte das dem Land Berlin durchaus zu denken geben. Zwei Jahre Mehraufwand (zum eh schon hohen bürokratischen Aufwand), nur um letztlich die Gebäudehöhe planungsrechtlich festzulegen, ist in meinen Augen eine Art Alarmsignal. Wenn schon ein erfahrener Großinvestor dies als "Stopsignal" sieht, zumal bei einem absoluten "Filetgrundstück", dann brauchen wir uns nicht über das Mittelmaß wundern, was großflächig in Berlin gebaut wird. Da wäre die eigentliche Bauzeit ja kürzer, als alleine der Genehmigungsprozess um über die Trauhöhe hinaus zu dürfen.

Wenn die beiden neuen Türme in der City West bis auf Weiteres keine "Gesellschaft" bekommen sollten wäre dies in meinen Augen eine verpasste Chance; solch ein Fenster zur Stadterneuerung gibt es nur alle paar Jahrzehnte, wenn im Bestand ohnehin größerer Erneuerungsbedarf ansteht. Was jetzt neu gebaut wird, wird so schnell nicht wieder abgerißen. Gerade dieser Standort am Bahnhof Zoo wäre 1A+++ für ein Hochhaus gewesen.
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Alt 23.06.14, 14:20   #17
Konstantin
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Die Auskunft, dass ein B-Plan 2 Jahre dauern werde stammt vom zuständigen Baustadtrat. Die tatsächlichen Zeitläufe für derartige B-Pläne wären hingegen deutlich länger, 3 bis 5 Jahre bis zu einer Baugenehmigung sind die Regel, meist noch deutlich mehr. Diesen Tort tun sich immer weniger Bauherren an - das Land braucht bei seinen B-Plänen am Molkenmarkt und Petriplatz nun schon über 10 Jahre und Baurecht ist nicht in Sicht.
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Alt 23.06.14, 14:28   #18
Batō
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^^
Wobei das mit den langsam mahlenden Verwaltungen für mich jetzt nicht unbedingt ein berlinspezifisches Problem ist. Das dürfte bei solchen Projekten eher der Normalfall sein da hier einige gesetzliche Mehrvorschriften (>22 Meter Traufhöhe) greifen. Zudem macht der Bezirk ja einen sehr willigen Eindruck dort ein Hochhaus realisiert zu sehen wenn der zuständige Stadtrat "nur" von 2 Jahren spricht.

Hines will an der Ecke eben schnell Geld mit einem Geschäftshaus verdienen und sich nicht noch ewig Gedanken über Nutzungskonzepte, Renditechancen und Behördenarbeit machen wo es ja bereits einen gültigen B-Plan gibt. Das Alex-Projekt lässt grüßen.
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Alt 23.06.14, 14:34   #19
Konstantin
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^Welche "gesetzliche Mehrvorschrift" soll das denn sein, die bei Bauten über 22 Meter Traufhöhe greifen soll?

Und: der "willige Eindruck" des Bezirks ist sicher da, davon bekommt man aber noch keine Baugenehmigung. Die Partei von Herrn Schulte hat schleißlich in der BVV keine Mehrheit, und diese müsste einen B-Plan beschliessen.
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Alt 23.06.14, 14:48   #20
Eisber
 
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^^ von all den Leuten aus der Praxis, die ich mit der Zeit kennengelernt habe und auch mal über so Fragen ins Gespräch gekommen bin, habe ich übereinstimmend gehört, dass es ganz enorme regionale Unterschiede innerhalb Deutschlands bzgl. Wohlwollen der Verwaltungen bei Ermessensspielräumen, Verfahrensdauer etc. gibt. Das legen ja auch Erfahrungen aus dem privaten Umfeld nahe.
Solche Dinge sind darum besonders ärgerlich, denn Berlin müsste eigentlich jedem Investor, der Geld ausgeben will, den roten Teppich ausrollen. Diese "hamwa nich"-Mentalität kann sich die deutsche Großstadt mit der "roten Laterne" einfach nicht leisten. Wortwörtlich.

Wenn ich dann von Konstantin lese, dass diese 2 Jahren auch überaus optimistisch sein könnten, dann habe ich für jeden Investor Verständnis, der nicht solange warten will und kann (kostet ja alles Geld und bindet Aufmerksamkeit und Zeit!). Es kann einfach nicht sein, dass bürokratische Prozesse einen Bauherren mehr Zeit kosten, als die Realisierung des eigentlichen Projektes - zumal bei Projekten die inhaltlich nicht strittig sind, wo alles dann einfach nur nach "Schema F" durchläuft und das kann man sehr wohl enorm beschleunigen, wenn man will. Und gerade hier ist es ein "no brainer", die Öffentlichkeit will das alte Gebäude schon lange durch einen Neubau ersetzt sehen, die Politik äußert sich sogar öffentlich ermutigend über die Traufhöhe hinaus zu gehen. Ich kann das einfach nicht fassen.
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Alt 23.06.14, 14:51   #21
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@Konstantin
Von der Berliner Bauordnung hast du schon mal etwas gehört oder gelesen? Schon allein beim Brandschutz wirds dann komplizierter.
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Alt 23.06.14, 14:56   #22
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^Also ich habe in den vergangenen 20 Jahren etwa 30 B-Pläne in allen Innenstadtbezirken begleitet und kann grob sagen, dass sich die Dauer von der Absicht bis zur Baugenehmigung grob verdoppelt hat. Mein schnellster B-Plan waren 18 Monate, der längste 9 Jahre.

Das beginnt nun schon damit, dass z.B. die Bauämter in Pankow und Kreuzberg-Friedrichshain die öffentlichen Sprechzeiten schlicht abgeschafft haben. Nur noch gegen Termin nach Anmeldung via Email. Dann kömmen die politischen Fragen usw. usf....
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Alt 23.06.14, 15:03   #23
Konstantin
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@Konstantin
Von der Berliner Bauordnung hast du schon mal etwas gehört oder gelesen? Schon allein beim Brandschutz wirds dann komplizierter.
Bato, der Brandschutz ist doch nun wirklich nicht schuld daran, dass B-Pläne in Berlin so lange dauern. Da sind die Vorschriften klar und nachdem die Behörden den Brandschutz nicht mehr prüfen sondern diese Aufgabe an die BS-Prüfer abwälzen (was das bauen nicht billiger macht) ist das einfach zu bewerkstelligen.

Entscheident bei einem B-Plan sind doch die politische notwendigen Mehrheiten zur Aufstellung eines B-Planes inkl. Ablasshandel, die umfassende Ämterbeteiligung, die ineffiziente Bürgerbeteiligung und die sich durch die Rechtsprechung ständig ändernden Rahmenbedingungen für den Umgang mit Altlasten und Schall. Da nimmt jeder Investor lieber 2/3 der errichtbaren Fläche nach § 34 BauGB als auf Mehrfläche in 5 Jahren zu hoffen.

Die Unberechenbarkeit der Berliner Politik und die Ineffizient der Verwaltung ist ein wesentlicher Standortnachteil Berlins.

In anderen Städten wie Potsdam, München, Dresden, Hamburg etc. ist das deutlich besser. Das liegt auch daran, dass in diese Städte echte Kommunen sind und die Früchte ihrer Baugenehmigungen (Anteile an Lohn-, Einkommens- und der Gewerbesteuer) behalten dürfen wären die Berliner Bezirke davon keinen Cent sehen.
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Alt 23.06.14, 16:26   #24
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^
Ich habe geschrieben, dass die Vorschriften für den Hochhausbau die Planungen verkomplizieren und als "ein" Beispiel Brandschutzvorschriften genannt. Ist halt so, kann ich auch nichts dafür.

Zu den politischen Spielchen kann ich nichts sagen, kann mir aber vorstellen, dass es bereits im Vorfeld Abstimmungen und Verhandlungen geben kann die die Festsetzung eines B-Plans für einen bauwilligen Investor beschleunigen. Apropos "beschleunigen"; wäre hier nicht gar ein beschleunigtes B-Planverfahren gem. § 13a BauGB möglich? Das Projekt würde schließlich die Innenentwicklung der City West durch Nachverdichtung voran treiben.

Zoofenster + Concorde sind fertig, Upper West im Bau, das Philips Hochhaus darf verunstaltet werden, nur das Kudamm Karree bereitet Probleme (Zukunft der Bühnen, untätiger Investor). Habe jetzt nicht unbedingt den Eindruck, dass Bezirk und Senat den (Um)Bau von Hochhäusern in der City West großartig blockieren würden.
So wie Hines sich bisher verhält, scheinen die einfach kein Interesse an einem Hochhaus zu haben (siehe Artikel).
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Alt 23.06.14, 18:57   #25
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Seh es mal so Batō, dafür, dass Berlin immerhin fast 3,5 Mio. Einwohner hat und nach wie vor auf so einer enormen Hype-Welle schwimmt und die Bauzinsen historisch niedrig sind, dafür wird fast schon "erbärmlich" wenig in die Höhe gebaut. Da wird in Frankfurt derzeit sehr viel mehr angepackt. Was keine Kritik an Frankfurt ist, ich gönn Mainhattan die einzigartige Skyline von Herzen, aber das zeigt, was möglich ist; trotz - wie wir immer wieder im Forum lesen können - durchaus auch "eigensinniger" Politik, die am Main immer wieder gerne die Höhenflüge bremst.

Und die Revitalisierung eines jahrzehntealten kleinen Highrise ist jetzt auch nicht so besonders erwähnenswert. Wenn ich mir da nur mal die Pläne anschaue, die in den 90ern für den Alex gehegt wurden - dass daraus nie was wurde, da hat in meinen Augen der Staat in Berlin einen ganz großen Anteil. Und ja, ich bin da auch dünnhäutig und ungeduldig, weil du halt echt als interessierter Bürger das Gefühl hast, dass es in Berlin wirklich an allen Ecken solche Probleme gibt und alle immer nur mit den Schultern zucken und sich durchwurschteln. Gäbs für verpasste Chancen eine Auszeichnung, dann wäre Berlin für den alljährlichen Hauptgewinn im "Dauerabo" gebucht. Das ärgert mich richtig, gerade hier wäre ein Hochhaus richtig spitze gewesen.
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Alt 23.06.14, 19:10   #26
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^^ Natürlich das "beschleunigte" Verfahren (welch' Euphemismus), das ist zeitlich schon eingepreist. Wie lange, Bato, haben denn die B-Plan-Verfahren für das Waldorf Astoria und das Upper West gedauert? Viele, viele Jahre! Das Philips-Hochhaus ist eine Fassaden"sanierung", da brauchts kein Baurecht - nicht alles durcheinanderschmeissen.
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Alt 23.06.14, 19:17   #27
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@ Eisber
Mit dem Blick auf die Einwohnerzahl machst du es aber auch sehr einfach. Zudem wird in Berlin durchaus auch so Einiges in die Höhe gebaut (siehe letztes Update im Hochhaus reloaded Thread), es sind nur leider keine Highrises > 150 Meter dabei (abgesehen vom Estrel-Projekt). Dagegen boomt der Bau von Gebäuden unterhalb der Hochhausmarke. In Berlin verschwinden gerade rasant viele Brachflächen in der Innenstadt.
Das Thema Alex ist nochmal etwas spezieller.

@ Konstantin
Und das hat nicht zufällig auch sehr viel mit Finanzierungsproblemen seitens der Investoren zu tun gehabt?
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Alt 23.06.14, 21:26   #28
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^Was haben denn B-Planreife und Finanierungsfrage miteinander zu tun. Wenn die Baugenhmigung vorliegt und nicht mit dem Bau begonnen (was es ja auch gibt) kannst Du das den Investoren vorwerfen. Aber bis dahin ist doch die Genhmigungsbehörde am Zug und macht Aufstellungsbeschluß, Ämterbeteiligung, öff. Auslegung, Änderung, nochmalige Ämterbeteiligung, nochmalige öff. Auslegung, Abwägung, Festsetzung, Baugenehmigung. Es kommt mir fast so vor als willst Du hier die anerkannt katastrophalste Genehmigungspolitik ganz Deutschlands auch noch rechtfertigen.

Mal ein kleines Beispiel aus jüngerer Zeit.
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Alt 23.06.14, 23:42   #29
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^
Also wenn du mir jetzt noch nachweist, dass der Senat bei den Hochhausprojekten am Breitscheidplatz nicht stets im Sinne des Investors die Genehmigungsverfahren planungstechnisch begleitet hat (schließlich wurde Frau Profé seinerzeit sogar die Zuständigkeit hierfür entzogen, das denkmalgeschützte Schimmelpfenghaus verlor diesen Status) dann geb ich dir ein grünes Karmapünktchen.

Btw, google doch gleich mal noch nach "Vorhabenbezogener Bebauungsplan".

Ich glaube Senat und Bezirk sind was die City West angeht regelrecht hochhausgeil (sorry für den Gossenslang) und würden hier am liebsten gleich das nächste Projekt mit anschieben. Schade, dass der Investor nicht mitspielt...

Zum leider gescheiterten Edel Projekt kann ich nicht viel sagen. Außer den Aussagen eines verärgerten Investor kann ich dem Abendblatt-Artikel allerdings auch wenig Erhellendes entnehmen. Komischerweise laufen die anderen Projekte in der Europacity relativ problemlos.
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Alt 24.06.14, 00:03   #30
Eisber
 
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^ich denke was Konstantin vermisst, weswegen er auch seine konkrente Erfahrungen geschildert hat, ist nicht punktuelles Engagement für einzelne Projekte bzw. von einzelnen Verantwortlichen. Sondern dass die mit den ganzen Prozedere befassten Stellen offenbar einfach komplett überlastet sind ("Also ich habe in den vergangenen 20 Jahren etwa 30 B-Pläne in allen Innenstadtbezirken begleitet und kann grob sagen, dass sich die Dauer von der Absicht bis zur Baugenehmigung grob verdoppelt hat." - Konstantin korrigiert mich bitte, wenn ich das vollkommen falsch interpretiere).

Und gerade hier am Personal zu sparen ist absurd, ein Geschäftsmann würde als aller letztes bei der Abteilung streichen, die "Neukundenakquise" betreibt. Berlin braucht Investitionen, bei allen staatlichen Stellen die im Zusammenhang mit Investitionen stehen muss einfach Tempo und Servicegedanke im Mittelpunkt stehen. Letztlich ist ja die vermeintliche Ersparnis eh eine Milchmädchenrechnung. Wenn ein Bauvorhaben X bei der Verwaltung eine Stundenzahl Y vom Antrag bis zur Baugenehmigung in Anspruch nimmt, dann ist diese Stundenzahl - damit die stundenbezogenen Personalkosten - immer gleich groß. Egal wie lange die Zeitdauer Z ist, wie der Vorgang in der Verwaltung benötigt. Die Verwaltungskosten sind immer die selben, nur dem Investor kosten Verzögerungen Geld bzw. verhindern Investitionen eben auch einfach mal. Das muss uns doch aufrütteln.
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