Zurück   Deutsches Architektur-Forum > Architektur, Städtebau und Bauwesen: Regionale Themen > Osten > Dresden

Antwort
 
Themen-Optionen Ansicht
Alt 13.04.14, 08:37   #91
LE Mon. hist.
Diamant-Mitglied

 
Registriert seit: 11.12.2008
Ort: Leipzig
Alter: 43
Beiträge: 4.101
LE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfach
Mieterverein warnt vor Wohnungsnot: Enttäuschung über Konzept

DNN-Online, 12.04.2014
Dresdner Mieterverein warnt vor Wohnungsnot: Enttäuschung über Wohnraumkonzept der Stadt
http://www.dnn-online.de/dresden/web...adt-1938155732

Nach Ansicht des Mietervereins Dresden und Umgebung e.V. - http://www.mieterverein-dresden.de/ - steuert Dresden auf eine Wohnungsnot zu. Der Vorsitzende Peter Bartels kritisierte das von der Stadtverwaltung vorgelegte Wohnraumkonzept: „Die Stadt muss besser auf die Bedürfnisse der Mieter eingehen, denn das sind immerhin 80 Prozent der Einwohner.“ Konkret forderte er die Einführung von Mietobergrenzen und eine Unterstützung von preiswertem Wohnungsbau, insbesondere von Sozialwohnungen. Weiterhin schlägt Bartels vor, Grundstücke preiswert an Wohnungsbaugenossenschaften zu verkaufen, die für mieterfreundliche Bedingungen sorgen könnten. Damit würde das Geld auch im lokalen Wirtschaftskreislauf verbleiben. Stattdessen würden die Objekte aber in erster Linie an private Eigentümer, die daraus den größtmöglichen Gewinn ziehen wollen. Kämen diese zudem von auswärts, dann fließe das Geld noch dazu nicht mehr in die Dresdner Geldsäckel.

Wie auch anderswo kritisiert der Mieterverein, dass der Wohnungsneubau derzeit fast ausschließlich auf Eigentum und Mietobjekte für „gehobenes Klientel“ ausgerichtet sei. „Preiswerte Mietwohnungen sind jedoch im Rückgang“, so Bartels. „Insgesamt steigen die Mieten rapide an.“ Dresden wandele sich von einem Mieter- in einem Vermietermarkt. Die offizielle Leerstandsquote von aktuell 5,9 Prozent sei laut Mieterverein nicht repräsentativ, da viele Wohnungen nicht bewohnbar seien.

Beim Beratungsangebot des Mietervereins steigt die Nachfrage, da in der Stadt die Zahl der Kündigungen durch den Vermieter dramatisch zunehme. Häufig werde als Begründung ein Eigenbedarf angegeben. Bartels: „Das ist in vielen Fällen nur vorgeschoben, doch da liegt die Beweispflicht beim Mieter.“ Bei der anschließenden Wiedervermietung könne der Vermieter die Miete erhöhen. Häufig würde dies ohne Gegenleistung wie etwa einer zwischenzeitlichen Sanierung der Objekte geschehen. Bartels kritisiert außerdem die Praxis einiger Vermieter, die Kaution nach dem Auszug des Mieters für anfallende Sanierungskosten einzubehalten, statt eventuelle Mängel im Vorfeld zu klären.
LE Mon. hist. ist offline   Mit Zitat antworten
Alt 13.04.14, 09:14   #92
LE Mon. hist.
Diamant-Mitglied

 
Registriert seit: 11.12.2008
Ort: Leipzig
Alter: 43
Beiträge: 4.101
LE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfach
Pressemitteilung Mieterverein Dresden und Umgebung e.V., 11.04.2014
http://www.mieterverein-dresden.de/pdf/pi140411.pdf

Zitat:
Dresdner Wohnkonzept blendet Bedürfnisse der Mieter weitgehend aus

Der Mieterverein Dresden und Umgebung e.V. bewertet den von der Stadtverwaltung vorgelegten Entwurf eines Wohnkonzeptes für die Landeshauptstadt als enttäuschend und einfallslos.

„Nach 28 Monaten Bearbeitungszeit wurde erwartet, dass die Bedürfnisse des überwiegenden Teils der Dresdner Bürger, die zur Miete wohnen und wohnen wollen, berücksichtigt und nicht ausgeblendet werden.“, sagt der Vereinsvorsitzende Peter Bartels.

8 von 10 Dresdnern wohnen zur Miete. Dieses Verhältnis spiegelt sich weder im Wohnkonzept noch im aktuellen Baugeschehen adäquat wieder. Bis 2025 sollen 13.000 Wohnungen vorrangig als Eigenheim oder Eigentumswohnung neu gebaut werden. Wir vermissen eine klare Aussage, wie die bevorzugte Wohnform - Wohnen zur Miete - unterstützt und gefördert werden soll.

Die 13.000 geplanten Neubauwohnungen erhöhen den Dresdener Wohnungsbestand nur um ca. 4,5 Prozent. Wir vermissen klare Aussagen zum Umgang mit dem vorhandenen Wohnungsbestand und hier besonders zum Erhalt preiswerter Wohnungen. Denn durch deutliche Erhöhungen der Miete bei der Wiedervermietung freier Wohnungen, durch
notwendige Modernisierungen und durch die Erfüllung gesetzlicher Vorgaben zur energetischen Sanierung kommt es zu zum Teil erheblichen Erhöhungen der Grundmiete.

Das Argument, in Dresden seien die Mieten im Vergleich zu anderen Städten noch relativ niedrig, ist hier nicht hilfreich, wenn klare Aussagen fehlen, welche Miete für Dresden angemessen ist und wie diese auch von Bürgern mit geringen Einkommen finanziert werden kann. Es fehlt auch die Aussage, ab welcher Miethöhe für Dresden eine Mietpreisbremse gefordert werden soll. Einfließen sollten in das Wohnkonzept auch Überlegungen zur Begrenzung der Mietnebenkosten, insbesondere der Energiekosten und der öffentlichen Gebühren.

Richtig benannt werden im Wohnkonzept als besonders zu fördernde Zielgruppen: Familien mit Kindern, ältere und behinderte Menschen, Haushalte mit geringen Einkommen und Studierende. Wir vermissen jedoch echte Handlungsstrategien zu deren Förderung. Es dürfte eine Illusion sein, Investoren auf freiwilliger Basis dazu zu bewegen, eine Sozialbauverpflichtung einzugehen. Dazu müssten von der Stadt bzw. vom Freistaat Sachsen konkrete Anreize gegeben werden, z.B. in Form vergünstigter Grundstückspreise oder von Fördermitteln, und klare vertragliche Vereinbarungen mit Investoren geschlossen werden.

Für den Kreis der älteren und behinderten Menschen sind zumindest bescheidene Fördermittel im Rahmen des kommunalen Wohnungsanpassungsprogramms für behinderten- und seniorengerechtes Wohnen in Höhe von jeweils150.000 Euro für die Jahre 2015 und 2016 vorgesehen. Bezahlbare DIN-gerechte Wohnungen für Behinderte, die auf einen Rollstuhl angewiesen sind, können damit nicht errichtet werden.

In Bezug auf Haushalte mit geringen Einkommen erweckt das Wohnkonzept den Eindruck, dass die Landeshauptstadt deren Wohnungsprobleme hauptsächlich mit dem „Monitoring des Wohnungsbestandes“ lösen wolle. So vermissen wir jeglichen Ansatz für sozialen Wohnungsbau. Auch der Einsatz der stadteigenen Grundstücke, auf denen
mehrgeschossiger Wohnungsbau möglich ist, zur Schaffung preiswerter Mietwohnungen und DIN-gerechter Wohnungen für Behinderte wird nicht in Erwägung gezogen. Wir verweisen in diesem Zusammenhang auch auf Aussagen in städtischen Dokumenten, in denen konkrete Forderungen zum Erhalt eines Mietermarktes aufgestellt sind, so in den Berichten zum Integrierten Stadtentwicklungskonzept 2003 und 2009 sowie im Wohnungsmarktbericht 2011 und erwarten Aussagen dazu, wie diese Zielstellung wieder erreicht werden soll.

Der Mieterverein Dresden und Umgebung e.V. kann aus seiner Beratungstätigkeit konkrete Hinweise liefern, dass durch Festhalten am Rückbauprogramm und durch zu spätes Reagieren nun ein Vermietermarkt entstanden ist und in dieser Folge, wie in den Dokumenten der Stadt beschrieben, die Mieten steigen.

Seit Anfang März werden vom Mieterverein Mietverträge von Mitgliedern, die eine Bestandswohnung neu anmieten möchten, auch hinsichtlich der Miethöhe überprüft. Hier eine Auswahl:

Stadtteil - Striesen - Pieschen - Äußere Neustadt
verlangte Netto-Kaltmiete (€/m²) - 6,97- 6,39 - 10,00
ortsübliche Miete laut Mietspiegel
Mittelwert (€/m²) - 6,09 - 4,86 - 5,42
obere Spanne (€/m²) - 6,54 - 5,35 - 6,21
Differenz zum Mittelwert - 114% - 131% - 185%
Differenz zur oberen Spanne - 107% - 119% - 161%

Diese Mieterhöhungen, die hier vom Vermieter vorgenommen werden, erfolgen ohne dass dafür vom Vermieter angemessene Gegenleistungen erbracht werden. Eventuell vorgenommene geringe wohnwertverbessernde Maßnahmen durch den Vermieter können nicht als Rechtfertigung für die deutliche Steigerung der Miete nicht angeführt werden. Das sind Mieterhöhungen die nur durch den Wandel vom Mietermarkt zum Vermietermarkt möglich wurden.

Der Wohnungsmangel hat aber nicht nur steigende Mieten zur Folge, was anhand der Beratungsfälle im Mieterverein sichtbar wird. Anbei eine Anzahl an Beratungsfällen zu ausgewählten Themen:

Thema - Kündigung durch Vermieter - Mieterhöhung - Kaution - Rückgabe der Wohnung / Schönheitsreparaturen - Eigentümerwechsel / Umwandlung in Eigentumswohnungen
Anzahl der Beratungen
2006 - 130 - 309 - 183 - 199 - 17
2013 - 310 - 1395 - 390 - 490 - 92
Steigerung - 238% - 451% - 213% - 246% - 541%

Im Weiteren haben wir konkrete Fälle zusammengestellt, die in unmittelbarem Zusammenhang zur Verschärfung der Situation für Mieter auf dem Dresdner Wohnungsmarkt zu sehen sind.

1. Der bisher extremste Fall einer Miete bei Wiedervermietung, der uns bisher vorgelegt wurde, betrifft eine Wohnung in der Äußeren Neustadt. Sie wird für eine Netto-Kaltmiete von 10,00 € pro Quadratmeter angeboten. Das sind 85 Prozent über der ortsüblichen Miete (die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen liegt im Mittelwert bei 5,42 Euro pro Quadratmeter). Im Mietvertrag werden folgende Beschaffenheitsmerkmale ausdrücklich als vereinbarter Zustand erwähnt:
- Modernisierter Altbau, der schalltechnisch dem Erbauungszeitraum ca. 1899 entspricht.
- Die historisch gewachsenen Wand- und Deckenoberflächen sind dem Mieter bekannt und entsprechen nicht den Neubaustandards.
- Die vorhandenen Wohnungs- und Zimmertüren sind Massivholztüren aus der Erbauungszeit des Hauses, die Dichtheit und Schließeigenschaften sind nicht mit neuen Türen zu vergleichen.
- Die Böden sind neu überarbeitet weisen aber Spuren der „Geschichte“ auf.
- Der Keller ist ein Altbaukeller und nicht trocken.

2. Kündigungen wegen Eigenbedarfs des Vermieters haben über viele Jahre so gut wie keine Rolle in der Beratung des Mietervereins Dresden gespielt. Inzwischen greifen Vermieter vermehrt auf vermietete Wohnungen zum Zwecke der Eigennutzung oder zur Nutzung für Familienangehörige zurück.
Zum Beispiel kündigte ein Vermieter seinen Mietern (einer Familie mit 3 Kindern), weil die Tochter des Vermieters mit ihrem Kind in die Wohnung einziehen möchte. Hier spricht das Gesetz von einem berechtigten Interesse des Vermieters. Innerhalb der Kündigungsfrist (im ungünstigsten Fall 3 Monate) müssen sich die Mieter eine neue Wohnung suchen, was bei dem bereits vorhandenen Wohnungsmangel für Betroffene ein Problem darstellt. Nur im Ausnahmefall, wenn dem Mieter auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters ein Umzug nicht zuzumuten ist, kann eine solche Kündigung abgewendet werden (meist aber nur vorübergehend). Im vorliegenden Fall ist es mit Unterstützung durch den Mieterverein gelungen, eine Einigung mit dem Vermieter herbeizuführen, durch die den Mietern zumindest ein Aufschub bei der Wohnungssuche ermöglicht wurde.

3. Nachdem es im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen über viele Jahre kaum nennenswerte Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mietern gab, ist seit kurzem wieder ein Verdrängungsprozess gegenüber weniger zahlungskräftigen Mietern zu beobachten.

Der Mieter einer Altbauwohnung in Tolkewitz (ALG II-Empfänger) soll nach der Modernisierung für die knapp 30 Quadratmeter große Einraumwohnung fast 550 Euro (18,55 Euro pro Quadratmeter) zahlen. Unter anderem soll die Wohnung ausgestattet werden mit Balkon (allein hierfür soll sich die Miete um monatlich 72 Euro erhöhen), einer schallgedämmten, einbruchshemmenden Wohnungseingangstür für mehr als 3.000 Euro, einem Bad mit Fußbodenheizung und Großraumdusche, Innenfensterbänken aus Marmor, abgehängten Decke in in der gesamten Wohnung sowie Parkettfußboden.
Pikant ist, dass erst kurz vor der Modernisierungsankündigung die Miete auf 7,64 Euro pro Quadratmeter angehoben wurde, was bereits deutlich über der ortsüblichen Miete liegt (oberer Spannenwert des Mietspiegels: 6,21 Euro). Die Vermutung liegt nahe, dass der „unattraktive“ Mieter vertrieben werden soll.

Zwar bestehen hier gute Chancen, dass der Mieter für Teilmaßnahmen, bei denen es sich um Luxusmodernisierung handelt, die Duldung verweigern kann. Dennoch ist zu bezweifeln, dass die Wohnung nach der Modernisierung noch innerhalb der Angemessenheitsgrenzen für die Gewährung von Kosten der Unterkunft für Sozialleistungsempfänger liegt.

4. Manche Vermieter betreiben die Einbehaltung der Kaution als Geschäftsmodell.
Ein Wohnungsunternehmen, das in verschiedenen Stadtteilen von Dresden Wohnungen besitzt, beherrscht dieses Modell in Perfektion. Grundsätzlich werden keine körperlichen Wohnungsübernahmen bei Auszug des Mieters vorgenommen, selbst dann nicht, wenn Mieter ausdrücklich um einen gemeinsamen Übergabetermin nachsuchen. Stattdessen wird einige Tage später eine ausführliche Wohnungsbegehung mit einem speziell dafür eingesetzten Fachmann durchgeführt. Dabei wird jeder kleinste Mangel dokumentiert und dem Mieter in Rechnung gestellt bzw. mit der Kaution aufgerechnet. Üblicherweise bewegen sich die angegebenen Kosten der Mangelbeseitigung etwa in Höhe der vom Mieter geleisteten Kaution. Der unvorbereitete Mieter hat kaum eine Möglichkeit, sich dagegen zur Wehr zu setzen, da der Vermieter immer einen Zeugen für den Zustand der Wohnung zur Verfügung hat. Mitglieder unseres Vereins fordern nun den Vermieter auf an einem Termin für die Wohnungsübergabe teilzunehmen. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht nach unterstützen wir unsere Mitglieder bei einer eigenen Wohnungsabnahme mit der Erstellung eines fachlich kompetenten Übergabeprotokolls.
LE Mon. hist. ist offline   Mit Zitat antworten
Alt 15.04.14, 11:59   #93
LE Mon. hist.
Diamant-Mitglied

 
Registriert seit: 11.12.2008
Ort: Leipzig
Alter: 43
Beiträge: 4.101
LE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfach
Die Dresdner Wohnungsdebatte geht weiter:

SZ, 15.04.2014
Dresdner zahlen Mieten wie im Westen
Immobilienexperte Tobias Just sieht dennoch keinen Bedarf für kommunale Wohnungen.
http://www.sz-online.de/nachrichten/...n-2818801.html

Die Zeitung bat den Geschäftsführer der Immobilienakademie Irebs aus Regensburg . http://www.irebs-immobilienakademie.de/ -, Professor Tobias Just, um seine Einschätzung der Situation. Er meinte, die Stadtverwaltung und Lokalpolitik müssten jetzt handeln, damit ärmere Dresdner sich weiter die Mieten leisten können. Die Lösung, eine neue kommunale Wohnungsgesellschaft zu schaffen, hält er jedoch für kontraproduktiv. „Es muss erschwingliches Wohnen gewährleistet sein, für die, die sich die Mieten am Markt nicht leisten können“, so Just: „Dafür sind aber kommunale Wohnungen der dramatischste Eingriff.“ Die Stadt bräuchte für eine gewisse Steuerungsfunktion bei der Mietpreisbildung einen Markanteil von etwa zehn Prozent der bestehenden Wohnungen, d.h. rund 30.000 Wohnungen. Wenn sie diesen (mittelfristig) wieder erreichen wölle, könnte sie damit die Handlungsspielräume verlieren, die sie mit dem Verkauf der Woba 2006 erlangt hatte. Dieses Geld könne dann nicht mehr für Kita- und Schulbauten, Investitionen in die Infrastruktur und mehr ausgegeben werden, doch seien diese Ausgaben wesentlicher für einen guten Standort. „Das ist für die Menschen wichtiger, als einen Euro weniger Miete zu zahlen“, so Just.

Stattdessen sollten vielmehr die kleinen Mittel, die die Stadt am Wohnungsmarkt hat, permanent überprüft und gesichert werden. Angeführt werden die Belegungsrechte für Wohnungen und ausreichend Flächen für Wohnungsbau. Die Stadt Dresden hat aktuell Belegungsrechte für etwa 10.000 Wohnungen bei der Woba-Eigentümerin Gagfah, die nach einer Klage der Stadt gegen die Gagfah 2012 bis 2036 verlängert worden sind.
Siehe zu Belegungsrechten in Dresden und Sachsen auch http://www.deutsches-architektur-for...d.php?p=425140 .
Wie ausreichend Flächen für Wohnungsneubau bei den Baukosten und damit verbundenen Mieten zu günstigen Mieten führen sollen wird in dem SZ-Artikel nicht ausgeführt.

Auch Just führt eines der Standardargument der Immobilienwirtschaft an. Eine Mietpreisbremse "könnte dazu führen, dass die Eigentümer deutlich weniger in ihre Bestände investieren.

Und auch das Trostpflästerchen für ostdeutsche Großstädte, die "Normalisierung", wird verklebt. Die steigenden Mieten auf dem Wohnungsmarkt spiegeln nach Ansicht des Regensburger Professors die Kaufkraft der Stadt wider. „In Dresden gibt es immer mehr Spekulanten beim Häuser- und Wohnungskauf“, so Just: „Der Immobilienmarkt in der Stadt hat sich zu einem typisch deutschen Markt entwickelt, er ist nicht mehr typisch für eine ostdeutsche Stadt.“ Die Durchschnittsmieten in Dresden und die Leerstandsquote entsprechen mittlerweile denen westdeutscher Großstädte. „Die Mieten sind etwa wie in Dortmund und leicht unter denen von Bremen“, so Just: „Die Kaufkraft dieser Städte ist ähnlich zu Dresden.“ Dresden sei sei noch weit davon entfernt, Verhältnisse wie in München, Freiburg, Hamburg oder Frankfurt mit extrem hohen Mieten zu haben. Die durchschnittlichen Einkommen in Dresden werden von Just allerdings nicht mit denen in München, Freiburg, Hamburg oder Frankfurt verglichen. Der durchschnittliche Bruttolohn (Stand 2011) beträgt in Dresden 32.003 € (2666 € im Monat), in Leipzig 30.038 € (2503 € im Monat).

In dem SZ-Artikel werden auch einige Stadträte zitiert. Jens Matthis (Linke), zusammen mit Tilo Kießling und André Schollbach Initiator des Bürgerbegehrens für eine städtische Wohnungsbaugesellschaft, meint: „Wir brauchen zusätzliche Wohnungen, um den Markt zu entspannen. Es muss gebaut werden und zwar nicht nur Luxus und Eigentum.“ Die Entwicklung mit hochwertigen und damit teuren Wohnungen, die in Dresden derzeit vor allem gebaut werden, würde am Markt vorbeigehen. Desweiteren setzt er keine Hoffnung in die Wirksamkeit des sogenannten Sickereffektes, wonach im unteren oder mittleren Preissegment Wohnungen frei werden, wenn Wohlhabendere in neue und teurere Wohnungen ziehen: „Wenn Wohnungen neu vermietet werden, steigen die Mieten drastisch“, so Matthis: „Anders kann es nur werden, wenn eine städtische Gesellschaft baut, die nicht nur gewinnorientiert ist.“ Laut Matthis könne eine neue kommunale Wohnungsbaugesellschaft dann die explodierenden Mieten insgesamt, aber vor allem für die Einkommensschwächeren aufhalten.

Stadtrat Thomas Löser (B90/Die Grünen) setzt weiterhin auf das von ihm vorgeschlagene Modell mit der Stesad und hält sie für eine konkretere Alternative zum Bürgerbegehren der Linken. Die Gesellschaft, die aktuell den Kulturpalast und das Kulturkraftwerk baut, gehöre bereits der Stadt und könnte sich in Zukunft auch den Wohnungsproblemen widmen. „Die Stesad kann die neue Keimzelle zur Wohnungsbeschaffung werden.“ „Eine reine Wohnungsbaugesellschaft ist illusorisch“, sagt Löser: „Ein Rundumschlag ist viel zu teuer.“ Es gehe darum, langfristig punktuell Bedarfe zu decken, wie Wohnungen für Schwerbehinderte.

Geändert von LE Mon. hist. (15.04.14 um 13:33 Uhr)
LE Mon. hist. ist offline   Mit Zitat antworten
Alt 16.04.14, 17:53   #94
LE Mon. hist.
Diamant-Mitglied

 
Registriert seit: 11.12.2008
Ort: Leipzig
Alter: 43
Beiträge: 4.101
LE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfach
PM immowelt.de: Wohnen in Dresden und Leipzig wird teurer

PM immowelt.de, 16.04.2014
http://news.immowelt.de/miete-kaufpr...rd-teurer.html

Zitat:
Wohnen in Dresden und Leipzig wird teurer

In Dresden sorgen zahlreiche Neubauprojekte für steigende Wohnungspreise. Im Vergleich des ersten Quartals 2013 mit dem gleichen Zeitraum dieses Jahres wurden Eigentumswohnungen um sechs Prozent teurer. Viel Bewegung gibt es auch auf dem Leipziger Wohnungsmarkt. Hier stiegen die Preise um acht Prozent.

Dresden ist eine Stadt im Wandel. In den vergangenen Jahren wurden zahlreiche Wohngebäude neu gebaut oder saniert – eine Entwicklung, die sich auch auf die Kaufpreise in Dresden auswirkt, wie der Marktbericht Dresden-Leipzig von immowelt.de zeigt. Die Wohnungspreise in Dresden liegen aktuell bei einem Schnitt von 1.974 Euro pro Quadratmeter und damit nur noch knapp unter dem deutschen Durchschnitt von 2.061 Euro. Das größte Plus gab es dabei im südöstlich gelegenen Prohlis: Eigentümer verlangen hier durchschnittlich 1.858 Euro pro Quadratmeter, 24 Prozent mehr als noch im Vorjahr. Die teuersten Wohnungen gibt es indes in den vier zentralen Stadtteilen rund um die Elbe, die Preise liegen hier sogar deutlich über 2.000 Euro.

Wohnen in Dresden: Auch Mietpreise steigen

Während die Kaufpreise den deutschen Durchschnitt noch nicht ganz erreicht haben, liegen die Mietpreise in Dresden schon darüber. Im Schnitt werden in der sächsischen Landeshauptstadt derzeit 7,20 Euro pro Quadratmeter fällig, deutschlandweit sind es 6,90 Euro. Günstiger Wohnraum ist allerdings nicht schwer zu finden – vor allem am Stadtrand. Beliebter ist bei Mietern dagegen das Zentrum. Wer in der Altstadt von seinem Wohnzimmer aus den Blick auf die Frauenkirche genießen möchte, sollte mit 7,50 Euro pro Quadratmeter rechnen.

...

• Mietspiegel Dresden: http://www.immowelt.de/immobilienpre...en/mietspiegel
Der Teil der PM zu Leipzig im entsprechenden Thread:
http://www.deutsches-architektur-for...d.php?p=425529
LE Mon. hist. ist offline   Mit Zitat antworten
Alt 24.04.14, 15:08   #95
LE Mon. hist.
Diamant-Mitglied

 
Registriert seit: 11.12.2008
Ort: Leipzig
Alter: 43
Beiträge: 4.101
LE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfach
Mieten in Dresden steigen noch schneller

SZ, 24.04.2014
Mieten in Dresden steigen noch schneller
http://www.sz-online.de/nachrichten/...r-2824744.html

- Die durchschnittlichen Kaltmieten stiegen innerhalb eines Jahres von 5,60 Euro auf 6,30 Euro pro Quadratmeter (fast 13 Prozent).
- Die durchschnittlichen Neuvermietungs-Mieten stiegen um 0,40 Euro auf 6,90 Euro/m².
- Die durchschnittliche Miete bei der Erstvermietung von Neubauten beträgt 8 Euro/m² (ebenfalls +13 Prozent).

Diese Angaben stammen aus dem gestern von Wulff Aengevelt vorgelegten "City Report für Dresden" (siehe unten). Er rechnet damit, dass bis 2025 etwa 12.800 zusätzliche Wohnungen gebraucht werden.

Die Firma Revitalis sieht bei ihren rund 240 Wohnungen am Wiener Platz, die im Herbst 2016 fertiggestellt sein sollen, derzeit Kaltmieten von neun bis zwölf Euro pro Quadratmeter vor. Andere Investoren, so etwa bei den Wohnungsbauprojekten An der Herzogin Garten, an der Wallstraße und in der Lingnerstadt, haben ähnliche Mieteerwartungen.

Aengevelts Einschätzung: „Der Wendepunkt am Dresdner Wohnungsmarkt wurde vor etwa vier Jahren erreicht. Seitdem geht es aus Eigentümersicht wieder bergauf“. Ein Ende des Baubooms in Dresden sieht er nicht. Die Stadt brauche Wohnungen für Studenten ebenso wie für Familien und Senioren, Luxus ebenso wie preiswerte Wohnungen. Aengevelt möchte keine drohende Wohnungsnot in der Stadt erkennen. Um preiswerten Wohnraum zu sichern ,sollte die Stadt jedoch stärker Bauherrengemeinschaften und traditionellen Wohnungsbaugesellschaften die Grundstücke zum Verkehrswert anbieten und nicht meistbietend ausschreiben.
LE Mon. hist. ist offline   Mit Zitat antworten
Alt 24.04.14, 16:04   #96
LE Mon. hist.
Diamant-Mitglied

 
Registriert seit: 11.12.2008
Ort: Leipzig
Alter: 43
Beiträge: 4.101
LE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfach
Steigende Geldumsätze am Grundstücks- und Investmentmarkt Dresden

PM AENGEVELT-RESEARCH, 23.04.2014
http://www.deal-magazin.com/index.ph...ews&news=38780

Zitat:
Steigende Geldumsätze am Grundstücks- und Investmentmarkt Dresden

Der Geldumsatz durch Verkäufe auf dem gesamten Dresdner Immobilienmarkt (Asset Deals) lag im Jahr 2013 nach vorläufigen Analysen des Dresdner Gutachterausschusses bei rd. EUR 1,22 Mrd. Das waren nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH 12% bzw. rd. EUR 130 Mio. mehr als im Vorjahreszeitraum (2012: rd. EUR 1,09 Mrd.). Damit liegt der Wert zudem beachtliche 17% bzw. EUR 180 Mio. über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2003 bis 2012: EUR 1,04 Mrd.).

Von dem Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 1,22 Mrd. entfielen im Jahr 2013:

• rd. EUR 656 Mio. auf bebaute Liegenschaften (2012: rd. EUR 558 Mio.) = +18%
• rd. EUR 167 Mio. auf unbebaute Liegenschaften (2012: rd. EUR 96 Mio.) = +74%
• rd. EUR 400 Mio. auf Wohn- und Teileigentum (2012: rd. EUR 440 Mio.) = -9%

Zu dem Umsatzwachstum trug – wie auch in anderen Städten - insbesondere das Segment der Wohninvestments (bebaut und unbebaut) bei (siehe unten), während die Privatimmobilien-Bereiche die hohen Vorjahreswerte zwar nicht wieder erreichten, wohl aber das mittlere Niveau der jüngsten zehn Jahre bzw. dieses sogar übertrafen:

Ein- und Zweifamilienhäuser
• Gegenüber 2012 ging die Anzahl der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern um 20% auf 401 zurück (2012: 500 Kauffälle). Auch das Transaktionsvolumen gab um 20% auf rd. EUR 92 Mio. nach (2012: EUR 115 Mio.), erreichte nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH aber den Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2003 bis 2012: EUR 91 Mio.).
• Der durchschnittliche Verkaufspreis je Erwerbsvorgang stellt sich nahezu unverändert auf ca. EUR 229.000,- (2012: EUR 230.000,-).

Wohn- und Teileigentum
• Im Dresdner Marktsegment „Wohn- und Teileigentum“ ging der Geldumsatz 2013 mit rd. EUR 400 Mio. gegenüber dem Vorjahr um 9% zurück (2012: rd. EUR 440 Mio.). Dennoch ist das Ergebnis das dritthöchste im neuen Jahrtausend und liegt zudem EUR 90 Mio. bzw. 29% über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2003 bis 2012: EUR 310 Mio.).
• Da auch hier die Zahl der Verkäufe deutlich unter dem Vorjahreswert lag (2013: 3.099 Kauffälle; 2011: 3.580), erhöhte sich der mittlere Kaufpreis pro Erwerbsfall ungeachtet des Umsatzrückgangs auf rd. EUR 129.000,- (2012: EUR 123.000,-; 2011: ca. EUR 94.000,-).
• Nach Analysen von AENGEVELT-RRESEARCH prägen sowohl Selbstnutzer als auch Kapitalanleger die Nachfrage.

Investmentmarkt: Steigendes Transaktionsvolumen

• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH stieg das Umsatzvolumen am Dresdner Investmentmarkt (Wohn- und Gewerbeinvestments, Asset-Deals) im Berichtsjahr 2013 gegenüber dem Vorjahr um 39% auf EUR 701 Mio. (2012: rd. EUR 506 Mio.) und liegt damit 30% über dem jüngsten Dekadenmittel (Ø 2003 bis 2012: EUR 541 Mio.).
• Im Dresdner Wohninvestmentsegment (Mehrfamilienhäuser und unbebaute Mehrfamilienhausgrundstücke) zog dabei der kontrahierte Geldumsatz 2013 gegenüber dem Vorjahr noch deutlicher um 68% bzw. EUR 188 Mio. auf rd. EUR 466 Mio. an (2012: EUR 278 Mio.). Dieser Wert liegt zudem 62% über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2003 bis 2012: EUR 288 Mio.).
• Am Dresdner Markt für Gewerbeinvestments (bebaut und unbebaut) fiel das Umsatzwachstum mit rd. EUR 235 Mio. (2012: EUR 228 Mio.) moderater aus und liegt zudem ein Viertel unter dem jüngsten Dekadenmittel (Ø 2003 bis 2012: EUR 314 Mio.).

Stabile und überdurchschnittlich hohe Renditen
• Das Renditeniveau gab in Dresden im Berichtszeitraum 2013 leicht nach, ist aber im bundesweiten Vergleich nach wie vor attraktiv. Im Durchschnitt wird in Dresden eine mittlere marktübliche Rendite für Büro- und Geschäftshäuser von 6,8% erzielt, 2012 waren es noch 7,3%.
• Die Spannweite marktüblicher Einstiegsrenditen für Büroimmobilien in der City reicht aktuell von 7,0% bis hin zu 7,5%. In den Cityrandlagen werden z.T. Einstiegsverzinsungen von 8,5% erzielt. Topobjekte erreichen in der Spitze aktuell 6,5%.
• Geschäftshäuser in besten Lagen werden i.d.R. zu einer Anfangsrendite von 6,5% bis 7,5% gehandelt, in begründeten Ausnahmefällen auch zu 6%.
• Mit Blick auf die wirtschaftlich stabile Marktsituation und die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien – besonders in zentralen, urbaneren Stadtteillagen der Landeshauptstadt – ziehen sowohl Kaufpreise als auch Kaufpreisfaktoren für Wohninvestments seit etwa drei Jahren an, sind indessen im Vergleich mit Immobilienrenditen anderer Städte unverändert günstig. In der Spitze werden Anfangsrenditen von 5,5% erzielt. Die mittlere marktübliche Rendite liegt bei 6,4%. Die Spannweite ist fallindividuell abhängig von Lage und Qualität des Objektes und dementsprechend groß und reicht i.d.R. von rd. 5,8% in sehr guten Lagen (z.B. Altstadt, Blasewitz, Johannstadt, Loschwitz und Striesen) bis hin zu knapp 7,5%.
• Deutlich attraktiver sind demgegenüber die Renditen im Logistik- bzw. Industriesegment. Aktuell werden hier in der Spitze Einstiegsrenditen von 8,0% erzielt. Die marktübliche Spannweite liegt in diesem Segment i.d.R. zwischen 8,5% und 9%.
• Ebenfalls attraktiv sind die Einstiegsrenditen im Handelssegment (z.B. SB- bzw. Fachmärkte). Hier liegt die Verzinsung für Top-Objekte (neuwertige, langfristig vermietete Objekte mit „funktionierendem“ Mietermix in guten bzw. nachhaltigen Lagen) bei 7,2% und streut bis 12%.

AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert folgende Trends:
• Aufgrund der geringen Rendite-Performance in den „Big Seven“ erweitern Investoren ihr Nachfrageprofil zunehmend um renditestärkere A-Lagen in B-Städten; hier zählt Dresden zu den Top Five.
• Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEEARCH ein weiterhin dynamisches Markt¬geschehen am Investmentmarkt mit Schwerpunkt auf Top-Lagen bzw. –Immobilien.
• Die Renditeentwicklung ist insgesamt stabil, bei den Spitzenrendite ist ein weiteres Nachgeben möglich. Das Renditeniveau bleibt indessen im Vergleich mit den „Big Seven“ attraktiv hoch bei vergleichbarer Rendite-Risiko-Relation.
• Das Dresdner Wohninvestmentsegment profitiert vom anhaltenden Einwohner- und Haushaltswachstum mit stabilem bzw. steigendem Transaktionsvolumen. Gleichzeitig besteht ein hoher Bedarf an bezahlbarem Wohnraum. Hier ist die Schaffung von Mietwohnungen besonders im mittleren Preissegment notwendig, um Abwanderungen ins Umland zu verhindern. Dazu bedarf es der adäquaten Bereitstellung von preiswertem Bauland, einer bedarfsgerechten Stadtplanung und ihrer effizienten bauaufsichtlichen und baurechtlichen Umsetzung.
LE Mon. hist. ist offline   Mit Zitat antworten
Alt 24.04.14, 18:02   #97
Elli Kny
Diamant-Mitglied

 
Benutzerbild von Elli Kny
 
Registriert seit: 20.09.2013
Ort: Dresden
Beiträge: 4.136
Elli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiell
die SäZ wertet die Zahlen nochmal für den Einzelhandel und Büros aus

- so steigt das investoreninteresse nun in den kleineren großstädten (B-kategorie), da die renditeerwartungen in den großen metropolen nur noch gering wären
- dresden belegt bereits den dritten platz der B-städte, für 1,22 mrd. euro wechselten 2013 immobilien den besitzer, wachsende nachfrage von spezialfonds und familienunternehmen

Einzelhandel:
- man konzentriert sich allerdings auf spitzenlagen (zB wird das prager carrée angeführt, mit 5800 m² ladenfläche), denn dresden hat viel zu wenig - der insges. zu großen - einzelhandelsfläche in der innenstadt (nur 20% statt 30-40% in westdt. großstädten)
- als einkaufsspitzenlage zählt nur der nordteil der prager strasse mit bis zu 110 euro mietpreis pro m², hingegen fallen schon benachbarte bereiche stark im mietniveau ab (alt+neumarkt 55-80 euro, wilsdruffer+hauptstrasse+um die kreuzkirche+ferdinandplatz nur 12-15 euro)
- hauptbahnhof und markthalle café prag befänden sich noch in der findungsphase - häufige mietwechsel sind noch vorliegend
- insgesamt aber gute einzelhandelsentwicklung: kaufkraft sei gut und mehr touristen kommen als shopping-gäste

Büromarkt
- derzeit stehen noch 280000 m² leer, das sind 11,4 % (davon fast 20% "marktleichen")
- 2013 wurden 94000 m² neu vermietet (leipzig 72000m²) - höchstwert der letzten 10 jahre
- daher sieht man den dresdner büromarkt am beginnenden aufschwung
- in 2014 wird es aber noch keine büroneubauten geben
Elli Kny ist offline   Mit Zitat antworten
Alt 24.04.14, 18:50   #98
Elli Kny
Diamant-Mitglied

 
Benutzerbild von Elli Kny
 
Registriert seit: 20.09.2013
Ort: Dresden
Beiträge: 4.136
Elli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiell
Leerstand Büro und Handel

abseits der schnöden zahlen wird die städtebauliche problemstellung anhand direkter anschauung deutlicher:
die innenstadt ist immer noch als bürostandort untergenutzt, kleinere nachfrager ziehen lieber in villen oder kleinstandorte in den stadtteilen, eine wirtschaftsstruktur von innenstadtrelevanten büronachfragern des privatsektors existiert mE in dresden nahezu nicht. ausserdem scheute man nach der "wende" die überfrachtung der city mit bürobauten und siedelte größere center meist am weiteren innenstadtrand bzw. an peripheren lagen (zB proschhübel albertstadt, ohne öv-anbindung) an. die alten "mottenkisten" der innenstadt will heute zudem niemand mehr haben.
bürobauten zur baulichen ausformung der innenstadt fehlen nun und sind bis auf weiteres auch nicht absehbar. die sich zunehmend eröffnenden chancen für abriss im alten ddr-bestand treffen auf eine nahezu nullbereitschaft zu büroneubauten bei investoren. städtebauliche weiterentwicklung in zentrumsrelevanter art ist derzeit abseits des wohnungsbaus kaum absehbar. insgesamt war damit die schutzstrategie des zentrums im rückblick ein fehler, denn periphere und dezentrale standorte verursachen auch mehr verkehrsaufwand. die ablehnung entstand damals v.a. durch die angst vor "gesichtslosen neubauten" in der city - also vorwiegend gestalterischen aspekten.

dass die privatwirtschaftliche nachfrage fehlt, zeigen die größten vermietungen aus 2013:
- anmietung von 4000 m² durch die TUD am richard-wagner platz - dd-strehlen (endlich auszug aus baracken)
- dekra bezog flächen an der hamburger strasse 17 ausserhalb von friedrichstadt
- die TÜV-akademie bezog flächen im "Enderpark" in dd-seidnitz

ich habe eine kleine bilderserie, die leerstehende bzw. hauptsächlich leerstehende bauten bzw. ladenzeilen aktuell zeigt.


das bürohochhaus am dippoldiswalder platz wird nunmehr ab 3,50 euro (intern) versucht zu vermieten


das bürohaus am pirnaischen platz - vielleicht solls bald saniert werden?


das riesige "robotron"-gebäude am georgsplatz


ddr-bürobau am postplatz


die hauptpost in der neustadt soll nun immerhin ein wohnhaus werden


schon wenige jahre nach werkserweiterung bei qimonda/infineon stand das neue 8-geschossige entwicklungszentrum wieder leer - bis heute nur sporadisch genutzt


auch kleinere objekte triffts - hier in der radeberger vorstadt - nach auszug einer firma



ladenzeilen

die ausbreitung von einkaufszentren und supermärkten setzt den strassenbegleitenden ladenzeilen (oft in wohngebieten) zunehmend zu.

grunaer strasse - pirnaische vorstadt - einzige ladenzeile des wohngebiets


schweizer strasse in südvorstadt


altmarkt-arkaden


"world-trade-center"


könneritzstrasse am bahnhof mitte


hauptstrasse in der inneren neustadt


leipziger strasse in alttrachau
__________________
sofern keine quellenangabe - alle bilder copyright by elli kny
Elli Kny ist offline   Mit Zitat antworten
Alt 24.04.14, 19:14   #99
Chris1988
Goldenes Mitglied

 
Registriert seit: 03.03.2014
Ort: Dresden
Beiträge: 1.279
Chris1988 ist im DAF berühmtChris1988 ist im DAF berühmt
Wohnungen im Postgebäude an der Kö kann ich mir noch nicht so richtig vorstellen. Gibts da Visualisierungen?

Altmarkt Akaden sind leer, weil dort umgebaut wird. Soweit ich weiß soll die neue Ladenfläche dann über beide Etagen und rein zur Hofseite gehen.

World Trade Center soll doch über 90% vermietet sein
Chris1988 ist offline   Mit Zitat antworten
Alt 24.04.14, 20:55   #100
Elli Kny
Diamant-Mitglied

 
Benutzerbild von Elli Kny
 
Registriert seit: 20.09.2013
Ort: Dresden
Beiträge: 4.136
Elli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiell
richtig, chris1988, für manches wird es nachnutzungen geben, allerdings steht dann wieder anderes leer. mein eindruck bei ladenzeilen ist, dass die integrierten lagen stärker schwächeln.

das WTC hat dank der stadtverwaltung die meisten büroflächen vermietet, allerdings ist die ladenzeile der schwachpunkt. ein laden wird durchs stadtmodell besetzt (interimslösung fürs wahljahr) und ein weiterer wird derzeit bezogen. zieht die stadtverwaltung mal wieder aus, wirds es schwer für das center, sollte der büromarkt so bleiben wie er ist.

die altmarktarkade ist leer geworden, weil einige größere geschäfte kaum noch kundschaft hatten. dies war strukturbedingt und könnte sich hier sogar durch schönere und kleinere läden spürbar verbessern, zumal wenn nun saniert werden sollte.

das postprojekt ist schon mehrfach in der presse gewesen, müsste auch im neustadtstrang zu finden sein und hat noch keine visualisierungen, da alles beim alten bleibt. innen wird bissel umgebaut und wie es aussen wird, weiss man noch nicht so recht. das äussere des gebäudes wird sich wohl nicht allzuviel verändern.

zusatz:
für das hochhaus am dipsplatz hat die firma neonworx größere flächen gesichert, berichtet heute die DNN.
Elli Kny ist offline   Mit Zitat antworten
Alt 24.04.14, 23:36   #101
Chris1988
Goldenes Mitglied

 
Registriert seit: 03.03.2014
Ort: Dresden
Beiträge: 1.279
Chris1988 ist im DAF berühmtChris1988 ist im DAF berühmt
Also wer eine Wohnung mit Bürofenstern zur Kö kauft dem ist meiner Meinung nach nicht mehr zu helfen. Da müsste einiges an der Seite zur Kö verändert werden.
Chris1988 ist offline   Mit Zitat antworten
Alt 25.04.14, 00:14   #102
Elli Kny
Diamant-Mitglied

 
Benutzerbild von Elli Kny
 
Registriert seit: 20.09.2013
Ort: Dresden
Beiträge: 4.136
Elli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiell
wieso kaufen, die sind nur zum vermieten. bestimmt kleine buden für studenten und azubis, die alle in die neustadt wollen, das geht weg wie warme semmeln. möglicherweise wird die fassade zur kö auch umfassend erneuert. es soll ja bald losgehen, da kommen bestimmt in kürze weitere meldungen.
Elli Kny ist offline   Mit Zitat antworten
Alt 25.04.14, 03:33   #103
LE Mon. hist.
Diamant-Mitglied

 
Registriert seit: 11.12.2008
Ort: Leipzig
Alter: 43
Beiträge: 4.101
LE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfachLE Mon. hist. braucht man einfach
Hier mal die Pressemitteilungen von AENGEVELT zum Einzelhandels- und Büroflächenmarkt im vollen Wortlaut:

PM AENGEVELT-RESEARCH, 23.04.2014
https://www.konii.de/news/aengevelt-...n-201404239090

Zitat:
AENGEVELT analysiert attraktiven Einzelhandelsmarkt in Dresden

Dresden ist das politische und zugleich touristische Zentrum Sachsens und verfügt damit als zudem größte Stadt des Freistaates über hervorragende Umsatzpotentiale. Gerade vor diesem Hintergrund besitzt Dresden hinsichtlich der einzelhandelsrelevanten Kennziffern „EH-Kaufkraftniveau“ (93,9; Deutschland = 100), „EH-Umsatz-niveau“ (104,7) und „Zentralität“ (111,4 = „Kaufkraft-Import“) noch deutliche Steigerungspotentiale.

Zwar gibt es in Dresden heute schon mit 1,7 m² Ladenfläche je Einwohner mehr Handelsfläche als im Bundesdurschnitt (1,5 m²/EW), allerdings nur wenig davon in der Innenstadt. Während sich in Städten wie Düsseldorf oder Mannheim 30% bis 40% der Flächen im Zentrum befinden, sind es in der Dresdner Innenstadt lediglich 20% bzw. rd. 180.000 m² bei einem Gesamtbestand von rd. 890.000 m² Einzelhandelsfläche.

Dresdner innerstädtische Einkaufslagen

• Prager Straße: Eine der großen Magistralen der Dresdner Altstadt ist die Prager Straße. Hier sind der Shopping-Center-Besatz und im nördlichen Bereich der Filialisierungsgrad (rd. 70%) hoch. Die geringe Fluktuation und die höchsten Mieten für Handelsflächen bestätigen die Einordnung des nördlichen Teils der Prager Straße als stärkste Einzelhandelslage Dresdens.
Im mittleren Teil der Prager Straße relativiert sich ihre Attraktivität. Die Mieten im südlichen und mittleren Bereich der Prager Straße sind deutlich niedriger als im nördlichen Teil. Hier geht AENGEVELT-RESEARCH indessen nach Abschluss der großflächigen Umbauarbeiten in der „Centrum Galerie“ mit deutlicher Verbesserung der Laufwege sowie dem neuen Ankermieter PRIMARK zukünftig von einer deutlichen Aufwertung der Handelslagen aus. Verstärkt wird dies durch die Entwicklung am Wiener Platz: Mitte 2014 beginnt die REVITALIS REAL ESTATE AG direkt an der Fußgängerzone den Bau eines neuen Wohnquartiers. In dem sechs- bzw. siebengeschossigen „PRAGER CARRÉE“ (rd. 32.000 m² BGF; oberirdisch) werden auf rd. 5.900 m² Einzelhandels- und Gewerbeflächen entstehen und auf den restlichen Flächen voraussichtlich 241 (Miet-)Wohnungen. Die Fertigstellung ist für das 3. Quartal 2016 geplant.
• Altmarkt: An die Prager Straße schließt der Altmarkt als Mittelpunkt der historischen Altstadt an. Sowohl direkt am Platz als auch in den angrenzenden Straßen und Gassen bietet sich eine Vielzahl an Shoppingangeboten und Gastronomie. Von kleinen Läden über Warenhäuser bis hin zur „Altmarkt-Galerie“ lädt dieses Quartier die Dresdner und Touristen zum Bummeln ein.
• Neumarkt bzw. „An der Frauenkirche“: Nördlich des Altmarkts ist ein Quartier mit mittlerweile nahezu vollständig abgeschlossener und rundum gelungener Rekonstruktion historischer Gebäude. Dieses Gebiet ist besonders bei Touristen beliebt. Entsprechend hoch sind die Spitzenmieten mit EUR 80,-/m². In guten Lauflagen starten die Mieten bei EUR 50,-/m². Abseits der hochfrequentierten Lagen fallen die Mieten dann rasch ab (z.T. bis hinunter auf EUR 10,-/m²).
• Innere Neustadt: Auf der nördlichen Seite der Elbe schließt das Quartier Innere Neustadt an. Entlang der Königsstraße ist dieses Viertel geprägt von Galerien, Kunsthandlungen und Luxus-Boutiquen. In Bestlage liegen hier die Mieten zwischen EUR 30,- bis hin zu EUR 50,-/m².

Dresdner Einzelhandelsmieten

In Dresden werden neben Berlin und Leipzig im Vergleich der östlichen Handelszentren die höchsten Spitzenmieten erzielt. Dabei war das Mietwachstum in Dresden rasant: 2007 wurden im Spitzensegment in Dresden (erst) EUR 55,-/m² erzielt. Binnen fünf Jahren hat sich der Wert verdoppelt und seitdem stabilisiert:
• Die TOP-A-Lage ist räumlich extrem begrenzt, dementsprechend steht dem (vorhandenen) Angebot eine hohe Nachfrage gegenüber. Aktuell werden für Top-Flächen in bester Lage (nördliche Prager Straße) wie bereits in den Vorjahren Spitzenmieten von rd. EUR 110,- /m² Verkaufsfläche erzielt.
• Die A-Lage ist neben der Top-A-Lage durch eine hohe Passantenfrequenz mit hoher Kaufbereitschaft gekennzeichnet (z.B. Teilbereiche der mittleren Prager Straße und Altmarkt). Der Wettbewerb um Ladenflächen ist hoch, aber geringer als dies in der Top-A-Lage der Fall ist. In der Spitze erreichen die Mieten in Dresdner A-Lagen bis zu EUR 80,-/m² Verkaufsfläche, die günstigsten Flächen ca. EUR 55,-/m²
• In den etablierten, gleichwohl weniger frequenzstarken B-Lagen (z.B. Seestraße, Wildsdruffer Straße – westlicher Teil und am Hauptbahnhof) bewegt sich das Mietniveau i.d.R. zwischen EUR 20,- bis 30,-/m². Im Spitzensegment werden z.T. bis zu EUR 60,-/m² Verkaufsfläche erzielt.
• Auf deutlich niedrigerem Niveau bewegen sich die realisierbaren Mieten in C-Lagen (z.B. Kreuzkirche, Ferdinandplatz, Hauptstraße und östlicher Teil der Wilsdruffer Straße). Hier liegen die aktuell kontrahierten Mietwerte objektabhängig zwischen EUR 8,- und 12,-/m² und in der Spitze bei rd. EUR 15,-/m². Im Einzelfall sind auch in sehr guter Frequenzlage Mieten von bis zu EUR 40,-/m² erzielbar.
• In den Stadtteilzentren (z.B. Schillerplatz, Fetscherplatz, Löbtau Center) sind bei überwie-gend stabiler Flächennachfrage aktuell Einzelhandelsmieten zwischen EUR 10,- und 25,-/m² marktüblich. Die EUR 25,-/m² werden dabei branchenabhängig in besonders bevorzugten bzw. umsatzstarken und verkehrsgünstigen Standorten gezahlt.
• In den Einkaufszentren am Rand (Ausfallstraßen, „Grüne“ bzw. „Braune Wiese“), wie z.B. dem „Elbepark“ oder dem „Kaufpark Nickern“, sind die Mieten etwas höher und bewegen sich in einem Preisband von EUR 20,- bis hin zu 35,-/m².

Trends 2014-2015

• AENGEVELT–RESEARCH prognostiziert aufgrund des anhaltenden Bevölkerungswachstums und einer steigenden absoluten Kaufkraft u.a. dank wachsender Touristen-Zahlen auch zukünftig eine dynamische Entwicklung insbesondere der innerstädtischen Einzelhandelslagen.
• Die hohe Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in Top-A-Lage hält an.
• AENGEVELT–RESEARCH prognostiziert eine stabile Mietentwicklung in 2014/2015 mit evtl. leicht anziehenden Spitzenmieten in den gefragten innerstädtischen Top-Lagen.
• Ab dem nördlichen Teil der Prager Straße bis hin zum Neumarkt (Frauenkirche) wird es zu einer weiteren Verdichtung der Einzelhandelsflächen kommen.
• Der südliche Teil der Prager Straße bis hin zum Hauptbahnhof profitiert von den aktuellen Entwicklungen (neu konzeptionierte „Centrum Galerie“ und Bebauung „Wienerplatz“) mit der Folge steigender Mieten im südlichen bis mittleren Teil der Prager Straße.
PM AENGEVELT-RESEARCH, 23.04.2014
https://www.konii.de/news/aengevelt-...h-201404239596

Zitat:
AENGEVELT sieht Dresdner Büromarkt überdurchschnittlich!

Der Dresdner Büroflächenmarkt konnte 2013 zum ersten Mal die Umsatzmarke von 90.000 m² deutlich übertreffen und erzielte mit rd. 95.000 m² einen Wert, der 17% über dem Vorjahresergebnis liegt (2012: rd. 81.000 m²). Zudem übertrifft der 2013er Wert den jüngsten 5-Jahresdurchschnitt um 18% (durchschnittlich 2008 bis 2012: rd. 80.500 m²) und den mittleren Wert der jüngsten Dekade (durchschnittlich 2003 bis 2012: rd. 62.700 m²) sogar um 51%. Dresden zählt damit zusammen mit den Städten Essen (2013: 115.000 m²) und Hannover (2013: 125.000 m²) zu den drei umsatzstärksten Büromärkten innerhalb der mittelgroßen deutschen Bürostandorte.

Für 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz von rd. 87.000 m².

Short Facts 2013:

• Das sehr gute Dresdner Ergebnis von 94.800 m² Büroflächenumsatz in 2013 fußt nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH hinsichtlich der nachgefragten Flächengrößen auf einer breiten Basis und belegt die Robustheit des Dresdner Büroflächenmarktes: Während in den Bürohochburgen wie z.B. Frankfurt/M. Spitzenergebnisse i.d.R. nur mittels einer überdurchschnittlichen Anzahl von Großabschlüssen erzielt werden (können), erreicht Dresden dies dank einer dynamischen Nachfrage über alle Größenklassen hinweg.
• Mit dem exzellenten Ergebnis weist Dresden 2013 eine überdurchschnittliche Umsatz-dynamik (Flächenumsatz/Flächenbestand) von 3,9% auf und übertrifft damit u.a. Leipzig (2,1%) und die Bürometropolen Berlin (2,7%) und Frankfurt (3,6%).
• 2013 wurden rd. 12.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt (2012: rd. 15.000 m²). Dies entspricht einer Innovationsquote von lediglich 0,5% des gesamten Dresdner Büroflächenbestandes von ca. 2,45 Mio. m².
• Die gute Nachfrage und das geringe Fertigstellungsvolumen führten nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH zu einem weiteren moderaten Abbau der Angebotsreserve auf nominell rd. 280.000 m² bzw. eine Leerstandsquote von 11,4% des Gesamtbestandes von rd. 2,45 Mio. m² (Anfang 2013: 282.000 m² bzw. 11,6%).
• Zudem stieg die Spitzenmiete zum vierten Mal in Folge auf EUR 12,00/m² (2012: EUR 11,50/m²; 2011: EUR 11,00/m²; 2010: EUR 10,50/m²).

Prognose / Trends 2014

• Für das Jahr 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut hohen und im Vergleich zum starken Vorjahr weitgehend stabilen Büroflächenumsatz um 87.000 m².
• Bestätigt wird dies durch einen dynamischen Start: AENGEVELT- RESEARCH analysierte im ersten Quartal 2014 einen Flächenumsatz in Höhe von rd. 20.000 m², der 29% über dem Wert des Vorjahreszeitraums liegt (I. Q 2013: 15.500 m²).
• Für 2014 sind keine nennenswerten Fertigstellungen neuer Bürofläche absehbar.
• Entsprechend erwartet AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der nominellen Angebotsreserve auf rd. 277.000 m² Bürofläche und insbesondere des marktfähigen Angebotssockels auf rd. 160.000 m² (siehe dazu auch Leerstandsdifferenzierung nach ARLEX AENGEVELT-RESEARCH-LeerstandsindEX).
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für 2014 einen Anstieg des Mietniveaus auf rd. EUR 12,50/m². Damit bietet Dresden indessen unverändert günstige Rahmenbedingungen für Unternehmens-Expansionen und –Neuansiedlungen.

Büroflächenumsätze 2013 nach Lagen/Ortsteilen

• Die Dresdner Altstadt bleibt der wichtigste Bürostandort: Hier wurden die höchsten Mietflächenumsätze mit rd. 38.900 m² bzw. ein Marktanteil von 41% analysiert (2012: 41.300 m² bzw. 51%).
• Ebenfalls der Innenstadt zugeordnet ist die Neustadt. In diesem Ortsamtsgebiet wurden 12.400 m² Bürofläche umgesetzt (2012: 11.400 m²). Hier dominierten die Anmietungen in der Antonstadt mit 5.300 m² (2012: 4.600 m²).
• Im Norden (Pieschen) wurden rd. 4.700 m² bzw. 5% des Mietflächenumsatzes kontrahiert (2012: 7.500 m², 7%), im Osten (Blasewitz) rd. 5.700 m² bzw. 6% (2012: 3.300 m², 4%).
• Ausgesprochen stark war im Jahr 2013 der Süden (Plauen) mit rd. 12.400 m² bzw. 13% (2012: 10.500 m² bzw. 13%).
• Der Westen bzw. Cotta spielt in Dresden eine eher untergeordnete Rolle. Hier wurde 2013 ein Flächenumsatz von rd. 2.800 m² bzw. 3% registriert. 2011 waren es mit rd. 1.600 m² bzw. 2% noch weniger.
• Auf die peripheren Lagen und sonstigen Lagen entfiel ein Mietflächenumsatz von rd. 17.900 m² bzw. 19% (2012: 7.200 m² bzw. 9%).

Büroflächenumsätze nach Branchen

• Stärkste Nachfragegruppe bildeten 2013 unternehmensbezogene und beratende Dienstleister mit einem Flächenumsatz von rd. 42.700 m² (2012: 39.500 m²) bzw. einer Marktquote von 45% (2012: 49%).
• Auf Medien- bzw. IT und Kommunikationsunternehmen entfielen rd. 19.000 m² (2012: 11.000 m²) bzw. 20% (2012: 14%).
• Danach folgen die öffentliche Hand bzw. Organisationen ohne Erwerbszweck (u.a. Verbände) mit rd. 18.000 m² bzw. einer Marktquote von 19% (2012: 7.300 m² bzw. 8%).
• Die sonstige Branchen generierten rd. 12.300 m² bzw. 13% (2012: 19.100 m² bzw. 24%).
• Finanzdienstleister spielen in Dresden eine eher untergeordnete Rolle mit einem Flächenumsatz von 2.800 m² (2012: 4.100 m²).

Büroleerstände

Derzeit stehen in Dresden 280.000 m² Bürofläche leer. Dies entspricht einer nominellen Leerstandsquote von 11,4%.

Für die Bewertung der Marktwirksamkeit des Büroflächenleerstands bzw. des marktfähigen Flächenangebots ist die Aussagekraft der rein nominellen Leerstandsquote indessen ungeeignet. Unter Anwendung des von AENGEVELT-RESEARCH entwickelten Leerstands-index „ARLEX“ (AENGEVELT-RESEARCH-LeerstandsindEX) ist der Gesamtleerstand nach markant unterschiedlichen Flächenqualitäten und daraus resultierenden höchst individuellen Marktwirksamkeiten zu differenzieren:
• Am Dresdner Büromarkt sind von dem gesamten Büroflächenleerstand von 280.000 m² rd. 62.000 m² bzw. 22% als „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ für das reibungslose Funktionieren des Marktes notwendig.
• Außerdem entfallen 19% bzw. 52.000 m² auf „strukturelle Leerstände“. Dabei handelt es sich um leerstehende Büroflächen in Objekten, die mindestens 5 Jahre und länger durchschnittliche Leerstandsquoten von 50% und mehr aufweisen. Diese Flächen sind definitionsgemäß selbst in Boomzeiten kaum vermarktungsfähig (Fachjargon: „Marktleichen“).
• Ebenfalls nur bedingt marktwirksam sind Untermietflächen bzw. „latente Leerstände“, die in Dresden allerdings nicht relevant sind.
• Nach Abzug der drei zuvor erwähnten Flächenbestände in Höhe von insgesamt 114.000 m² vom gesamten Dresdner Büroflächenleerstand (280.000 m²) ergibt sich damit der tatsächlich „marktwirksame Flächenüberhang“ von ca. 166.000 m². Das sind 59% des gesamten Büroflächenleerstands. Bezogen auf den gesamten Dresdner Büroflächenbestand in Höhe von rd. 2,45 Mio. m² ergibt sich somit eine marktwirksame Leerstandsquote von 6,8%.

Die von AENGEVELT-RESEARCH entwickelte Leerstandsdifferenzierung zeigt eindeutig, dass die statistische Leerstandsrate (11,4%) wie allerorten auch in Dresden allenfalls indikative Aussagekraft hat.

Anziehendes Mietniveau

Das marktgerechte Flächenangebot in guten bzw. sehr guten Lagen ist in Dresden knapp. Das wird sich im Berichtszeitraum 2014 mangels spekulativer Bauvorhaben kaum ändern. Infolge des leichten Nachfrageüberhangs in den beliebten zentralen Lagen steigt die Spitzenmiete seit vier Jahren an. Gefragt sind moderne bzw. flexible Flächenzuschnitte im Dresdner Altstadtkern. Hier zeichnet sich eine sehr stabile Entwicklung mit leichten Tendenzen zu Mietpreissteigerungen ab:
• Im Topsegment des Büroflächenmarktes steigen die Spitzenmieten seit 2009. Aktuell werden im Spitzensegment EUR 12,-/m² erzielt (2012: EUR 11,50/m²).
In den beliebten Lagen der inneren Altstadt (Altmarkt) und der Seevorstadt-Ost (Prager Straße) liegen die üblichen Mietpreise in der Regel zwischen EUR 8,50/m² und EUR 11,-/m².
• Die mittleren Mieten im Citybereich zogen ebenfalls leicht an auf rd. EUR 8,50/m², 2012 waren es EUR 8,-/m².
• Am Cityrand ist das Mietniveau günstiger. 2012/2013 sind hier die Mieten im Spitzen-segment zuletzt moderat gestiegen (2011: EUR 8,50/m² bzw. 2012 bzw. 2013: EUR 9,-/m²). Für A-Flächen werden derzeit wie im Vorjahr EUR 9,-/m² erzielt. Im Durchschnitt liegen die Mieten am Cityrand bei EUR 6,50/m².
• Mit zunehmender Entfernung zum Zentrum sinkt das Mietniveau. So lagen die Spitzen-mieten im erweiterten Cityrand bei unverändert EUR 7,-/m² (2012: EUR 7,-/m²), in den Randgebieten lediglich bei EUR 6,50/m² (2012: EUR 6,50/m²).
LE Mon. hist. ist offline   Mit Zitat antworten
Alt 25.04.14, 22:12   #104
Elli Kny
Diamant-Mitglied

 
Benutzerbild von Elli Kny
 
Registriert seit: 20.09.2013
Ort: Dresden
Beiträge: 4.136
Elli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiell
Zitat:
Kennziffern „EH-Kaufkraftniveau“ (93,9; Deutschland = 100), „EH-Umsatz-niveau“ (104,7) und „Zentralität“ (111,4 = „Kaufkraft-Import“) noch deutliche Steigerungspotentiale.

Zwar gibt es in Dresden heute schon mit 1,7 m² Ladenfläche je Einwohner mehr Handelsfläche als im Bundesdurschnitt (1,5 m²/EW), allerdings nur wenig davon in der Innenstadt. Während sich in Städten wie Düsseldorf oder Mannheim 30% bis 40% der Flächen im Zentrum befinden, sind es in der Dresdner Innenstadt lediglich 20% bzw. rd. 180.000 m² bei einem Gesamtbestand von rd. 890.000 m² Einzelhandelsfläche.
daran sieht man dass der bundeswert auch schon stark anstieg, die bauen ja auch überall shoppingcenter was das zeug hält - ist leider zeitgeist.
positiv an den dresdner werten ist, dass die innenstadt noch viel mehr einzelhandel vertragen könnte. das wäre wichtig für die entwicklung des ferdinand-georgplatzes, allerdings ohne dort ne dritte centrumgalerie anzubringen - sondern kleinteiligkeit.
ich hoffe ja auch, dass die enorme flächenquote von 1,7 vom stadtrand her zusammenbröselt, denn dort sind etliche etablissements, die eigentlich unter niveau sind und die der konkurrenzkampf mal plattmachen sollte. da muss auch mal was schließen und abgerissen werden. dort könnte man dann auch mal ne große firma ansiedeln, anstatt ein gewerbegebiet nach dem anderen zu entwickeln. wichtig ist, dass die city zum zuganker wird und periphere bestände auch mal dichtmachen.

um dresden zu einer vollwertigen großstadt zu machen, muss das potential weiterer guter läden und ketten in der innenstadt ausgeschöpft werden, denn trotz der hohen pro-kopf-quote habe zumindest ich nicht den eindruck, in vergleichbarer weise wie in anderen großen städten hier was geboten zu bekommen. abseits der innenstadtachse neustadt-hauptbahnhof und höchstens noch dem allesbietenden elbepark findet man in dresden keine wirklich vielfältigen einkaufsmöglichkeiten. gefühlte 90% der quote machen mE nur allerweltsmist aus, eine city zum flanieren an echten geschäftsstrassen, durch passagen und quirligen stadtplätzen fehlt nahezu.


nach abzug aller marktunwirksamen flächenanteile ergibts sich:
Zitat:
Bezogen auf den gesamten Dresdner Büroflächenbestand in Höhe von rd. 2,45 Mio. m² ergibt sich somit eine marktwirksame Leerstandsquote von 6,8%.
da widerspricht die zahl meiner wahrnehmung. die innenstadt wird als DER bürostandort aufgelistet mit auch den größten neuvermietungen, allerdings fallen genau dort die zahlreichen leerstände auf, während in den cityrandlagen und stadtteillagen solches nicht so zu sehen ist. wichtig wäre eine untersuchung des ddr-bürobestandes sowie des sonder-afa-nachwende-bestandes, die gewiss einen erheblichen teil der "marktleichen" ausmachen, die ja bei den knapp 7% leerstandsquote bereits rausgerechnet wurden. im prinzip ist es ja fürs einzelobjekt bekannt und klar. nur, was soll aus solchen objekten werden?
Elli Kny ist offline   Mit Zitat antworten
Alt 25.04.14, 22:22   #105
Elli Kny
Diamant-Mitglied

 
Benutzerbild von Elli Kny
 
Registriert seit: 20.09.2013
Ort: Dresden
Beiträge: 4.136
Elli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiellElli Kny ist essentiell
Dresdner Stadtbausymposium - "Wie bauen wir eine Stadt?"

infos dazu hier
Elli Kny ist offline   Mit Zitat antworten
Antwort

Themen-Optionen
Ansicht

Forumregeln
Es ist Ihnen nicht erlaubt, neue Themen zu verfassen.
Es ist Ihnen nicht erlaubt, auf Beiträge zu antworten.
Es ist Ihnen nicht erlaubt, Ihre Beiträge zu bearbeiten.

BB-Code ist an.
Smileys sind an.
[IMG] Code ist an.
HTML-Code ist aus.



Alle Zeitangaben in WEZ +1. Es ist jetzt 11:14 Uhr.


Powered by vBulletin (Deutsch)
Copyright ©2000 - 2017, Jelsoft Enterprises Ltd.
©2003-2017 Deutsches Architektur-Forum