Immobilienmarkt & Wirtschaft

^^ Und wenn der geplante Vorschlag zu einem Gesetzentwurf, welcher jede zukuenftige Verschuldung verhindern soll, Realitaet wird, dann mag das mit den Gratis-Wuerstchen und dem Freibier gerne zu einer Tradition werden.

In Langenfeld auch Würstchen!

Was mittelmäßige Medien stets als "Tafelsilber" bezeichnen, wird mir wohl niemand erklären können.

Versuch einer Erklaerung:
"Tafelsilber" scheint inzwischen ein Synonym fuer "Stadtwerke" u.ae. zu sein.

Düsseldorf hat bei vorsichtiger Rechnung ein Anlagevermögen von €12 Mrd., davon immer noch €2 Mrd. in Beteiligungen (Tafelsilber?). Andere Städte haben als eiserne Reserve vor allem einen Schuldenberg (Tafelsilber?), beruhigend...

Es ist schon beeindruckend, wenn man sieht, wieviel (Bau-)landflaeche / Nutzflaeche der Stadt - entsprechend umstrukturiert - zur Verfuegung steht.
Ende 2005 ging man bereits von etwa 430 ha (sic!) aus.
Wenn ich jetzt lediglich die zwischenzeitlich ab 2008 hinfaellige Bergische Kaserne noch hinzu addiere, stehen der Stadt locker 450 ha als theoretische
• Wohn-
• Gewerbe-
• Gruen-
• Einzelhandels-
sowie
• Bueroflaeche
zur Verfuegung.

Ich habe das mal zur Veranschaulichung ausgerechnet:
Die Flaeche entspraeche demnach etwa 600 Laenderspiel-Fussballfeldern!

Angesichts solcher Zahlen muessen Architekten und Planer doch ins Schwaermen geraten.
Und nicht nur diese...

Die Münze hat zwei Seiten: Einerseits kann über Jahre sehr viel und halbwegs günstig gebaut werden, was auch im Hinblick auf die Mieten etwas für sich hat. Andererseits gibt es wenig Anlass Hochhäuser zu bauen, da jmd, der viel BGF will, einfach ein entsprechend großes Grundstück kauft.

Besonders für den Norden (und ich denke auch für die Innenstadt) ist es bedauerlich, dass nahezu jede freie Fläche langfristig bebaut werden soll! Damit gehen Spiel-/ Hundewiesen oder Erholungsflächen verloren und im Norden geht der Grünstreifen (den viele Menschen in den Norden zieht) zusehens flöten. Ich kann aus eigener Erfahrung sagen, dass alleine hier in Angermund nahezu jede unbebaute Fläche die nicht außerhalb der Bebauung lag, auf der ich als Junge gespielt habe nun bebaut ist und das in etwas mehr als 10 Jahren.
Andererseits ist es für den Norden gut die Fläche für neue Bebauung frühzeitig einzuplanen und einzudemmen (jedenfalls am Bsp Angermund).

^^Nichts wird so heiß gegessen, wie es gekocht wird, aber neue Plätze, Promenaden und Parks als Freiflächen müssen in einer wachsenden Stadt auch entstehen - keine Frage. Angermund droht nach meiner Beobachtung aber noch nicht an Verdichtung zu ersticken.

eon gründet zwei neue Gesellschaften für den Energiehandel und bzw. für erneuerbare Energien. Beide werden ihren Sitz in Düsseldorf haben, das sich international bspw. gegen Amsterdam und London und national insb. gegen die anderen wichtigen eon-Standorte München und Essen durchgesetzt hat. Die Attraktivität für ausländische Mitarbeiter und der stadtnahe Flughafen haben wohl den Ausschlag gegeben.

Es entstehen zunächst 500 zusätzliche Arbeitsplätze - mittelfristig können es durchaus 1000 werden.

http://www.rp-online.de/public…-stadt/nachrichten/471153

Das aktuelle Staedteranking der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft in Verbindung mit der Wirtschaftswoche unterstreicht, was man bereits ahnen musste:

Fuer Duesseldorf sieht es ziemlich gut aus.
Wir belegen im direkten Vergleich zu 49 Grossstaedten den Gesamtplatz 7.
Hohe Kaufkraft und kaum Schulden sind fuer dieses Ergebnis mitverantwortlich.

Nimmt man den direkten Vergleich im Landesranking NRW, so belegt Duesseldorf sogar den unangefochtenen Platz 1. (Siehe hier)

(Sehr) detaillierte Informationen gibt es hier und hier.

Ein Wermutstropfen:
Bedauerlicherweise liegen wir in punkto Dynamik im Schlussfeld.

Ich glaube nicht, dass es Düsseldorf an Dynamik fehlt.

In der print-RP von heute ist ein großer Artikel über die Berliner Allee. Die Bürolage ist wieder sehr gefragt - günstiger als die Kö (€13-15), aber ganz in der Nähe. Auch die Ladengeschäfte sind wohl problemlos an den Mann zu bringen. Positiv wirke sich aus, dass viele Eigentümer antizyklisch Geld in ihre Häuser gesteckt haben und jetzt vom Mangel an hochwertigen Büroflächen profitieren. Sehr gelobt wird auch die Verschönerung der Graf-Adolf-Straße.

Wenn der Rahmen (Berliner-, Immermann-, Graf-Adolf-) stimmt sollte auch der Inhalt (Friedrich-Ebert-, Bismarck-, Charlotten-) endlich zum Leben erwachen - es wäre sehr zu wünschen.

Edit: Der Artikel ist auch im Netz.

^^ Genau, Enzo Molinari! Mich hat der Punkt mit der mangelnden Dynamik ebenfalls zunaechst gewundert. Nur muss man natuerlich beruecksichtigen, dass es sich bei diesem Wert zu einem grossen Teil um das Verhaeltnis zwischen Gewerbean- und abmeldungen handelt.

Bezogen auf Wachstum und Entwicklung (staedtebaulich / wirtschaftlich) gehoeren wir mit Sicherheit zu den Staedten mit grosser und - ja, sichtbarer - Dynamik.

Der Berliner Allee stuende eine Aufwertung, insbesondere in Richtung Einzelhandel, sehr gut zu Gesicht. Gerade weil ihr in den letzten Jahren auch so mancher Fachhandel mit hoch- oder hoeherwertigem Sortiment den Ruecken gekehrt hat. Ich kann mich noch gut daran erinnern, dass ich die Berliner Allee - als unfreiwilliger Shoppingbegleiter meiner Mutter - in den Siebzigern als ziemlich belebte Einkaufsstrasse wahrgenommen habe.

Das Verhältnis zwischen Gewerbean- und abmeldungen würde ich nicht als sinnvollen Indikator sehen. Gerade in einer dynamischen Stadt werden viele Gewerbe versuchsweise gegründet und dann schnell wieder vom Markt genommen. Die absoluten Anmeldungszahlen im Verhältnis zur Bevölkerung sagen da weit mehr aus und da sind Frankfurt und Düsseldorf führend.

Diese "Dynamikwertungen" würde ich mit Vorsicht genießen - eigentlich alle Rankings, die aus solch einem Gemenge von Werten gemixt werden.

Der Berliner Allee könnten neue Gehwege etc. wie an der GAS nicht schaden.

^^ Wahrscheinlich fuehrt auch die Arbeitsmarktreformbedingte, oft unselige (da nicht selten chancenlose) Einfuehrung und Entwicklung der sog. "Ich-Ag" zu einer Verzerrung dieses Ranking-Wertes.

Die Berliner Allee im Aufschwung
http://www.rp-online.de/public…-stadt/nachrichten/478178 (siehe dazu auch #50)

Neue Gehwege und Parkbuchten und eine Aufwertung des Mittelstreifens für die Straßenbahn wären wünschenswert.

In neunundzwanzig Minuten ist Düsseldorf schuldenfrei*.

*zumindest übersteigt dann das Guthaben die Schulden

Ende August lebten 583.787 Menschen in Düsseldorf, soviel wie seit 1983 nicht mehr. Je näher wir an die 60er rankommen, desto besser

Kurz angemerkt. Es waren 1.500 mehr als im Vormonat. (wenn das so weiter geht, dann sind wir bald wieder über 600k)

Im 2. Quartal 2007 hat eine Nacht im Hotel in Düsseldorf duchschnittlich 129€ gekostet. Soviel wie in keiner anderen deutschen Stadt.

Moody's hat die Kreditbewertung Aa1 für Düsseldorf betätigt und den Zusatz "Review for possible upgrade" hinzugefügt - nur noch das Upgrade auf Aaa wäre möglich, besser geht es nicht.

Wenn Ddf doch einmal Geld braucht, wird der Zinssatz bescheiden bleiben.

http://www.duesseldorf.de/top/…ews/toprating/index.shtml

Der Düsseldorfer Büromarkt hat im dritten Quartal sein bestes Ergebnis aller Zeiten vorgelegt: Rund 150000m² wurden umgesetzt.

Für die ersten neun Monate bedeuten die nun rund 300000m² ebenfalls einen neuer Rekord.

Pressemitteilung von Colliers Trombello Kölbel:

Umsatz
In den vergangenen drei Monaten legte sich der Büromarkt Düsseldorf so kräftig ins Zeug, dass er in der Vermietung gleich zwei neue Rekordmarken aufstellen konnte. Die in diesem Zeitraum auf dem Düsseldorfer Stadtgebiet vermieteten rund 149.000 m² Bürofläche übertreffen zum einen alle bisherigen Quartalsergebnisse und entsprechen in etwa der Halbjahresbilanz (ca. 151.000 m²) von 2007. Zum anderen erreichte Düsseldorf damit zwischen Januar und September des laufenden Jahres einen Büroflächenumsatz von ca. 300.000 m² und überdies eine noch nie dagewesene Höchstleistung innerhalb dieser Zeitspanne. Darüber hinaus wurden etwa 58 % mehr (+ ca. 110.000 m²) vermietet als in den neun Monaten des Vorjahres. Allein im dritten Quartal wurden 26 Verträge zwischen 1.000 m² und 5.000 m² unterzeichnet. Weitaus größer mieteten an die E.ON AG mit ca. 22.000 m² im Hafen, das Ministerium für Bauen und Verkehr NRW mit ca. 17.000 m² in der Innenstadt, der Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW mit ca. 8.300 m² im Düsseldorfer Süden sowie die Anwaltssozietät Heuking Kühn Lüer Wojtek mit ca. 6.800 m² im Kennedydamm-Gebiet.

Bis einschließlich Ende September wurden in 2007 insgesamt 53 Verträge ab 1.000 m² mit einer Gesamtsumme von ca. 195.000 m² abgeschlossen. Das entspricht einem Anteil am Düsseldorfer Büroflächenumsatz von 65 %. Im gleichen Vorjahreszeitraum kamen 34 Verträge auf ein Volumen von ca. 89.000 m² und einem Anteil von 47 %. Vermietungen zwischen 500 m² und 1.000 m² erreichten eine Gesamtfläche von ca. 47.000 m² und einen Anteil von 16 %. Vertragsabschlüsse unter 500 m² trugen mit ca. 58.000 m² und einem Anteil von 19 % zum Umsatz bei.

Die Branche Handel, Industrie und Logistik besetzte 30 % (ca. 91.000 m²) der in den vergangenen neun Monaten neu vermieteten Flächen und verbesserte ihr Ergebnis gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum um 15 Prozentpunkte (+ ca. 63.000 m²). Allein an die E.ON AG gingen davon rund 33.000 m². Ebenfalls mehr Fläche angemietet wurde in den Bereichen Telekommunikation, IT und EDV sowie bei den Verbänden, Vereinen und staatlichen Einrichtungen. Ersterer erwarb einen Umsatzanteil von 16 % (ca. 47.000 m²) und ein Plus von 7 Prozentpunkten (+ ca. 29.500 m²). Letzterer trug mit 14 % (ca. 42.000 m²) zum Düsseldorfer Vermietungsvolumen bei und erhöhte damit seinen Beitrag um 3 Prozentpunkte (+ ca. 21.000 m²).

Weniger anmietungsfreudig im Vergleich zum dritten Quartal 2006 zeigte sich mit einem Anteil von 7 % (ca. 22.000 m²) und einem Minus von 2 Prozent-punkten (- ca. 5.500 m²) der Bereich Finanzen, Banken und Versicherungen. Die Umsatzbeteiligung der Branche unternehmensbezogene Dienstleistungen, Medien und Werbung ging um 16 Prozentpunkte (- ca. 7.000 m²) auf 23 % (ca. 68.000 m²) zurück.

Mieten
Im Vergleich zum dritten Quartal des Jahres zuvor stieg die Spitzenmiete bezogen auf das Düsseldorfer Stadtgebiet um 1,00 € auf 22,00 €/m²/mtl. Erzielt wurde sie im Bankenviertel in der Düsseldorfer Innenstadt. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete von 13,40 €/m²/mtl. legte um 1,00 € zu. Beide Werte belegen den fortgesetzten Trend zu höheren Mieten.

Rund 28 % aller Mietverträge wurden in der Preiskategorie bis 10,00 €/m²/mtl. abgeschlossen. In 30 % aller Vertragsfälle erfolgte ein Vereinbarung in der Preisspanne zwischen 10,00 €/m²/mtl. und 12,50 €/m²/mtl. Zusammen trugen sie knapp über die Hälfte zum gesamten Düsseldorfer Büroflächenumsatz bei. Etwas mehr als ein Fünftel aller Anmietungen bewegte sich im Preissegment zwischen 12,50 €/m²/mtl. bis 15,00 €/m²/mtl. In etwa gleicher Höhe waren sie am Vermietungsvolumen beteiligt.

Mieten zwischen 15,00 €/m²/mtl. und 17,50 €/m²/mtl. sind bei 10 % aller Vertragsabschlüsse zu zahlen. Diese erzielten einen Umsatzanteil von 7 %. Die
beiden teuersten Preisklassen zwischen 17,50 €/m²/mtl. und 20,00 €/m²/mtl. bzw. ab 20,00 €/m²/mtl. wurden in 7 % bzw. in 4 % aller Mietverträge fest-gehalten. Ihr gemeinsamer Beitrag zur Düsseldorfer Vermietungsleistung lag bei beachtlichen 22 %. Der Grund hierfür ist eine ganze Reihe von Groß-anmietungen im hochpreisigen Segment

Leerstand
Gegenüber dem dritten Quartal 2006 sank der Leerstand um 15 % (- ca. 117.000 m²) auf ca. 649.000 m² und damit erstmals seit 2002 wieder unter die 700.000er Marke. Für die Leerstandsberechnung wurden sowohl die akuten Leerstände als auch die Flächen berücksichtigt, die in den nächsten drei Monaten bezugsfertig sind. Mit eingerechnet ist ebenfalls der verdeckte Leerstand (Angebot an Untermietflächen) von ca. 29.000 m². Die Leerstandsrate für das Düsseldorfer Stadtgebiet inklusive der Untermietflächen sank im Vergleich zum dritten Vorjahresquartal um 1,8 Prozentpunkte auf 9,2 % und lag so ebenfalls zum ersten Mal seit 2002 unter 10,00 %.

Alle Teilmärkte konnten ihren Leerstand verringern. Am deutlichsten ging der Leerstand im Hafen (- ca. 45.000 m²) sowie in der Düsseldorfer Innenstadt (- ca. 29.000 m²) zurück. Dennoch vereinen die Düsseldorfer Innenstadt (ca. 178.000 m²) und das Seestern-Gebiet (ca. 153.000 m²) gemeinsam gut die Hälfte des gesamten Düsseldorfer Leerstandes auf sich. Der Düsseldorfer Norden (ca. 132.000 m²) kommt auf rund ein Fünftel. Alle übrigen Teilmärkte beteiligen sich zu jeweils unter 10 % am Düsseldorfer Leerstand.

Nach einer Qualifizierung des Leerstandes fallen 34 % auf so genannte A-Objekte (Neubauten mit hochmoderner sowie hochwertiger Ausstattung oder sanierter Altbau in Neubauqualität). Objekte der B-Klasse (Bestands-gebäude älter als 5 Jahre mit funktionaler und zeitgemäßer Ausstattung) tragen 62 % des gesamten Leerstandes. Knapp 4 % des Leerstandes sind in C-Objekten zu finden.

Teilmärkte
Über den höchsten Büroflächenumsatz mit ca. 86.500 m² in den vergangenen neun Monaten kann sich die Düsseldorfer Innenstadt freuen. Sie verbesserte so ihr Ergebnis aus dem gleichen Vorjahreszeitraum um 37 % (+ ca. 23.500 m²). Sowohl die Spitzenmiete von 22,00 €/m²/mtl. als auch die Durchschnittsmiete von 15,10 €/m²/mtl. stiegen um 1,00 € bzw. 1,80 €. Der zweitplatzierte Düsseldorfer Norden legte bei einem Vermietungsvolumen von ca. 63.500 m² um 51 % (+ ca. 21.500 m²) zu. Die Spitzen- und Durchschnittsmiete erhöhten sich um 1,10 € auf 14,60 €/m²/mtl. bzw. um 1,00 € auf 11,00 €/m²/mtl. Der Hafen konnte seine Vermietungsleistung von ca. 54.000 Quadratmetern mehr als verdoppeln (+ ca. 29.000 m²). Die Spitzenmiete von 19,20 €/m²/mtl. bewegte sich um 1,20 € nach oben. Die Durchschnittsmiete kletterte gar um 2,30 € auf 16,00 €/m²/mtl.

Im Seestern-Gebiet wurden bei einem Büroflächenumsatz von ca. 36.000 m² etwa 29 % (+ ca. 8.000 m²) mehr vermietet. Die Spitzenmiete von 18,00 €/m²/mtl. machte um 5,50 € einen deutlichen Sprung nach oben. Die Durchschnittsmiete von 11,80 €/m²/mtl stieg 1,80 € nach oben. Auch der Teilmarkt Kennedydamm erzielte mit einem Volumen von ca. 21.500 m² ein Mehr an vermieteter Fläche von 65 % (+ ca. 8.500 m²). Die Spitzenmiete ebenfalls von 18,00 €/m²/mtl. legte um 2,50 € zu, die Durchschnittsmiete von 15,10 €/m²/mtl. um 1,80 €. Eine kleine “Karriere“ machte der Düsseldorfer Süden. In dem sonst eher vernachlässigten Teilmarkt erhielten 17.000 m² Bürofläche einen neuen Mieter. Das sind 14.500 m² mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Die Spitzen- und Durchschnittsmiete erhöhten sich um 0,50 € auf 12,00 €/m²/mtl. bzw. um 1,10 € auf 10,50 €/m²/mtl.

Der Teilmarkt Grafenberger Allee erlangte mit seinem Büroflächenumsatz von ca. 15.500 m² ein Plus von 29 % (+ ca. 3.500 m²). Die Spitzenmiete stagnierte bei 14,80 €/m²/mtl. Die Durchschnittsmiete von 12,60 €/m²/mtl. legte um 0,60 € zu. Die Innenstadt-Ost bildet mit einer Vermietungsleistung von ca. 6.000 m² und einer Steigerung von 33 % (+ 1.500 m²) das Schlusslicht. Während die Spitzenmiete von 12,50 €/m²/mtl. sogar geringfügig um 0,25 € nachgab, stieg die Durchschnittsmiete von 10,90 €/m²/mtl. um 1,90 €.

Fazit und Prognosen
Der exzellenten Aufführung des Düsseldorfer Büromarktes im ersten Halbjahr 2007 schließen sich Höchstleistungen zum Ende des dritten Quartals an. Es waren vor allem die Großanmietungen über 4.000 m², die für das beste jemals in Düsseldorf erzielte Quartalsergebnis sorgten. Dass bereits nach neun Monaten ca. 300.000 m² Bürofläche vermietet sind, beurteilt Colliers Trombello Kölbel als eine äußerst positive Entwicklung. Das Immobilienberatungsunternehmen hebt daher seine Jahresendprognose auf ca. 360.000 m² an. Und die Nachfrage nach Büroflächen steigt. Allein zwischen dem zweiten und dritten Quartal des laufenden Jahres verdoppelte sich ihr Volumen der neu auf den Markt gekommenen Gesuche. Die positive Nettoabsorbtion wird folglich anhalten können. Der Leerstand könnte Ende dieses Jahres seit vier Jahren erstmals wieder unter 600.000 m² liegen.

Die hohe Vorvermietungsquote bei einer ganzen Reihe von Projekt-entwicklungen wie dem Ratinger Tor sowie der Breite Straße 3HOCH5 in der Innenstadt, dem Four Elements im Kennedydamm-Gebiet oder dem LeCiel in der Airport City ist ein deutliches Zeichen für die mehr als gute Verfassung des Düsseldorfer Büromarktes. Allerdings wird es mittlerweile eng in der Innenstadt. Dort sind Flächen über 3.000 m² in der Regel nicht mehr zu haben. Und in manchen Randlagen gestaltet es sich schon schwierig, größere, zusammenhängende Flächen anmieten zu können. Die bis zum Ende nächsten Jahres geplante Fertigstellung von rund 135.000 m² Bürofläche wird daran nicht viel ändern können. Sie sind bereits zu 83 % vorvermietet. Der Trend zu weiterhin steigenden Mieten ist absehbar. Der Büromarkt Düsseldorf ist auf dem besten Wege sich wieder zu einem Vermietermarkt zu entwickeln.

Als Folge zeigt sich denn auch der PropertyIndex in der Relation zwischen dem Angebot innerhalb der nächsten 12 Monate und dem Absatz der vergangenen 12 Monate mit einem Wert von 1,8 von seiner besten Seite. Der Index veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation. Seit Beginn der Aufzeichnung im ersten Quartal 2003 ist dies für den Düsseldorfer Büromarkt der günstigste Wert.

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Pressemitteilung von Jones Lang LaSalle Deutschland:

Auch die wirtschaftlichen Fundamentaldaten sind von der Finanzmarktkrise der letzten Wochen betroffen. Die gestiegenen Preise haben neben der allgemeinen Verunsicherung der Verbraucher zu einem Wachstumsstopp der ohnehin nur schwachen Pflänzchen „Konsum“ bzw. „Binnenkonjunktur“ geführt. Gerade auf die Binnennachfrage hatten die Konjunkturauguren ihre zu Beginn des Jahres vorgetragene Zuversicht gestützt. Sie sollte Haupttriebfeder des prognostizierten Wirtschaftswachstums 2007 um bis zu 3 % sein. Mittlerweile haben sich die Prognosen auf durchschnittlich 2,6 % eingependelt (Consensus). Das Positive daran ist, dass die aktuellen Verwerfungen einen nicht noch stärker hemmenden Effekt haben. Zum einen hat sich die wirtschaftliche Abhängigkeit zu den USA deutlich verringert, der starke Euro blieb bislang ohne signifikante Auswirkungen auf den Export. Zum anderen erweist sich deutsche Wirtschaft als deutlich robuster als noch vor einigen Jahren: die Unternehmensdaten sprechen eine deutlich positive Sprache und die Arbeitslosenquote ist auch im September weiter gesunken und hat ihren tiefsten Stand seit 12 Jahren erreicht.

Mit steigender Erwerbstätigkeit vermehren sich in der Regel auch die Bürojobs und die gute finanzielle Situation der Unternehmen führt zu einem Mehrverbrauch an Bürofläche. Beide Aspekte spiegeln sich sehr deutlich in den Zahlen des dritten Quartals wider. Insofern hat die Finanzkrise bislang keine Spuren auf den Büro-Vermietungsmärkten hinterlassen.
„Big is beautiful“ – Umsatz 26 % über Vorjahr
70.000, 60.000, 43.000, 30.000, 30.000, 30.000, … Damit beginnt die Reihe der größten Vertragsabschlüsse in den fünf Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, die im Verlauf der bisherigen drei Quartale unterzeichnet wurden. Summiert man die zehn größten Abschlüsse auf, so machen sie knapp 17 % des gesamten Umsatzvolumens der Monate Januar bis September aus. Noch beeindruckender fällt die Bilanz dieser Mega-Deals für die letzten drei Monate (Juli bis September) aus. Hier summieren sich die zehn größten Abschlüsse auf fast 30 % des gesamten in diesem Quartal registrierten Umsatzvolumens (inkl. Eigennutzer) von über 800.000 m². Diese Dominanz der Großabschlüsse gilt für jede der fünf Hochburgen und wird auch im letzten Quartal des Jahres - dann allerdings aller Voraussicht nach abgeschwächt – anhalten. „Wir gehen für das Gesamtjahr von einem Gesamtumsatzergebnis von rund 2,7 Mio. m² aus. Damit wäre 2007 das drittbeste Umsatzjahr aller Zeiten erzielt - nach den Rekordergebnissen 2000 und 2001. Es wäre auch ein eindrucksvoller Beleg für das Wiedererstarken des Büromarktes“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland.
Kumuliert über die fünf Städte wurden in den ersten drei Quartalen insgesamt rund 2,1 Mio. m² vermietet oder an Eigennutzer verkauft. Gegenüber dem vergleichenden Vorjahreszeitraum 2006 ergibt sich damit eine Steigerung von knapp 26 %.
Mit 36 % über dem Durchschnittswert der jeweiligen Dreivierteljahre der letzten fünf Jahre ist das Ergebnis noch eindrucksvoller.

Zweistellige Zuwachsraten beim Umsatzvolumen
Mittlerweile haben sich auch die regionalen Unterschiede angeglichen; zumindest liegen alle Städte gegenüber dem Vorjahresquartal bis auf Berlin überwiegend deutlich im Plus. Für die Hauptstadt ist zwar auch ein Umsatzzuwachs zu registrieren, relativ gesehen aber „nur“ im einstelligen Bereich (Q 1 – Q 3: rund 330.000 m², + 9 %). Überdurchschnittlich stark ist der Umsatz in Hamburg mit 40 % auf jetzt 442.000 m² gestiegen und das, obwohl im dritten Quartal „nur eine“ Großanmietung über 10.000 m² beobachtet wurde. In Düsseldorf lag das Umsatzwachstum mit 29 % ebenfalls über dem Durchschnitt. Die 300.000 m²-Marke wurde nur knapp verfehlt. Die Anmietung von 22.000 m² durch den Energiekonzern E.ON war im letzten Quartal der größte Abschluss. Volumenmäßig wie immer an vorderster Stelle rangiert München. Die zwischen Januar und Ende September erzielten 590.000 m² bedeuten im Einjahresvergleich einen Zuwachs von knapp 28 % - auch hier gepusht durch einen Großabschluss von Premiere mit 30.000 m².
Unter besonderer Beobachtung in den letzten Wochen und Monaten stand Frankfurt. Der Umsatz konnte auf Basis mehrerer Großabschlüsse (darunter einer der größten, der jemals auf dem Frankfurter Markt abgeschlossen wurde), ein deutlicheres Plus als noch zur Jahresmitte erwartet erzielen: 440.000 m² entsprechen einem Wachstum von 24 % (im Dreivierteljahresvergleich). Damit wird für das Jahresvolumen 2007 ein Ergebnis jenseits der 550.000-Marke erwartet. Wohin die Reise letztlich geht, hängt von der Realisierung größerer Abschlüsse jenseits der 5.000 m² ab.
Wie sehr 2007 zumindest bisher von Großabschlüssen geprägt wurde, zeigt ein Blick auf den Vergleich zwischen volumenmäßiger Umsatzsteigerung und der Veränderung der Anzahl der abgeschlossenen Verträge. Diese konnten im Vergleich zum Vorjahr nur in Hamburg und München zulegen, allerdings bei weitem nicht so kräftig wie das Umsatzvolumen. „Flächenanmietungen im fünfstelligen Bereich pushen auf der einen Seite die Gesamtvolumina, bergen andererseits aber natürlich auch ein gewisses Risiko. Denn bei deren möglichem Ausbleiben kann es dann schnell mit der Sektlaune vorbei sein“.

Hohe Nettoabsorption
Konstant auf hohem Niveau zeigt sich die Nettoabsorption. Sie erreichte in allen fünf Städten zusammen für die letzten 12 Monate rund 1,2 Mio. Quadratmeter und spiegelt damit die gute konjunkturell bedingte Beschäftigtenentwicklung wider, die sich überproportional positiv bei den Dienstleistungsunternehmen und damit bei den Bürobeschäftigten auswirkt.
Angebotsvolumen weiter rückläufig – Anmietungen in projektierten oder im Bau befindlichen Flächen nehmen zu
Der Leerstandsrückgang (klassischer Leerstand und Untermietflächen) hat sich auch im 3. Quartal fortgesetzt. Insgesamt stehen in den fünf Hochburgen rund 7,1 Mio. m² Bürofläche leer. Aufgrund der neuen Leerstands-Datenbasis in München ist zwar kein exakter Jahresvergleich möglich, dennoch zeigt sich selbst vor diesem Hintergrund ein Rückgang von knapp 5 % im Vergleich zum 3. Quartal 2006.
Die Trends sind eindeutig und haben sich im Vergleich zum Halbjahresergebnis nicht verändert: zum einen werden Untermietflächen weiter vom Markt zurückgezogen (minus 19 % gegenüber dem 3. Quartal 2006), zum anderen differenziert sich der Leerstand hinsichtlich der Qualität immer stärker. Da insgesamt noch wenig Neubauflächen auf den Markt kommen, werden vermehrt die top-ausgestatteten Leerstandsflächen abgebaut. Zurück bleiben die qualitativ minderwertigen Flächen, die zumindest bei dem derzeitigen Mietpreisniveau kaum eine Chance auf Vermietung haben. Allerdings scheint sich ein weiterer Trend zu verfestigen: die Anmietungen in projektierten oder im Bau befindlichen Flächen nehmen zu - ein Indiz dafür, dass für umzugswillige Mieter das Angebot an adäquaten Flächen schon nicht mehr ausreichend ist.

Deutlichster Leerstandsrückgang in Frankfurt – Hamburg niedrigste Quote
Am deutlichsten hat sich der Leerstand in Frankfurt reduziert - allerdings auch vom höchsten Niveau aus. In den vergangenen 12 Monaten konnten hier mehr als 280.000 m² (minus 14 %) aus der Statistik genommen werden. Da kaum neue Flächen den Bestand erhöhten, reduzierte sich die Leerstandsquote um 2,5 %-Punkte auf 14,5 %. Hamburg weist mit 7,4 % weiterhin die geringste Quote auf. Auch Berlin (9,5 %) und München (9,9 %) liegen unter der 10 %-Marke. In Düsseldorf ist das Leerstandsvolumen erstmal wieder unter die 1 Mio. Quadratmeter gesunken (entsprechend 11,3 %).

Tiefpunkt im Neubauzyklus im laufenden Jahr erreicht
Der Tiefpunkt im Neubauzyklus wird bis Ende des Jahres erreicht. In allen Städten zusammen wurden in den vergangenen drei Monaten ca. 89.000 m² fertig gestellt. Auf Düsseldorf entfielen davon über 56 % der Fläche. Bis Ende September 2007 kamen insgesamt rund 462.000 m² neue Flächen auf den Markt. Damit reduzierte sich das Fertigstellungsvolumen gegenüber dem dritten Quartal 2006 nur noch minimal um rund 1 %. Regionale Unterschiede sind hier weiterhin sehr stark ausgeprägt. Während in Frankfurt, Düsseldorf und Berlin nur rund 34.000 m² bzw. knapp 56.000 m² und 48.000 m² dem Markt zugeführt wurden, erreichten die Volumina in Hamburg und München mit 196.000 m² bzw. 128.000 m² bereits wieder sechsstellige Quadratmeter-Zahlen.

Für das letzte Quartal des laufenden Jahres werden weitere rund 143.000 m² neue Flächen erwartet. Zusammen mit den bereits fertigen Flächen der ersten neun Monate ergibt sich ein Gesamtvolumen für das Jahr 2007 von knapp 605.000 m², entsprechend einem Rückgang von rund 7 % gegenüber dem Vorjahr.

Ab 2008 werden die Fertigstellungszahlen dann wieder anziehen. Nach gegenwärtigem Kenntnisstand werden etwa 645.000 m² neue Flächen den Märkten zugeführt. Allein auf Hamburg und München entfallen knapp 65 % der geplanten oder im Bau befindlichen Neubauflächen. Vom gesamten Volumen stehen nur noch rund 55 % dem freien Markt zur Verfügung, der Rest ist bereits (vor)vermietet oder wird von Eigennutzern belegt.

Spitzenmietpreisindex steigt deutlich an
Die Büromieten als Spiegelbild von Angebot und Nachfrage haben in der Spitze weiter zugelegt. Der Spitzenmietpreisindex der fünf Hochburgen stieg im dritten Quartal um 1,9 % auf jetzt 85,5. Damit erreichte der Index den höchsten Stand seit mehr als vier Jahren und legte gleichzeitig das elfte Mal in Folge zu. Gegenüber dem 3. Quartal 2006 stieg der Index sogar um 5,6 % und verbuchte damit das kräftigste 12-Monatswachstum seit Beginn des derzeitigen Aufschwungs Ende 2004.
Den stärksten Anstieg in der 12-Monatsbetrachtung verbuchte Düsseldorf auf 22,50 Euro/m²/Monat, ein Plus von fast 10 % gegenüber dem Vorjahreswert und eine Steigerung von 2,3 % zum Halbjahr 2007. Frankfurt legte in der 1-Jahresbetrachtung um rund 9 % auf 36,00 Euro/m²/Monat zu.
In München und Hamburg fielen die Steigerungen mit 3,5 % bzw. 4,7 % etwas schwächer aus, allerdings haben beide Städte bereits einige Mietpreissteigerungen seit Anfang 2006 bzw. Ende 2005 hinter sich.

„Von einem Mietpreiswachstum in der Spitze für hochwertige Büroflächen in den besten Lagen gehen wir bis Ende des Jahres für Frankfurt und Hamburg aus. Auch in Berlin sollte erstmals seit 2004 wieder Bewegung in die Spitzenmiete kommen“, so Helge Scheunemann.

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