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Alt 02.04.18, 21:49   #1756
iconic
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iconic kann im DAF auf vieles stolz seiniconic kann im DAF auf vieles stolz seiniconic kann im DAF auf vieles stolz seiniconic kann im DAF auf vieles stolz seiniconic kann im DAF auf vieles stolz seiniconic kann im DAF auf vieles stolz seiniconic kann im DAF auf vieles stolz seiniconic kann im DAF auf vieles stolz seiniconic kann im DAF auf vieles stolz seiniconic kann im DAF auf vieles stolz seiniconic kann im DAF auf vieles stolz sein
Interessanter Beitrag in der SZ mit einem Blick in die Geschichte der Stadt, in der man schon immer meist zu langsam und nicht entschlossen genug das Wachstum mit den entsprechenden Entwicklungen belgleitet hat, insbesondere hinkte der Wohnungsbau immer hinterher. Wie auch hier im Forum bereits festgestellt, wurde es richtig schwierig seit der "Dampfkessel-Theorie" aus der Ära Kiesl/Kronawitter. Wichtig ist vor allem, dass der Beitrag nochmals feststellt, dass auch in Zeiten stagnierender Bevölkerungszahlen der Wohnungsmarkt angespannt geblieben ist. Beim Wohnungsbau ist der angestaute Nachholbedarf inzwischen riesig - völlig unabhängig von irgendwelchen Wachstumsprognosen.

http://www.sueddeutsche.de/muenchen/...este-1.3922100
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Alt 02.04.18, 22:23   #1757
MiaSanMia
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Der Artikel ist Teil einer ganzen Reihe von Berichten über die Wohnungssituation in München. Über Ostern füllten diese den kompletten München Teil der SZ. Stoff für Tage:

https://projekte.sueddeutsche.de/art...tikel-e911057/

In der Printausgabe habe ich auch gelesen, dass der Anteil der Erholungsflächen (Sportanlagen, Grünflächen, Gewässer) seit 1987 um ein paar Prozente gestiegen ist. Also von wegen, deren Anteil sinke immer weiter durch Nachverdichtung...
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Alt 03.04.18, 09:56   #1758
Schachbrett
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@ICONIC,@MiaSanMia,

Dampfkessel Theorie: Was macht man, wenn man bei steigendem Druck die Möglichkeit hat, das Ventil zu bedienen?
Kronawitter hat es weiter zu gedreht.

Grünversorgung der Stadt München: Seit 100 Jahren nimmt der Baumbestand massiv zu. Auf den Luftaufnahmen von 1918 war München praktisch Baumfrei.
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Alt 03.04.18, 10:25   #1759
Munich_2030
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^
Ja, das stimmt.

Aber die SZ ist die einzige münchner Tageszeitung, die man noch lesen kann, wenn es ums Thema München, Wachstum, Bauen, Hochhäuser, etc. geht.

Die TZ betreibt ja schon seit längerer Zeit absolute Panikmache.

Den Vogel abgeschossen hat jetzt die AZ. Schaut euch mal das Heutige Header Thema an: Ein Bild der Highlight Towers mit folgendem Text darunter: "Das soll eine Parkstadt sein? "

Hat die AZ, mehr als 10 Jahre nach der Fertigstellung der Tower, jetzt auch schon gemerkt, daß diese in der PS stehen? Oder was soll das jetzt? Hab es zum Glück nicht gelesen, aber es wird bestimmt wieder versucht irgendeine negativ Meinung, in Bezug auf Wachstum und HH, zu bilden.

Also die münchner Medien tragen schon auch sehr viel dazu bei, daß in dieser Stadt so viele Fehler gemacht wurden.
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Alt 03.04.18, 10:42   #1760
Bau-Lcfr
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Bau-Lcfr hat eine wundervolle ZukunftBau-Lcfr hat eine wundervolle ZukunftBau-Lcfr hat eine wundervolle ZukunftBau-Lcfr hat eine wundervolle ZukunftBau-Lcfr hat eine wundervolle ZukunftBau-Lcfr hat eine wundervolle ZukunftBau-Lcfr hat eine wundervolle ZukunftBau-Lcfr hat eine wundervolle ZukunftBau-Lcfr hat eine wundervolle ZukunftBau-Lcfr hat eine wundervolle ZukunftBau-Lcfr hat eine wundervolle Zukunft
^^ Im zuletzt verlinkten Artikel heisst es zum Ende, Einfamilienhäuser seien Wohnungspolitisch Unsinn, da unflexibel - man sollte noch den hohen Verbrauch der Grundstücksfläche hinzufügen. Davor meint eine TU-Professorin für Architektur, Hochhäuser seien zu teuer - das stimmt nur bedingt, solange die Grundstückskosten unter bestimmter Schwelle bleiben. Darüber dürfte die zusätzliche BGF auf gleichem Grund die etwas höheren Baukosten ausgleichen. Dabei wird selten genannt, wie viel höher die Baukosten sein sollen - zuletzt fand ich irgendwo eine Angabe von 15-20% mehr als beim Flachbau, wenn man bis 50-60 Meter Höhe bleibt - jemand kann gerne andere Zahlen zitieren, wenn parat. Das müsste sich schon bei den Baulandpreisen in Münchner Innenstadt lohnen?

Ich versuche sogar eine ganz grobe Schätzung: 800 Qm Grundstück a 3000 EUR/Qm für insgesamt 2,4 Mio. EUR. Darauf ein Haus mit 6 Geschossen und 500 Qm Nutzfläche pro Geschoss, davon 450 Qm Wohnfläche und 50 Qm Erschliessungskern, für reine Baukosten 2000 EUR/Qm - macht 6 Mio. EUR Baukosten. Insgesamt 2700 Qm Wfl für 8,4 Mio. EUR, macht ca. 3100 EUR/Qm.

Würde man 16 Geschosse bauen und für den Erschliessungskern 70 Qm benötigen (etwas breitere Treppe, aber weiter nur eine - vielleicht ein zweiter Aufzug), käme man bei 2400 EUR/Qm Baukosten auf 19,2 Mio. EUR Baukosten, insgesamt 21,6 Mio. EUR - für 6880 Qm Wohnfläche. Macht ca. 3140 EUR/Qm - praktisch nicht teurer als der Flachbau.
Bei höheren Grundstückspreisen wird der Hochhausbau entsprechend relativ günstiger.
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Alt 03.04.18, 11:12   #1761
Schachbrett
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@Munich2030,@Bau-Lcfr,

Bitte nicht den selben Fehler machen, den ich immer mache: Zu glauben, dass die Politiker und Medien ein ähnliches Weltbild haben wie ich/wir.

Es interessiert sich kaum jemand für weiteres Wachstum der Stadt, vor allem nicht um annähernd ausreichendes Wachstum, besonders wenn die Veränderungen auch noch optisch Großstädtisch wirken.

Die Devise heißt: Kommen wir igendwie um die Veränderungen herum.
Auch wenn es verantwortungslos ist.

Bei den Hochhäusern werden alle möglichen Register gezogen, um diese zu verhindern.
Abstandsregeln, Statik, Feuergefahr, Infrastruktur.
Bis vor kurzem waren sie nur für sozial schwache Schichten planbar, jetzt auf einmal nur für die Oberschicht.

Auch ich bin am mühevollen zusammenkratzen von echten Fakten, hierbei werde ich mehr behindert als unterstützt.

Mich interessiert NUR die Wirklichkeit und hab die Schnauze von Meinungen voll.
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Alt 03.04.18, 13:05   #1762
MiaSanMia
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@Bau-Lcfr: Bei höherem Baurecht ist die Grundsteuer entsprechend höher. Daher macht deine Rechnung dann Sinn, wenn es endlich eine passende Bodenrechtsreform (Besteuert wird nur noch der Grund, nicht Grund + Gebäudefläche) gibt.
Hier ein Beispiel, das in etwa an deine Zahlen herankommt:
http://bam-projekte.de/projekte/isarbelle.html


Je exklusiver der Hochhausbau gehalten wird, desto teurer lassen sie sich als etwas Besonderes vermarkten, desto verbreiteter die Ansicht, in HH könnten nur Luxuswohnungen entstehen?


Bzgl. der Baukosten für Hochhäuser / kl. Geschosswohnungsbau:

TU Wien (+ 15 - 20% Kosten; ab 60m nicht mehr ökologisch?):
http://www.wohnbau.tuwien.ac.at/down...0Zeilinger.pdf

Ab 60m ist vorallem aufgrund der nun vollständig abweichenden Brandschutzvorschriften mit höheren Baukosten zu planen:
https://www.bauingenieur24.de/forum/...geschossen.htm

Daher: Luxuswohnungen in hohen Türmen, bezahlbare Wohnungen in 60m Hochhäusern.


Diskussion bitte in den Hochhaus Thread verschieben, danke.
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Alt 03.04.18, 15:25   #1763
LugPaj
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Zitat:
Zitat von Schachbrett Beitrag anzeigen
Bei den Hochhäusern werden alle möglichen Register gezogen, um diese zu verhindern.
Abstandsregeln, Statik, Feuergefahr, Infrastruktur.
Bis vor kurzem waren sie nur für sozial schwache Schichten planbar, jetzt auf einmal nur für die Oberschicht.
Letztens erst gelesen, dass Hochhäuser sinnlos sind, da man hier mit dem Wasserdruck Probleme hat. Das das Problem des Wasserdrucks technisch schon seit ewigen Zeiten gelöst ist (siehe zig Hochhäuser rund um den Globus) interessiert da natürlich keinen, solange man vordergründige, billige Propaganda betreiben kann.
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Alt 03.04.18, 15:45   #1764
LugPaj
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Mal zusammengefasst meine Grundforderungen an die zukünftige Stadtentwicklung:
  1. Keine neue Gegenden mit Einfamilien- / Doppel- / Reihenhäusern, außer sehr begrenzt als Nachverdichtung in bestehenden Gebieten solcher Art.
  2. zukünftige Wohngebiete sollten alle im Geschosswohnungsbau entstehen, am besten mit Blockrand oder ähnlichen Formen mit Gebäudehöhen von 6-10 Stockwercken, gerne auch mit nicht konstant gleicher Traufhöhe.
  3. "Gefällte Hochhäuser" sollten vermieden werden. Damit meine ich monotone extrem lang gezogene immer gleich gestaltete Häuser, die wie ein Hochhaus daherkommen, aber halt nicht hoch, sondern lang sind.
  4. Hochpunkte bis zu ~60m sollten generell Bestandteil neuer Baugebiete sein, als Auflockerung bzgl. der Höhe und Betonung von Zentren. 60m sind bzgl. Sichtachen, Skyline, Alpenpanorame, Verschattung u.s.w. meistens unbedenklich.
  5. Hochhäuser > 60m sollten in div. festzulegenden Clustergebieten entstehen.
  6. Wohnungsnot wird man mit Hochhäusern nicht bekämpfen. Hochhäuser oder Hochpunkte sind Stilmittel um ein Viertel mehr Charakter zu geben, Zentren zu betonen und visuell auch ansprechender zu machen. Die Hauptlast der Bekämpgung von Wohnungsnot wird der Geschosswohnungsbau aus Punkt 2 leisten.
  7. Beim Bürobau sollte man sich in Zukunft noch mehr in die Höhe wagen als im Wohnungsbau, da man hier meiner Ansicht nach leichter und unkomplizierter stapeln kann, als im Wohunugsbau und somit auch leichter und unkomplizierter Platz sparen kann.
  8. Wohnungsbau muss in 4 Arten vorangetrieben werden.
    1. Nachverdichtung (Überbauung Parkplätzen, Aufstockungen, Füllen von Blockrändern, ....)
    2. Überplanung von bestehedenen Gebieten (Kasernen, Gewerbegebieten, die man nicht mehr braucht, ....)
    3. Neue Wohngebiete auf der grünen Wiese / Feldern am Stadtrand.
    4. Größere Wohngebiete oder sogar 1-2 Entlastungsstädte auf der grünen Wiese in Nachbargemeinden, unterstützt in der Planung vom Stadt / Landkreis / Land.
    Grundsätzlich sollte ein Ziel sein, dass wir mehr und wertvollere Naherholungsgebiete und auch Parks bekommen. Somit wird die Stadt in meinen Augen auch grüner werden. Felder zähle ich aber nicht dazu und auf Stadtgebiet sehe ich langfristig keinerlei Daseinsberechtigung für Felder.
  9. Jedes neue Wohngebiet sollte ein Konzept für ÖPNV und v.a. auch für Fahrradschnellwege enthalten.
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Alt 03.04.18, 17:20   #1765
Iarn75
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Sehr gut heraus gearbeitet, auch wenn meinem Auge eher konstante Traufhöhen gefallen. Aber sonst sehe ich das 100% auch so.
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Alt 04.04.18, 08:28   #1766
Bau-Lcfr
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^ Im Düsseldorfer Unterforum wurde mal geklärt, dass es als ein weiterer Fluchtweg gilt, wenn die Feuerwehr ein Hochhaus von zwei Seiten erreichen kann - dies macht die Lage an der Ecke des sonst niedrigeren Straßenblocks optimal. Wenn die höchstliegenden Räume nicht über 22 Meter über der Straße sein sollen, können die Flachbauten 7-8 Geschosse hoch sein (Wohnhäuser - Bürogebäude haben in der Regel höhere Geschosse).

Man sollte nicht die Wohnungen in den unteren Geschossen höherer Türme vergessen, die meist viel preiswerter als jene ganz oben verkauft oder vermietet werden. Irgendwo fand ich unter den aktuellen Projekten in Deutschland ein Verhältnis von unter 1:2 - die unteren Wohnungen zum Preis wie in Flachbauten, erst die oberen richtig teuer.

BTW: Laut dieser Studie in der ImmoblienZeitung vom 23.03 wollen die Entwickler derzeit viele weitere Wohnhochhäuser bauen. Die aktivsten werden genannt (die Zahlen sind vielleicht aktuelle Hochhaus-Projekte, vermute ich): GSP Gesellschaft für Städtebau und Projektentwicklung Berlin (49.500 Qm), Kondor Wessels (33.600 Qm), Pandion (zwei Düsseldorfer Wohnhochhäuser und IsarBelle in München - 32.300 Qm).
Zwischen 2012 und 2020 wurden oder werden in Deutschland 78 Wohnhochhäuser mit 11.467 WE gebaut - davon 10% in B-Städten, die jedoch nicht näher definiert wurden.
Die Kaufpreise liegen meist 23-53% über dem jeweiligen Durchschnitt in der vergleichbaren Lage (aber ohne Ausblick). 38% aller Hochhaus-Wohnungen seien laut Studie Eigentumswohnungen im Premiumsegment - ähnlich viele Mietwohnungen, diese jedoch in relativ niedrigeren Türmen.

Die Investitionskosten seien laut Artikel im Schnitt inkl. Grundstück 4.700 EUR/Qm - von 2.000 bis 10.800 EUR/Qm (leider wurden keine reinen Baukosten genannt). Das ist doch weniger als der durchschnittliche Neubauwohnung-Qm-Preis in München?

Der Artikel erinnert an den darüber erwähnten zweiten Fluchtweg - allerdings erst ab 23 Meter zwischen dem Boden des obersten Wohngeschosses und der Straße.
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Geändert von Bau-Lcfr (04.04.18 um 09:19 Uhr)
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Alt 04.04.18, 11:55   #1767
Munich_2030
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@LugPaj: Danke für die schöne Zusammenfassung. Stimme in den meisten Punkten absolut überein und hoffe, daß dies dann auch von der Stadt München in den nächsten Jahren bzw. Jahrzehnten in dieser Form umgesetzt wird.
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Alt 09.04.18, 15:37   #1768
iconic
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Im aktuellen pdf-Blatt "webimmobilien" der SZ geht es wieder einmal um die Überbauung von Parkplätzen und Flachbauten von Einzelhandelsmärkten. Lt. dem Bericht sind die Gewofag und Lidl bereits in konkreten Gesprächen und haben bereits Grundstücke ins Auge gefasst.

http://www.sueddeutsche.de/app/szbei...18.pdf#page=33
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Alt 09.04.18, 18:04   #1769
tunnelklick
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^^^ Der sog. 2. Rettungsweg hat nichts mit der Gebäudehöhe zu tun. Jede Wohnung, die nicht ebenerdig liegt, muss neben dem normalen Treppenhaus über einen zweiten Rettungsweg verfügen. Der 2. Rettungsweg muss kein Treppenhaus sein, es kann eine Notleiter sein, ein Dachfenster mit anleiterbarem Austritt, ein Balkon.

Erst ab einer Höhe des obersten Fußbodens von mehr als 22 Meter über Straßen-OK oder bei Hinterhäusern scheiden als 2. Rettungsweg alle Lösungen aus, die auf Hilfe der Feuerwehr von außen setzen. Die Selbstrettung muss dann über ortsfeste Treppen funktionieren. Ab einer Höhe von 60 m nehmen die Anforderungen an den 2. Rettungsweg zu, dann muss es (innen oder außen) ein Treppenhaus sein, das nicht verrauchen kann (Überdruck, Schleusen).

Die 22-m-Grenze kommt daher, dass die bei den Feuerwehren eingesetzte Standarddrehleiter wegen des Anstellwinkels i.d.R. keine Rettung aus Höhen von mehr als 22-23 m zulässt. Man kann zwar längere Drehleitern bauen, aber die werden zu schwer und zu unbeweglich. Man hätte dann einen höheren Platzbedarf für Rangier- und Aufstellflächen und ein höheres zul. Gesamtgewicht, dass die Rettungszufahrten aushalten müssten. Die Rettungszufahrten müssen für 16 t ausgelegt sein und sind es oft genug nicht. Das hätte dann z.B. auch Auswirkungen auf die Tragkraft von TG, über deren Decken Rettungswege verlaufen.

Um den baulichen Brandschutz, der die sichere Selbstrettung gewährleisten muss, kommt man folglich nicht drumherum, das hilft alles Gejammer nicht. Bei Wohnhäusern höher 60 m kommt dann noch allerlei Haustechnik hinzu, die Platzbedarf hervorruft und hohe Betriebskosten verursacht (Brandmeldeanlage, Feuerwehrfunk, Rauchabzüge, Notstromversorgung, Druckerhöhungs- und -minderungsanlagen, getrennt für Lösch- und Trinkwasser, Feuerwehraufzug); das ist bestimmt noch nicht alles. Daraus folgt, Wohnen im Hochhaus ist notwendigerweise deutlich teurer. Ich kann mir auch nicht vorstellen, dass irgendjemand an diesem Punkt Abstriche verantworten möchte (s. Grenfell-Tower in London oder das aktuelle Ereignis im Trump-Tower in Manhattan)
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Alt 12.04.18, 11:55   #1770
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Kurzes Video mit Interview mit Alain Thierstein von der TUM zum Thema Wachstumsdynamiken zwischen Stadtgebiet und den direkten Umlandgemeinden:

http://www.sueddeutsche.de/muenchen/...tsam-1.3916417
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