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Alt 09.09.14, 07:31   #121
mamamia
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Dass im Quartier Central an der Toulouser Allee Wohnhochhäuser anstelle der dort ursprünglich vorgesehenen Bürotürme realisiert werden, dürfte zeigen, wie schwierig es zur Zeit ist, Büroflächen in relativ normalen Lagen zu vermarkten.
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Alt 09.09.14, 08:04   #122
Bau-Lcfr
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^ Dass bei jedem Büroprojekt Büroflächenbedarf angezweifelt wird, scheint ein Ritual zu sein. Siehe hier ab #199: Spitzenmiete bei 27,50 EUR/m², Durchschnittsmiete mit +9% Zuwachs auf 14,70 EUR/m² - das spricht eher für gestiegenen Bedarf, allerdings in zentralen Lagen (wie man dort weiter liest). Selbst die Neubau-Durchschnittsmiete liegt nah an der Schwelle von 15 EUR/m², ab der laut WAZ-Artikel Bürohochhäuser bereits möglich sind.

Die Frage nach der Möglichkeit neuer Büroprojekte in Pempelfort/Golzheim (wo immerhin das letzte Mietbürohochhaus um 90 Meter Höhe entstanden ist) hängt davon ab, für wie zentral man die Lage dort erachtet - u.a. die Flughafennähe und die künftige U81 direkt zum Flughafen müssten helfen. Immerhin wird 3George gerade umgebaut, an der nahen Tannenstraße wird neu gebaut und selbst im Quartier Central gibt es Bürobauprojekte - nur gerade keine Hochhäuser.

Ich würde sagen - sobald die FH umgezogen ist, wird das Areal neu beplant - einige Beiträge zuvor wurde angestrebte Wohnnutzung erwähnt, doch Mischnutzung Wohnungen/Büros (mit dieser Prioritäten-Reihenfolge) müsste ebenso denkbar sein. Dort könnte man den Blockrand mit einem oder zwei Hochhäusern verbinden - ich lasse mal offen, ob die Flächen mit Ausblick Büros oder Wohnungen (mit Büros darunter) sein sollten.
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Alt 09.09.14, 13:22   #123
mamamia
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Es ist weniger ein Ritual, als eine Beobachtung dessen, was derzeit gebaut wird und was in der Vermarktung hängt.

Du sagst es ja selber – in zentralen Lagen. Dort ist es immer einfacher, Flächen zu vermarkten und einen höheren Mietpreis zu erzielen.

Der Entwickler muss erst mal einen größeren Teil der Mietflächen vermietet bekommen, bevor er mit dem Bau beginnt; oder er findet gleich einen Investor, der das Objekt so kauft.
Aber wer investiert schon in ein noch nicht vermietetes Büro- oder Gewerbeobjekt; da sind die Risiken eines längeren Leerstandes einfach zu groß.
Anders als beim Wohnungsbau, wo eher einzelne Wohneinheiten für eine begrenzte Zeit leer stehen.

Um selber ins Risiko zu gehen, braucht man eine sehr gute Kapitaldecke, Banken zahlen kaum Kredite für nicht vermietete Objekte aus.
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Alt 09.09.14, 14:05   #124
Bau-Lcfr
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^ Da steht viel Allgemeines drin, aber u.a. kein Beleg, dass Golzheim nicht mehr zentral ist. Offiziell ist dort noch Innenstadt-Nord, der Bürobau ist in der letzten Zeit relativ intensiv.

Noch einmal zum FH-Areal - der letzten Meldung vom 18. August (Antenne Düsseldorf) nach dürfte das Thema erst zum Jahresende konkreter werden (dennoch wird ein Abriss und Wohnungen-Neubau als wahrscheinlicher erachtet). Das jetzige Areal reicht jedoch bis zum Kennedydamm im Osten - bereits jetzt kann man vermuten, dass zumindest dort Büros als Schallschutz konzipiert werden, sollte für die Neubebauung entschieden werden - so wird oft gemacht, sogar auf der anderen Seite der Schnellstraße. (Oder man baut am Ostrand den Pflichtanteil der Sozialwohnungen?)

Im Neubau-Fall wäre ich für klare Blockrandstruktur, die Golzheim städtebaulich besser ordnen würde - derzeit ist dies eine Ansammlung locker hingestellter Solitäre, was wohl kaum jemand hier als zufriedenstellend betrachtet.

Weiter die Beimischung von Handel/Gastronomie - die WZ führte über die Pläne eine Umfrage durch, in der 50% für Wohnen+Einzelhandel waren, mehr als für reine Wohnfunktion. Durchmischte Siedlungen ähnlich den Gründerzeitquartieren werden besser akzeptiert. Hier sähe ich Lokale in den EGs an den Hauptstraßen um das Areal - im Norden und am Westrand.
Grundsätzlich müssten die Baukörper 6-8 Geschosse hoch sein, doch an einigen Stellen könnte es weiter nach oben gehen - wenn es Wohnhochhäuser wären, dann eher an den Ecken im Westen des Gebiets, weiter vom Kennedydamm.

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Apropos andere Seite des Kennedydamms - zuletzt war über dieses Gebiet im Frühjahr die Rede (Schwannstraße). Zwischen dem Wohnblock und dem Kennedydamm soll dort sogar das Bürohochhaus La Vie entstehen. Berichte vom Areal gab es noch nie - die alte Schule wurde restlos abgerissen, was einige Gruben hinterließ. Im Hintergrund sieht man 3George:

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Alt 15.09.14, 22:09   #125
Gestalt
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Neue Visualisierungen zum Projekt La Vie an der Schwannstraße (Baubeginn 2015):
http://www.competitionline.com/de/projekte/54741

In der skizze sieht man übrigens eine neue Fußgängerbrücke über dem Kennedydamm. An dieser Stelle dringend benötigt.
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Alt 16.09.14, 19:33   #126
Grauwacke
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Grauwacke befindet sich auf einem aufstrebenden Ast
...und ich meine zu erkennen, dass der ursprünglich geplante und auf den ersten Visualisierungen verzeichnete Kindergarten weggefallen ist...
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Alt 16.09.14, 21:04   #127
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^ Mit der Planung der Fußgängerbrücke gibt es ein kleines Problem: Auf der anderen Seite gibt es das alte FH-Gelände, welches wahrscheinlich neu bebaut wird (s. darüber). Am besten sollte man die Brücke gleich mit der Neubebauung planen - so, dass beides passt. Denkbar wäre z.B. ein Baukörper (z.B. mit Büros) näher am Kennedydamm und ein Tor/Durchgang am Ende der Brücke - mit Ausgang auf einen Platz auf höherer Ebene als die Straße (so kommt man in La Defence vom Nordosten).
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Alt 17.09.14, 05:16   #128
Gestalt
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^ Denke, das "Problem" der Integration der Fußgängerbrücke in die Planung für das FH-Gelände dürfte zu bewältigen sein.
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Alt 24.09.14, 20:26   #129
Bau-Lcfr
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Stadtpalais Inselstrasse

Da das Neue Bauen so viel Interesse weckt - an der Inselstraße belässt man nicht bei Leisten. Man beachte die Ornamentierung unter dem mittleren Fenster des 3. OG (eine Etage höher als die Geländer) - das ist richtig Aufwand. Anhand der Visualisierungen habe ich es nicht mal erwartet. Ich weiß, es ist keine Kopie des Klassizismus, sondern dessen moderne Interpretation nach dem zeitgenössischen Empfinden. Bei so vielen belebenden Details kann man das Haus ganz weiß streichen - wie es den glühendsten Moderne-Anhängern stets ein Anliegen ist:


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Alt 06.10.14, 22:39   #130
Gestalt
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The Corner

Das Gebäude Feldstraße 73 soll abgerissen und das Grundstück sowie die angrenzende Baulücke mit "The Corner" bebaut werden.

Homepage des Investors
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Alt 14.10.14, 20:06   #131
Bau-Lcfr
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ThreeGeorge

Unsere faszinierendste (da einzige) Bürohochhaus-Baustelle wurde zuletzt Anfang September gezeigt. Es zeigt sich, dass es im Sockel ein Atrium geben wird - einige Decken wurden dafür rausgenommen (1. Foto). Vorerst reicht der Raum bis zur Gebäudekante vorne, davor soll noch angebaut werden. Logisch - ohne Atrium wäre die Gebäudetiefe zu groß, zu große Flächen ohne Tageslicht.
Das östliche Treppenhaus wurde fast vollständig abgebaut (2. Foto). Man merkt, wie wichtig die Fassaden und das Treppenhaus für die Steifigkeit waren - auf beiden Fotos sieht man diagonale Streben, mit den das Bauwerk stabilisiert wurde:



Durch das entkernte Hochhaus sieht man die blinde Wand des Nachbarhauses, an die einst nicht angebaut wurde - ich bin gespannt, ob der Sockel jetzt angebaut wird. Eine Winzigkeit, dennoch wäre es ein Ansatz geschlossener Bebauung statt Solitäre.
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Alt 30.10.14, 13:03   #132
Bau-Lcfr
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Stadtpalais Inselstrasse

Das zuletzt unter #129 gezeigte Gebäude wurde entrüstet - es wird nur noch am EG gearbeitet. Nur das 1. OG und das EG verraten, dass es kein klassizistisches Gebäude ist - ich hätte am 1. OG ebenso drei Fenster eingesetzt und am EG vielleicht statt dunklen Steins gerillte Putzoberfläche verwendet, die Natursteinblöcke markiert (ähnlich wie an der Florastraße 72-74 in Unterbilk oder auch hier am 1. OG), so wäre es stilvoller. Das zweite Foto unskaliert, damit man die Details besser sieht:



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Alt 30.10.14, 15:41   #133
Eklektizist
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Eklektizist ist ein hoch geschätzer MenschEklektizist ist ein hoch geschätzer MenschEklektizist ist ein hoch geschätzer MenschEklektizist ist ein hoch geschätzer Mensch
^
Auch wenn das "Inselpalais" einen durchaus erfreulichen Anblick bietet und die Fassade bis auf das vollkommen missglückte Erdgeschoss in sich stimmig wirkt, ist es eine Schande, dass hierfür einer der wenigen verbliebenen und edel wirkenden Vertreter der Ursprungsbebauung der Inselstraße weichen musste. Ich verstehe bis heute nicht, warum der Altbau nicht unter Denkmalschutz gestellt wurde bzw. dieser aufgehoben wurde.
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Alt 31.10.14, 00:25   #134
Betonrüttler
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Diese Fassade mit der zweigeschossigen ionischen Säulenordnung in Kombination mit dem Rest ist für mich eine groteske geschmackliche Entgleisung, mir wäre es peinlich, dort meine Adresse zu haben.
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Alt 31.10.14, 00:54   #135
Dorfbewohner
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Dorfbewohner könnte bald berühmt werden
Mein Architektur-Geschmack ist eigentlich recht weit gefasst und ich rege mich sehr selten über miese Architektur auf.
Aber diese gebündelte Geschmacklosigkeit von sinnfrei angeordneten Gestaltungselementen macht mich ehrlich fassungslos.

Erinnert mich sehr an das Frühwerk eines gewissen Numerobis.
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