Hier ist die Pressemitteilung von Colliers Trombello Kölbel im Volltext. Ein sehr gelungener, detaillierter Bericht:
Alles anzeigenDer Büromarkt Düsseldorf im ersten Halbjahr 2008
Erfolgskurs hält an
Düsseldorf 07.07.2008
Umsatz
Seinen Erfolgskurs konnte der Düsseldorfer Büromarkt bis zum Ende des ersten Halbjahres 2008 ungebremst fortsetzen. In den ersten sechs Monaten wurden im Stadtgebiet rund 196.000 m² Bürofläche vermietet und bilden damit einen neuen Halbjahresrekord. Zudem fanden etwa 30 % (+ ca. 45.000 m²) mehr Fläche einen neuen Mieter als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Ausschließlich im zweiten Quartal wurden neben sechs Vermietungen zwischen 2.000 m² und 3.000 m² zwei großvolumige Verträge abgeschlossen mit einer internationalen Anwaltssozietät über ca. 5.500 m² sowie im Sinne einer Eigennutzung über 15.000 m² zwischen der Victoria und der ebenfalls zum Versicherungskonzern ERGO zählenden ITERGO Informationstechnologie für ein zweites Rechenzentrum.
Etwa 68 % der vermieteten Flächen befinden sich in Büroimmobilien mit A-Qualität (Neubauten mit hochmoderner sowie hochwertiger Ausstattung oder sanierter Altbau in Neubauqualität). In Bürogebäuden der B-Güte (Bestandsgebäude älter als 5 Jahre mit funktionaler und zeitgemäßer Ausstattung) wurden 28 % angemietet. Auf C-Objekte als Immobilien minderer Qualität fallen 4 % des Düsseldorfer Vermietungsvolumens.
Im gesamten ersten Halbjahr 2008 wurden 30 Verträge ab 1.000 m² mit einer Summe von ca. 129.000 m² abgeschlossen. Ihr Anteil am Düsseldorfer Büroflächenumsatz lag damit bei 66 %. Im gleichen Vorjahreszeitraum waren es 23 Verträge mit einem Gesamtvolumen von ca. 81.000 m² und einer Umsatzbeteiligung von 53 %. Vermietungen zwischen 500 m² und 1.000 m² kamen auf eine Gesamtfläche von ca. 30.000 m² und einen Anteil von 15 %. Verträge unter 500 m² waren mit ca. 37.000 m² zu 19 % am Umsatz beteiligt.
Diesmal sorgte nicht ein Mega-Deal für die Spitzenposition einer Branche, sondern 13 Verträge über 1.000 m² und eine ganze Reihe kleinerer Vermietungen verhalfen der Branche unternehmensbezogenen Dienstleistungen, Medien und Werbung mit einem Umsatzanteil von 27 % (ca. 54.000 m²) zum besten Ergebnis. Es schließen sich direkt an die Vereine, Verbände und staatlichen Einrichtungen mit 26 % (ca. 51.000 m²). Unternehmen aus dem Bereich Handel, Industrie und Logistik haben mit 17 % (ca. 32.500 m²) deutlich weniger angemietet. Geringer nachgefragt waren Flächen in der Branche Finanzen, Banken und Versicherungen mit einer Beteiligung am Umsatz von 13 % (ca. 25.000 m²) sowie bei der Telekommunikation, IT- und EDV-Branche mit 8 % (ca. 15.500 m²).
Mieten
Im Vergleich zum ersten Halbjahr des Jahres zuvor stieg die Spitzenmiete bezogen auf das Düsseldorfer Stadtgebiet um 2,00 €/m²/mtl. auf 24,00 €/m²/mtl. Erzielt wurde sie im Medienhafen. Nach dem Wert von 25,60 €/m²/mtl. in 2001 ist dies das zweithöchste Niveau. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg um 0,30 € auf 13,30 €/m²/mtl.
In der untersten Preisklasse bis 10,00 €/m²/mtl. wurden 27 % aller im ersten Halbjahr getätigten Mietverträge abgeschlossen. Ihr Umsatzanteil betrug 24 %. In der gleichen Höhe beteiligte sich die Preiskategorie zwischen 10,00 €/m²/mtl. und 12,50 €/m²/mtl. am Umsatz. Doch sie steuerte nahezu ein Drittel aller Mietverträge bei. Ein Viertel aller Abschlüsse erfolgte in der Preisspanne zwischen 12,50 €/m²/mtl. bis 15,00 €/m²/mtl. Ihr Anteil an der Vermietungsleistung hingegen betrug knapp ein Drittel.
Bei 6 % aller Abschlüsse ist ein Mietzins zwischen 15,00 €/m²/mtl. und 17,50 €/m²/mtl. zu zahlen. Ihr Anteil am Düsseldorfer Büroflächenumsatz lag ebenfalls bei 5 %. Bis 20,00 €/m²/mtl. wurde in 4 % aller Mietverträge vereinbart. Ihr Beitrag zum Vermietungsvolumen erreichte 5 %. Die teuerste Preisklasse mit über 20,00 €/m²/mtl. gilt es in 7 % aller Vertragsfälle zu zahlen. Mit 10 % trug sie deutlich zum Büroflächenumsatz bei.
Leerstand
Gegenüber dem ersten Halbjahr 2007 sank der Leerstand um 17 % (- ca. 126.000 m²) auf ca. 614.000 m². Für die Leerstandsberechnung wurden sowohl die akuten Leerstände als auch die Flächen berücksichtigt, die in den nächsten drei Monaten bezugsfertig sind. Mit eingerechnet ist ebenfalls der verdeckte Leerstand (Angebot an Untermietflächen) von ca. 21.000 m². Die Leerstandsrate für das Düsseldorfer Stadtgebiet inklusive der Untermietflächen sank im Vergleich zum Vorhalbjahr um 1,9 Prozentpunkte auf 8,5 % und erreichte damit den niedrigsten Wert seit 2002.
Drei Viertel des gesamten Düsseldorfer Leerstandes sind in den Teilmärkten Innenstadt (ca. 170.500 m²), linke Rheinseite (ca. 151.000 m²) sowie Düsseldorf-Nord (ca. 135.000 m²) zu finden. Die übrigen Teilmärkte tragen mit weniger als 10 % zum Leerstand bei. Einzig am Kennedydamm nahm das Angebot leerstehender Flächen zu, derweil es in den sieben weiteren abnahm.
Analog der Gebäudequalifizierung vermieteter Flächen fallen bei der Untersuchung des Leerstandes 31 % auf die A-Objekte. Gebäude mit B-Qualität beherbergen 63 % des gesamten Leerstandes. In Büroimmobilien der C-Klasse sind 6 % der unbesetzten Flächen zu finden.
Teilmärkte
Eindeutige Sieger in der Bürovermietung sind der Kennedydamm und die Innenstadt. Im Gebiet rund um den Kennedydamm stieg die Vermietungsleistung um das Siebeneinhalbfache (+ ca. 49.500 m²) auf ca. 56.000 m² und setzte sich damit an die Spitze. In der Innenstadt wurden mit ca. 52.000 m² 24 % (+ ca. 10.000 m²) mehr Fläche als im ersten Vorjahreshalbjahr vermietet. In beiden Teilmärkten legte auch die Spitzenmiete zu, am Kennedydamm um 2,00 € auf 18,00 €/m²/mtl. sowie in der Innenstadt um 0,50 € auf 22,50 €/m²/mtl. Gesunken ist jedoch die Durchschnittsmiete, am Kennedydamm um 0,50 € auf 13,90 €/m²/mtl. und in der Innenstadt um 0,40 € auf 14,90 €/m²/mtl.
Der Düsseldorfer Norden erreichte trotz eines Umsatzverlustes von 18 % (- ca. 7.500 m²) mit einem Vermietungsvolumen von ca. 34.500 m² den dritten Platz. Dennoch zog die Spitzenmiete von 14,50 €/m²/mtl. um 1,00 € an und die Durchschnittsmiete von 12,80 €/m²/mtl. um 1,90 €. Die linke Rheinseite schaffte es mit ihren ca. 22.000 m² und einem Plus von 29 % (+ ca. 5.000 m²) auf den vierten Rang. Während die Spitzenmiete bei 18,00 €/m²/mtl. stagnierte, kletterte die Durchschnittsmiete um 0,80 € auf 11,30 €/m²/mtl.
Die Teilmärkte Hafen, Grafenberger Allee, Innenstadt-Ost sowie Düsseldorf-Süd leisteten zum gesamtstädtischen Büroflächenumsatz jeweils nur einen Beitrag von 5 % und darunter. Weniger Fläche als im ersten Halbjahr 2007 wurden vermietet im Hafen mit 9.500 m² (- ca. 13.000 m²) und an der Grafenberger Allee mit ca. 9.000 m² (- ca. 3.000 m²). Ein verbessertes Ergebnis gelangen der Innenstadt-Ost mit ca. 6.000 m² (+ ca. 1.000 m²) und dem Düsseldorfer Süden mit ca. 7.000 m² (+ ca. 3.000 m²).
Gestiegen ist die Spitzenmiete im Hafen um 4,80 € auf 24,00 €/m²/mtl. sowie im Süden Düsseldorfs um 0,50 € auf 11,50 €/m²/mtl. Sie stagnierte in der Innenstadt-Ost bei 12,50 €/m²/mtl. und sank an der Grafenberger Allee um 1,30 € auf 13,50 €/m²/mtl. Die Durchschnittsmiete erhöhte sich im Hafen um 3,80 € auf 18,40 €/m²/mtl. und im Düsseldorfer Süden um 1,00 € auf 10,20 €/m²/mtl. Nachgegeben hat die Durchschnittsmiete rund um die Grafenberger Allee um 2,40 € auf 11,20 €/m²/mtl. sowie in der Innenstadt-Ost um 1,00 € auf 10,20 €/m²/mtl.
Fazit und Prognosen
Dass der Düsseldorfer Büromarkt seinen Erfolgskurs fortsetzen konnte, liegt nach Ansicht von Colliers Trombello Kölbel vor allem an einer Reihe von Gesuchen aus dem vergangenen Jahr, die nun in der ersten Hälfte des laufenden Jahres ihren Abschluss finden konnten. Neben den Megadeals durch das Landesamt für Besoldung und der ITERGO steuerten im ersten Quartal insbesondere Mietverträge ab 3.000 m² und zwischen April und Juni vornehmlich Verträge zwischen 1.000 m² und 2.000 m² zum Ergebnis bei.
Als Folge der hohen Vermietungsleistung zeigt der PropertyIndex in der Relation zwischen dem Angebot innerhalb der nächsten 12 Monate und dem Absatz der vergangenen 12 Monate mit 1,3 den besten Wert seit Beginn der Aufzeichnung im ersten Quartal 2003. Der Index veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation.
Im gesamten ersten Halbjahr neu hinzugekommene Nachfragen summierten sich auf ca. 200.000 m². Aber auch aus dem Vorjahr sind weiterhin Interessenten ohne Mietvertrag geblieben. Derzeit bewegen sich 6 Großgesuche über 10.000 m² auf dem Markt. Sollten diese bis zum Jahresende unter “Dach und Fach“ gebracht werden können, sieht Colliers Trombello Kölbel für das Jahr 2008 in Düsseldorf einen Büroflächenumsatz um die 350.000 m².
Die Mieten werden in der zweiten Hälfte dieses Jahres mit Ausnahme in Top-Objekten in Top-Lagen nicht mehr weiter anziehen. Preistreiber in der ersten Jahreshälfte waren größere Abschlüsse in hochwertigen Neubauten.
Der deutliche Rückgang leer stehender Flächen ist ein Ergebnis der hervorragenden Vermietungssituation der zurückliegenden zwölf Monate. Bis zum Ende dieses Jahres werden nur noch rund 22.000 m² Bürofläche fertig gestellt werden. Davon sind bereits 80 % vorvermietet oder in Eigennutz vergeben. Von den in 2009 neu hinzukommenden ca. 180.000 m² sind nur noch 46 % ohne Mieter. Bei umfangreichen Vermietungen in Projekten allerdings wird sich der Leerstand nach Meinung von Colliers Trombello Kölbel nicht mehr in dem Tempo weiter abbauen können.
Interessant ist der deutliche Anstieg (um €4,80!) der Spitzenmiete im Medienhafen. Wie schon 2001 ist er damit teuerer als das Bankenviertel - gute Architektur zahlt sich eben doch aus!