Wohnen in Düsseldorf

    Blick nach Kölle

    Vor einigen Monaten gab es hier im Thread eine heftige Diskussion über Wohnhochhäuser - es wurde nach Beispielen aus Deutschland gefragt. So ein Beispiel gibt es gerade mal 40km rheinaufwärts - Pandion Vista mit 60m Höhe (eines der Kranhäuser im Rheinauhafen). Im DAF-Thread schreibt jemand, die 6500-8000 EUR/qm teuren Wohnungen würden sich von selbst verkaufen - mir kommt der Gedanke, dass dieser Erfolg den Investor der Königskinder bei der Laune hält, trotz Schwierigkeiten am Plan festzuhalten.


    Wenn die Wohnungen in Köln so erfolgreich sind - vielleicht wird jemand ähnliche Projekte in Düsseldorf planen, ohne abzuwarten, was aus den Königskindern wird?

    So weit in die Ferne (;)) muss der Blick nicht schweifen: Wenn im Breidenbacher Hof Wohnungen für bis zu 15000€/m² den Besitzer wechseln, dann zeigt das recht deutlich, dass für ultra-Luxus in Düsseldorf auch ultra-hohe Preise erzielbar sind. Die Gebäudehöhe ist n.m.E. aber kein Kriterium - Qualität und Lage sind alles.


    Mach Dir bei den Königskindern nicht solche Sorgen. Mit der Hafenspitze ist auf der Speditionsstraße der Durchbruch geschafft. Das ist jetzt ein Selbstläufer.

    Blick nach Stuttgart

    Ich hätte noch ein Beispiel eines Wohnhochhauses in Deutschland: 5to1-Tower in einer Stuttgarter Vorstadt mit 107m Höhe. Die Mieten zwischen 11,50 und 20 EUR/qm wären auch in Düsseldorf zu erreichen, die Büromieten zumindest liegen eher darüber (Ergo: Ein ähnliches Projekt müsste auch am Rhein finanzierbar sein - zumal es bei uns wesentlich bessere Lagen gibt). Nach der Meldung bestehe bereits jetzt starkes Interesse an den Wohnungen.


    400qm auf der 31.-33. Etage


    Eine Diplomarbeit über das Projekt (verlinkt im DAF-Thread) - dort erfahre ich auf der Seite 73, dass in Fellbach Wohnmieten von 7-9 EUR/qm üblich sind - und trotzdem gibt es reges Interesse für 11,50-20 EUR/qm im Wohnturm!


    BTW: Mir fällt auf, dass ich bereits über sehr viele Projekte in x Ländern gelesen habe, wo die Preise/Mieten mit der Etage steigen - und trotzdem werden oft gerade die hoch gelegenen, teuersten Wohnungen relativ früh verkauft. Offenbar gehört die Höhe doch zu verbreiteten Vorlieben - und noch wichtiger, diese Vorliebe lässt sich für einen relativ hohen Preis verkaufen. (Die mir bekannten Spitzenmieten der Schwesterstadt Kölle erreichte man in den obersten Stockwerken des KölnTurms (*)).


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    (*) Das gerade zwar für Büros, aber die Vorliebe ist die gleiche - Beispiele mit Wohnungen, die ganz oben am teuersten sind, kenne ich auch recht viele.

    Mag ja sein, das im KölnTurm in den obersten Stockwerken die höchsten Mieten bezahlt werden - aber nicht für Wohnungen - sondern für Büromieten!
    Wohnungen sind laut den Grundrissen nicht drin, ist also ein bisschen Missverständlich, Bewacher. :confused:
    Düsseldorfer scheinst du ja auch nicht zu sein, sonst würdest du die K-Stadt nicht Schwesterstadt nennen. ;)

    Wohnhochhäuser sind nur in Einzelfällen sinnvolle und nachhaltige Investitionen; es gibt nur sehr wenige Beispiele für Projekte, die nich nach einigen Jahren einen "sozialen Abstieg" erlitten haben. Da muß man schon ein Standort wie beim Portobello oder bei den Königskindern haben. Und es sollten vorallem exclusive Luxus-Wohnungen sein, davon benötigt eine Stadt wie Düsseldorf aber nicht endlos viele.
    In der Masse läst sich soetwas nicht verkaufen; weder an institutionelle Anleger, noch im zeitaufwendigen Einzelvertrieb an Eigennutzer.


    Die Trends im Wohnungsbau laufen derzeit ganz anders - nicht nur in Düsseldorf!

    Bestimmt werden auch künftig die meisten Düsseldorfer Wohnungen in niedrigeren Bauten errichtet, aber angesichts der Nachfrage nach innenstädtischen Wohnungen wären wohl noch ein paar weitere Wohntürme angesagt. Fast jede innenstädtische Lage Düsseldorfs ist prominenter als Stuttgart-Fellbach. Im besagten Turm dort gibt es auch solche Wohnungen (77qm auf der 5. Etage) - das ist gerade mal gehoben, beinahe durchschnittlich. Ich glaube allerdings kaum, dass dieses HH je zum Ghetto werden könnte.


    Mischprojekte mit Büros darunter und Wohnungen oben könnte ich mir ebenfalls gut vorstellen - wie man sieht, einen Turm mit über 30 Etagen kann man bereits für 11,50-20 EUR/qm Miete finanzieren - und für Düsseldorfer Büros erreicht man mehr (s. im Immobilienmarkt-Thread - bis zu 23,50 EUR/qm im Medienhafen).


    Nachtrag: Interessant noch - Stuttgart ist eigentlich eine eher flache (ich meine die Höhe der Bauwerke) Residenzstadt, genauso wie es Düsseldorfer Selbstverständnis ist - und wie man u.a. an diesem Beispiel sieht, dort findet man immer mehr Gefallen an der dritten Dimension.

    Mischobjekte (Büro / Gewerbe und Wohnen) sind am Markt immer etwas schwieriger zu platzieren. Im Einzelvertrieb sollte die Größe der Eigentümergemeinschaften übersichtlich bleiben; und auch möglichst homogen, also weniger Nutzungsmischungen. Nicht nur deswegen sind derartige Hochhäuser eher "Leuchtturm-Projekte", z.B.für eine größere Maßnahme; stellen an sich aber keinen Lösungsansatz für die Fragen des Wohnungsbaus oder der Stadtentwicklung dar. In City-Rand-Lagen sind sie im Allgemeinen sogar völlig fehlplatziert.


    Im Allgemeinen erzeugen Hochhäuser mehr Probleme, als sie zu lösen im Stande sind. Die Ambition für den Bau von Hochhöusern kommt auch nicht selten aus dem Wunsch des Bauherren nach Repräsentation und Selbstdarstellung; Aspekte des nachhaltigen Städtebaus etc. treten da eher in den Hintergrund.


    Grundsätzlich aber finde ich Hochhäuser (in angemessener Proportion) an ausgewählten Standorten der City spannend und sehr "urban". Ich selber könnte mir eine vertikale Verdichtung im Bereich zwischen dem Dreischeibenhaus, der Graf-Adolf-Straße und dem Hbf sehr gut vorstellen; nicht im Block / in der Masse, sondern als ambitioniert platzierte "Hochpunkte".
    z.B. an der Schadowstraße (südlich des Dreischeibenhauses) und an der Berliner Allee (gegenüber der IHK / Börse) - im Zuge der Neuarrondierung des ganzen Areals.

    Zitat von mamamia

    z.B. an der Schadowstraße (südlich des Dreischeibenhauses) und an der Berliner Allee (gegenüber der IHK / Börse) - im Zuge der Neuarrondierung des ganzen Areals.


    Gerade an der Schadowstraße südlich des Dreischeibenhauses böten Wohnungen oberhalb der Büroetagen (und der Läden im EG) Traumblicke auf den Hofgarten, auf die Altstadt und zum Teil auf den Rhein - die dürften dort recht begehrt werden. Außerdem sie würden irgendwie die jetzt an dieser Stelle existente Wohnfunktion ersetzen (obwohl wohl in einem anderen Preissegment). 8-10 Etagen Entfernung zum Geschehen auf der Straße dürften reichen, damit die Wohnungen ab der +/- 9.-11. Etage ruhig sind.

    Zitat von mamamia

    Wohnhochhäuser sind nur in Einzelfällen sinnvolle und nachhaltige Investitionen; es gibt nur sehr wenige Beispiele für Projekte, die nich nach einigen Jahren einen "sozialen Abstieg" erlitten haben. [/B]


    Warum sind die Wohnhochhäuser in Nordamerika dann so sinnvoll und begehrt? Was macht den Unterschied aus?


    Wer in der letzten Zeit in Vancouver oder Toronto war, weiss wovon ich rede...


    Bsp.: http://www.sfu.ca/cupc2007/img/Vancouver_ib.jpg

    Sind wir hier in Nordamerika? Mitteleuropa ist (zum Glück) etwas Anderes!


    Amerikanischen "Städtebau" (soweit man von soetwas überhaupt sprechen kann) sollten wir uns hier bittte nicht als Vorbild nehmen!


    Ich finde, wie bereits gesagt Hochhäuser an einigen ausgewählten Orten gut; aber sie sind nicht das Allheilmittel, für das sie manche halten. Es gibt durchaus auch einige erfolgversprechende Einzelprojekte mit Wohnhochhäusern, aber es sind in der Regel sog. Leuchtturmprojekte und dergleichen. Wer so ein Hochhaus baut, will es ja auch verkaufen, ansonnsten lohnt es sich nicht - Bau und Unterhalt sind nicht gerade preiswert. Hochhäuser sind zudem nicht wirtschaftlicher als flachere Bauten, sie verbrauchen auch nicht weniger Raum und sie verbrauchen sogar mehr Energie.


    Es reicht heute nicht mehr, einfach ausreichend "Wohnraum" zur Verfügung zu stellen; die Menschen wollen mehr -, das muß bei der Entwicklung mit bedacht werden. Statt zu fragen, wie man in Düsseldorf wohnt, sollte man sich lieber damit beschäftigen, wie man hier lebt! Das Denken kann ja nicht bei der Haustür aufhöhren. Es geht darum, in der Stadt zusammen zu leben, und alles intelligent zu verknüpfen. Es gibt ja bereits Projekte, die sich, vor dem Hintergrund des demographischen Wandels, mit dem "Leben in der Stadt" beschäftigen.
    Das sind die Themen, um die es geht!

    Zitat von mamamia

    Es gibt durchaus auch einige erfolgversprechende Einzelprojekte mit Wohnhochhäusern, aber es sind in der Regel sog. Leuchtturmprojekte und dergleichen.


    Wohnhochhäuser mit einigen Luxuswohnungen (selbst wenn es unter diesen normalere gibt) bessern das Image des Wohnens in der Innenstadt - was dazu beiträgt, dass Leute wieder in diese bzw. in die innenstadtnahe Stadtteile ziehen.


    Im Frankfurter Stadtgespräch-Thread gab es kürzlich eine Diskussion über die Suburbanisierung und die umgekehrte Entwicklung - dass Suburbanisierung schlecht und kompakte Stadt gut sei, dazu herrsche in der Fachwelt Konsens.


    Wenn man allerdings in der Innenstadt mehr Dichte und eine Beimischung der Wohnfunktion schaffen will, dann sind hier und da Wohnungen über den Büros eine recht praktikable Lösung.

    In Bezug auf die notwendige Umkehr der Suburbanisierung gebe ich Dir Recht; die "Re-Urbanisierung" ist auch aus ökologischer und ökonomischer Sicht absolut notwendig. Aber das hat erstmal nichts mit einer vermeintlichen Notwendigkeit von Hochhäusern zu tun. Hierbei geht es um eine sinnvolle und der jeweiligen Stadt angemessene Verdichtung (Nachverdichtung), und vorallem um Vernetzung.


    Die noch in den 70ern gepredigte, strikte Trennung von Wohnen und Arbeiten z.B. ist überholt; wir müssen versuchen, die Entwicklung umzukehren, allein schon um den Individualverkehr zu reduzieren.


    Es geht um die Schaffung urbaner Quartiere, um Aufenthaltsquallität im Außenraum - und vorallem um mehr Lebensqualität.


    Der demografische Wandel der Gesellschaft und die ökologisch, ökonomische Nachhaltigkeit sind die Themen für den Wohnungsbau, und nicht die Anzahl der Geschosse.
    Die Zeiten, als es um Schaffung von ausreichendem Wohnraum ging, sind vorbei. Der reine Bedarf ist gedekt, es geht um Bedürfnisse der Bewohner.


    Egal, mit wie vielen Etagen ich eine Wohnbebauung entwickle; im Vordergrund kann nicht das reine Bauwerk stehen, sondern die Lebensqualität und die Bedürfnisse der zukünftigen Bewohner; die Integration in das vorhandene Umfeld und außerdem noch die Akzeptanz am Markt. Das kann mal ein Hochhaus sein - muß es aber nicht!


    In Düsseldorf magelt es ja nicht an bebaubarer Fläche innerhalb der Stadt; es muß also nicht "nach oben ausgewichen werden". Die Revision des Güterbahnhof-Areals und des Containerbahnhof Bilk sind Beispiele für eine nachhaltige Nachverdichtung in der Stadt.

    Zitat von mamamia

    Die noch in den 70ern gepredigte, strikte Trennung von Wohnen und Arbeiten z.B. ist überholt; wir müssen versuchen, die Entwicklung umzukehren, allein schon um den Individualverkehr zu reduzieren.


    Siehe die Dokumente, die jemand im Frankfurter Talk-Thread verlinkt hat. Unter #109 habe ich einen mE für's exklusive Wohnen attraktiven Standort vorgeschlagen (mit Büros/Handel/Gastronomie darunter) - mir ist bewußt, dass die Neuordnung dieses Häuserblocks eher einer langen Zeitperspektive bedarf. Ein reales Projekt sind die Königskinder, die derzeit stocken. Mehr Projekte als dieses gibt es nicht - angesichts der Erfolgsmeldungen aus Köln und Stuttgart (s. weiter oben) hätte der Markt im Augenblick noch 2-3 Wohnhochhaus-Projekte vertragen können. Eher braucht es weitere als man von Überfluß reden könnte. Natürlich erschöpft das nicht die ganze Fülle des Aspekts urbane Wohnqualität, aber für ein paar weitere Projekte dieser Art ist bestimmt ein Markt da.


    Die Revision des Güterbahnhof-Areals und des Containerbahnhof Bilk sind Beispiele für eine nachhaltige Nachverdichtung in der Stadt.


    Beim zweiten Beispiel stimmen wir wohl überein, dass etwas mehr Dichte dort angesagt wäre? (Selbst wenn man kein Wohn-HH bauen würde - in der allerersten Planung war allerdings eins vorgesehen, diese Pläne habe ich noch während des ersten Bürgertreffs gesehen).

    Zitat von mamamia

    Sind wir hier in Nordamerika? Mitteleuropa ist (zum Glück) etwas Anderes!


    Was erzählst du da? Natürlich kann man das rein wirtschaftlich miteinander vergleichen!!! Unqualifizierte Äusserung.

    Ich rede aber vom Städtebau - und da haben wir in Mitteleuropa einen anderen Begriff von Stadt! Die meisten Amerikanischen Städte haben eine gänzlich andere Struktur als unsere, historisch gewachsenen, Städte; das ist übrigens bei den meisten asiatischen Städten, schon aus kulturellen Gründen; der gleiche Fall.

    Tifosi: wg. "unqualifizierte Äußerung"; lies doch erst mal worum es geht! Das ist hier ein Architektur Forum - und kein Wirtschafts Forum.

    Gefragte Luxuswohnungen

    Die NRZ vom 29. Juli 2008 berichtet über ein Projekt mit 12 Luxuswohnungen (4000 EUR pro qm) an der Neanderstraße (anstelle eines Bürobaus). Die Hälfte sei bereits verkauft. Der Bauherr sage, die Luxuswohnungen würden sich in Düsseldorf gut verkaufen - Häuser und Wohnungen für über eine Mio EUR könne man leichter verkaufen als welche unter 600 Tsd.


    BTW: Die Neanderstraße ist eine Seitenstraße der Grafenberger Allee. In diesem Thread gab es Überlegungen, wo an der Grafenberger Allee einige Bürohochhäuser entstehen könnten. Wenn man allerdings sogar ein Bürogebäude abreißt und Luxuswohnungen baut, die schnell verkauft werden - vielleicht wäre die Grafenberger Allee für 1-2 Wohnhochhausprojekte mit Luxuswohnungen geeignet, über die einige Beiträge höher diskutiert wird?

    Sicherlich steigt die Zahl derer, die sich Wohnungen oder Häuser für deutlich mehr als 600.000 € leisten können; gleichzeitig aber veringert sich die Zahl der Menschen, die Immobilien im mittleren Segment kaufen können. Diese problematische, gegenläufige Entwicklung (Scheere) ist ja auch allgemein in der Gesellschaft zu erkennen (auch wenn unsere Bundeskanzlerin behauptet, der Aufschwung sei "unten" angekommen).


    Trotzallem bleibt die Zahl derer, die sog. Luxus-Immobilen finanzieren können, klein; der Vertrieb in diesem Segment ist zudem viel aufwendiger, als z.B. im Mittelsegment. Massenhaft wird es auch in Zukunft keine Luxus-Immobilen geben - der Markt ist und bleibt vergleichsweise klein. Es gibt ja auch nur 800 Meter Kö in Düsseldorf.

    ^^


    Ich muss unumwunden gestehen:
    In diesem Fall freut mich die Stilllegung einer Baustelle sehr!!!


    Sascha Sporschill von centerTV hat mich vor etwa 2 Wochen darum gebeten, mein Bild von der Villa Sack fuer einen TV-Beitrag verwenden zu duerfen.


    Leider habe ich den Sendetermin verpasst, aber offensichtlich war dieser TV-Beitrag entweder Ausloeser fuer den Baustop, oder stand zumindest im Kontext zu diesem.