Immobilienmarkt & Wirtschaft

Wirtschaftsstandort mit guten Zahlen
Zahl der Arbeitsplätze in Düsseldorf nochmals um 5.000 gewachsen, viele neue Firmensitze

Die Beschäftigungsentwicklung in Düsseldorf war auch im vergangenen Jahr anhaltend positiv. "Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten hat sich von Mitte 2006 bis Mitte 2007 um rund 5.000 erhöht. Viele Unternehmen verließen ihren bisherigen Standort, um sich neu ins Handelsregister Düsseldorf eintragen zu lassen", erklärt Wirtschaftsdezernent Wilfried Kruse.

Einmal im Jahr werten die Wirtschaftsförderer die Statistik der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten aus. Darüber hinaus werden auch die Abschlüsse der großen Maklerbüros ausgewertet und mit berücksichtigt. So kann, im Abgleich, ein Überblick darüber gewonnen werden, welche Firmen am Standort expandierten, welche Firmen neu hinzu kamen und wie viele Arbeitsplätze neu geschaffen wurden.

Das seit 2004 eingesetzte Beschäftigungswachstum setzte sich fort. Betrug der Saldo von Zu- und Abnahmen bei den sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Jahr 2006 noch plus 2.877 Arbeitsplätze, so fiel die Bilanz im vergangenen Jahr noch positiver aus. Rund 5.000 Arbeitsplätze konnten die Landeshauptstadt Düsseldorf hinzu gewinnen. Von den geschätzt 470.000 Beschäftigten in der Landeshauptstadt sind 343.000 sozialversicherungspflichtig beschäftigt. Das Gros der nicht-sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten bilden Beamte und Freiberufler.

Im Vergleich mit den anderen Großstädten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt oder Köln fällt auf, dass im Laufe der Jahre die "Ausschläge nach unten", das heißt die Abnahme an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, in Düsseldorf stets geringer ausfiel als anderswo. Dies verdankt die Landeshauptstadt - so die Wirtschaftsförderer - ihrem breiten Branchenmix, der die hiesige Wirtschaft weniger krisenanfällig macht. Schneller als alle anderen Regionen erholte sich Düsseldorf nach der Rezession 2001 bis 2004 und weist zusammen mit Hamburg die größten aktuellen Wachstumserfolge auf. Beispiele vieler neuer Niederlassungen und Neugründungen in der Landeshauptstadt belegen das.

Eine der wichtigsten Jobmaschinen in Düsseldorf ist der Flughafen, der allein 2007 fast 700 Arbeitsplätze neu geschaffen hat. 100 davon entfallen auf die Lufthansa und 100 auf den Sicherheitsdienst Kötter.

Beispiele für Standortverlagerungen von Firmensitzen

* die Großkanzlei Linklaters, die mit 100 Anwälten ihren Firmenhauptsitz von Köln nach Düsseldorf verlagert
* die Firma Adcons GmbH, eine Online-Agentur, die mit zehn Leuten aus Krefeld kam
* das Life Science Unternehmen Coley Pharmaceuticals, die mit 40 Mitarbeitern ihr Hauptquartier von Langenfeld ins Life Science Center verlagerten
* das Logistik-Unternehmen Delta Holding GmbH, das mit 10 Leuten aus Essen kam
* die Damovo ITK, die mit 100 Mitarbeitern aus Neuss nach Benrath kam
* Aus Konstanz kam die Zentrale des Franchise-Gebers Era Deutschland mit 10 Leuten
* aus Jülich das Life Science Unternehmen Evocatal mit sechs neuen Arbeitsplätzen
* EDS Application Service, ein Dienstleister für Vodafone hat im Zuge einer Kooperation und Umstrukturierung mit Vodafone seinen Firmenhauptsitz aus Rüsselsheim nach Düsseldorf verlagert. Dort finden sich nun 600 Arbeitsplätze bei EDS, von denen jedoch ein Teil schon bei Vodafone bestand
* Ähnlich verhält es sich auch mit den 170 Arbeitsplätzen, die das neu gegründete Unternehmen Alcatel-Network Services GmbH hier eingerichtet hat. E-Plus überträgt dem neu gegründeten Unternehmen seine Netze, so dass ein Teil der Arbeitsplätze sicherlich auch schon bei E-Plus bestand
* Als prominent ist auch die Zusammenlegung der Standorte Leverkusen und Dortmund in Düsseldorf der GHX Europe zu benennen, die damit in der Landeshauptstadt 77 neue Arbeitsplätze schuf. Es ist die größte Serviceplattform im Gebiet des Gesundheitswesens
* Einige Aufmerksamkeit erzielte auch die Verlagerung der Firmenzentrale der Sanitärhändlers Grohe aus dem sauerländischen Hemer mit 50 Mitarbeitern
* Ihren ersten Deutschland-Hauptsitz, aus Spanien kommend, mit vier Leuten hat die Omniwatt in Düsseldorf eingerichtet
* der Software-Entwickler QAD mit 18 Mitarbeitern kam aus Willich

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Pressemitteilung: Landeshauptstadt Düsseldorf

Was gibt es in Norderstedt?

Den Flughafen Hamburg
Die Gegend ist vergleichbar mit dem Düsseldorfer Norden.

WZ und RP berichten, von der Rückkehr in die Stadt. Die Preise für Einfamilienhäuser seien letztes Jahr dennoch gesunken. Hintergrund seien aber die immer kleineren Grundstücke (z.T. 130m² ?!), auf denen gebaut werde.

Capital hat den Wohnraummarkt im Bereich Düsseldorf/Köln unter die Lupe genommen und kommt zu dem Ergebnis: Düsseldorf ist ziemlich teuer. Die ETW wechselt im Schnitt für 160000 den Besitzer und für ein EFH werden durchschnittlich 376.000 fällig - 100000 mehr als beim Nachbarn stromaufwärts.

Am teuersten sind die üblichen Verdächtigen: Golzheim, Grafenberg/Ludenberg, Hubbelrath, Kaiserswerth/Lohhausen, Oberkassel (diese Beschreibungen der einzelenen Viertel sind lesenswert)

Express zitiert ein wenig aus der Analyse.

Merkwürdiges Statement zum Stadtteil Derendorf:
"Warum ihm Marketingstrategen den französischen Namen Le Quartier Central gaben, erschließt sich zwar nicht, doch zentral gelegen ist die 350 000 Quadratmeter große Fläche allemal."

Auf der Karte wird erneut das starke Nord-Süd-Gefälle sichtbar und die nicht so schönen Bereiche inmitten schöner.

Ja, die Karte ist echt interessant. Man erkennt auch sehr gut die wirklich feinen Lagen von Düsseltal. Auffallend ist, dass gerade die landschaftlich reizvollen Gegenden am Rhein und in den Hügeln von Grafenberg/Ludenberg/Hubbelrath besonders begehrt sind - begehrter als das Zentrum. Es bestätigt sich die Feststellung aus #16.

^^ Das ist doch etwas pauschal gesagt - zu den besonders begehrten Gegenden für Eigentumswohnungen gehören nach der Grafik in diesem Artikel die halbwegs zentral gelegenen: Hafen, Oberkassel, Golzheim. Es ist auch im Artikel von boomenden Citylagen die Rede, wo man mit dem Bauen nicht nachkommen könne und die Nachfrage das Angebot zweifach übersteige.

@ Enzo Molinari:
Nicht weniger interessant ist aber auch die Lagebeurteilung im Vergleich 2008 zu 2007.
Da ist beispielsweise das gesamte(sic!) Gebiet um die Klever Strasse zwischen D-Pempelfort/D-Golzheim von "mittel" auf "gut" gestiegen.
Fuer andere Stadtgebiete gilt Aehnliches.

Die Karte ist ohnehin zu tiefst subjektiv und dient wohl kaum einer fachlichen Beurteilung, vielmehr gibt sie einen groben Rahmen.

^^Capital verlässt sich nicht nur auf gefühlte Wohnqualität. Sie nutzen konkrete Kaufpreise. Whatever: Hauptsache ich wohne im roten Bereich.

Düsseldorfs Euphorie berechtigt? Sind wir Deutschen wirklich so sado-masochistisch veranlagt wie Bundesfinanzminister Peer Steinbrück im Zusammenhang mit der Finanzmarktkrise und deren Auswirkungen in Deutschland feststellt? Ein Nordrhein-Westfale könnte fast geneigt sein, dem Hamburger zuzustimmen. Und vielleicht hatte er ja wirklich den neuesten NRW.Bank-ifo-Index im Hinterkopf, der nicht nur noch einmal angestiegen ist (und damit über dem bundesdeutschen Wert lag), sondern die Wirtschaft darüber hinaus „überwiegend optimistisch in die Zukunft blicken“ lässt. Das sind doch Fakten zum Freuen – genauso wie jene des Bürovermietungsmarkts: mit rund 120.000 m² vermietete Fläche (fast Dreiviertel davon entfallen auf nur vier Teilmärkte und auf Flächen erstklassiger Qualität; 60 % aller Mietverträge wurden zu Mietpreisen zwischen 10 und 15 Euro/m²/Monat abgeschlossen bei einem Spitzenmietpreis von 22,50) wurde der 5-bzw. 10-Jahresdurchschnitt der ersten Quartale um 93 % bzw. 69 % übertroffen. Und auch beim Vergleich mit dem ersten Quartal des letzten Jahres, das am Ende mit einem historischen Umsatzrekord aufwartete, schlägt ein Plus von 11 % zu Buche. Der Leerstand ist weiter gesunken, die Quote liegt mittlerweile bei 10,7 % - der niedrigste Stand seit Herbst 2003 - mit Schwerpunkt in der City, nur 11 % entfallen dort auf Flächenangebote mit erstklassiger Qualität. Sieht so ein Sturm vor der Ruhe aus? Ganz so abwegig ist der Gedanke nicht. Die Fakten beim Blick in die Details: ca. 60 % des Umsatzvolumens muss als Überhang aus dem letzten Quartal in 2007 eingeordnet werden. Die Anzahl der Deals ist zurückgegangen (auf 90), d.h. das Volumen verteilt sich auf weniger Mietvertragsabschlüsse als im Vorjahr, das gilt auch beim Vergleich mit den beiden langfristigen Zeiträumen. Die Anmietung durch das Landesamt für Besoldung und Versorgung (46.500 m²) im Teilmarkt Nord, der nach dem LKA- vom Winter 2007 zweitgrößte Deal in der Geschichte des Düsseldorfer Bürovermietungsmarktes, hat das Ergebnis im Besonderen gepusht und macht allein 39 % des Umsatzes aus. Zusammen mit drei weiteren Abschlüssen zwischen 5.000 und 8.700 m² summierte sich der Anteil der Top 4 auf über die Hälfte. Deutlich zurückgegangen sind gegenüber dem Vorjahr die Anmietungen im Bereich bis 1.000 m². Gemessen an der Anzahl der Mietvertragsabschlüsse sind es fünf Branchen, deren Anteil über 60 % ausmacht. U.a. unternehmensbezogene Dienstleister, Handel und Industrie erreichen damit nicht einmal das durch den Megadeal erzielte Volumen der Öffentlichen Verwaltung. Auch der Fertigstellungsparameter bietet Stoff zum Nachdenken. Während für 2008 in der Pipeline zwar bereits erstmals seit 2004 mit 125.000 m² wieder mehr Flächen als im Vorjahr fertig gestellt werden (+ 59%), könnte es 2009 zu einem richtig explosiven Anstieg kommen: rund 370.000 m² bedeuten das höchste Volumen an neuen Flächen, wenngleich davon bereits 65 % vorvermietet oder für Eigennutzer gebaut sind. Ist die Euphorie nun berechtigt? Ja, aber. Alles ist relativ. Mit Sado-Masochismus hat das nichts zu tun. Und wenn die Auswirkungen der Finanzmarktkrise erträglich ausfallen, wie Minister Steinbrück meint, und sonst nichts dazwischen kommt, dann wird der Bürovermietungsmarkt Düsseldorf in der Tat ein gutes Jahr haben. Auch ohne weiteren Umsatz-, Leerstands- und Mietpreisrekord. Den kann es nicht immer geben. Und trotzdem stimmt die Leistung.

Pressemitteilung: Jones Lang LaSalle

Hier das .pdf mit zusätzlichen Daten

125.000 m² neue Büros in diesem und 370.000 m²(!) im kommenden Jahr sind eine Menge Holz...

Sehr interessanter Bericht von einer Konferenz der IHK letzte Woche. Allseitiges Lob für den Standort, aber auch einige gute Vorschläge zur Weiterentwicklung - etwa eine neue Möblierung für die Schadowstraße...

^^ Interessanter Artikel.
Bezogen auf die Schadowstrasse steht es im Kontext mit der bereits erwaehnten Meldung im Januar, wonach diese Einkaufstrasse dringend etwas tun muss, um konkurrenzfaehig zu bleiben.

Polarisierung auf dem Düsseldorfer Büroimmobilienmarkt
Lagen entwickeln sich gegenläufig

Düsseldorf 06.05.2008

Ein Phänomen greift derzeit um sich auf dem Immobilienmarkt Düsseldorf. Bürolagen entwickeln sich zunehmend gegenläufig. Sowohl der Vermietungs- als auch der Investmentmarkt sind gleichermaßen von der Polarisierung betroffen. Gewinner dieser Entwicklung sind vor allem das Bankenviertel, der Medienhafen, das Kerngebiet am Kennedydamm sowie der Standort Flughafen.

Über eine anhaltend hohe Nachfrage nach Büroflächen können sich diese Lagen freuen. Der Leerstand konnte in den zurückliegenden Monaten überdurchschnittlich weiter abgebaut werden. Das Bankenviertel steuert wegen der geringen Anzahl von Fertigstellungen im Jahr zuvor auf einen Flächenengpass zu. So gestaltet es sich inzwischen mehr als schwierig, größere, zusammenhängende Flächen anzumieten. Am Flughafen und auch am Kennedydamm wird derzeit sogar spekulativ gebaut. Diese Kennzeichen in Kombination mit der überdurchschnittlichen Nachfrage lässt die Mieten steigen. Und so zeigen sich diese Lagen bereits heute als Vermietermarkt.

Ganz anders verhält es sich in den ausgeprägten Randlagen. Hier übertrifft das
Flächenangebot die Nachfrage. Von der allgemein sehr guten Vermietungssituation vor allem in den letzten neun Monaten konnten diese Gebiete nur wenig profitieren. Der zu einem großen Teil in die Jahre gekommene Bestand verhindert eine nennenswerte Flächenabsorption. Projektentwicklungen starten nur mit einer Vorvermietungsquote von mindestens 60 %. Die ohnehin schon vergleichsweise geringen Mieten steigen kaum. In dieser Konstellation als Mietermarkt erfolgt die Verdrängung nahezu ausschließlich über den Preis.

Als Folge zeigt sich das Investmentgeschehen ebenfalls gespalten. Bürogebäude mit einem guten Mieterbesatz in den City-Lagen, im Medienhafen, am Kennedydamm oder am Flughafen sind heiß begehrt. Das Angebot hingegen reicht nicht aus und wird von der Nachfrage weit übertroffen. Die Renditen halten sich stabil auf hohem Niveau. Büroimmobilien werden hier auch zukünftig teuer bleiben. Bei Top-Produkten werden die Preise sogar leicht anziehen. Eigentümer wird es freuen. „Hier haben wir es mittlerweile mit einem Verkäufermarkt zu tun“, stellt Marc Kleinpeter, Geschäftsführer bei der Colliers Trombello Kölbel Immobilienconsulting GmbH fest.

Das Kaufinteresse für Bürogebäude in den Randlagen ist eher überschaubar. Der unterdurchschnittliche Büroflächenumsatz birgt hier für Immobilien mit mittleren Restlaufzeiten ein Risiko in der Nachvermietung, vor allem wenn sie älter als zehn Jahre sind. Faktoren wurden daher dort bislang am deutlichsten korrigiert. „Dennoch erwarten eine ganze Reihe von Verkäufern für diese Immobilien Preise, die einfach nicht mehr marktkonform sind“, meint Kleinpeter. Seiner Ansicht nach wird es im laufenden Jahr aus diesen Lagen heraus den ein oder anderen Verkauf unter dem bisherigen Wertansatz geben. Der Preiswettbewerb wird daher diese Lagen als Käufermarkt bestimmen.

Grundsätzlich sieht Kleinpeter diese Erscheinung jedoch nicht allein auf den Düsseldorfer Büroimmobilienmarkt beschränkt. Auch an anderen Standorten in Deutschland sind seiner Meinung nach ähnliche Entwicklungen zu beobachten.

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Pressemitteilung: Colliers Trombello Kölbel
http://www.colliers.tk-immobil…ws_presse_full.php?id=228

Die Rheinbahn AG hat sich einem Kreditrating unterzogen und ein AA erhalten. Damit wird sie sich künftig äußerst zinsgünstig refinanzieren können. Die Stadt Düsseldorf hat wie oben bereits erwähnt ein AAA - die bestmögliche Bewertung.

Die Ratingagentur der Deutschen Bank hat in Düsseldorf ihren weltweit zweiten Standort eingerichtet (nach Mumbai). Düsseldorf hatte in einem Standortwettbewerb mit 20 Kriterien u.a. gegen Frankfurt, London und Paris obsiegt. Deutsche Bank hat 2000 Mitarbeiter in Düsseldorf und bezeichnet es weiterhin als zweitwichtigsten Finanzplatz in Deutschland.

(Kommentar: Etwas geht wohl noch, am Bankenplatz D)

(RP-print)

JLL berichtet vom ersten Halbjahr:
Spitzenmiete: 22,50 (z.T. auch etwas mehr)
Leerstand: 10,6%
Flächenumsatz: 215000m² in 220 Deals - im Q3 könnten allein aus vier Deals 57000m² folgen, sodass am Ende des Jahres 380000-400000m² auf dem Tacho stehen. Der Zenit beim Flächenumsatz wurde aber offenbar Ende 2007 überschritten.

Auch JLL zeigt sich überrascht von der guten Entwicklung der Airport City. Man vermisse allerdings die Angebote des täglichen Bedarfs.

http://www.property-magazine.d…uf-erfolgskurs-12581.html

Nachtrag: Colliers veröffentlicht etwas andere Daten:

Spitzenmiete: €/m² 24 (+9,1%) ;
Leerstand: 8,5% (ich vermute man bezieht mehr Umland in den Markt ein)

Lesenswert auch mit Blick auf andere Städte

In dem darüber zitierten Deal Magazine gibt es noch eine Meldung vom 4. Juli 2008:

* Am meisten werden Büros in der Innenstadt (Kö-Umgebung, Karlstadt und Bankenviertel), im Hafen, um den Kennedydamm und in der Airport-City gesucht
* Alle hochwertigen Immobilien in der Innenstadt seien vermietet, was problematisch sei
* Immobilien um die Berliner Allee, Oststraße, Graf-Adolf-Straße, Immermannstraße, Am Werhahn seien besonders veraltet - es gäbe jedoch gute Vermietungschancen, würde man sie gerade jetzt sanieren

^^ Der Artikel bestätigt genau, was wir gestern schon im KAP-Thread behandelt haben.

JLL rückt in seiner Deutschland-Übersicht zum ersten Halbjahr mit weiteren Düsseldorfer Zahlen heraus:

Von Januar bis Ende Juni sind 81.000 m² neue bzw. umfassend sanierte Büroflächen auf den Markt gekommen. Das ist mehr als im ganzen Jahre 07. Umso erfreulicher ist die Nettoabsorption (der per-saldo-Mehrverbrauch an Büroflächen) von 178000m² in den letzten 12 Monaten.

Nachtrag: Aengevelts Bericht:

Düsseldorf, 04.07.2008

Halbjahresbilanz 2008 AENGEVELT-RESEARCH:
Region Düsseldorf: Anziehender Büromarkt

Die Region Düsseldorf erzielte im ersten Halbjahr 2008 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 205.000 m². Dies bedeutet gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Hj 2007: rd. 185.000 m²) einen Anstieg um mehr als 20%.
• Für das Gesamtjahr 2008 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz um 450.000 m² und damit ein weit überdurchschnittliches Umsatzvolumen. Das durchschnittliche Umsatzvolumen der letzten Dekade belief sich auf rd. 316.000 m².
• Gleichzeitig bleibt die Nettoabsorption, d.h. der Büroflächenmehrver-brauch, nach Prognosen von AENGEVELT-RESEARCH mit rd.130.000 m² in 2008 auf hohem Niveau stabil.

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Gegenüber dem Vorjahreszeitraum erhöhte sich der Büroflächenumsatz im Düsseldorfer Stadtgebiet im ersten Halbjahr 2008 um rd. 23% auf ca. 170.200 m² bzw. rd. 83% des Gesamtabsatzes (1. Hj. 2007: ca. 139.000 m² bzw. 82%).
• Im Umland mit Ratingen, Hilden, Neuss etc. waren es rd. 34.800 m² bzw. rd. 17% (1. Hj. 2007: ca. 30.200 m² bzw. 18%).

• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Stadtgebietes waren wie im Vorjahreszeitraum die Cityrandbereiche (inkl. “Grafenberger Allee“, “Kennedydamm“, “Hafen“): Auf sie entfielen im ersten Halbjahr 2007 mit rd. 113.100 m² bzw. rd. 55% des Gesamtbüroflächenumsatzes (1. Hj. 2007: 60.100 m² bzw. 36%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen blieb ähnlich hoch wie im Vorjahr mit rd. 49.300 m². Die Quote am Gesamtumsatz war rückläufig auf rd. 24% (1. Hj. 2007: 57.700 m² bzw. 34%).
• Im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Bankenviertel“) war die Nachfrage mit rd. 7.800 m² zurückhaltend, die Marktquote war deutlich rückläufig auf 4% (1. Hj. 2007: rd. 21.000 m² bzw. 12%).

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Die Branchen Medien, EDV, IT erreichen in den ersten sechs Monaten dieses Jahres mit rd. 36.000 m² bzw. 18% einen deutlich geringeren Marktanteil als im Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2007: 50.100 m² bzw. 30%) und waren.
• Größte Nachfragegruppe sind die beratenden und sozialen Dienst-leister mit rd. 76.400 m² bzw. einer hohen und wachsenden Marktquote am Gesamtumsatz von rd. 37% (1. Hj 2007: ca. 49.600 m² bzw. 29%).
• Einen Marktanteil von 18% erreichten im ersten Halbjahr 2008 die “sonstigen Nutzer“, in die vor allem Verkehrs-, Industrie-, Handelsunter-nehmen einfließen, mit rd. 36.200 m² (1. Hj. 2007: 48.400 m² bzw. 29%).
• Der Flächenumsatz der öffentlichen Hand war mit rd. 45.800 m² bzw. 22% überdurchschnittlich hoch und gegenüber dem Vorjahresniveau stark steigend (1. Hj. 2007: rd. 14.700 m² bzw. 8%).
• Die Nachfrage der Finanzdienstleister erreichte mit rd. 10.600 m² bzw. einer Quote von 5% nur ein unterdurchschnittliches Niveau (1. Hj. 20067 rd. 16.200 m² bzw. 10%).

Geringere Neubautätigkeit
• Der Umfang der Neubautätigkeit ist in Düsseldorf weiterhin rückläufig. 2006 wurden dem Markt lediglich ca. 83.200 m² neu errichteter Bürofläche zur Verfügung gestellt, 2007 waren es nur rd. 66.000 m².
• Im Jahr 2008 werden dagegen rd. 100.200 m² neu errichteter Bürofläche dem Markt zur Verfügung gestellt, im Jahr 2009 nach derzeitigem Kenntnisstand rd. 130.000 m².
• Indessen sind die durchschnittlichen Vorvermietungsquoten der derzeit im Bau befindlichen Bürovorhaben hoch. Der Vermarktungsstand der Neubauvorhaben, die 2008 realisiert werden, lag Ende 2007 bei rd. 66%.

Büroflächenangebot
Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig in 3 Monaten) hatte zum Jahresende 2005 mit rd. 986.000 m² ihren momentanen Höchststand erreicht und sich seitdem erstmals wieder reduziert.
• Aktuell stellt sich der Angebotssockel auf rd. 856.000 m² Bürofläche (Ende Juni 2007: rd. 890.400 m²).
• Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen 671.000 m², 185.000 m² auf das Umland (Ende Juni 2007: 697.000 m² bzw. 193.000 m²).
• Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) stellt sich damit bei einem Gesamtmietflächenbestand von rd. 8,5 Mio. m² auf rd. 10,1% Mitte 2008 (Mitte 2007: 10,6%).
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet (rd. 7,2 Mio. m² Mietfläche) belief sich die Leerstandsquote zum Berichtszeitpunkt auf rd. 9,3, im Umland (rd. 1,3 Mio. m²) auf rd. 14,2 (Ende Juni 2007: Stadtgebiet: 9,8%; Umland: 14,9%).
• Bis zum Jahresende 2008 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH angesichts des weiterhin noch relativ geringen Fertigstellungsvolumens und einer wieder hohen Nettoabsorption einen Rückgang der Angebotsreserve auf rd. 820.000 m² Bürofläche.

Genaue Leerstandsdifferenzierung notwendig
Es zeigt sich indessen, dass nominelle Angaben zu Leerstandsflächen grundsätzlich wenig aussagefähig sind. Vielmehr bedarf es der analytischen Untersuchung und Qualifizierung in Bezug auf die unterschiedliche Marktwirksamkeit. Hierzu hat AENGEVELT-RESEARCH den Leerstands-index ARLEX (Aengevelt-Research LeerstandsindEX) entwickelt:
- So sind von der insgesamt verfügbaren Angebotsreserve von rd. 856.000 m² rd. 375.300 m² als regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve für das “Funktionieren“ des Marktes notwendig.
- Außerdem entfallen von der Angebotsreserve rd. 176.500 m² auf so genannte strukturelle Leerstände. Dabei handelt es sich um leer stehende Büroflächen in Objekten, die 5 Jahre und länger durchschnittliche Leerstandsquoten von mindestens 50% aufweisen. Diese Flächen sind selbst in Boomzeiten kaum vermarktungsfähig und damit nicht mehr marktrelevant.
- Ebenfalls nur bedingt markwirksam sind Untermietflächen bzw. latente Leerstände, auf die rd. 45.000 m² entfallen.
- Damit reduziert sich im Untersuchungsgebiet der marktwirksame Leerstand auf lediglich ca. 259.000 m².
• „ARLEX“ zeigt, dass die nominelle Leerstandsrate (10,1) lediglich ein eingeschränkte Aussagekraft hat. Tatsächlich stellt sich der um das mittelfristig absatzerforderliche Angebotsvolumen sowie strukturelle und latente Leestände bereinigte und damit tatsächlich marktwirksame Angebotsüberhang in der Region Düsseldorf auf lediglich 259.000 m² bzw. 3,0% des Büroflächenbestandes.

Mietpreise für Büroflächen
• Die gewichtete Spitzenmiete in Düsseldorf zieht nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH wieder an: von rd. EUR 21,00/m² Ende Juni 2007 auf aktuell ca. EUR 22,00/m².
• Auch die mittlere Miete in Citylagen erhöhte sich binnen Jahresfrist von ca. EUR 16,50/m² um ca. 6% auf rd. EUR 17,50/m².

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Pressemitteilung: Aengevelt

Es betrifft zwar nicht nur Düsseldorf, allerdings auch Düsseldorf: Die Immobilien-Zeitung meldete am 7. Juli 2008, nach der Ansicht der Deutschen Immobilien-Partner würden die Büromieten künftig noch stärker auseinandergehen - in den guten Lagen steigen, in den peripheren Lagen sinken. Dies bestätigt wohl die Beobachtungen aus den letzten Beiträgen.