Grand Central, Oberbilk (Bauphase)

^Die Rede ist dort von einem 3* Hotel und "hochwertigen" Wohnung mit 120m². Das ist doch ein Witz. 3* ist doch gerade mal Holzklasse und 120m² sind viel zu klein für wirklich hochwertiges Wohnen. Ich habe immer noch nicht verstanden, wieso das kein Innenstadtghetto sein soll.

Zitat von nospam

Ich habe immer noch nicht verstanden, wieso das kein Innenstadtghetto sein soll.

Weil ihr immernoch in zu kleinen Dimensionen denkt! Flingern/ Oberbilk - einmal Schmuddelecke, immer Schmuddelecke!? Mal vom Worringer Platz abgesehen hat sich das gesamte Areal in den letzten Jahren grundlegend verändert. Wenn man auf der Kölner Straße endlich die Schienen entfernt und die Straße neugestaltet, dann wird auch hier die Aufenthaltsqualität deutlich erhöht! Die angrenzenden Seitenstraßen bieten bereits heute schöne Wohnlagen. Neue kulturelle Angebote, Shoppingmöglichkeiten und Wohnlagen ziehen auch neue Laufkundschaft an. Übrigens ist die Düsseldorfer City viel zu klein als dass dort ein sozialer Brennpunkt entstehen könnte, während ringsherum die Gentrifizierung voranschreitet... Mit dem neuen Gerichtsgebäude, dem IHK und dem Capitol im Nacken könnte sich die Gegend mit den Hochhäusern durchsetzen und das Schmuddelimage vielleicht loswerden. (Ich gebe aber zu, dass der Entwurf der der Öffentlichkeit vorgestellt wurde furchtbar aussieht - aber es sollen offenbar zehn Architekturbüros ihre Vorschläge ausarbeiten)

Zitat von Gestalt

Was mich eh wundert ist, dass der o.g. Artikel der WZ davon spricht, dass die zentrale Lage am Bahnhof und in der City den Standort quasi für den Wohnungsbau prädestinieren würde. Mit eben jenem Argument könnte man meines Erachtens eher eine gewerbliche Nutzung rechtfertigen.

Dem Artikel nach wird es gemischt:
# Einfaches Wohnen: 17.600 qm
# Hochwertiges Wohnen: 28.100 qm
# Gewerbe und Büros (Neubauten): 32.825 qm
# Gewerbe im Bestandsgebäude: 12.000 qm
# Hotel: 8000 qm
# Sonstige: 15.700 qm

Die gewerbliche Nutzung kommt demnach auf keinen Fall zu kurz. Die höherwertigeren Wohnungen werden eher weiter von den Gleisen entstehen. Bei 4000 EUR/qm (Pi*Daumen) bedeuten 120 qm eine halbe Million, die sich nicht jeder leisten kann. Wirklich luxuriöse Wohnungen mit mehreren 100qm Fläche sind nicht vorgesehen, weil es halt nicht die allerbeste Wohnlage ist.

Hoffentlich schlagen die zehn Büros bessere Entwürfe als auf den ersten Visualisierungen vor. Mich wundert dennoch, dass die Fläche der Gewerbe-Neubauten auf 5 qm genau bestimmt wurde, obwohl genaue Pläne und die Gesamtfläche (Artikel: 114.000 qm) noch ausstehen. Diese 114.000 qm sind übrigens genau die Grundstücksfläche (38.000 qm) mal 3.0, die ohne Sondergenehmigung zulässige GFZ in einem Kerngebiet.

In der RP-online wird heute berichtet, es sei die Einleitung eines Gutachterverfahrens von Bezirksvertretung und Planungsausschuss beschlossen worden. Bisher gibt es nur eine Machbarkeitsstudie – ein Design, das man bewerten könnte, gibt es noch gar nicht. Die Beispielhäuschen, die SOP eingesetzt hat und die jetzt herumgezeigt werden, sind in der Tat keine Augenweide. Die will allerdings auch keiner bauen. SOP wollte sich vor dem weiteren Verfahren wohl nicht in die Karten schauen lassen.

Es sollen jetzt 10 Architekturbüros zu Entwürfen eingeladen werden. Festgelegt sind bislang weder die Farb- noch die Formgebung. Offen ist auch, ob es zwei (größere), drei oder vier (kleinere) Hochhäuser sein sollen. In meinen Augen ist bei solchen Dimensionen allerdings nur Mischnutzung vorstellbar. Wohnungen, Büros, Hotel (nur eins?), etwas Einzelhandel. Studentisches Wohnen hatte ich an anderer Stelle bereits erwähnt – aber die Mischung an Nutzungen und Qualität macht's. Sie verhindert auch Ghettoisierung.

Der Standort ist gut. Er ist praktisch eine Erweiterung des weitgehend entwickelten IHZ-Geländes mit Park. Extrem verkehrsgünstig, mitten in Düsseldorf, was will man mehr? Möglicherweise kommt damit auch das IHZ-Hochhaus zurück in die Agenda. Die Höhenbeschränkungen sind in dieser Gegend auch geringer als am Kennedydamm.

Zitat von Echnaton

Der Standort ist gut. Er ist praktisch eine Erweiterung des weitgehend entwickelten IHZ-Geländes mit Park. Extrem verkehrsgünstig, mitten in Düsseldorf, was will man mehr?

Einen Blick auf den Rhein, eine ruhige Wohnlage, viel Grün, eine gute Shopping Umgebung. Halt so Sachen, die man bei einer guten Wohnlage erwartet. Zu einer guten Wohnlage gehören eben nicht Rotlichtviertel, Junkies, Gleisanlagen, Verkehrsknotenpunkte.

Ich meine: Die Lage bleibt hinter bisherigen (geplanten) Wohnhochhausprojekten unendlich weit zurück: Am Hafen, am Landtag, am Hofgarten, ja selbst an der Kaiserwertherstraße mit Blick auf dem Rhein und dem nahen Rheinpark wohnt es sich erheblich angenehmer.

Zitat von nospam

Einen Blick auf den Rhein [...] viel Grün

Nun, da reden wir allerdings von Luxuswohnlagen – speziell Rheinblick ist für einen Durchschnittsbürger kaum denkbar. Grün ist mit dem IHZ-Park schon vorhanden – ländliches Idyll wird man am Hbf allerdings vergeblich suchen. Wir sprechen vom Wohnen in der Innenstadt. Ruhe und Shopping sind in der Entwurfplanung sicher wichtige Punkte.

In der Luxuskategorie lässt sich Quartier M sicher nicht platzieren – sondern unterhalb von Pempelfort/Hofgarten, Golzheim und Unterbilk, die Du ansprichst. Auch ein Hotel mit mehr als *** wäre an dem Standort etwas ambitioniert. In der Mittelklasse ist das aber ein guter Standort. Ich bin sicher, das lässt sich sehr gut vermarkten – gute Entwürfe vorausgesetzt.

Edit: Vlt überflüssig zu erwähnen: Auch Mittelklasse hat in D ihren Preis.
Edit2: Interessant ist Quartier M gerade für Twens mit Mobilitätsbedarf und nicht viel Geld: Medizinstudent, Lehramtsreferendarin, Polizeikommissar. Für das Profil ist das eine sehr gute Lage.

Als Stichwort kommt mir gerade auch temporäres Wohnen in den Sinn – für Messegäste, die keine 450 € für ein Hotelzimmer übrig haben.

Hm...

Offenbar erscheint es manchen hier abwegig, dass es Interesse und Bedarf an Wohnraum unterhalb der 4.500 € /m² Kategorie von LeFlair & Co. gibt?

Der Bedarf nach bezahlbaren Wohnungen und die Notwendigkeit, finanzierbaren Wohnraum in außreichender Menge zu schaffen ist unbestritten; ich glaube aber nicht, dass es hier umgesetzt wird.

Wie ich schon mehrfach angemerkt habe, müssten Land und Stadt, die Unternehmen im Staatsbesitz und auch die Kirchen bei dem Verkauf ihrer Liegenschaften nicht immer den höchstmöglichen Erlös anpeilen; diesen Institutionen sollte durchaus etwas gesellschaftliche Verantwortung abverlangt werden dürfen.

Sicherlich ist auch die lange Wertschöpfungskette zwischen Projektentwicklung und Realisierung etwas schlanker zu gestalten; aber wer von den Beteiligten hat schon ein Interesse daran.

Das es in letzter Zeit überhaupt wieder Wohnungsneubau in größerem Umfang gibt, liegt auch daran, dass für die institutionellen Anleger eine relativ gute Rendite zu erwarten ist (diese Anleger sind häufig unsere Versicherungen und Rentenfonds, teilweise auch andere Fondsgesellschaften).

Hier im Quartier M wird es sicherlich nur einen kleineren Teil an preisgünstigen Wohnungen geben; ob jedoch dort an der Kölner Straße eine größere Anzahl an Wohnungen im preislichen Niveau von Le Flair etc. realistisch ist, wäre abzuwarten.

crusoe: Nein, ganz im Gegenteil. Ich empfinde "bezahlbaren" (was immer das sein soll) Wohnraum als ein Muss für eine heterogene und lebenswerte Stadt.

Aber wenn man jetzt mal "bezahlbaren Wohnraum", "Hochhaus" und "Hauptbahnhof" zusammennimmt, muss sich doch die Frage aufdrängen, wie man verhindern will, dass die Häuser innerhalb kürzester Zeit verlottern und zur Junkieabsteige werden. Bezahlbar geht sowas nur, wenn man bei der Instandhaltung und beim Personal spart. Also kein Concierge, keine Hausmeisterarmada. Dazu die fehlende soziale Kontrolle oder besser die hohe Anonymität eines großen Wohnhauses. Plus das übliche Bahnhofsmilieu.

Ich will ja nicht ausschließen, dass das gut gehen kann. Ich sehe halt nur noch nicht wie.

Und für so teuren Wohnraum, dass man die Hausmeisterarmada und den Concierge etc bezahlen könnte, ist die Umgebung nicht attraktiv genug.

Das schöne an "bezahlbar" ist, dass jeder darunter etwas anderes versteht. Bezahlbar ist, was ich bezahlen kann. Alles andere ist doch unbezahlbar! Oder?

Ich teile etwas die Bedenken nospams. Ich halte sozialen Wohnungsbau an diesem Ort für höchst problematisch, denn an (vorsicht: Kurt Beck-Sprech) Prekariat mangelt es der Gegend nicht. Ich halte die Mischung mit Gewerbe (etwas Büros, min. ein Hotel und etwas Einzelhandel) auch für wichtig. Eine KiTa ist selbstverständlich.

Wenn man sich das Düsseldorfer Mietniveau anschaut (im Schnitt 13 €/m² kalt in Neubauten), dann erkennt man, dass preiswerter Wohnraum in D noch immer sehr stolze Mieten bedeutet. Eine Neubauwohnung für 10 €/m² kalt ist in D billig. Für das Geld bekommt man in manchen Städten feinsten sanierten Altbau in Bestlage.

Die Diskussion um preiswerten Wohnraum finde ich ja grundsätzlich gut; aber im Quartier M wird das nicht das Kernthema des luxemburgischen Investors Lorac Investment Management S.à. sein.
Hinter dem Unternehmen, dem die (im Besitz des Staates befindliche) Post AG ca. 1200 Liegenschaften veräußert hat, steckt der US-Investor Lone Star.

Dieses Private-Equity Unternehmen wurde in Deutschland vor allem durch die Übernahme von Kreditverträgen mit einem Milliardenvolumen von deutschen Banken und Sparkassen bekannt (die Geldinstitute hatten „notleidende“ Kredite aber auch regelmäßig bediente Verträge in „Paketen“ zur Bilanzbereinigung veräußert). Für Lone Star steht die zügige Verwertung bzw. Abwicklung der Kreditverträge im Vordergrund; soziale und gesellschaftliche Aspekte finden in dieser Branche keinerlei Berücksichtigung.

An der Rechtmäßigkeit der Geschäfte zwischen den Geldinstituten und Firmen wie Lone Star gibt es Zweifel und es gibt deswegen zahlreiche Klagen bei deutschen Gerichten. Einer der bekanntesten Kritiker dieser Geschäftspraxis ist der frühere Bundesinnenminister Baum (FDP).

Ich erwarte im Quartier M kein maßgebliches Interesse seitens des Investors Lorac an nachhaltigem und sozialverträglichem Städtebau; hier geht es um die möglichst zügige und gewinnbringende Verwertung einer Liegenschaft.
Die Frage ist, in wie weit sich die Stadt in das Verfahren einbringen kann und will. Nur so könnte hier eine für Düsseldorf vorteilhafte Entwicklung angeschoben werden.

Ist eigentlich jemanden bekannt, was mit den südlich der noch zu bauenden Verbindung von Kölner Straße zur Moskauer Straße befindlichen Grundstücken am Nordende des IHZ geschehen soll. Ist hier in absehbarer Zeit eine Bebauung geplant und gibt es hierfür schon Investoren?

Zitat von mamamia

die (im Besitz des Staates befindliche) Post AG

Hab ich da was verpasst?

Übrigens kann nachwievor keiner ohne die Zustimmung der Bezirksvertretung und der Stadt irgendwo etwas hinbauen. Ich hoffe dass hier ein guter Architektenentwurf ausgewählt wird und sich nicht wieder so ein 08/15 Projekt das 30x durch den Kopierer gejagt wurde durchsetzen kann. Das passier in Düsseldorf zur Zeit leider viel zu oft!

@ Dus-Int: Der Mehrheitsaktionär der deutschen Post AG ist immer noch die Bundesrepublik Deutschland; die Bundesregierung hat im Aufsichtsrat einen nicht geringen Einfluss auf die Aktivitäten der Post AG.
Somit ist sie natürlich auch mit verantwortlich!

Da hier ein Bebauungsplan bzw. ein vorhabenbezogener B-plan erstellt werden muss, haben Politik und Verwaltung einen gewissen Einfluss auf die Planung.
Ein Ziel des ersten Wettbewerbs dürfte es auch sein, Grundlagen für diesen B-Plan zu definieren.
Generell sind jedoch die Möglichkeiten beschränkt, insoweit sich ein Bauvorhaben innerhalb von Gesetzten und Vorschriften (z.B. Baunutzungsverordnung) bewegt.

Ein Investor hat natürlich das Interesse, eine möglichst hohe Verdichtung genehmigt zu bekommen; hier könnte die Politik entsprechende Gegenleistungen in einem städtebaulichen Vertrag verankern.

Trotzdem ist es unrealistisch anzunehmen, das hier „Flächen- und Kostensparender Wohnungsbau“ entsteht. Eher schon wird es einen kleineren Teil geförderten Wohnungsbau geben; die soziale Bindung entfällt ja in der Regel nach einigen Jahren, so dass die subventionierte Wohnfläche danach gewinnbringend veräußert werden kann.

Wichtiger ist hier eine vernünftige und dem Ort angemessene soziale Mischung.
Ich sehe an dem Standort allerdings auch weder eine große Anzahl an billigen wie an teuren Wohnungen.

Zudem ist es entscheidend, ob der Investor an einer nachhaltigen Bewirtschaftung der Immobilien interessiert ist; so kann sichergestellt werden, dass die Qualität der Gebäude und Außenanlagen und damit der Wert erhalten bleibt.

Ich kann mir nicht vorstellen, dass Lorac/Lone Star hier als Investor auftritt. Das ist überhaupt nicht ihr Geschäft. Sie wollen einen B-Plan, der eine interessante Projektentwicklung ermöglicht und das Grundstück dann teuer verkaufen. Das muss kein Problem sein.

Entscheidend ist, dass der Architektenwettbewerb gute Ergebnisse liefert und der spätere Investor mit Qualitätsanspruch entwickelt.

In einem aktuellen Artikel der Rheinischen Post werden explizit Oberbilk/ Flingern als aufstrebende Stadtteile genannt in denen eine Mietpreissteigerung prognostiziert wird. Eine Bekannte von mir, die auf der Haifastraße (also direkt am Areal des Quartier M) wohnt, hat mir heute berichtet, dass sie in den letzten acht Jahren bereits drei Mieterhöhungen hatte!

http://www.rp-online.de/duesse…wohnungen_aid_983946.html

Ein hoher Grundstückspreis ist an sich halt noch kein Indikator für spätere Qualität - hohe Grundstückskosten müssen im Projekt wieder reingeholt werden.

Hoffentlich werden durch das Stadtplanungsamt steuernde Werkzeuge für eine Sicherstellung einer städtebaulichen Mindestqualität festgeschrieben, die auch über den Wettbewerb hinaus wirksam sind.

Als nicht unkompliziert stelle ich mir gerade dort den Umgang mit Erschliessungsflächen und halböffentlichen Grünflächen vor; hier muss durch soziale Kontrolle und dergleichen sichergestellt werden können, dass sich dort nicht eine unerwünschte Szene ansiedelt, bzw. die Sicherheit der späteren Bewohner gewährleistet werden kann; ohne jedoch das Quartier als „Gated Community“ erscheinen zu lassen.
Ferner stellt die geplante Heranführung der Moskauer Straße an die Kölner Straße als Ortsumgehung in Bezug auf den Schallschutz eine ebenso große Herausforderung wie die vorhandene Bahntrasse im Nordwesten.

Das wird eine interessante Aufgabe für die Planer.

Ich denke, das Projekt kann durchaus gelingen, wenn man es richtig angeht.
Das Ganze steht und fällt mit dem städtebaulichen Konzept und der Architektur.
Grün ist in der Umgebung mit dem IHZ-Park gegeben, die Versorgungslage ist auch gut und wird sich weiter bessern. Rheinblick wäre sogar auch möglich, wenn man noch etwas weiter als 70 Meter in die Höhe gehen würde.

Gut an den bisherigen Plänen gefällt mir, dass verschiedene Nutzungen wie Wohnungen, Büros und ein Hotel kombiniert werden. Das wird viel zu selten gemacht.

Folgendes aus dem WZ-Artikel bereitet mir etwas Sorgen:
"Der Bau gegenüber von Capitol und Tanzhaus bleibt erhalten."
Was hat man sich nur dabei gedacht? Hoffentlich wird das noch einmal überdacht.

Weiß man schon wohin die DHL-Logistik umzieht?

Meines Wissens nach sollen in den Obergeschossen zukünftig kulturelle Nutzungen untergebracht werden, z.B. Erweiterungsflächen für das Tanzhaus NRW, Ateliers und eventuell das Black-Box-Kino; im EG ist ein Bio-Supermarkt oder eine vergleichbare Nutzung angedacht.

Grundsätzlich muss ja nicht immer alles abgerissen und durch Neubauten ersetzt werden; gerade in Bezug auf Ressourcenschonung sollte viel öfter überlegt werden, ob vorhandene Bauten anderen Nutzungen zugeführt werden können!

Der auch nicht unbedingt schönere Bau der Postverladehalle am Hauptbahnhof wurde ja auch nicht abgerissen, sondern umgebaut; heute sind dort ein Multiplexkino, eine Bühne des Schauspielhauses, sowie das Ordnungsamt und das Stadtarchiv untergebracht.

Als Architekt neige ich sicherlich auch gedanklich oft zum Neubau; aber gerade in der heutigen Zeit sind eher vernünftige und nachhaltige Lösungen gefragt.

Oft ist der Abriss und Neubau einfacher als Modernisierung, ganz besonders wenn zu geringe Geschosshöhe keine doppelte Böden und Decken ermöglicht und die alte Wärmedämmung zu schwach ist. Ich kenne diese Werte im Baubestand auf dem Grundstück nicht, aber die nicht herausragende Architektur der frühen Nachkriegszeit halte ich für verzichtbar.

Die maximale Wohnungsgröße von 120m² dient bestimmt nur der Orientierung. Wenn der Markt es hergibt, könnten es auch 150m² sein wie im Belsenpark. Ein Wohnhochhaus mit einfacheren Wohnungen bis 70m Höhe und einigen höherwertigeren in ein paar letzten Geschossen wäre eine interessante Idee. Mehr als ein solches zu planen [wenn überhaupt] wird bestimmt kein Investor riskieren, aber möglicherweise noch ein oder zwei kleinere. Die Anlage braucht einen forumsartigen, klar ablesbaren Platz in der Mitte, der als Mittelpunkt des Lebens dienen und ebenfalls die Adressbildung vereinfachen würde.

Ich vermute, dass nach dem Absegnen des Rahmenplans Lorac kleinere Grundstücke für einzelne Objekte an wirklich bauende Investoren wie Pandion oder Vivico verkaufen wird.