Stadtpolitik in Frankfurt

Neben ein paar neuen oder weniger neuen Kommentaren von Vertreter_innen der verschiedensten Parteien zum Verkauf des Philosophicums und der Demonstration gibt es eine weitere Zahl:

Frankfurter Rundschau, 4. April 2014
Kulturcampus Bockenheim Zoff um Kulturcampus
http://www.fr-online.de/stadte…us,26042926,26756542.html

Für Peter Gärtner (Linke) ist der Preis von 6,1 Millionen Euro zu hoch. Die ABG verlangt 2000 pro Quadratmeter, sie selbst hat beim Kauf 500 Euro bezahlt. So ganz hauen seine Angaben bei etwa 7500 m² Nutzfläche aber nicht hin. Das wären etwa 813 Euro/m² im Verkauf.

Michael zu Löwenstein (CDU) habe die Entscheidung der ABG „mit Interesse zur Kenntnis genommen.“ Das Geld müsste bis zum 30. Juni überwiesen sein, andernfalls müssten ein Investor oder die ABG das Gebäude entwickeln, damit keine „Bauruine“ entstehe.

Die Stadtverordneten haben am Donnerstag den Bebauungsplan des Kulturcampus beschlossen.

Ich hatte einen Denkfehler und bitte um Entschuldigung. Peter Gärtner von den LINKEN bezieht seine Angaben auf den Bodenpreis und nicht auf die Nutzfläche.

Das Flurstück ist 4450 Quadratmeter groß. Allerdings seien davon öffentliche Flächen abzurechnen, die „aktualisierte Größe“ ist in einem Kurzgutachten für die Gräfstraße 74-76 mit 3490 Quadratmetern angegeben.
http://www.fr-online.de/stadte…is,26042926,26244218.html

Ist bekannt, für wieviel die ABG im Sommer 2011 das 16,5 Hektar große Gelände des Campus Bockenheim (http://www.muk.uni-frankfurt.de/38892975/196) vom Land Hessen erworben hat? Die Projektgruppe spricht von 84 Mio Euro ( http://philosophicum.org/finanzierung/erbbaurecht ). Damit käme man auf die von Gärtner genannten 500 Euro/m² (genauer 509 Euro/m²). Rein rechnerisch würden auf ein 4450 Quadratmeter großes Teilstück dann 2.265.454 Euro entfallen und die ABG hätte 3,83 Mio Euro Gewinn gemacht.

Bei 6,1 Mio Euro und rund 2000 Euro pro m² wäre das Grundstück aber nur 3000 m² groß bzw. mit der Flächenangabe laut Kurzgutachten wären es rund 1750 Euro pro m². Geht man von der Grundstücksgröße aus, sind es 1370 Euro pro m².

Zum Gebäude und der Diskussion über seinen Denkmalwert:
http://de.wikipedia.org/wiki/P…m_%28Frankfurt_am_Main%29

Ja, Wikipedia ist schon toll. „Der bauliche Zustand ist schlecht“ wurde mal eben geändert auf „Der bauliche Zustand ist dennoch bemerkenswert gut“, plumper geht es wohl nicht mehr...

P. S.: Anstatt eine Debatte zu führen verteilt man zudem lieber anonym in Internetforen rote Laternen. Ja, das ist Diskussionskultur. Ich wünsche der Projektgruppe also alles schlechte, zudem, dass das Philosophicum weggerissen wird und dort Luxuswohnungen im obersten Segment entstehen.

^ Keine Sorge, wurde schnell revertiert.

Wenn diverse Linke jammern, der Preis von 6,1 Mio sei zu hoch, wieso drängen sie nicht selbst auf ein Bieterverfahren, in dem der Einzig Richtige Preis angeboten werden könnte? Bietet niemand mehr an, bekommen sie die Immobilie billiger und vor allem - niemand mehr zweifelt die Transparenz des Verfahrens an.

Flurkarte 1998, Copyright Stadtvermessungsamt Frankfurt am Main

Der vorstehende Auszug aus der Flurkarte zeigt den Stand von 1998. alle vom Philosophicum bestandenen Flurstücke haben zusammen eine Größe von rd. 3.900 m². Die Parzellen am südlichen Rand (78/10 und 78/11) haben zusammen ca. 390 m². Die nördlich angrenzenden Parzellen ("Inst.d.Univer." = 78/2 und 534/78 haben zusammen etwa 400 m². Die Situation kann heute eine andere sein, da die Flurstücke neu vermessen und zugeschnitten worden sein können. Das Gebäude hat eine Grundfläche von 1.000 m² und 9 Geschlosse, mithin eine reale BGF von 9000 m². Daraus ergibt sich, bezogen auf das Kerngrundstück von 3.900 m² eine GFZ von 2,3

Der Bodenrichtwert beträgt aktuell 1.200 €/m bei einer GFZ von 1,8. Da die reale GFZ von 2,3 höhe ausfällt, muss man mit Hilfe sog. Umrechungskoeffizienten den Bodenrichtwert für die tatsächliche höhere Ausnutzung umrechnen. Der Frankfurter Gutachterausschuss verwendet eigene, von der ImmowertV abweichende Umrechnungskoeefizienten; rechnet man den Bodenrichtwert auf die effektive GFZ von 2,3 hoch, kommt man auf etwa 1.435 €/m². Bezogen auf das Kerngrundstück ergäbe sich ein Bodenrichtwert von 5,6 Mio €. Rechnet man mit einer Grundstückgröße von 4.400 m², sinkt die reale GFZ, aber über die größere Fläche kommt man auf nicht ganz 5,7 Mio €.

Das ist jetzt nur eine ganz grobe Einschätzung und ersetzt kein formvollendetes Gutachten, aber unter Einrechnung des Gebäudes sind 6,1 Mio € schon realistisch.

Noch etwas detaillierte Zahlen in einem Artikel in der

FNP, 02.04.2014
Jetzt beginnt das Geldsammeln
Projektgruppe Philosophicum ist optimistisch, Kreditgeber für alternatives Wohnen zu finden
http://www.fnp.de/lokales/fran…Geldsammeln;art675,797380

Wie bereits erwähnt, muss der Vertrag mit der ABG Holding bis zum 30. Juni notariell geschlossen sein. Je nach den Bestimmungen des Kaufvertrags muss die Projektgruppe danach den Kaufpreis von 6,1 Millionen Euro an die ABG überweisen. Diese teilt sich auf in 25 Prozent Eigenmittel (1.525.000 Euro) und 75 Prozent Kredite.

In den kommenden Wochen müssen nun vier Fragenkomplexe geklärt werden:
- Wie lässt sich die Fassade energetisch und denkmalschutzgerecht sanieren?
- Wie sieht es mit dem Brandschutz aus?
- Was ist mit den Schadstoffen in dem Gebäude?
- Wenn solche vorhanden sind, wie lassen sie sich entsorgen?

Nach den Plänen der Projektgruppe soll die Hälfte der 150 Wohnplätze als Sozialwohnungen von der Stadt mitfinanziert werden. Dafür sagt die Gruppe eine Bindungsdauer von 40 bis 50 Jahren zu, deutlich länger als die meisten anderen öffentlich geförderten Sozialwohnungen. Die andere Hälfte der Wohnungen soll über die Mittelstandsförderung des Landes finanziell unterstützt werden.

Neben den Direktkrediten ist Gruppe im Gespräch mit zwei Stiftungen, die das alternative, selbstbestimmte und letztlich auch selbstfinanzierte Wohnprojekt fördern sollen. Namen werden in dem Artikel nicht genannt, aber so viele Stiftungen mit dieser Ausrichtung gibt es auch nicht. Zu den "üblichen Verdächtigen" gehören die deutsche Tocher der Schweizer Stiftung Edith Maryon zur Förderung sozialer Wohn- und Arbeitsstätten ( http://www.maryon.ch ) und die Stiftung trias - gemeinnützige Stiftung für Boden, Ökologie und Wohnen ( http://www.stiftung-trias.de/ ).

Wie die FAZ heute im Lokalteil berichtet, sind die Jusos gegen den Bau des Porsche Towers. Die Stadt brauche mehr bezahlbare Wohnungen. Stattdessen steige durch das Projekt der "Gentrifizierungsdruck" auf das Gallusviertel. Planungsdezernent Cunitz sei "blind für die Bedürfnisse dieser Stadt".

Der Sprecher des Planungsdezernenten gab zu bedenken, dass man den Bauherrn nicht zum Bau günstigen Wohnraums verpflichten könne; außerdem liege ein positiver Bauvorbescheid aus dem Jahr 2012 vor.

Das ist nicht war, ist es nicht?

Die Bauaufsicht hat kein eigenes Lärmmessgerät.
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Der Rechtsanwalt Stefan Plangger war schon mal selbst betroffener. 2011 ging es da um eine Baustelle für die Wohnhäuser „Vero“ im Westend.

"Zurzeit gibt es heftige Auseinandersetzungen um das Onyx-Hochhaus an der Oberlindau, bei dem in großer Höhe mit Presslufthämmern das Gebäude entkernt wird."

http://www.fr-online.de/frankf…ug-,1472798,28298742.html

^ Warum sollte sie? Der Bauherr muss schließlich auch selbst für die Standsicherheit und den Brandschutz in seinem Gebäude sorgen. Den Nachweis der Erfüllung der Vorschriften erbringt der Bauherr durch Konformitätsbescheinigungen der entsprechenden Sachverständigen, oder rechnet die Bauaufsicht etwa die Statik nach? Und so ist es auch beim Baulärm. Die Abriss- oder Baugenehmigung enthält eine entsprechende Nebenbestimmung, für deren Einhaltung der Bauherr zu sorgen hat.

Eine rechtlich brauchbare Lärmmessung nach Maßgabe der TA Lärm ist eine komplexe Sache, mit einem Lärmmessgerät allein käme die Bauaufsicht nicht weit.

Wie die FNP heute berichtet, plant die Stadt in weiteren Stadtteilen eine sog. Milieuschutzsatzung einzuführen. Geplant ist die Satzungen mit Beginn des Jahres 2016 in acht Stadtteilen (Nordend, Bornheim, Ostend, Westend-Ost, Innenstadt, Bahnhofs-/Gutleutviertel und Sachsenhausen-Nord) einzuführen. Zunächst wird dort ermittelt, welches Milieu überhaupt zu schützen ist.

Nach Einführung der Satzung müssen dort alle Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen an Wohnhäusern der Stadt zur Genehmigung vorgelegt werden. Nicht erlaubt sind dann Sanierungen, die den "üblichen Standard" von Wohnungen überschreiten. Auch die Zusammenlegung mehrerer Wohnungen zu einer Großwohnungen mit mehr als 130qm ist dann nicht mehr möglich. Neue Balkone, Dachterrassen und Wintergärten dürfen nicht größer als 8qm sein. Ebenso verboten sind Aufzüge, die nur ein Geschoss (z.B. die Penthouse-Wohnung) erschließen. Weiterhin möglich sind der Einbau neuer Bäder, neuer Heizungsanlagen oder die energetische Sanierung. Werden Häuser in den Satzungsgebieten verkauft, hat die Stadt künftig ein Vorkaufsrecht,

Wirken sollen die Satzungen dadurch, dass Hauseigentümer wegen der erschwerten Rahmenbedingungen zukünftig auf Luxussanierungen verzichten.

Einen Anstieg der Mieten wird dies alles nach Aussagen der Stadt nicht verhindern. Ob die gewünschten Effekte erzielt werden ist zumindest zweifelhaft wie ein Blick ins westliche Westend zeigt, dass bereits jetzt einer Millieuschutzsatzung unterliegt. Auch die Stadt selber kann aktuell nicht sagen, was die dort seit 1990 geltende Satzung gebracht habe.

Milieuschutzsatzung warum denn bitte schön? Ist ja nicht so dass die derzeitigen Bewohner dieser Stadtteile die ultimativen "Ureinwohner" stellen würden und ausgerechnet die bestehende Bevölkerungszusammensetzung dort so dermaßen schutzwürdig wäre. Reinste Klientelpolitik vor allem für Grünen-Wähler.
Mit den Markt behindernden Eingriffen a la Milieuschutzsatzung oder Mietpreisbremse erreicht man in der Regel eher das Gegenteil.
Das was die erwähnten Stadtteile brauchen sind Gestaltungssatzungen, in der Form wie für das Bahnhofsviertel auf deren Einhaltung dann auch endlich mal geachtet wird, um weitere das Stadtbild schädigende Bausünden wie sie zur Zeit wieder allerorten errichtet werden zu verhindern.

Der Erfolg dieser Milieuschutzsatzungen dürfte sehr fraglich sein. Allerdings halte ich sowieso die Wirkungen der geplanten Satzungen generell für eher gering, was ich nicht bedaure. Das einzig Sinnvolle sehe ich in einer verstärkten staatlichen Bauaktivität, zB über die Wohnungsbaugesellschaften.

Ob und welche Wirkung solche Satzungen haben, ist noch nicht abschließend zu beantworten. Mit Sicherheit lässt sich feststellen, dass die daraus resultierenden Konflikte ein Beschäftigungsprogramm für Anwälte und Verwaltungsgerichte werden können.

Wohnungspolitisch lösen solche Satzungen den zugrunde liegenden Zielkonflikt nicht: die Stadt Frankfurt weiß natürlich, dass der große Bestand an Wohnungen, die älter sind als 60 Jahre, ernomer Investitionen bedarf, um sie am dauerhaft zu erhalten. Je mehr Neubau die technischen Standards prägt, um so mehr wächst der Druck auf den Altbaubestand, ihn marktgängig zu halten. Insofern hat die Stadt ein großes Interesse an Investitionen in alte Gebäude. Klar ist aber auch, dass es nur in geringem Umfang öffentliche Investitionen sein können, also braucht man privates Kapital, um den Bestand an alten Wohnungen zu erhalten; das dürfte ein strenges Regime verhindern.

Im übrigen steckt der Teufel wie immer im Detail. Beispiel:

Stellen wir uns ein gründerzeitliches Haus im Westend vor, gepflegter Zustand, vor 25 Jahren in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die Eigentümer sind in ihren Wohnungen alt geworden und planen den Einbau eines Aufzuges, was eine extrem teure Sache sein kann. Ist das jetzt Luxussanierung? Oder Milieuschutz? Denn ohne Aufzug wären die alten Leutchen gezwungen, ihre Wohnungen zu verlassen.

Kann man dem Eigentümer eines älteren Gebäudes den Einbau eines Aufzuges versagen, den der Gesetzgeber im Neubau fordert?

§ 33 HBO
...
(4) 1 Gebäude mit einer Höhe nach § 2 Abs. 3 Satz 3 von mehr als 13 m müssen Aufzüge in ausreichender Zahl haben. 2 Von diesen Aufzügen muss mindestens ein Aufzug Kinderwagen, Rollstühle, Krankentragen und Lasten aufnehmen können und Haltestellen in allen Geschossen haben. 3 Der Aufzug nach Satz 2 muss von allen Wohnungen in dem Gebäude und von der öffentlichen Verkehrsfläche aus barrierefrei erreichbar sein. 4 Haltestellen im obersten Geschoss und in den Kellergeschossen können entfallen, wenn sie nur unter besonderen Schwierigkeiten hergestellt werden können.
..."

Nein, sagt z.B. das OVG Berlin. Nur mal als Beispiel.

Diese Milieuschutzsatzungen sind wieder ein Placebo, mit dem beunruhigte oder aufgebrachte Wähler beruhigt werden sollen. Leider ein teures: Zuerst muss in aufwändigen Gutachten ermittelt werden, welche Milieus überhaupt geschützt werden sollen!

Der Anstieg der Mieten bzw. Kaufpreise wird dadurch mit Sicherheit nicht verhindert. Die Nachfrage in Frankfurt ist nun mal hoch und trifft auf ein knappes Angebot, was eben zu - richtig! - steigenden Preisen führt. Bestes Mittel dagegen: Erhöhung des Angebots...

Das schlimmste daran ist, dass der modernisierungswillige Eigentümer um ein weiteres Mal den Unwägbarkeiten behördlichen Handelns ausgesetzt ist. Schon heute ist die Verwaltungspraxis, besonders der Frankfurter Bauaufsicht, undurchschaubar (mühsam nur lässt sich die Vokabel willkürlich eigentlich hier vermeiden); als wäre die Erlangung einer "normalen" Baugenehmigung nicht schon Herausforderung genug (Stellplätze, Rettungswege, Abstandsflächen, Befreiungen, Ausnahmen wegen GFZ und GRZ), muss dann noch darum gefochten werden, warum bei der Aufstockung eines Altbaus mit Notdach von 1949 und Wiederherstellung des ursprünglichen Vorkriegszustandes, der Einbau eines Aufzuges mit vorläufig nur einer Station im (neuen) DG ein Akt nicht der Luxussanierung, sondern des Milieurschutzes ist: denn der Verzicht auf Stationen in allen übrigen Geschossen schont den Geldbeutel der übrigen Mieter oder Miteigentümer (nicht nur bei den Baukosten, sondern vor allem bei den Betriebskosten) und erhöht die Chance, dass sie bleiben.

^ Der verlinkte Artikel erwähnt bereits im letzten Satz, es sei "dem Stadtplanungsamt nicht ganz klar", was die bereits seit 1990 in Frankfurt existiernden Milieuschutzsatzungen gebracht haben sollten. Dass sie bürokratischen Aufwand bedeuten, lediglich das dürfte unbestritten sein. Falls es im Cunitz'schen Stadtplanungsamt unterforderte Beamte gibt, könnten die z.B. Bebauungspläne bearbeiten, damit diese so rasch wie möglich beschlossen und Neubauten errichtet werden können - das wäre der vernünftige Ansatz. Manche können anscheinend nicht anders als Bürokratie entfalten und bloß Wohnungen mit 131 Qm verbieten, so aus purer Freude, selber wissend, dass die Mietsteigerungen dadurch nicht gebremst werden können (der Artikel zitiert da Cunitz im vorletzten Absatz). Bis wann läuft noch mal sein Vertrag?

BTW: Es gibt Städte, wo zuletzt weniger große Luxuswohnungen gebaut werden aus dem simplen Grund, dass der relativ kleine Markt gesättigt ist (etwa Düsseldorf) - das braucht nicht durch X zusätzliche Vorschriften geregelt zu werden. Andererseits - in vielen Debatten wurde bereits argumentiert, dass die Stellplatzsatzung den Bau größerer Wohnungen fördere, da pro X Qm Wohnfläche weniger teure Stellplätze benötigt würden. Diesem FAZ-Artikel nach sei die Frankfurter Stellplatzsatzung ein "echtes Investitionshemmnis", welches die Schaffung von 8.000 DG-Wohnungen bremse - Cunitz hätte was für die Erhöhung des Wohnraumangebots machen können, leider mogelt er sich bisher um die lautstark geforderte Abschaffung. Wohl noch ein Zeichen des Regulitis - wieso eine staatliche Regulierung abschaffen, wenn man etwas per Gesetze und Normen regeln kann?

Kommunalwahl 2016 - wohin steuert die Stadt?

Die vor der Tür stehende Kommunalwahl nehme ich zum Anlass, mal die stadt- und verkehrsplanungspolitischen Ziele der Parteien näher zu beleuchten (kein Anspruch auf Vollständigkeit, Ich bitte um Ergänzung, Kritik und Korrekturen). Mich interessieren vor allem konkrete, bisher noch nicht begonnene Ideen und Projekte. Auch die Print-FAZ hatte einen Artikel heute dazu. Wie sehr man darauf bauen kann, ist natürlich ungewiss. Eine echte Zielsetzung im Sinne einer stadt- und verkehrsplanerischen Vision vermag ich bei keiner Partei zu erkennen. Zudem habe ich gelegentlich den Eindruck, dass diesselbe Ideen mal von der einen Partei, dann von der anderen aufgetischt wird (wobei die andere Partei dann natürlich reflexartig in Opposition dazu geht). Generell ist es ja wohl der Trend, dass man nicht mehr versucht, den Wähler von seinen Ideen zu überzeugen, sondern dass man versucht herauszufinden, was bei der Mehrheit gerade en vogue ist und was man davon übernehmen.

1. CDU: Hier man sich offenbar noch nicht sonderlich festgelegt. Ein aktuelles Programm zur Kommunalwahl habe ich auf die Schnelle jedenfalls nicht finden können. Klar ist, dass die CDU keine Bebauung des Pfingstbergs will, generell für Verdichtung auch in bestehenden Vierteln ist (konkrete Ideen hierzu kenne ich nicht) und laut heutigem Pressebericht den 2 Mäklerischen Brückenturm doch durchsetzen will. Auch die Einhausung der A661 und Bebauung wird wohl von der CDU befürwortet. http://cdu-frankfurt.de/1_84_Aktuelles_Wahlprogramme.html

2. SPD: Immerhin beim Pfingstberg hat sich die SPD festgelegt und geht ganz offen auch auf Konfrontation zu denjenigen, die die Äcker dort behalten wollen. Wie die Bebauung konkret aussehen woll (insbesondere Dichte und Wohnungsanzahl) ist aber offenbar offen. Ansonsten will man ebenfalls die Einhausung der A661 und sollen bestehende Viertel an den Rändern erweitert werden. Beim Verkehr steht sicherlich die Sperrung von Teilabschnitten des nörlichen Mainufers auf dem Plan. http://assets02.hessenspd.net/…oc_59737_201525143526.pdf

3. GRÜNE: Die Grünen sind gegen die Pfingstbergbebauung und wollen die A661 einhausen. Grundsätzlich will man bestehende Viertel verdichten, etwa durch Aufstockungen. Das nördliche Mainufer würden sie zumindest probeweise sperren. Außerdem soll die Berliner Straße umgestaltet werden, sprich Verringerunger der Fahrspuren. http://www.gruene-frankfurt.de/gruen-bewegt-frankfurt/

4. FDP: Relative unkonkrete Vorstellungen. Klar ist, dass Straßensperrungen etc. (Mainufer, Berliner Str.) nicht im Sinne der Liberalen sind.
http://frankfurt.fdp-hessen.de…/6/2015/10/Imageflyer.pdf

Dass die Einhausung der A 661 im Bereich Bornheim/Seckbach eher kein Wahlkampfthema ist, liegt vermutlich daran, dass dieses Projekt aufgrund entsprechender Beschlüsse schon längst im Stadium von Vorplanungen ist.

Lachdefizit? Da kann ich helfen:

Foto: Schmittchen

Soll das Haus ein Beispielgebäude für den sozialen Wohnungsbau sein? Dann hätten wir einen echten Run auf die Sozialwohnungen.