Sanierungskonzept Rohrbach

    Sanierungskonzept Rohrbach

    Hier in Heidelberg hat man eine ziemlich umstrittene Maßnahme verabschiedet:


    Das Kerngebiet des Stadtteils Rohrbach, ehemals eigenständiges Dorf, ist zum Sanierungsgebiet erklärt worden. Es gibt Zuschüsse für Baumaßnahmen etc. So weit so gut.


    Umstritten sind dabei die "Sanierungsziele", also das förderfähige: Ganz im Sinne einer Reko soll nämlich dabei in diesem Sanierungsgebiet wieder ein dörflicher Charakter hergestellt werden, architektonisch wenn möglich das Gebiet in einen Zustand vergleichbar den zurückversetzt werden, den es vor rund 100 Jahren hatte. Zum Bestand gehören ehemalige Höfe mit Einfriedungen etc, sowie im östlichen Bereich des Gebiets einige historische Fachwerkbauten (teilweise 15tes bis 17tes Jahrhundert), aber auch einiges an Neubauten der 60er und 70er. Das Sanierungsgebiet umfasst etwa 14,5 Hektar.


    Aud dem verabschiedeten Konzept vom letzten Jahr:

    • sämtliche Bauarbeiten am Bestand (auch Instandhaltung) müssen entsprechend Gestaltung, Werkstoff, Farbe das "überlieferte Ortsbild" umsetzen
    • alle historischen Auskragungen, Erker etc sind wieder her zu stellen bzw. zu erhalten
    • alle neueren Auskragungen (Vordächer, Carports im Hof etc) sind unzulässig
    • Arkaden an Neubauten sind unzulässig
    • keine Flachdächer (<35° Neigung)
    • alle historischen Scheunen sind zu erhalten
    • Dachgauben nur stark eingeschränkt
    • ausschließlich ziegelrote bis rotbraune glanzlose Ziegel in klassischer Größe
    • keine Kunststoffteile, kein Alu oder Metall, keine Keramikplatten, keine Glasbausteine, kein stark strukturierter Putz irgendwo in der Fassade
    • keine Photovoltaik, solarthermische Anlagen müssen zur Gesamtgestaltung passen
    • alle vorhandenen Natursteinaußenwände sind zu erhalten
    • historisches Sichtfachwerk ist freizulegen, vorgetäuschtes Fachwerk verboten
    • alle Fassaden sind als Lochfassaden auszuführen
    • alle Außentüren und -tore sind aus Holz herzustellen
    • alle verwendeten Farben sind an die Umgebung anzupassen und mit dem Denkmalschutz abzustimmen
    • keine Anpflanzung von Nadelgehölzen (!)
    • einsehbare Hofflächen sind entsprechend den Sanierungszielen zu gestalten
    • die Aufstellung von (Verkaufs-) Automaten aller Art ist verboten
    • Fenster ausschließlich als senkrecht stehende Rechtecke, Schaufenster maximale Breite 3 Meter (bei Überbreite mittig zu unterbrechen)


    Diese Liste und weitere Punkte sind ernsthaft entsprechend per Bebauungsplan etc umgesetzt worden, und das ist bei jeglichen (!) Bauarbeiten so umzusetzen - ob Neubau oder lediglich Instandsetzung von Bestandsbauten.


    Ob das jetzt komplett auf 14,5 Hektar so sinnvoll ist? Sollte man mal überlegen...

    kato2k8 #37
    Wirklich interessantes Projekt. Das scheint eine mutige und konsequente Satzung zu sein. Natürlich kann das bei einigen Eigentümern zu Widerspruch führen, aber die gewählten Vertreter haben ja mit Mehrheit so entschieden, denn es kann ein wirklicher Mehrwert für alle Bewohner daraus entstehen. Sinn machen solche Satzungen prinzipiell aber nur, wenn sie wirklich so weit in die Details gehen, dass man das anvisierte Ziel ernsthaft erreichen kann! Die wenigen Satzungen die mir bekannt sind gehen da eben nicht weit genug, egal auf welcher Ebene. Der Druck der Bauherren und Architekten auf die Genehmigungsbehörden ist nämlich enorm und wird regelmäßig vom Stadtparlament unterschätzt. Wirksame Kontrollen sind dann schon das nächste große Problem.

    Es gibt ja Satzungen die zu locker formuliert sind und genauso gibt es Satzungen die unnötigerweise viel zu eng gefasst sind. Es kommt wohl immer auf die jeweilige spezielle Situation an.

    Wie weit das aber im Stadtteil Rohrbach dort sinnvoll ist kann ich leider nicht beurteilen da ich den Stadtteil so nicht kenne. Mein Interesse ist aber jetzt schon mal geweckt.


    Postet von RKWF am 08.12.2009 im DAF Strang "Gute Reko – böse Reko (Grundsatzdebatte)" direkt hinter kato2k8 #37

    Ein paar Details:


    Das Sanierungsgebiet zieht sich im wesentlichen eine Straße ins Rohrbacher Tal hinauf entlang, mit ein paar Seitenstraßen. Dazu gehören im öffentlichen Raum unter anderem eine Kirche im Neorenaissance-Stil (soll besser in Szene gesetzt, u.a. angestrahlt werden), und das Alte Rathaus von 1813 mit Vorplatz (soll umgebaut werden, eine fensterlose Seite zum Platz hin Tür und Fenster im historischen Stil bekommen).


    Weitere interessante Gebäude wären ein Gasthaus in der Straße aus dem 18ten Jahrhundert, in dem Eichendorff 1808 ein paar Monate lang wohnte, sowie ein Restaurant aus dem 18ten Jahrhundert (bzw. ein Wiederaufbau eines solchen nach Brand als Reko 1983!), ein Hotel, das im 19ten Jahrhundert auf einer mittelalterlichen Zollstation errichtet wurde und als westlicher Abschluß des Gebiets dient, sowie mehrere weitere Privatgebäude aus dem 18ten und 19ten Jahrhundert, u.a. mehrere größere ehemalige Hofgebäude mit Einfriedungen. Im östlichen Tal, das noch zum Sanierungsgebiet gehört, stehen Sichtfachwerk-Mühlengebäude aus dem frühen 16ten Jahrhundert.


    Altes Rathaus:

    Bildquelle: Wikipedia, user Hartmann Linge, cc-sa-Lizenz


    Im Hintergrund von obigem Bild zu sehendes Haus:

    Bildquelle: Wikipedia, cc-asa-Lizenz


    Der Bach, der das ganze mal die Straße entlang verband, wurde in den 60ern in die Kanalisation verbannt, und soll im Rahmen des Sanierungsprojektes ebenfalls wieder an die Oberfläche, und der öffentliche Raum soll in Großteilen auf Natursteinpflasterung umgestellt werden (was dann für die anliegenden Privathöfe über die Satzung auch eine Natursteinpflasterung bedingt!).


    Zwischen dem ganzen Ensemble stehen halt ein Haufen Häuser, die in den 60ern und 70ern verhunzt wurden. Und ein typischer mehrstöckiger Spät-70er Betonbunker, der den Bürgersteig mit Arkaden überhängt, als so ne Art Stadtteilzentrum mit Bank und Supermarkt (auf Gelände von einer Tabakfabrik errichtet, war damals schon umstritten).


    Um die gehts da im wesentlichen, der historische Bestand steht eh unter Denkmalschutz. Vor allem haben viele der "neueren" Bauten ab Jahrhundertwende deutlichen Renovierungsbedarf, unterliegen also den Sanierungszielen.


    Triste und durch An-/Umbauten verhunzte untere Rathausstraße:

    Bildquelle: Wikipedia, public domain


    Am ersten Haus rechts wäre bei einer baulichen Änderung entsprechend der Satzung etwa die Tür durch etwas "passenderes" zu ersetzen und die Fenstereinrahmung einheitlich zu gestalten, vermutlich müßten auch z.B. die Fallrohre geändert werden. Und das geteilte Fenster im ersten Stock müßte verschwinden. Am zweiten Haus rechts wäre automatisch ein neues Dach fällig, bei beiden Häusern müßten die Rolladenkästen im ersten Stock überbaut bzw. abgebaut werden. Beim dritten Haus rechts müßte das Tor zum Hof geändert werden, und das Schaufenster sieht ziemlich kritisch aus. Am ersten (und dritten) Haus links wäre vermutlich der Balkon oben komplett abzubrechen.


    So in der Art kann man fast die ganze Straße durchgehen.

    11 Mal editiert, zuletzt von kato2k8 () aus folgendem Grund: typofix, bilder

    kato2k8 #37 und #39 :
    Wäre ein guter Anfang für einen eigenen Grundsatz-Strang.

    Dieses Sanierungsvorhaben in Verbindung mit Bestandserhalt ist natürlich mit dem Strang-Thema verwandt, aber doch etwas prinzipiell anderes als klassische Rekonstruktionsvorhaben. Es ist aber durchaus überlegenswert auch auf so einem Sanierungsgebiet, da wo es möglich und wertvoll ist, auch etwas zu rekonstruieren.

    Obwohl wir hier im Strang abschweifen kann ich aber gerne noch etwas zum Projekt sagen, was eigentlich bekannt sein dürfte, aber noch lange nicht alles ist. Details spare ich aber mal aus.
    Diese Situation wie sie sich hier in den zwei Beiträgen abzeichnet, hat sich ja sehr ähnlich in vielen Ortschaften schon abgespielt und ist vielfach noch im nicht enden wollenden Prozess. Verschiedene Gründe erzwingen irgendwann geradezu eine Entscheidung, die meiner Meinung nach immer dann, wenn sie wie hier zugunsten des Altbestandes ausfällt die letztlich bessere Entscheidung war, auch wenn es gewisse Probleme während und nach der Umsetzung immer gegeben hat und geben wird. Es ist ein Kraftakt.

    Ich könnte jetzt eine Vielzahl von Problempunkten und sehr positiven Aspekten beschreiben. Letztlich so denke ich, überwiegt aber das Positive bei weitem. Die Leute im Rathaus von Rohrbach, oder die sonstigen Verantwortlichen haben sich ganz bestimmt im Lande umgesehen, Rat geholt und Beispiele untersucht, bevor sie diese gravierenden Beschlüsse gefasst haben. Natürlich wissen die auch, dass so etwas in gewissen Bereichen behutsam und verträglich gehandhabt werden muss, wo es geht auch mit Zuschüssen und anderen Unterstützungsmassnahmen für die Einwohner.

    Wenn ich hier einige Stichworte nur kurz anschneide, wird schnell deutlich werden, dass man dort vermutlich überhaupt keine andere Wahl hatte, wenn man den Ort voranbringen will.

    - Viele verödete alte Kleinstädte und alte Vororte weil niemand mehr bauen und investieren will.
    - Immer mehr schöne einzelne Gebäude werden notsaniert und machen mit ihren hässlichen Anbauten und Fassaden das Ortsbild noch unansehnlicher.
    - Junge Leute ziehen weg weil sie keine Perspektiven sehen im tristen Ortsbild.
    - Es werden keine neuen Restaurants und andere Freizeiteinrichtungen eröffnet, bestehende machen zu weil keine Gäste von Außerhalb kommen.
    - Kein Zuzug von Leuten die hier bauen, renovieren und damit investieren wollen.
    - Immer weniger Einnahmen in der Verwaltung und dann auch immer weniger Investitionen, und und und.
    Die vielfältigen Vorteile zähle ich jetzt mal nicht auf.

    Obwohl auf den Bildern hier das Ortsbild gar nicht mal so übel erscheint, kann so eine Initiative dem ganzen noch mal einen Schub geben so dass es sich erst dann entscheidend zum positiven wendet. Ich kenne sehr gute, lange bewährte Beispiele hier in der Umgebung.

    Mein generelles Fazit: Es lohnt sich.

    Postet von RKWF am 11.12.2009 im DAF Strang "Gute Reko – böse Reko (Grundsatzdebatte)" direkt hinter kato2k8 #39

    Zitat von RobertKWF


    Es ist aber durchaus überlegenswert auch auf so einem Sanierungsgebiet, da wo es möglich und wertvoll ist, auch etwas zu rekonstruieren.


    Gerade in diesem Sanierungsgebiet ist es an einigen Stellen so, daß Altbauten sich mit teilweise eher unpassenden 70er-Jahre-Mietshäuser abwechseln, oder an alte Gebäude bei Sanierungen etwa Balkone oder andere (mietpreissteigernde) Elemente angeklebt wurden. Das ist eine Situation, wo m.M. Rekonstruktionen, oder zumindest eine klassische Fassadengestaltung bei einer teilweisen Neubebauung, ein geordneteres Gesamtbild schaffen können.
    Die Satzung stellt daher sicher, daß Neubauten eine entsprechende Gestaltung erhalten, während schützenswerte prägende Elemente des alten dörflichen Charakters, die sonst bei Neubauten eher verschwinden - etwa die alten Scheunen in einsehbaren Höfen an einigen Stellen.


    Derzeit stehen auch einige - auch der älteren - Gebäude zu Sanierungen an, von daher kommt die Satzung auch zur richtigen Zeit.


    Zum Projekt, bzw. primär den Stichworten:


    Das Sanierungsgebiet betrifft den ursprünglichen Ortskern, auf den sich das damals eigenständige Dorf bis etwa in die 1890er erstreckte, mit einigen Abstrichen (das Rohrbacher Schlösschen ist beispielsweise nicht abgedeckt, da dieses von einem Krankenhaus in Nachbarschaft zum Ortskern genutzt wird). Dabei ist Rohrbach mittlerweile kein abgesonderter kleiner Vorort mehr, auf der 1929 nach Heidelberg eingemeindeten und voll in die Stadt integrierten Fläche wohnen heute rund 26.000 Menschen u.a. auch in drei Großwohnsiedlungen, dazu kommt ein 100 Hektar großes Gewerbegebiet, in dem auch eine Shopping Mall steht.


    Der Bezirksbeirat des Stadtteils, der für das Sanierungsprojekt verantwortlich zeichnet, (und auch der für die zugrunde liegende Studie verantwortliche Architekt) sieht in diesem primär die Möglichkeit eines "Gegensteuern" gegen aktuelle Entwicklungen:


    In Folge eines Konversionsprojekts in den Außenbereichen des Stadtteils (Neubau von rund 2000 Wohnungen in den letzten zwei Jahren) wird in naher Zukunft auch ein größeres Nahversorgungszentrum entstehen. Die Befürchtung ist, daß dieser dem traditionell im Ortskern angesiedelten, sehr diversifizierten kleinräumigen Einzelhandel den Garaus machen könnte. Durch die Aufwertung des Ortskerns durch das Sanierungsprojekt soll dieser dann sowohl einen weiteren Kundenkreis anziehen, als auch generell als Stadtteilzentrum wieder attraktiver werden. Konkret möchte man das Gebiet auch in Hinblick auf z.B. Gastronomie konkurrenzfähig machen.


    Daneben kommt noch das übliche Argument mit der Attraktivität für junge Familien, allerdings steht diese gegenüber obigem deutlich zurück - auch da u.a. mit obigem Konversionsgebiet diese sowieso in großen Mengen angezogen werden.


    Unter diesem Link finden sich im Sanierungskonzept (86 Seiten, gut 200 Bilder) gleich mehrfach perspektivische Fotomontagen, die den Vergleich zwischen dem aktuellen Zustand und einer einfachen Sanierung und Umgestaltung vor allem des öffentlichen Raums ermöglichen.
    Es werden auch über Foto-Beispiele konkret die einzelnen Sanierungseinschränkungen und Maßnahmen illustriert, wobei diese Fotos fast ausschließlich vom Bestand in Rohrbach stammen, und daher auch einen interessanten Überblick liefern.

    Interessantes Sanierungskonzept. Gibt es auch schon ein Feedback der Bevölkerung, da die Veränderung ja nicht nur den öffentlichen Raum betreffen?

    Es gab unter anderem bisher zwei Unterschriftenaktionen, allerdings zum öffentlichen Raum. Die eine war für die Wieder-Freilegung des Rohrbachs als ehemals prägendes Element bis in die 60er, die andere war gegen die Einrichtung eines Verbindungsweges zwischen dem Rathaus und dem Kerweplatz/Bolzplatz weiter westlich, der durch die Gärten von Häusern gegangen wäre, die der städtischen GGH gehören.


    Die GGH bietet übrigens Sanierungswilligen auch eine eingehende Beratung dazu an, als Service der Stadt.


    Für Kritik und Bürgerbeteiligung sowie allgemein um das Konzept immer wieder zu besprechen ist ein Runder Tisch eingerichtet worden, der öffentlich tagt, und bei dem auch regelmäßig Kritik vorgebracht wird. Für einen Überblick mal hier gucken.


    Das (ziemlich etablierte) Stadtteilmagazin "der punker" wettert da immer wieder heftig gegen Einzelpunkte, und viele angegriffene Punkte wurden mittlerweile auch wieder aus dem Konzept entfernt (das etwa alle 3-6 Monate überarbeitet wird).
    Dem "punker" wurde mittlerweile verboten, Unterlagen aus nichtöffentlichen Sitzungen des Bezirksbeirats zu veröffentlichen (das Protokollieren konnte man aber nicht unterbinden), von daher ist es mittlerweile teilweise etwas leiser geworden.

    Im Rahmen der Sanierung soll das Rohrbacher Bürgeramt vom alten Rathaus in das dahintergelegene Gebäude wandern; im Rathaus soll in Zukunft der Stadtteilverein sowie ein "Bürgertreff" untergebracht werden. Für die Sanierung beider Gebäude ist etwa eine halbe Million Euro vorgesehen.
    Plan für die notwendigen Umbauten hier unter Anlage 04 Pläne.


    Unter der Anlage 02 Fotobeispiele im obigen Link finden sich auch einige Umsetzungen von im Einklang mit dem Sanierungskonzept stehenden Baumaßnahmen. Bisher wurden 37 Sanierungsmaßnahmen an Privathäusern gefördert, darunter 8 Vollsanierungen.

    Nachdem wir vor kurzem ein Haus im Ortskern von Rohrbach erworben haben, waren wir angesichts des Sanierungskonzepts zunächst erschrocken. Der erste Eindruck war, dass das Sanierungsgebiet in einen "früheren" Zustand ohen die Möglichkeit einer baulichen Vielfalt von Alt- und Neubauten rückversetzt werden soll. Was das für Baumaßnahmen an unserem Haus bedeutet, bleibt abzuwarten.


    Wie sich herausgestellt hat, scheint die Umsetzung des Sanierungskonzepts im öffentlichen Raum sehr viel langsamer voran zu schreiten, als zunächst vermutet. Wie wir vor kurzem erfahren haben, soll beispielsweise der Rohrbach nun doch nicht wieder frei gelegt werden.


    Gibt es denn schon Informationen, wann mit der Umgestaltung der Rathausstrasse begonnen werden soll?

    Mit der Umgestaltung von Rathausplatz und Rathausstraße soll begonnen werden, wenn die öffentlichen Gebäude in diesem Bereich (Altes Rathaus, Seckenheimer Gässchen 1) umgebaut sind sowie die Sanierung des Schulhofs Eichendorffschule abgeschlossen ist. Einen festgelegten Zeitpunkt gibt es hierfür meines Wissens nicht.