Wie weiter wachsen? Stadtplanung & Siedlungsentwicklung Region

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Das ist keine konkrete Antwort auf die Frage, was denn die politische Beeinflussung von Baulandpreisen bedeuten soll

Das konkret zu gestalten ist Aufgabe der Politik. Wenn dich die bisherigen Versuche interessieren, dann empfehle ich dir den vollständigen Artikel von Hr. Vogel im SZ Online-Testabo zu lesen.
Deine Behauptung zielte auf eine "künstliche Verbilligung" des Baulandes ab. Wenn ich durch Spekulation den Baugrund zum Zwecke der Bereicherung und auf Kosten der Allgemeinheit in astronomische Höhen treibe, letztlich also kein realer Gegenwert vorhanden ist, dann nenne ich staatliche Reglementierungen sicher nicht mehr "künstliche Verbilligung" des Baulands, sondern "notwendige Eingriffe in das Marktgeschehen (gemäß Bayerischer Verfassung)".

den Zusammenhang zwischen der Baudichte und den Baulandpreisen nicht berücksichtigt

Warum sollte er auch? Ihm geht es um Spekulation und Steuerpolitik bei Bodenwertsteigerungen.

Du vertrittst womöglich diese Idee:
Fall 1: Grundstück: 1.000.000 Euro, Baurecht: 1.000.000 x 0.02
Fall 2: Grundstück: 2.000.000 Euro, Baurecht: 2.000.000 x 0,025
Je höher der Preis, desto mehr BGF wird gebaut, ganz im Stile des laissez faire. Funktioniert aber nur, solange es keine baurechtlichen Limitationen gibt. Und die gibt es in Deutschland immer.

Der Marktpreis ist nichts anderes als ehrliche Information, wie die Baugrundstücke nachgefragt werden und andererseits wie knapp sie sind. Daran zu fummeln bedeutet eine Situation vorzugaukeln, die es gar nicht gibt - mit schlechten Entscheidungen als Konsequenz.

Der Markt ist doch kein abstraktes göttliches Wesen, das zu jeder Zeit und überall die richtigen Entscheidungen trifft, sondern die Zusammenkunft von Milliarden Menschen und Unternehmen zum Zwecke ihrer Bedürfnisbefriedigung. Gier, Irrationalität, Egoismus, fehlende Moral inklusive. Den vollkommenen Markt gibt es nicht. Die Historie hat uns beides gelehrt: Vollständige Marktbeeinflussung und -Unterdrückung aber auch die freie Hand, sind beide zum Scheitern verurteilt. Wie immer im Leben, kommt es auf das richtige Maß der Eingriffe an. Spekulantentum entzieht sich der ehrlichen Information über Nachfrage und Knappheit, grenzt andere Marktteilnehmer bewusst aus und versucht auf deren Kosten satte Gewinne einzustreichen.

Wenn ich schon Sprüche wie "der Markt ist natürlich heilig und regelt alles" lesen muss - als ob die politisch bestimmte Planwirtschaft mit willkürlichen Amtspreisen je etwas vernünftig geregelt hätte.

Ja, es ist natürlich ein sehr kleiner Schritt, zwischen Sarkasmus und dem Befürworten der sozialistischen Planwirtschaft. Aber danke, diesen Vorwurf musste ich mir als Vermieter noch nicht anhören, mal etwas anderes :).

Zitat von MiaSanMia

Wie immer im Leben, kommt es auf das richtige Maß der Eingriffe an. Spekulantentum entzieht sich der ehrlichen Information über Nachfrage und Knappheit, grenzt andere Marktteilnehmer bewusst aus und versucht auf deren Kosten satte Gewinne einzustreichen.

So ist es, wer das nicht glaubt sollte sich einfach mal mit der japanischen Bubble Economy der 1980er Jahre beschäftigen. Die Grundstückspreise haben astronomische Höhen erreicht, die mit dem Bedarf am Immobilienmarkt gar nichts zu tun hatten.

Von daher besteht keine volle Korrelation zwischen Grundstückspreis und realisierter Bebauungsdichte...

Zitat von MiaSanMia

Funktioniert aber nur, solange es keine baurechtlichen Limitationen gibt. Und die gibt es in Deutschland immer.

Umso mehr müsste gelten - wenn schon bundesweite Regelungen angestrebt werden, dann zuerst in die Richtung, dass möglichst mehr BGF genehmigt werden kann. Dafür wurden bereits die urbanen Gebiete erst kürzlich eingeführt - noch einige Erleichterungen könnte es geben.
Und dennoch - bleibt das Bauland billig, gibt es kaum Anreize, darauf möglichst viel BGF anzustreben - ich habe Beispiele genannt, wo Investoren nicht mal daran denken, sich den Limits wenigstens zu nähern (wie der Fall in Düsseldorf-Benrath).

Es ist bestimmt nicht gesund, wenn Grundstücke mehrmals weitergereicht werden, doch dann sollte man das Problem präzise benennen - in dem von Dir verlinkten Text stand wortwörtlich die Beeinflussung der Baulandpreise. Wenn man ganz gezielt das Bauland-Weiterreichen ohne jegliche Bauanstrengung eindämmen würde, wird es bestimmt in den Metropolen (inklusive München) teuer bleiben bzw. gar immer teurer werden - weil es nun mal knapp und gefragt ist. In diesem Fall müsste man aber zustimmen, dass der hohe Preis gerechtfertigt ist?

Eine Idee, mit der ich mich noch anfreunden könnte - eine höhere Grundsteuer für unbebautes Bauland bzw. gar ein mindergenutztes - wenn es etwa seit der frühen Nachkriegszeit eine zweigeschossige Lückenfüllung gibt, wo die Nachbarn höher sind und auch mehr GFZ gebaut werden dürfte (es gibt viele Städte, wo so etwas bis heute der Fall ist, selbst in den Innenstädten). Eine höhere Besteuerung des Wertzuwachses des unbebauten Baulandes wenn nicht einmal eine Bau(vor)anfrage eingereicht wurde, könnte ich auch noch akzeptieren. Sogar wenn der Gewinn, den man nach dem Verkauf behalten darf, irgendwie an belegbare Ausgaben für Planung usw. gekoppelt wäre - damit es etwas mehr Mühe als ein Pro-Forma-Antrag wird.

Zitat von Bau-Lcfr

Und dennoch - bleibt das Bauland billig, gibt es kaum Anreize, darauf möglichst viel BGF anzustreben - ich habe Beispiele genannt, wo Investoren nicht mal daran denken, sich den Limits wenigstens zu nähern (wie der Fall in Düsseldorf-Benrath).

Wieso sollte es auch anstrebenswert sein, die maximal mögliche BGF zu realisieren? Gute Architektur erreich man so jedenfalls nicht, sondern allenfalls eine quaderförmige Einheitsbebauung.

Zitat von Bau-Lcfr

Wenn man ganz gezielt das Bauland-Weiterreichen ohne jegliche Bauanstrengung eindämmen würde, wird es bestimmt in den Metropolen (inklusive München) teuer bleiben bzw. gar immer teurer werden - weil es nun mal knapp und gefragt ist.

Ich denke das Gegenteil ist der Fall. Wenn Bauland spekulativ gehandelt, ergeben sich schnell fiktive Werte, die sich mit der Zeit von dem Wert der wirtschaftlichen Vermarktbarkeit abkoppeln.
Meines Erachtens müssten Städte bei dringend benötigtem Wohnraum ganz anders vorgehen:
1. Investoren, die zu bebauende Grundstücke kaufen möchten, müssten nachweisen dass sie über das entsprechende Kapital zur Bebauung (innerhalb gegebener Rahmenbedingungen) verfügen.
2. Mit dem Kauf des Grundstücks verpflichtet sich der Investor innerhalb eines gegebenen Zeitraums sein Projekt zu realisieren.
3. Erst nach Realisierung und Haltefrist darf das Grundstück weiterverkauft werden.
4. Bei Nichtumsetzung der Bebauung innerhalb einer Frist hat die Stadt eine Rückkaufoption des Grundstücks.

Zitat von Bau-Lcfr

Eine Idee, mit der ich mich noch anfreunden könnte - eine höhere Grundsteuer für unbebautes Bauland bzw. gar ein mindergenutztes - wenn es etwa seit der frühen Nachkriegszeit eine zweigeschossige Lückenfüllung gibt, wo die Nachbarn höher sind und auch mehr GFZ gebaut werden dürfte (es gibt viele Städte, wo so etwas bis heute der Fall ist, selbst in den Innenstädten).

Halte ich für sehr schwierig umzusetzen - Mindernutzung nachzuweisen ist (von einigen offensichtlichen Fällen abgesehen) wahrscheinlich gar nicht so einfach. Dazu kommt dass die Kosten für die Bebauung in einer gewissen Verhältnismäßigkeit zum wirtschaftlichen Nutzen stehen müssen - gerade bei den deutschen Regularien (z.B. Brandschutz) kann es sein dass ein Neubau auch bei deutlich höherer BGF einfach viel zu teuer ist.

Zitat von Jai-C

Gute Architektur erreich man so jedenfalls nicht, sondern allenfalls eine quaderförmige Einheitsbebauung.

Ich meine solche Fälle wie 4-5 Geschosse irgendwo dort wo auch 7-8 städtebaulich verträglich und genehmigungsfähig wären. Rechteckig sind ohnehin die meisten Bauten, interessante Architektur kann man jedoch durch Fassadengestaltung schaffen.

1. Investoren, die zu bebauende Grundstücke kaufen möchten, müssten nachweisen dass sie über das entsprechende Kapital zur Bebauung (innerhalb gegebener Rahmenbedingungen) verfügen.

Ich glaube, bisher reichte ein Verkäufer, ein Käufer und ein Notar. Wenn man auch noch behördliche Genehmigungen einholen müsste, mit Bonitätsprüfungen usw., wäre dadurch die Welt der freien Wirtschaft eindeutig verlassen - von den Kosten und der Zeit solcher Verfahren zu schweigen.

3. Erst nach Realisierung und Haltefrist darf das Grundstück weiterverkauft werden.

Ich lese sehr oft von Projekten, die von einem Entwickler entwickelt, gebaut und dann an den eigentlichen Investor verkauft werden - beim Düsseldorfer Kö-Bogen war es mW so. Das hat nichts mit Spekulation, sondern mit der Spezialisierung zu tun - was da eine Haltefrist nachbessern sollte, bleibt mir schleierhaft.

Bau-Lcfr:

bleibt das Bauland billig, gibt es kaum Anreize, darauf möglichst viel BGF anzustreben

Ich verstehe schon was du meinst: Kann ein Investor seine Grundstückskosten auf mehr BGF umlegen, ergeben sich für den Käufer / Mieter theoretisch günstigere Preise. Das ist tendenziell auch nicht verkehrt, natürlich ist dies aber ein hochgradig nicht-lineares Verhältnis (Brandschutz, Abstandsflächen etc.).
Du drehst den Schuh nun aber komplett um, indem du behauptest, billiges Bauland würden Investoren nur mit niedriger BGF bebauen. Ein Investor kauft ein Grundstück zum Preis von X. Erhöht sich X, müsste der Investor mehr bauen, verringert sich X, müsste der Investor deiner Logik zufolge weniger bauen, da ja der "Anreiz" fehlt.

1. Warum sollte der Investor bei niedrigen Baulandpreisen nicht ebenso auf eine maximale Nutzfläche drängen? Dadurch würde doch sein Gewinn noch höher ausfallen?
2. Lageanforderungen und Portfolioentscheidungen spielen eine Rolle.
3. Steigt X, steigt anstatt der BGF (aus den verschiedensten Gründen nicht beliebig steigerungsfähig) einfach der Quadratmeterpreis.
4. Spekulativ gehandelte Grundstücke folgen keinen Gesetzen. Sie schaffen keinen realen Mehrwert, sondern Blasen.

Es ist bestimmt nicht gesund, wenn Grundstücke mehrmals weitergereicht werden

Jetzt sind wir einen Schritt weiter. Genau das ist der Kern des Artikels: Ungebremste, fiktive Bodenwertsteigerung (Spekulation) zum Nachteil der Allgemeinheit. Wer wie viel BGF mit welchem Kaufpreis realisiert, ist dabei doch völlig zweitrangig, da es bei Spekulation überhaupt nicht darum geht, irgendetwas zu bauen. Erst der Letzte in der Kette kann dann versuchen, sich mittels überteuertem Wohnraum, seine Rendite zu erwirtschaften. Intention von Hr. Vogels Beitrag ist es allerdings, durch geeignete Maßnahmen, welche auch immer das sein mögen, zu verhindern, dass das Spekulieren überhaupt erst lukrativ wird.

doch dann sollte man das Problem präzise benennen - in dem von Dir verlinkten Text stand wortwörtlich die Beeinflussung der Baulandpreise. Wenn man ganz gezielt das Bauland-Weiterreichen ohne jegliche Bauanstrengung eindämmen würde,

Bau-Lcfr, es ist üblich, dass Preise von Dritten beeinflusst werden. In manchen Ländern mehr, in manchen weniger. Solange das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage, Starken und Schwachen des Marktes einigermaßen funktioniert, bedarf es keiner politischen Beeinflussung. Gerät es allerdings aus dem Gleichgewicht, hat auf jeden Fall in Deutschland der Staat die Aufgabe unsere soziale Marktwirtschaft wieder auf Kurs zu bringen, wenn der Markt selbst versagt.
Warum Herr Vogel bei Adam und Eva anfangen soll, wenn er über Baupolitik spricht, verstehe ich nicht. Nirgends wird ein Wort über "Bauanstrengungen" verloren. Ganz einfach, weil es darum nicht geht und diese selbstverständlich sind, gerade für jemanden wie OB Vogel. Wenn du jemandem erklärst warum der Himmel blau ist, fängst du bestimmt auch nicht beim Urknall an...:)

was da eine Haltefrist nachbessern sollte, bleibt mir schleierhaft.

Jai-C meint u.a. folgendes: Ein Investor kauft Bauland, lobt einen Wettbewerb aus, entscheidet diesen und dann fällt ihm ein, dass er mehr Gewinn mit einem Verkauf macht, als mit der Bebauung. Steht bereits alles in den letzten zehn Posts. Solche Praktiken verzögern und verteuern Wohnraum. Prominentes Beispiel: Campus Süd, Patrizia AG. Eine Haltefrist könnte zumindest eine bessere Selektion der Investoren gewährleisten, dass nur die zum Zuge kommen, die auch wirklich die Absicht haben, das Projekt zu Ende zu entwickeln. Inwiefern das in der Praxis erfolgreich wäre, weiß ich nicht, kommt womöglich auf den Erfindergeist der Rechtsabteilungen an, doch eine gewisse Marktabkühlung wäre wohl sicher. Und die haben wir hier dringend notwendig.

Zitat von MiaSanMia

verringert sich X, müsste der Investor deiner Logik zufolge weniger bauen, da ja der "Anreiz" fehlt.

In etlichen Unterforen werden immer wieder Projekte vorgestellt, die nach dem Sich-Einfügen-Paragraph des Baugesetzbuches errichtet werden. Oft wird beklagt, dass man städtebaulich mehr schaffen könnte - dafür wäre ein vorhabenbezogener Bebauungsplan notwendig. Ich glaube schon, dass diese Mühe zu oft gescheut wird und auch wenn die Einfügung-Möglichkeiten genutzt werden, dann nicht die der anderen Planverfahren - die bei richtig teurem Bauland eher angestrebt wären.

Heute fand ich einen Artikel über ein Projekt im Düsseldorfer Medienhafen - 6 Geschosse, 5800 Qm Nutzfläche, 17,5 Mio. EUR für das Bauland. Macht 3000 EUR Grundkosten umgerechnet auf 1 Qm Nutzfläche - ich glaube, es ist mehr als reine Baukosten pro Qm? Da wundert mich echt, dass der Investor nicht versucht, doch noch ein Hochhaus mit vielleicht doppelter Geschossigkeit und BGF durchzusetzen, um diese 17,5 Mio. EUR besser aufzuteilen (im Radius von 100 Metern steht eines mit 75 Metern Höhe - drei minimal niedrigere sind fest geplant.) Beliebig steigen kann die BGF nicht, aber stark - und auch wenn man unter den 50-60 Metern bleibt ab den ein weiteres Treppenhaus usw. richtig viel kosten.

Siehe z.B. Werksviertel-Thread hier im Unterforum - wie oft wird beklagt, dass Mögliches nicht ausgenutzt wird? Und - warum eigentlich?

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@Haltefrist - die Formulierung Realisierung und Haltefrist in dieser Reihenfolge verstehe ich so, dass realisiertes Bauwerk gehalten werden soll - und ich sehe keinen Grund dafür, wenn fertig, wird es bestimmt genutzt.

Über allgemeine Staatspflichten und Sozialbegriffe möchte ich hier echt nicht diskutieren, das wäre wohl falsches Forum dafür.

Bau-Lcfr:

Über allgemeine Staatspflichten und Sozialbegriffe möchte ich hier echt nicht diskutieren, das wäre wohl falsches Forum dafür.

Soll das jetzt ein Witz sein ?

Erst zerreißt du den Artikel, sprichst dich intensiv für einen komplett freien, vom Staat unbeeinflussten Markt aus und jetzt möchtest du plötzlich nichts mehr davon wissen, da es angeblich das falsche Forum dafür sei? Das hättest du dir vielleicht überlegen sollen, bevor du ein Einschreiten bei Marktspekulationen als "Fummelei" bezeichnest. Dir muss doch klar sein, dass da Gegenargumente kommen.

Oft wird beklagt, dass man städtebaulich mehr schaffen könnte - dafür wäre ein vorhabenbezogener Bebauungsplan notwendig. Ich glaube schon, dass diese Mühe zu oft gescheut wird

Das mag sein. Aber woher bist du dir so sicher, dass das Folge der Grundstückspreise ist? Schließlich könnte ein Investor genauso gut höhere Mieten verlangen (was er auch tut), in München bekommst du bekanntlich alles los. Faktoren wie Zeit, Anwohner, Politik, Lage, Baukosten, Bauzweck, sonstige gesetzliche Reglementierungen könnten genauso gut der Auslöser sein. Diese lineare Korrelation zwischen Grundstückspreis und BGF existiert einfach nicht.
Das spielt aber wie erwähnt beim notwendigen Verhindern von Spekulationen (darum geht es) keine Rolle oder sollen nun alle Investoren anfangen, wild zu spekulieren, nur damit die Baulandpreise weiter explodieren und du hoffentlich Recht damit behältst, Investoren würden dann proportional mehr BGF entwickeln?

Siehe z.B. Werksviertel-Thread hier im Unterforum - wie oft wird beklagt, dass Mögliches nicht ausgenutzt wird? Und - warum eigentlich?

... weil die Grundstücke nicht teuer genug sind, damit die Investoren willens sind, mehr BGF zu realisieren. Bist du jetzt zufrieden?

Zitat von Bau-Lcfr

@Haltefrist - die Formulierung Realisierung und Haltefrist in dieser Reihenfolge verstehe ich so, dass realisiertes Bauwerk gehalten werden soll - und ich sehe keinen Grund dafür, wenn fertig, wird es bestimmt genutzt.

Durch eine Haltefrist wird spekulatives Bauen deutlich unattraktiver. Die Logik dass ein Gebäude automatisch genutzt wird entspricht leider nicht der Realität - nicht selten wird am Bedarf vorbei gebaut und die Gebäude stehen leer.

Beispiel: In Spanien gab es während Finanzkrise immer wieder ein in den Medien oft gezeigtes Beispiel einer Retortenstadt für Tausende von Bewohnern, die größtenteils leer stand. Es war den Investoren egal ob dort jemand einzieht, sie haben allein durch die Wertsteigerung der Immobilie und deren Weiterverkauf bei oder vor Fertigstellung genug Rendite erwirtschaftet.

Ein Gebäude dass aber z.B. erst 1 Jahr nach Fertigstellung weiterverkauft werden dürfte, wäre für potentielle Käufer sehr unattraktiv wenn es sich nicht vermarkten ließe. Durch eine Haltefrist würde man also umgekehrt die Investoren animieren keine Gebäude zu bauen für die es am Markt keinen Bedarf gibt. Dadurch würde die Chance einer Vermarktbarkeit und somit einer Nutzung im allgemeinen Interesse deutlich steigen.

^ Und wenn es keine Haltefrist gäbe, würde so ein Investor irgend etwas ganz beliebiges bauen, aber mit dieser schon? Aus diesem Ansatz sprüht die Überzeugung, es sowas von besser zu wissen. Bloß möglichst bürokratische Regulierungen stapeln.
Was genau wurde in München in letzter Zeit völlig am Bedarf vorbei unvermarktbar gebaut? Und dennoch wollte das Ding jemand unbedingt abkaufen?

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^^ Nein, es ist kein Witz, dass es hier ein Forum für Architektur und Städtebau ist (steht irgendwo ganz oben), nicht für allgemeine Sozialthemen. Höhere Mieten kann man nicht uneingeschränkt verlangen und nicht absolut alles sei vermietbar. Laut Medien ist etwa in Düsseldorf im oberen Wohnen-Preissegment um 14 EUR/Qm schwierig geworden. Der Büromarkt ist noch schwieriger.

BTW: Ein paar Seiten davor wurden mutige Visionen verlangt. Gestern habe ich im Berliner Unterforum in einem Thread was über eine Ausstellung gesehen, auf der Studenten Visionen entfalten, wie man einige ausgewählte Standorte nachverdichtet, wenn man sich um diverse Sachen nicht kümmern muss. Zeichnet doch selbst einen alternativen Rahmenplan etwa für das Werksviertel.

Der Tagesspiegel-Artikel über die Ausstellung - zwei Visionen sind drin verlinkt.

Anscheinend ist München gerade dabei sein großes Problem mit dem Wachstum auf die eigene Art und Weise zu lösen.

- Es fehlen nach aktuellen Berechnungen ca. 55.000 Wohnungen!
- Zur Besichtigung einer 60-70qm 2Zimmer-Wohnung für ca. 1.600€ warm, kommen teilweise 100-200 Interessenten!
- Die Zahl von 8.500 neuen WE ist definitiv weder 2016 noch 2017 erreicht worden!
- Die Mietpreise haben sich von 2010-2014 um 15% gesteigert!
- Auf dem Markt (Immoscout) sind ca. 1/2 so viele Mietwohnungen, wie bei Städten mit der Hälfte EW (Frankfurt Düsseldorf, etc.)!

Daher wundert es mich keineswegs, daß Leute aus einer Stadt mit Mondpreisen für Mietwohnungen wegziehen und sich ein neuer Zuzug abschwächt.

München bleibt damit München!

https://www.tz.de/uenchen/stad…t-sich-stadt-9362035.html

Wir hatten in München vor allem Anfang der 2000er Jahre ein großes Problem mit spekulativ errichteten Bürogebäuden. Da wurde ziemlich am Bedarf vorbeigebaut, die Leerstandsquote war sehr hoch.

Ein schönes Beispiel dafür ist Uptown München, das mit 146m höchste Gebäude der Stadt - es wurde spekulativ von Hines gebaut ohne irgendeine Vorvermietung. Dazu kommt eine sehr schlichte Architektur an der sich bis heute viele stören. Dieser über Jahre leerstehende Klotz allein hat in München das Bürgerbegehren gegen weitere Hochhäuser massiv befeuert. Hätte man Uptown etwas später, mit Ankermieter und hochwertiger Architektur realisiert, dann wäre uns wahrscheinlich einiges erspart geblieben.

Denke ich nicht. Ursprünglich sollte der Tower 246m werden. Dann hieß es 196m. Bis der Entwurf dann auf 146m gestutzt wurde.

Was folglich heißt, daß es schon damals einen starken Widerstand gegen Höhe gab und ein Tower mit solch einer Grundfläche wirkt natürlich bei 146m klotziger, als bei 246m.

Ansonsten wäre er ein schöner, schlichter und schlanker Turm geworden.

Habe auch noch nie gehört, daß sich Leute an den alten, noch viel schlichteren WTC Towers gestört hätten.

Der Uptown hat jedenfalls nicht das Bürgerbegehren ausgelöst.

Das ist nur im Kopf eines alten, verbohrten Mannes entstanden, der komplett gegen Fortschritt und Bau von höheren Gebäuden war!

Zitat von Jai-C

Wir hatten in München vor allem Anfang der 2000er Jahre ein großes Problem mit spekulativ errichteten Bürogebäuden. Da wurde ziemlich am Bedarf vorbeigebaut, die Leerstandsquote war sehr hoch.

Die Leerstandsquote von damals war doch gerade mal im Bereich des globalen Mittels. 10 %, 15 % vielleicht in einem Jahr mal bis 20 %! Das ist im angelsächsischem Raum vollkommen normal und für Asien ein sehr geringer Wert.

Wenn man in Deutschland mal knapp über den Bedarf hinaus baut, ist der Aufschrei groß. Die Suppe baden wir jetzt aus, dass eben der Markt von einem massiven Unterangebot sehr einseitig geprägt ist. Es ist ja auch nicht so, dass bei einem Leerstand von 20 % zwingend die Nachfrage nach hoher Qualität oder zentraler Lage befriedigt werden kann. Ich verstehe nicht, was an einer Leerstandsquote von 20 % schlecht ist. Vielmehr denke ich, dass eine derartige Leerstandquote erst einen gesunden Markt erlaubt. Aber was rede ich, München ist ein sowas von hoffnungsloser Fall! Agiert wie ein strotziges Kleinkind auf dem komplett durchglobalisierten Markt geprägt durch ebenfalls globale Zwänge, Risiken und Probleme. Man könnte sich fast wünschen, dass dieses unmündige Verhalten Münchner Politik und Stadtverwaltung einmal richtig böse bestraft wird. Soll doch BMW, Siemens, Allianz und so weiter abwandern. Ich würde so lachen...

OT:

Bau-Lcfr:

Nein, es ist kein Witz, dass es hier ein Forum für Architektur und Städtebau ist (steht irgendwo ganz oben), nicht für allgemeine Sozialthemen

Ach so, Städtebau hat ja nichts mit Politik, Staat und sozialer Marktwirtschaft zu tun. Die Soziale Frage hast du doch selbst gestellt, als du angefangen hast, Spekulantentum als legitimen Marktmechanismus zu deklarieren und staatliche Eingriffe abzulehnen. Bezogen auf das Thema Stadtentwicklung gibt es keine naheliegendere Orientierung als am Allgemeinwohl. Sollte ich deinen Ausdruck "Allgemeine Sozialthemen" missverstanden haben, dann erläutere ihn doch bitte.

Höhere Mieten kann man nicht uneingeschränkt verlangen

Das ist richtig. Die Grenzen liegen allerdings weit jenseits der zulässigen BGF (wächst auch nicht beliebig), die nötig wäre, um deinen linearen Zusammenhang wiederherzustellen.

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Munich_2030:

Was folglich heißt, daß es schon damals einen starken Widerstand gegen Höhe gab und ein Tower mit solch einer Grundfläche wirkt natürlich bei 146m klotziger, als bei 246m.

Nicht ganz. Der 246m Entwurf hat nichts mit dem Entwurf des UpTown zu tun. Ursprünglich sollte der Turm eine pyramidenförmige Gestalt erhalten. Es gab allerdings Schwierigkeiten, die finanziellen Risiken zu kalkulieren. Der politische Widerstand war in den 90ern vergleichsweise gering, im Stadtrat war man keineswegs strikt gegen das Projekt. Auch die anschließende 190m Version scheiterte primär nicht am Nimbytum, sondern aufgrund wirtschaftlicher Bedenken.
Der heutige UpTown stellt eine völlig eigenständige Architektur dar, ohne Stutzung, ohne Stauchung (anders als z.B. das SZ Gebäude).
Die Grundfläche ist mit circa 35m x 35m für einen 146m Turm übrigens nicht recht groß.
Eine über 200m hohe Version des UpTown? Bitte nicht. Dafür braucht es meiner Meinung nach schon eine differenziertere Architektur, als die des UpTown. Diese hat wie ich finde dennoch ihre Qualitäten. Es fehlen halt nur ein paar Türmchen drum herum.
Letztlich waren es dann der UpTown, die Highlight Towers und die Doppelspitze an der Donnersbergerbrücke, die Kronawitter zum Entscheid motivierten. Anstatt ein neues, besseres Hochhauskonzept zu erarbeiten (das bestehende war tatsächlich unbefriedigend), machte er genau das, was typisch ist für notorische Kritiker: blockieren anstatt gestalten.

Isek:

Ich verstehe nicht, was an einer Leerstandsquote von 20 % schlecht ist.

Eine Quote von 20% wäre mit Sicherheit zu hoch. Zum einen aufgrund der Ressourcenverschwendung, des Platzverbrauchs, der unnötigen Instandhaltungskosten, der fehlenden Verwertbarkeit von älteren Objekten in zunehmend dynamischeren Märkten mit permanent wechselnden Anforderungen. Zum anderen, da bei deutlichem Überangebot (jede(s) fünfte Wohnung / Büro steht leer!) Projektentwicklungen und Finanzierungen schwieriger werden. Ich persönlich halte 5% - 10% im Bürogewerbe für sinnvoll, 5% im Wohnsektor. Derzeit haben wir circa 0,5% bei Wohnraum, unter 3% im Bürosektor, was eindeutig zu niedrig ist. Aber asiatische Verhältnisse sollten wir hier nicht anstreben.

Isek:
Wenn die hiesige Politik und Verwaltung so versagt wie du schilderst:
Wieso veranstalten die dann regelmässig diese Zukunftskongresse mit den hochrangigen Deligierten und Fachexperten ?

Sind diese Kongresse evtl. Handlungserzatz ?

Ich denk, dass eher mehr Firmen kommen werden.
Folge wird sein, dass die Verdrängung der mittleren Schichten zunimmt.

Entschuldige, aber das ist eine überflüssige Frage und es kommt eine überflüssige Antwort: Weil es ihre Aufgabe ist. Wilde Beschuldigungen und Verschwörungstheorien ("Handlungsersatz") bringen uns kein bisschen weiter.

Natürlich sollen weiterhin auch Unternehmen kommen. Eine Region braucht eine gesunde wirtschaftlicher Basis - nur so kann eine attraktive städtebauliche Entwicklung stattfinden. Isek's Bemerkung war wohl eher ironisch bzw. sarkastisch gemeint.

Das war ja nicht der 1. Kongress und es ist ja jetzt nicht so, daß man nicht schon seit ca. 3-4 Jahren über die minimale Leerstandsquote von Büroflächen weiß und ebenso, daß 55.000 Wohnungen fehlen.

Daher ist es für mich ganz klar ein Handlungsersatz. Was tun gegen die Langeweile

Oder sieht jemand schon die Pläne der grünen Wohntower (bis zu 200m hoch) von Frau Merk oder etwa eine Planung für das Gebiet BVT bis hin zur Messe, als HH Standort?

Ich sehe davon leider absolut nichts.

iconic: Nein, es ist nicht ihre Aufgabe zum 10. mal darüber zu reden, sondern lieber mal Taten folgen zu lassen.

Was kommt denn aktuell als wirklich neue Planung hervor? Ich sehe, dass man immer wieder die selbe Suppe umrührt. Tatsächlich neue größere konkrete Projekte der Stadtplanung gibt es nicht. Nordost ist für mich noch eine große Blase und Nordwest ist sogar schon eine zerplatze Blase. Ansonsten immer wieder Freiham (Bauland seit den 60er Jahren), Kasernen und NMA (Bauland seit den 90er), Werks- und Kreativviertel und ab dann nur noch Kleinzeugs. Dazu kommt Stagnation seit Jahren beim Ausbau der Infrastruktur und Blockade gegen Wachstum im Umland.

Mittelschicht? Die ist doch schon jetzt kaum mehr existent? Was ist denn Mittelschicht? Und wenn sich BMW und Co. nur noch Mitarbeiter mit über 100.000 Euro Jahresgehalt leisten will? Wenn das der Markt und Wettbewerb mitträgt und BMW diese Personalkosten gerne trägt? Ich sehe da kein Problem, solange der Konsum von Luxusgütern und der Boom der Oberschicht global gesehen immer weiter geht. Geld wird sich immer weiter zu Geld akkumulieren.