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Alt 04.03.13, 13:21   #1
libero
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libero ist ein wunderbarer Anblicklibero ist ein wunderbarer Anblicklibero ist ein wunderbarer Anblicklibero ist ein wunderbarer Anblicklibero ist ein wunderbarer Anblicklibero ist ein wunderbarer Anblicklibero ist ein wunderbarer Anblick
Bezahlbares Wohnen in der Stadt - ein Auslaufmodell?

Zitat:
Zitat von libero Beitrag anzeigen
...man keine konsistente übergreifende Stadtplanung hat und punktuell den Investoren für maximalen Profit das Feld bestellt...
Zitat:
Zitat von Ostkreuzblog Beitrag anzeigen
Wenn ich so was lese kommts mir echt hoch.Dieses Antiinvestorengeplapper in dieser Stadt nervt. Wer soll denn in dieser mit 62.000.000.000 € verschuldeten Stadt noch Wohnungen bauen? Der Senat? Die Wohnungsbaugesellschaften?
Zitat:
Zitat von necrokatz Beitrag anzeigen
@Libero: hast du das aus der Fibel 'Mein erster Klassenkampf' abgeschrieben?
Mann mann Mann, Leute. Ihr reagiert strukturkonservativer als Nimbys. Und merkt es wahrscheinlich selbst nicht mal. Ich hab nichts gegen Investoren. Ich hab nichts gegen Neues, ich hab nichts gegen Veränderung. Ich hab was dagegen, dass es keine "konsistente, übergreifende" Stadtplanung gibt und viel zu viel Aufmerksamkeit gelegt wird, den Investoren das Feld für "maximalen Profit" zu bestellen.

A) Investoren: Der Begriff wird ja hier auch direkt mit "Kapital" im Sinne von "Geld" gleichgesetzt. Was schon mal falsch ist. Investieren in Wohnungsbau sollten zumindest nicht nur die, die Geld mehren, also monetäre Rendite erwirtschaften wollen, sondern auch andere immaterielle Werte einer Wertschöpfung zuführen wollen. Das bedeutet, Investoren - und die werden viel zu wenig gesucht und gefunden - sind auch die, die in der Stadt zeitgemäß, nachhaltig und lebenswert wohnen wollen. Also Bürger, die Wohneigentum in der Stadt schaffen. Die müssen zumeist zur Zeit ins hochpreisigen Segment ausweichen und Eigentum von eben Investoren erwerben. Mit erheblichem Aufschlag, was sich nicht jeder leisten kann oder will.

B) Sozialer Wohnungsbau (Senat) und Genossenschaften: Maximaler Profit für Investoren ergibt sich aus Gewerbebauten, Hotels und hochpreisigem Wohnraum. Wenn es - wie "Ostkreuzblog" ja richtiger Weise feststellt - keine Investoren für das untere Preissegment gibt, kann man das hinnehmen oder eben kritisieren. Nach einer aktuellen Studie im Auftrag von BFW - Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. BDB - Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel e.V. DGfM - Deutsche Gesellschaft für Mauerwerksbau e.V. DMB - Deutscher Mieterbund e.V. GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. IG BAU - Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt ZDB - Zentralverband Deutsches Baugewerbe, hat das durchaus System und Gründe, die ich hier mal zitieren möchte --> www.regiokontext.de veröffentlicht im Februar 2013!

Zitat:
Zitat von Studie "Strategien für bezahlbares Wohnen in der Stadt"
Warum entsteht – trotz Bedarf – kaum Geschosswohnungsbau, v.a. Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment? Typische Investoren für diese Art von Wohnungsbau sind in den letzten Jahren und Jahrzehnten weggebrochen.

− Genossenschaften: Der Zweck von Wohnungs-Genossenschaften ist die Versorgung ihrer Mit- glieder mit preisgünstigem Wohnraum. Unter dieser Aufgabenstellung haben die deutschen Genossenschaften in der Vergangenheit einen wichtigen Beitrag zum flächendeckenden Aufbau und Erhalt von bezahlbarem Wohnraum geleistet. Gleichwohl haben etliche Genossenschaften ihre Neubauaktivitäten in den letzten Jahren stark zurückgefahren und – wie andere Marktakteure auch – die Modernisierung vordringlich in den Blick genommen. Anreize für Neubau sind vielfach nicht gegeben, sofern nicht strukturelle Bestandsdefizite beseitigt werden (z.B. altersgerecht). Zudem verfügen die Genossenschaften in der Regel kaum über Grundstücksreserven. Vor diesem Hintergrund halten sich viele Genossenschaften unter angespannten urbanen Marktbedingungen mit Neubau eher zurück.

− öffentliche Arbeitgeber (Bahn, Post, Behörden, Kommunen etc.); diese haben sich überwiegend aus der Wohnungsversorgung ihrer Mitarbeiter zurückgezogen. Die entsprechenden Wohnungsbestände wurden meist privatisiert und sind somit für eine aktive Wohnungspolitik nicht mehr verfügbar.

− Großunternehmen, Versicherungen: Auch diese traditionelle Bauherren haben sich im Zuge der Konzentration auf das Kerngeschäft in den letzten Jahren und Jahrzehnten sukzessive von ihren Wohnungsbeständen getrennt –auch deshalb, weil in den überwiegend entspannten Wohnungsmärkten seit den 1980er Jahren kein Bedarf mehr bestand, die eigene Belegschaft bei der Versorgung mit Wohnraum zu unterstützen (auch nicht in den akuten Bedarfsphasen Anfang der 1990er Jahre). Mit der Privatisierung dieser Bestände ist gerade in Städten ein nennenswerter Beitrag zu bezahlbarem Wohnraum verloren gegangen. Gleichwohl ist ein gewisser Gegentrend zu verzeichnen: Versicherungen beginnen Wohnungsinvestments wieder verstärkt als Asset- Klasse wahrzunehmen und investieren zum Teil wieder gezielt in Wohnungsbau als langfristige Kapitalanlage. Hier ist allerdings anzumerken, dass Versicherungen von den meisten Förder- mittelprogrammen nicht erreicht werden, weil sie nicht kreditfinanziert investieren dürfen.

− altersvorsorgeorientierte Einzelbauherren: Der private Mietshausbesitzer ist eigentlich ein klassischer Investor am Wohnungsmarkt. Der Marktanteil dieser Eigentümergruppe ist bis heute immens: 37% aller vermieteten Wohnen im Geschosswohnungsbau in Deutschland gehören privaten Kleinanbietern (vgl. Abbildung 15). Gleichwohl geht dieser Anteil kontinuierlich zurück. Flächenhaft ist zu beobachten, dass diese Klientel (oder ihre Erben) gar nicht mehr neu baut und sich oftmals von ihren Objekten trennt. Das Bauen und Bewirtschaften von Mietwohnungsobjekten, das vormals eine typisches Element der Altersvorsorge gerade für den (selbständigen) Mittelstand war, ist in den letzten Jahren unattraktiv geworden. Alternativen etwa am Kapitalmarkt waren ungleich attraktiver und weniger aufwändig.

− In den zurückliegenden Jahren wurden größere Wohnungsbestände der öffentlichen Hand (von Bund, Ländern und in Einzelfällen auch von Kommunen) an Investoren verkauft. Zudem sind die kommunalen Wohnungsunternehmen unterschiedlichen Einschränkungen und Zwängen unterworfen: Hier sind Bestandsentwicklung und die energetische Anpassung zu leisten, gleichzeitig gibt es vielfach klare Rendite-Erfordernisse seitens der kommunalen Eigentümer. Das engt die Spielräume für zusätzlichen Neubau erheblich ein.
ERGO: Die aktuelle Investorenausrichtung "renditeorierentiertes Großkapital" im gehobenen Preissegement bestellt das Feld für 43% des Marktes. 57% des Marktbedarfs gehen verloren, 37% Einzelbauherren werden weder aktiviert noch wird es Ihnen einfach gemacht und das geht schon mit Parzellierung los*. EuroCity und Mediaspree sind Ergebnisse dieser "Strategie". Ich halte das - es darf gestattet sein - für falsch. Wer das als "Klassenkampf" oder "Antiinvestorengeplapper" wertet, ist nicht ernst zu nehmen.

*Anmerkung Parzellierung: Günstige Parzellierung imho auf mittlerem und unteren Preisniveau für mehrgeschossigen Wohnungsbau im urbanen Stadtzentrum (Eigentum und Vermietung Einzelbauherren) ist das Mehrparteien-Wohnhaus in kleineren Parzellen a la Spandauer Vorstadt und Prenzlauer Berg und nicht Friedrichswerder Townhouses (einerseits) oder Hackesches Quartier/Domaquaree (andererseits). Im Klosterviertel versucht mans ja anscheinend teilweise genau so... Und Luisenstadt wird hoffentlich Richtung Kreuzberg diese Ausrichtung aufnehmen. Das hätte Mediaspree in einer Toplage zwischen Friedrichshain und Kreuzberg, nahe Mitte, Top-Anbindung Ostbahnhof und zukünftiger schneller Verbindung zum Flughafen sowie Wasserlage richtig gut getan. Und es hätte auch der Heidestraße gut getan. In beiden Fällen nicht flächendeckend, sondern teilweise, bitte - Also Mediaspree von nord nach Süd kleinparzelligerer werdender Blockrand - Heidestraße von Süd nach Nord entsprechend.

Geändert von libero (04.03.13 um 14:21 Uhr)
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Alt 04.03.13, 15:33   #2
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Zitat:
Zitat von libero Beitrag anzeigen
Also Bürger, die Wohneigentum in der Stadt schaffen. Die müssen zumeist zur Zeit ins hochpreisigen Segment ausweichen und Eigentum von eben Investoren erwerben. Mit erheblichem Aufschlag, was sich nicht jeder leisten kann oder will.
Mal ein Frage: ab welchem Quadratmeterpreis fängt für Dich das "hochpreisige Segment" an bzw. wo endet dieser, um als "normaler Bürger" bezahlbar zu sein?
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Alt 04.03.13, 16:23   #3
libero
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^^
Die besagte Studie betont regionale Unterschiede und definiert lediglich als Orientierung:

Zitat:
Zitat von Strategien für bezahlbares Wohnen in der Stadt
- Die Mieten im preisgebundenen Segment richten sich nach der Förder-Grundlage zum Zeitpunkt der Errichtung und damit nach der Förderzusage. Sie liegen jedoch meist im Bereich des unteren Preis- segments.
- Für das untere Preissegment liegt ein typischer Orientierungswert bei (5,50 Euro/m2 bis) maximal 6,00 Euro/m2. Dieser Wert stellt nach Ansicht der Marktakteure auch eine wichtige psychologische Grenze dar.
- Der Orientierungsbereich für das mittlere Preissegment bewegt sich zumeist zwischen 6,00 und 8,50 Euro/m2, in sehr angespannten Märkten reicht dieses Segment auch bis an 11,00 Euro/m2 heran.
- GehobenesPreissegment(allesoberhalb desmittleren)
Es handelt sich hierbei um grobe Richtwerte, um im Untersuchungsgang Orientierung zu bieten. Das bedeutet nicht, dass nicht lokal deutliche Abweichungen möglich sind.
Für Berlin innerhalb der Akzisemauer bedeutet das: unteres Preissegment sind noch Platte (West Hallesches Tor bzw. Luisenstadt Richtung Kotti und Ost z.B. Strahlauer Vorstadt/KMA - klar gibts auch Bestandsverträge einzeln günstiger, aber Neuvermietung Standard/mehrfach nur noch da) oder eben unsarniert. Maik Uwe Hinkel von der CIC spricht in der Berliner Zeitung von heute im Interview von Wohnungspreisen des besagten East-Gallery-Bauvorhabens von 2.750 bis 10.000 Euro/qm (die nach seinen Angaben zu ca. 60% bereits verkauft sind). Er argumentiert mit Quersubventionierung des teureren für den vermeintlich günstigeren Wohnraum. Die 2.750 sind bei derzeitiger Re-Finanzierungskonditionen am Kapitalmarkt bereits jenseits der 11 Euro pro qm (Eigenkapital, 10 fest, 35 Laufzeit). So kann man zwar nicht rechnen, machen "normale Bürger" aber, weil sie zwischen Miete und Finanzierung entscheiden müssen. Aus meiner Sicht müsste Midprize Berlin innerhalb Akzise unter 8 E pro qm Miete realisiert werden, also für eine 100qm Wohnung ca. 1.000 warm, was schon echt viel ist. Das untere Preissegment kann nur noch Platte bedienen. Ein Wohnungsbau, der das zeitgemäß und wirtschaftlich stemmt, muss neu erfunden werden (z.B. Bauen ohne Keller --> Schraubfundament - dann muss er standardisiert sein und am besten noch nachhaltig und generationengerecht). Das wird per Definition niemals von klassischen maximalrenditeorientierten Investoren kommen. Die einzige Chance für unteres Preissegment in Mitte ist die Hege und Pflege der Platte und damit ist auch nachvollziehbar, warum der Senat so viel Wert auf den Bestandsschutz des KMA-Moll-Ensembles legt, was ich auch richtig finde (in diesem einen Punkt).

Geändert von libero (04.03.13 um 17:12 Uhr)
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Alt 04.03.13, 18:07   #4
Konstantin
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@ libero: Preiswerter Bauen ist doch ein Dauerthema - stets ohne Ergebnis. Die Gründe liegen auf der Hand:

1. Die Bauordnungen werden stets komplizierter und nicht einfacher.

2. Die Energieschutzverordnungen werden auch immer anspruchsvoller, verteuern mithin das Bauen.

3. "Standardisierte" Architektur will keim Mensch. Der Plattenbau hat's uns zurecht vermiest. Im übrigen waren die standardisierten Platten keine Revoluzzer in Sachen Flächenausnutzung: die Karl-Marx-Allee (2. BA) hat eine GFZ von 0,5.

3. Bauen ohne Keller in in den Großstädten antiurban. Wo willst Du denn mit den ganzen durch die BauO vorgeschriebenen Nebenflächen (Müll, Fahrräder, Heizung, Mieterkeller und Autos) hin? Ins Erdgeschoss? Herrje.

Deshalb kommt jeder, der sich ersthaft mit dem Themenkreis befasst, darauf dass ohne Änderung der Rahmenbedingung es bei den bisherigen Baupreisen bleibt.
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Alt 04.03.13, 18:44   #5
libero
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Zitat:
Zitat von Konstantin Beitrag anzeigen
3. Bauen ohne Keller in in den Großstädten antiurban.
Hoppla, da lern ich ja was dazu: Antiurban. Urbanität entsteht ja im Auge des Betrachters. Antiurbanität soll also entstehen, wenn der Betrachter einen Keller in der Stadt nicht erkennen kann, weil dieser im nicht durchsichtigen Untergrund nicht sichtbar ist, da es ihn nicht gibt????

Zitat:
Zitat von Konstantin Beitrag anzeigen
Wo willst Du denn mit den ganzen durch die BauO vorgeschriebenen Nebenflächen (Müll, Fahrräder, Heizung, Mieterkeller und Autos) hin? Ins Erdgeschoss? herrjee...
Seit wann sind in der Bauverordnung Berlin Mieterkeller vorgeschrieben? Warum sollten Stellplätze für Fahrräder in den Keller? Warum der Müll, der eh meistens im Hof gelagert wird? Warum Heizung? Und Autos auch immer in Untergrund?.... Herrje... Das meiste geht auch mit der bestehenden BauO anders.

Zitat:
Zitat von Konstantin Beitrag anzeigen
Deshalb kommt jeder, der sich ersthaft mit dem Themenkreis befasst, darauf dass ohne Änderung der Rahmenbedingung es bei den bisherigen Baupreisen bleibt.
Ich denke auch, dass man die Rahmenbedingungen anpassen muss. Um das zu erreichen braucht man aber neue Konzepte. Und der Keller ist nu mal einer der Preistreiber....

Und Standardisiert ist nicht gleich Platte.
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Alt 04.03.13, 19:06   #6
Chandler
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Zitat:
Zitat von Konstantin Beitrag anzeigen
3. Bauen ohne Keller in in den Großstädten antiurban. Wo willst Du denn mit den ganzen durch die BauO vorgeschriebenen Nebenflächen (Müll, Fahrräder, Heizung, Mieterkeller und Autos) hin? Ins Erdgeschoss? Herrje.
Ich wohne in einem Gebäude aus dem Jahr 1998. Müll und Fahrräder sind im Erdgeschoss. (Wenn das Grundstück es hergibt kann man das auch neben bzw. hinter dem Haus anordnen) Die "Mieterkeller" sind auf dem Dach. Heizung und Autos sind allerdings im Keller. Wobei die Autostellplätze aber auch vermietet werden. Bzgl. der Heizung gäbe es auch technische Varianten die ohne Zentralheizung im Keller auskommen.

Bzgl. der Wärmedämmvorschriften kenne ich mich nicht im Detail aus. Aber ist es denn nicht so, dass dies bei Neubauten auch für die Mieter zu entsprechend günstigen Heizkosten führt?
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Alt 04.03.13, 19:27   #7
Kleist
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...der Keller ist bei einem vollunterkellertem Einfamilienhaus ein Preistreiber aber nicht bei einem 20 Parteien Wohnhaus.
Autos raus dem Keller ins EG und 1.OG ? Auch nicht sehr urban wird in Amerika häufig so gehandhabt.

Bei dem Entwurf des jetzt zu bauenenden Mediaspree Living Level Hochhaus scheint es so,dass die unteren 1-3 Geschosse nicht zum wohnen dienen,sondern für Technik und Garage.
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Alt 04.03.13, 19:40   #8
libero
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Ne, aber das klassische Fundament inkl. Keller. Ich weiß nicht wo da die kritische Masse überschritten wird, aber ich schätze bei einem 5-6 Etagen 10 Parteienhaus sind das bis zu 20%?!
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Alt 04.03.13, 19:53   #9
Chandler
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Bzgl der Autounterbringung. In Kassel hat man bei der Wiederbebauung der Unterneustadt (liegt auch am Fluss) auf einem Teilgebiet das Konzept "autofreies wohnen für Mieter" umgesetzt. Es gibt ein Carsharing Angebot und vergünstige Jahreskarten für den ÖPNV.

Sieht so aus.
http://www.stadt-kassel.de/miniwebs/...596/index.html
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Alt 04.03.13, 20:03   #10
Konstantin
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Es summiert sich doch alles.
Natürlich kann man den Müll offen unterbringen, in der aktuellen Bauordnung sind aber Müllräume bei Mehrfamilienhäusern (darüber reden wir ja) vorgeschrieben. Klar kann man die ins EG tun, das gibt aber nicht gerade eine belebte Straße. Ader als Pavillion in den Garten. Hhhm.

Das gleiche gilt für - korrekt - Mieterabstellräume. Das EG dafür zu nutzen ist antiurban, üblicherweise wäre ein Café o.ä. wünschenswert (Wohn-Gewerbe-Mischung, fordern das nicht alle?). Dachböden gibt es in Altbauten - wer baut denn heute noch einen Dachstuhl (wenn er nicht durch eine Gestaltungssatzung muss?).

Dito die Parkplätze. Klar kann man sagen, dass man ohne Stellplätze bauen sollte, das ist aber wenig realistisch. Ich kenne viele Neubauprojekte, die im EG Stellplätze haben - das ist mega-antiurban.

Ausserdem wird bei den Grunstückspreisen kein Mensch die EG-Flächen für Nebennutzungen verbraten, dafür bekmmt man kein Geld (nur für Stellplätze).

Und nicht vergessen: nach der nächsten EnEv sind die Häuser so dicht, dass ständige Aufendhaltsräume im Wohnbereich eine Zwangsentlüftung brauchen. Das macht das Bauen sicher billiger...

P.S. Ein Beispiel für ein Haus mit verpfuschtem EG
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Alt 04.03.13, 20:17   #11
Chandler
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Naja, der Müll- und der Fahrradraum sind bei uns relativ klein so dass der größere Teil des Erdgeschosses von einer Gaststätte eingenommen wird. Für die "Mieterabstellräume" braucht es keinen Dachstuhl, es ist einfach ein Staffelgeschoss auf dem Flachdach.

Autofreies wohnen ist gerade in Berlin sehr realistisch.

Geändert von Chandler (04.03.13 um 22:12 Uhr)
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Alt 04.03.13, 20:21   #12
Konstantin
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Hihi. Penthouse-Keller. Das ist wirklich mal was Neues.
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Alt 04.03.13, 20:27   #13
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^^ Ich find auch, dass Mietabstellflächen pro Etage intelligent pro Einheit integriert werden kann, wenns denn die BauO vorgibt? Ich finds nicht. Müll in Räumen zum Hof geht locker, offen eh. Und das mit den Autostellflächen in Berlin bei günstigem Bauen. Naja. Also ich versteh da "Verhunzen" mit offenem EG als Autogarage.... Aber ansonsten. Aber es ging ja auch nur um Konventionsbruch ohne Keller um Geld zu sparen. Gibt sicher verschiedenste Möglichkeiten, z.B. Baustoff recyclingfähiger Holzwertstoffe oder zementgebundene Spanplatten statt Beton oder Stein (Mal ein anderes Thema ;-)

PS: Gibts in der Lounge einen entsprechenden Thread zum Thema?
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Alt 04.03.13, 21:53   #14
Batō
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Damit alle im DAF was von der Diskussion haben, habe ich die vorigen Beiträge hierher in einen extra Thread verschoben. Viel Spaß.
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Alt 04.03.13, 22:37   #15
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Hier in HD - ein in der Studie so schön genannter "angespannter Wohnungsmarkt" - wird für Autos bei Neubauten grundsätzlich auf Tiefgaragen gesetzt. Schließlich kostet der Boden hier je nach Lage durchaus mehr Geld als das was man an Beton drauf setzt.

Bei neuen "Stadthäusern", d.h. EFH oder 2FH in quasi-Blockbauweise werden diese dabei gerne mal als "kommunale Einrichtung" innerhalb eines Carres solcher Quasi-Reihenhäuser unter den mittig gelegenen mehr oder minder gemeinsamen Innen-Garten gebaut. Da passen die geforderten Stellplatzzahlen hin. Irgendwo in eine Häuserflucht kommt dann halt die Rampe.

Um sich Müll- und Fahrradabstellräume, womöglich noch im EG, zu leisten muß man hier übrigens schon eher exklusiv wohnen. Bei gewerblicher Nutzung des EG gibts im UG auch schon mal sowieso keine Mieterabstellräume, schließlich zahlt der Gewerbebetrieb für Lager-, Küchen- etc Flächen mehr Miete. Und ansonsten wird immer noch gerne Hochparterre mit Einliegerwohnung drunter gebastelt...
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