Leipzig: Gentrifizierung (ehem. "Windmühle vs. Abschwiff")

Zitat von dancingdwarf

Jetzt büßen die Bewohner für die Versäumnisse der unfähigen städtischen Wohnungsbaugesellschaft. Dass die LWB Immobilien abstoßen muss, um aus der Schuldenfalle herauszukommen, leuchtet mir bereits schwer ein. Entweder das Unternehmen versteht sein Handwerk und trägt sich selbst, oder es könnte gleich aufgelöst werden. Ich könnte verstehen, dass verkauft wird, wenn der Erlös überzeugt, aber das tut er nicht.

Ich finde mich gerade in der etwas eigenartigen Situation wieder, die LWB zu verteidigen. Aber so ganz unkommentiert will ich das auch nicht stehen lassen.

Die LWB ist das städtische Tochterunternehmen mit dem größten Schuldenberg. 2004/2005 hatte sie fast 1 Milliarde Euro Schulden, die seither stark abgebaut werden. Dem Unternehmen wurde 2006 durch einen Stadtratsbeschluss ausdrücklich aufgegeben, durch die den Verkauf des so genannten Verwertungsbestandes, also von Teilbeständen, die nicht im Bestand des Unternehmens bleiben sollten, diesen Schuldenberg anzuarbeiten. 2005: 970 Mill. Euro, 2006: 950 Mill. Euro, 2007: 913 Mill. Euro, 2009: 828 Mill. Euro, 2010: 794 Mio Euro. Der Verkauf von insgesamt 96 Gebäuden mit 2577 Wohnungen und 19 Gewerbeeinheiten an den israelischen Investor „Brack Capital“ im April 2011 brachte 72,8 Millionen Euro ein. Laut Geschäftsführer Peter Stubbe soll dieser Paketverkauf sei der letzte seiner Art für die LWB gewesen sein, seither gibt es nur noch Einzelverkäufe. Zusammen mit einer Sondertilgung auf ein Darlehen in Höhe von 40 Millionen Euro Ende Oktober gab die LWB Anfang November 2011 das Ziel aus, die Schuldenlast bis zum Beginn diesen Jahres auf unter 700 Millionen Euro zu drücken.
http://www.l-iz.de/Wirtschaft/…0-Millionen-ab-30269.html

Diese ursprünglich eine Milliarde Euro Schulden rühren aus drei Bereichen:
- Altschuldenregelung für DDR-Wohnungsunternehmen wie die KWV Von ursprünglich 500 Mill. Euro waren Ende 2006 noch 220 Mill. Euro an Verpflichtungen offen.
- Kredite aus dem Chaos der Trabalski-Ära: Bis 1993 wurden unter dem damaligen Geschäftsführer Karl Trabalsi ( http://de.wikipedia.org/wiki/Karl_Trabalski ) über 347 Mill. Euro Kredite aufgenommen und fehlinvestiert. Besonders 1991 und 1992 waren über 800 Millionen Mark in die Sanierungen zahlreicher Gebäude geflossen, etwa die Hälfte des Geldes allerdings in Immobilien, auf denen Restitutionsansprüche lagen. Seit 1990 wurden 7.339 Objekte an ihre früheren Besitzer oder ihre Erben zurückgegeben. Dies führte nach dem Abschlussbericht des Untersuchungsausschusses vom 14.01.1994 zu Schulden in Höhe von 429 Mill. DM. Bereits für das Geschäftsjahr 1992 hatte die LWB 791 Millionen D-Mark als Minus in ihren Büchern stehen.
http://www.l-iz.de/Bildung/Zei…ie-Affaere-Trabalski.html
http://www.spiegel.de/spiegel/print/d-13682065.html

- Besicherung von Darlehen in Höhe von 150 Mill. Euro durch die SAB, die als Hauptgläubiger der LWB-Kredite besondere Sicherheiten verlangt

http://leipzig-netz.de/index.php5/LWB
http://leipzig.softwiki.de/ind…/APRIL.Argumente.Schulden

Angesichts dieses Schuldenberges hatten selbst dem Kapitalismus sonst eher weniger zugeneigte Lokalpolitiker_innen der Linkspartei die Packetverkäufe begrüsst.
http://www.lvz-immo.de/q/-them…2500-Wohnungen-in-Leipzig
http://www.l-iz.de/Politik/Bre…edtischen-Ortsteilen.html

Die Frage ist meines Erachtens viel weniger, ob diese Verkäufe notwendig bzw. sinnvoll waren, und vielmehr, welche Verkäufe es in den nächsten Jahren noch geben soll, vor allem aus dem sogenannten Kernbestand.

Zitat von dj tinitus

erst letztes jahr wurde deshalb die grundsteuer angehoben. die haben die privaten hauseigentümer logischerweise auf die mieter umgelegt - auch darum steigen bei neuvermietungen die preise.

Meinst Du das jetzt ernst oder willst Du wie die Freunde von der FDP nur mal bisschen die Leute verklappsen? Ich habe mal das mal fuer das Haus nachgerechnet, in dem ich wohne. 2010 haben wir 564,95 Euro Grundsteuer bezahlt und nach dem neuen Hebesatz von 650% statt vorher 500% werden es fuer 2011 nun 734,44 Euro werden, also satte 169,49 Euro mehr fuer das ganze Haus. Bei einer Wohnflaeche von ca. 580 Quadratmetern sind das 0,29 Euro pro Quadratmeter mehr im Jahr und 0,024 Euro pro Quadratmeter mehr im Monat. Meine Wohnung ist etwa 60 qm gross, also bezahle ich nun nicht mal 1,50 Euro mehr im Monat. In den Groessenordnungen wird es sich in Gruenderzeithaeusern ueberall bewegen, im industriellen Wohnungsbau ist es wegen der kleineren Grundflaeche bzw. mehr Wohnflaeche pro Grundflaeche sogar noch weniger. Darum steigen also bei Neuvermietungen die Preise? Mal ganz davon abgesehen, dass die Grundsteuer Teil der Nebenkosten ist und wir hier ueber Kaltmieten diskutieren, die auf einen Schlag um 0,30 Euro bis auch mal 3 Euro angehoben werden.

Sag ich ja. Die LWB ist eigentlich nicht in der Situation, vorzügliche Lagen zu schlechten Erlösen anderen zu überlassen, auf dass die dann vormachen, wie man melkt. Sie tut's trotzdem.

Die LWB gewinnt durch solche Verkäufe keinen Handlungsspielraum, sie büßt weiteren ein. Amputation wird als Gesundschrumpfung verkauft. Wenn dann alle Glieder abgeschnitten sind, wird man merken, dass ein Rumpf allein nutzlos ist, aber bis dahin werden sich neue Entscheidungsträger einmal mehr mit den Fehlern von Vorgängern rausreden können.

Der Erlös der Verkäufe ist nicht geeignet, den Schuldenberg spürbar zu verringern. Die Immobilien dagegen, klug entwickelt, wären womöglich in der Lage, die Schulden irgendwann abzubauen, gerade das Leuchnerplatz-Umfeld wird in einigen Jahren aufgewertet sein.

Die Zinsenlast muss durch Einnahmen verringert werden. Durch Verkäufe wird der Druck des verbleibenden immensen Schuldenbergs nur größer. Die LWB kann verkaufen, was sie will, es wird nicht annähernd reichen.

WOBA / Gagfah in Dresden als Vorbild?

Zitat von dj tinitus

die stadt zahlt millionen für harz IV-mieten und leistet sich (im unterschied zu dresden)

Ich bin mir nicht so sicher, ob der Dresdner Stadtrat noch so gluecklich ist ueber seine mit 40 Stimmen dafür, 29 dagegen und einer Enthaltung am 9. März 2006 getroffene Entscheidung, alle Anteile der städtischen „WOBA Dresden GmbH“ - immerhin 48.000 Wohnungen - an die amerikanische Investmentgesellschaft Fortress Investment Group zu verkaufen. Dadurch wurde Dresden zur ersten schuldenfreien Großstadt Deutschlands, weil die eingenommenen 981,7 Millionen Euro netto (nach Abzug der Verbindlichkeiten, der Kaufpreis lag bei rund 1,7 Milliarden Euro) ausschließlich zur Tilgung der 741,4 Millionen Euro Schulden des kommunalen Haushaltes verwendet wurden. Die Woba Dresden ist seitdem ein Tochterunternehmen der GAGFAH S.A. und tritt seit 2008 unter dem Namen ihres Mutterkonzerns auf. Die Stadt Dresden hat versucht, sich im Rahmen einer „Sozialcharta“ Einwirkungsrechte zu sichern. Darin ist unter anderem die Verpflichtung enthalten, "... ... dass sich der Erwerber ... Beschränkungen bei Mieterhöhungen unterwirft. ... .. Der Erwerber wird verpflichtet, bei Wohnungen, die wesentlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die Mieterhöhung auf 70 % des gesetzlich zulässigen Maßes zu begrenzen."
http://de.wikipedia.org/wiki/Woba_Dresden.
http://www.dresden.de/de/02/110/02/08_woba_verkauf.php

Seit dem Verkauf sind massenhaft unrechtmäßige, weil falsch berechnete Mieterhöhungsbescheide von der WOBA / Gagfah erlassen und durchgesetzt worden. Bereits kurz nach dem Vollzug des Verkaufes hat die WOBA / Gagfah großflächige Mieterhöhungen vorgenommen, insbesondere in den Plattenbaugebieten Dresden- Reick und - Prohlis, und damit systematisch und flächendeckend gegen die Regelung der Sozialcharta verstoßen.

Private Website von Dipl.- Ing. Ulrich Lukas, langjaehriges Mitglied des Ortsbeirates Dresden - Prohlis
Massenhaft rechtswidrige Mieterhöhungen bei WOBA / Gagfah in Dresden ?
http://www.ulrich-lukas.de/woba.html

Ausserdem war vereinbart worden, dass die Gagfah immer zuerst den Woba-Mietern ein Kaufangebot vorlegt, bevor sie deren Wohnungen an Dritte veräußert. Werden ganze Häuser verkauft, sollte diese Pflicht inklusive der vertraglich vereinbarten Strafen an die neuen Eigentümer weitergegeben werden. Nach Ansicht der Stadt hat das Unternehmen dies mehrfach versäumt.

Wie in anderen Staedten auch hat sich die Gagfah dafür entschieden, zur Erhoehung ihrer Rendite deutlich weniger als sonst ueblich in die Wohungen zu investieren. "Im vergangenen Jahr investierte die Gagfah pro Quadratmeter 6,40 Euro in die Instandhaltung", so Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. "Normal sind in der Branche 10 bis 15 Euro." Beschwerden über marode Wohnungen kommen nicht nur aus Hamburg oder Dresden, sondern aus vielen Städten, in denen die Gagfah Wohnungen besitzt. Mieter_innen klagen über Schimmel, kaputte Heizungen und Löcher in den Türen.
http://www.spiegel.de/wirtscha…men/0,1518,753027,00.html

Die Stadt Dresden entschied sich im März letzten Jahres, den Immobilenkonzern Gagfah zu verklagen und circa 1,08 Milliarden Euro zu fordern, weil das Unternehmen nach Auffassung der Dresdner Verwaltung gegen die Sozialcharta verstoßen hat.
http://www.sueddeutsche.de/gel…t-maximalstrafe-1.1080188
http://www.welt.de/finanzen/im…nkonzern-vor-Gericht.html

Im Juni 2011 erhob die Gagfah dann Gegenklage. Dabei soll geklärt, ob ihnen Ansprüche aus dem Rechtsstreit zustehen, die sich auf bis zu 800 Millionen Euro belaufen könnten. Sofort stieg der Wert der Gagfah-Aktien wieder an.
http://www.manager-magazin.de/…ien/0,2828,768380,00.html
http://www.handelsblatt.com/fi…-kraeftig-zu/4283824.html

Ein gerichtliches Mediationsverfahren zwischen der Gagfah und der sächsischen Landeshauptstadt vor dem Landgericht Dresden ist Anfang Januar gescheitert.
http://www.immobilien-zeitung.…oba-mediation-gescheitert

Der Spiegel, 14.02.2012
Wohnungsdeals in Deutschland
Immobilieninvestoren spielen wieder Monopoly
http://www.spiegel.de/wirtscha…ice/0,1518,815288,00.html

Der Rechtsstreit wird sich sicherlich noch eine Weile hinziehen und wie er ausgeht ist offen. In der Zeit wird sich die Gagfah natuerlich mit Investitionen natuerlich noch staerker zurueckhalten.

Fest steht, dass die die Stadt durch den Verkauf der städtischen Wohnungsgesellschaft WOBA im Jahr 2006 die wohnungspolitischen Einflussmöglichkeiten fast vollständig selbst genommen hat. Ausserdem besteht laut Torsten Abel, Rechtsberater des Mietervereins Dresden und Umgebung e. V., das Risiko, dass die Gagfah-Group, welche nur als Holding fungiert, ihre verklagten Töchter Südost WOBA Dresden GmbH und Wohnbau Nordwest GmbH bei einem verlorenen Prozess in Insolvenz gehen lässt. Dann wären alle Rechte aus der ohnehin schon schwachen Dresdner Sozialcharta für die Mieter_innen hinfällig.

Torsten Abel, 11. Mai 2011
Wohnungsmangel und Gagfah-Klage
http://quo-vadis-dresden.de/20…gel-und-gagfah-klage.html

Meintest Du mit Deiner Bemerkung, Leipzig solle besser dem Beispiel Dresdens folgen und die LWB verkaufen?

In Dresden können laut Sächsischer Zeitung vom 28. März 2011 etwa 50.000 Haushalte die Miete für ihre Wohnung nicht mehr allein finanzieren und erhalten Leistungen nach dem SGB II. Für Wohngeld und den Zuschuss zu den Kosten der Unterkunft gibt die Stadt etwa 113 Millionen Euro im Jahr aus. 38 Millionen Euro davon kommen aus dem eigenen Haushalt, der Rest von Bund und Land. Dieses Geld geht in Dresden zu einem Großteil an private Vermieter, allen voran an die Gagfah.

„Schlüssiges Konzept“ vorgelegt: Die Stadt Dresden hat angemessene Unterkunftskosten ermittelt
http://www.sz-online.de/nachrichten/artikel.asp?id=2723764

Dem am 27.10.2011 durch die Stadt Dresden vorgelegten „schlüssigen Konzept“, mit dem die angemessenen Unterkunftskosten neu bestimmt wurden sind, zufolge gab es in Dresden im September 2011 32.075 Bedarfsgemeinschaften und damit 2251 weniger als im Vorjahr. Die neuen Richtwerte sollen rückwirkend ab 1. Dezember 2010 gelten. Der erwartete finanzielle Aufwand fuer das Haushaltsjahr betraegt 116,77 Mio. Euro. Das sind im Durchschnitt 3.640 Euro pro Bedarfsgemeinschaft im Jahr und 300 Euro im Monat.

PM der Stadt Dresden, 27.10.2011
„Schlüssiges Konzept“ vorgelegt: Die Stadt Dresden hat angemessene Unterkunftskosten ermittelt
http://www.dresden.de/de/02/035/01/2011/10/pm_095.php

In Leipzig gehen die Unterstuetzungsleistungen von Stadt, Land und Bund dagegen zu einen sehr grossen Teil an die LWB und an die Wohnungsbaugenossenschaften und bleiben im ersten Fall im Geldkreislauf der Stadt. 2011 wurden 165,7 Millionen Euro Unterkunftskosten (KdU) ausgegeben und im Planentwurf fuer den Haushalt 2012 stehen 168,4 Mio. Euro für Kosten der Unterkunft von Hartz-IV-Empfänger_innen. Insgesamt stellen die Transferleistungen mit 452 Millionen Euro den größten Ausgabenblock im Haushalt 2012 dar.
http://www.leipzig.de/imperia/…mmerei/brosch__re2012.pdf
http://www.lvz-online.de/leipz…/r-citynews-a-117702.html

In Leipzig gibt es laut Naomi-Pia Witte fest, sozialpolitische Sprecherin der Linksfraktion im Leipziger Stadtrat, deutlich mehr Bedarfsgemeinschaften, naemlich rund 45.000.

LIZ, 28.01.2012
Steigende Mieten in Leipzig: Linke beantragen Neuberechnung der Kosten der Unterkunft
http://www.l-iz.de/Politik/Lei…nft-in-Leipzig-40795.html

Das sind in Leipzig im Durchschnitt 3.742 EUR im Jahr und 312 Euro im Monat pro Bedarfsgemeinschaft. Allerdings liegen die Bemessungsgrenzen deutlich unter denen in Dresden. Aktuell liegt die übernommene Bruttokaltmiete für Bedarfsgemeinschaften, die in Leipzig für eine Ein-Personen-Bedarfsgemeinschaft übernommen wird, bei 243,90 Euro, in Dresden bei 276,00 Euro, in Chemnitz sogar bei 300,00 Euro und in Grimma immerhin noch bei 271,30 Euro. Der hoehere Durchschnitt duerfte an der groesseren Zahl von Bedarfsgemeinschaften mit mehreren Personen begruendet sein.

nein, ich halte die lwb für sinnvoll - mehr als steuerungsinstrument der stadtplanung, weniger als wohlfahrtsinstitut für protestmieter.

wie sähen die gründerzeitquartiere heute aus, wenn die lwb in grünau ihre plattenbauwohnungen nicht massenhaft abgerissen hätte? für die letzten mieter war der umzug an sich bestimmt kein genuss. aber alle fanden neue wohnungen - ob nun in der platte gegenüber oder besser noch: in frisch sanierten altbauten der gründerzeitquartiere, für die dadurch eine aufwärtsspirale aus immer neuen mietern und neuen sanierungen begann.

eine ähnliche dynamik erlebt derzeit die nördliche innenstadt - weil durch den gezielten verkauf und abriss der maroden brühl-platten das gebiet für investoren enorm an attraktivität gewann.

die windmühlenstraße ist weder peripherie noch zentrum. darum ergibt sich hier auch ein etwas anderes bild: die häuser wurden verkauft, werden aber nicht abgerissen. wer sich die künftigen mieten nicht leisten kann oder will - für den stehen gleich auf der anderen straßenseite und in der nächsten umgebung viele freie lwb-wohnungen für teilweise unter 5 euro/qm zur auswahl. von noch günstigeren angeboten in sanierten altbauten rund um die eisenbahnstraße ganz zu schweigen. und frei werdende wohnungen im windmühlenkomplex werden schnell neue mieter finden, die die gegend beleben werden. die angedachte markthalle auf dem leuschnerplatz kann ganz sicher nicht von nachbarn leben, die schon normale mieten als zumutung empfinden.

zusammengefasst: wenn die lwb durch weitere abrisse von plattenbauten und verkäufe von nachgefragten grundstücken/objekten gesundet, ist dem unternehmen, der stadt und letzlich auch den mietern mehr geholfen, als wenn durch weitere schulden die billigmieten für ein paar wutbürger auf kosten der allgemeinheit subventioniert würden.

Zitat von dj tinitus

wenn die lwb durch weitere abrisse von plattenbauten und verkäufe von nachgefragten grundstücken/objekten gesundet

Dann sollte die LWB einen berherzten Schnitt machen, anstatt langwierig mal hier, mal dort etwas zu veräußern und weiter horrende Zinsen zu zahlen. Warum macht sie keinen Schnitt? Wohl, weil sich die Schulden durch Verkäufe nie und nimmer tilgen lassen. Ergo dienen die Verkäufe vorrangig dazu, entschlossene Arbeit vorzutäuschen. Zumindest bei den Pressemitteilungsverwertern der Leipziger Internetzeitung zeitigt das ja Wirkung.

Zitat von dj tinitus

wenn durch weitere schulden die billigmieten für ein paar wutbürger auf kosten der allgemeinheit subventioniert würden.

Wo habe ich neulich gelesen, dass man lieber Schlaglöcher beseitigen sollte als einen City Tunnel bauen? Bei der NPD war's. Willkommen auf deren Nullniveau!

Auf "Kosten der Allgemeinheit" werden Studenten und Rentner aus dem Westen angekarrt, in der Hoffnung, sie würden nach Leipzig ziehen. Tun sie freilich nicht. Aber den günstigen Städtetrip nehmen sie gern mit.

Sorry, aber Dein letzter Satz disqualifiziert Dich wirklich vollumfänglich. In der Windmühlenstraße wohnen unzählige Leute, die den Gebäudekomplex seit Jahren vorm Verfall bewahrt haben, unter anderem, indem sie bei Regen das Wasser auf dem Dachboden mit Eimern und Wannen aufgefangen haben. Die LWB hat jahrelang nichts gemacht, vermutlich wie am Brühl mit dem Hintergedanken, dass die Leute von allein ausziehen werden und der Verkauf dann einfacher und lukrativer ist. Dass Du diese Leute als Schmarotzer hinstellst, ist völlig daneben.

dancingdwarf

Auf "Kosten der Allgemeinheit" werden Studenten und Rentner aus dem Westen angekarrt, in der Hoffnung, sie würden nach Leipzig ziehen. Tun sie freilich nicht. Aber den günstigen Städtetrip nehmen sie gern mit.

Na, das sind dann wohl och alles Schmarotzer, die auf Kosten der Allgemeinheit 'nen Lenz feiern. Amüsant, wie du anderen "Nullniveau" bescheinigst (und dabei die Nazikeule schwingst) und im nächsten Satz dich selbst auf dieses Niveau begibst. Ich habe früher mit Eimern und Wannen das Regenwasser selbst in der Wohnung meiner Eltern aufgefangen und freue mich heute trotzdem, dass unsere ehemalige Dachwohnung in der Könneritzstraße saniert und nun mittels Fahrstuhl für andere zur Verfügung steht. Ich möchte damit nicht von mir auf die Situation im Windmühlen-Komplex schließen, sondern nur mal aufzeigen, dass diese Art von Sentimentalität der Sache wenig dienlich ist.

Die LWB als öffentliches Steuerungselement in der Stadtplanung halte ich auch für sinnvoll, zumal sie m.E. in den letzten Jahren den richtigen Ansatz verfolgt: Stärkung der Innenstadtquartiere durch Sanierung und Verkauf an private Sanierer, Ausdünnung ihres Bestands am Stadtrand (sprich: Abriss in den Plattenbauvierteln). Diesen Vorteil hat Dresden durch den Verkauf an die Gagfah völlig verspielt, wie LE Mon.hist. schon aufgezeigt hat.

Zitat von DaseBLN

^ Es gab mal im Usenet die Regel

Schon lange abgelöst von schalen Reflex, bei der erstbesten Gelegenheit "Nazivergleich" schreien. Schön, dass Ihr Euch fürs Abwegige interessiert, aber darum geht es nicht. Es ging um diese "Ansicht" von Plattenreiter Ohrenschmerz, um ihre geistige Nachbarschaft und ihr Reflexionsniveau:

Zitat von dj tinitus

wenn die lwb durch weitere abrisse von plattenbauten und verkäufe von nachgefragten grundstücken/objekten gesundet, ist dem unternehmen, der stadt und letzlich auch den mietern mehr geholfen, als wenn durch weitere schulden die billigmieten für ein paar wutbürger auf kosten der allgemeinheit subventioniert würden.

Cowboy, Du willst allen Ernstes behaupten, man könne durch Aufgabe von Einflussmöglichkeit als "Steuerungselement" fungieren?

@dancing dwarf:
ausfälligkeiten sind kein argumentationsersatz.

zurück zum thema:
die lwb hat 700 mio schulden. die verringert man nicht, in dem man neue kredite für sanierungen aufnimmt, sondern in dem drei punkte befolgt werden:

- abriss nicht mehr nachgefragter objekte (zumeist plattenbauten)
- verkauf unsanierter objekte (bringt erlöse und spart sanierungskosten)
- und als folge: verringerung der leerstandsquote in bereits sanierten lwb-objekten

wer aus dem windmühlenkomplex partout lwb-mieter bleiben möchte, dem bieten sich in der straße und der nähreren umgebung wirklich zahlreiche freie lwb-wohnungen. aber geht es den windmühlenstraßenbewohnern tatsächlich darum, an wen sie ihre mieten überweisen? ich habe den eindruck, es geht um die höhe der künftigen miete. und um die anspruchshaltung, die lwb dürfte/könnte - zumal in ihrer wirtschaftlichen situation - bei gleichem sanierungsaufwand weniger miete verlangen.

auf diese haltung bezog sich die betitelung egoistische "wutbürger". etwas abgemildert könnte man auch von irrationalen traumtänzern sprechen. beiden gleich ist jedoch die realitätsverweigerung gegenüber kostenberechnungen, bei der lwb ebenso wie bei privaten hauseigentümern.

dj tinitus, woher beziehst Du eigentlich Deine Informationen ueber die Intentionen und Forderungen der IG Windmuehlenstr.? Worauf begruenden sich Deine Einschaetzungen wie "egoistische wutbürger", "irrationale traumtänzer" und "realitätsverweigerer gegenüber kostenberechnungen"?

Mein Eindruck, den ich von der Website, den Interviews und Veroeffentlichungen und aus den Veranstaltungen gewonnen habe, ist der, dass auch der IG voellig klar ist, dass eine Sanierung notwendig ist und das damit steigende Mieten verbunden sind. So heisst es beispielsweise in der Petition:

Die IG Windmühlenstraße spricht sich eindeutig für eine Sanierung des Areals aus!
Diese notwendige Sanierung darf allerdings nicht mittels überzogener Modernisierungsmaßnahmen dazu dienen, die Mieten in die Höhe zu treiben. Der grüne Innenhof als Treffpunkt und ökologischer Raum muss erhalten bleiben. Die Mieten sollen auch nach der ca. vierjährigen Sanierungsphase bezahlbar sein. Spekulation und Luxussanierung müssen gerade im Zentrumsbereich gestoppt werden!

https://openpetition.de/petiti…ehlenstrasse-leipzig#3260

LIZ, 09.11.2011
Windmühlenstraße im Fokus: Interview mit Christian Kuegler von der IG Windmühlenstraße
http://www.l-iz.de/Politik/Bre…istian-Kuegler-30386.html

Ein weiteres Interview mit Christian Kuegler von der IG vom 6. Dezember 2011:

student!, 12/2011
Kampflinie Windmühlenstraße
Discounter geplant - Mieter stemmen sich gegen Sanierungspläne des Investors
http://www.student-leipzig.de/…indm%C3%BChlenstra%C3%9Fe

„Dass die Mietpreise steigen werden, ist klar. Nur soll das ganze Projekt nicht auf dem Rücken der jetzigen Mieter ausgetragen werden. Uns wäre wichtig, dass zum Beispiel durch Wohngeld oder Zuschüsse von der ARGE die Kosten für zumindest einen gewissen Teil der Mieter gedeckelt werden, damit diese nicht durch die späteren drastischen Mieterhöhungen vertrieben werden.“

Und sind die Bedenken der IG denn nicht berechtigt, sollte es stimmen, was auf der Website behauptet wird, naemlich das nun der Preis fuer eine unsanierte Wohnung von ca. 2,80 Euro auf 5,90 Euro kalt steigen soll. Dies ohne Widerspruch hinzunehmen heisst dann die Realitaet zu akzeptieren?

^ 5,90 Euro sind natürlich überzogen. So viel für eine unsanierte Wohnung zahlt wohl keiner in Leipzig. Von daher bin ich skeptisch, ob das stimmt. Ansonsten hat der Investor ja schon Stellung bezogen, dass es keine überzogenen Modernisierungsmaßnahmen und Luxussanierung für Supireiche im Komplex geben wird. Klingt für mich alles wenig gentrifizierungsverdächtig.

CasaConcept hat 2006/2007 das unweit gelegene, 1958 gebaute Wohn- und Geschäftshaus Leplaystr. 1 / Grünewaldstr. 7 saniert.
http://www.casa-gobau.de/seite…&street=L1G7&section=3060

Weiss jemand, wie hoch dort mittlerweile die Mieten sind und ob es Wohnungen gibt, die unter den Saetzen fuer die Kosten der Unterkunft liegen?

Das Interieur auf den Bildern 5 und 6 sieht fuer mich nicht unbedingt nach einer guenstigen Miete aus.

Weitere Projekte Stefan Assmann mit der GOBAU - Gesellschaft für Objektbetreuung und Bauträgerschaft mbH:
http://www.gobau-leipzig.de/un…gebote/als-kapitalanlage/

Hier gibt es fuer ein Angebot als Kapitalanlage fuer eine umgebaute und sanierte Wohnanlage aus den 60er Jahren in der Südvorstadt auch mal Angaben zu den Mieterwartungen: von 6,01 €/m² für 62,5 m² bis 9,35€/m² für 25 qm WE
http://www.gobau-leipzig.de/un…1a-vorlaeufig.html?page=0 .

Die Zahlen von 5,90 Euro/m² stimmen.
Laut Sanierungsankündigung für 100m² vorher ca. 525 Euro, danach 850 Euro warm.
Da sind dabei: neue Fenster, Außensanierung, Balkon und Fahrstuhl.
An den Wohnungen an sich ist dann noch nichts gemacht.
Zum Vergleich Roßplatz:
http://www.lwb.de/lwb_wdb/detail/Rossplatz_4/1000-02002-1010

Zitat von dj tinitus

die lwb hat 700 mio schulden. die verringert man nicht, in dem man neue kredite für sanierungen aufnimmt, sondern in dem drei punkte befolgt werden:

- abriss nicht mehr nachgefragter objekte (zumeist plattenbauten)
- verkauf unsanierter objekte (bringt erlöse und spart sanierungskosten)
- und als folge: verringerung der leerstandsquote in bereits sanierten lwb-objekten

Eben nicht. Eine Wohnungsgesellschaft erzielt ihre Einnahmen mit der Vermietung von Wohnungen.

Mit dem Ausverkauf von Sahnestücken lässt sich die Bilanz kurzfristig aufschönen, aber das böse Erwachen ist unvermeidlich. Wenn die LWB nicht mal aus einem attraktiven Gebäudekomplex wie dem in der Windmühlenstraße Profit erzielen kann, dann drängt sich die Frage auf, wo sie überhaupt existenzerhaltend wirtschaften kann.

Um 700 Millionen Euro Schulden zu tilgen, müsste die LWB 20 Mal die Wohnscheiben am Brühl (35 Mio. Euro) verkaufen oder 117 Mal den Windmühlenstraßenkomplex (sechs Mio. Euro). Kann sie aber nicht. Alternativ müssten ihr zehn Mal Deals gelingen wie der mit Brack Capital: (Rund) 2500 Wohnungen für (rund) 70 Millionen Euro. Das wären 25.000 Wohnungen. Der LWB verblieben dann von 35.000 Wohnungen noch 10.000, mehrheitlich wohl unattraktivste Immobilien. Sie wäre schuldenfrei, jedoch ohne Steuerungsmöglichkeit und Bedeutung. Vermutlich würden die verbleibenden Immobilien schnell erneut Schulden produzieren ...

Zitat von dj tinitus

geht es den windmühlenstraßenbewohnern tatsächlich darum, an wen sie ihre mieten überweisen?

Hat das jemand behauptet?

Zitat von dj tinitus

ich habe den eindruck, es geht um die höhe der künftigen miete.

Das würde ich auch nicht ausschließen, obwohl die IG sagt: Nein, es geht um Hof, Aldi, Nachbarschaft, gewachsene, erhaltenswerte Strukturen.

Zitat von dj tinitus

um die anspruchshaltung, die lwb dürfte/könnte - zumal in ihrer wirtschaftlichen situation - bei gleichem sanierungsaufwand weniger miete verlangen.

Verstehe ich nicht. Die LWB ist nicht für günstige Mieten bekannt. Agesichts ihrer wirtschaftlichen Situation würde eh keiner erwarten, dass sie Geschenke macht. Da kann man sich eher fragen, wozu man dieses städtische Unternehmen braucht, wenn die Bürger von der Privatwirtschaft ohnehin besser und günstiger bedient werden.

Zitat von dj tinitus

auf diese haltung bezog sich die betitelung egoistische "wutbürger". etwas abgemildert könnte man auch von irrationalen traumtänzern sprechen.

"Irrationale Traumtänzer" sind die, die behaupten, mit dem Verkauf einer zukunftsträchtigen Immobilie für sechs Millionen Euro ließe sich ein 700 Millionen-Euro-Schuldenberg abbauen. Nicht mal ein Prozent, das wirkt sich auf nichts aus.

Zitat von dj tinitus

beiden gleich ist jedoch die realitätsverweigerung gegenüber kostenberechnungen

Nehmen wir der Einfachheit halber an, der Brack Capital-Deal wäre repräsentativ für Bestand und erzielbarem Erlös. Ein Bestand von 35.000 Wohnungen hätte dann einen Wert von 980 Millionen Euro. Die LWB müssten also gut 70 Prozent ihres Bestandes abstoßen, um durch Immobilienverkäufe die Schulden zu tilgen. Für mich folgt daraus, dass sich der Realität verweigert, wer behauptet, Verkäufe seien ein probates Mittel zur Schuldentilgung. Es ist lediglich ein brauchbares Mittel zur kurzfristigen Billanzverschönerung, ist also gut geeignet, die Inkompetenz von Entscheidungsträgern zu kaschieren.

Ich will der LWB ja nicht mal unterstellen, dass sie kein komplexeres Konzept hat, um sich selbst zu sanieren. Wenn sie ein solches Konzept hat, lassen sich Verkäufe jedoch nicht mehr pauschal mit "Schuldenabbau"/alternativlos rechtfertigen.

Die Rahmenbedingungen fuer die kuenftigen Verkaeufe der LWB sind ja ziemlich genau definiert. Wie hoffentlich bekannt und auch schon an anderer Stelle ausfuehrlicher beschrieben kann das Unternehmen nicht voellig frei agieren, sondern der Stadtrat beschliesst in regelmaessigen Abstaenden die Eigentümerziele der LWB, so zuletzt am 24.08.2011.

Für 2012 und 2013 sind Verkäufe von 1.375 bzw. 1.150 Wohnungen vorgesehen, für 2014 nur noch die "restlichen" 150 Wohnungen aus dem Verwertungsbestand. Wenn die LWB weiter so verkauft wie im Moment, dann ist da schon eher Schluss. Dabei sollen 2012 und 2013 jeweils 1.000 Wohnungen aus dem Verwertungsbestand veraeussert werden und 375 bzw. 150 Wohnungen aus dem Kernbestand.
http://www.deutsches-architekt…d.php?p=327419#post327419

Das Karree Windmuehlenstrasse umfasst 139 Wohnungen und zwölf Gewerbeeinheiten. Wir haben also 2012 etwa das Dreifache und 2013 noch mal einen aehnlichen Komplex zu erwarten.

Der sogenannte Verwertungsbestand sind Objekte, die nicht für den dauerhaften Verbleib im Unternehmen vorgesehen sind. Mit Stand zum 1.8.2011 waren es 2 507 Wohnungen. Die meisten heute noch im Verwertungsbestand verbliebenen Gebäude sind der Baujahresgruppe vor 1918 zuzuordnen und denkmalgeschützt. Eine kleine Uebersicht ueber knapp 1000 Wohnungen, die aktuell auf dem Immobilienkatalog der LWB im Internet angeboten werden, gibt es unter http://www.deutsches-architekt…d.php?p=327416#post327416 ,

Ob es sinnvoll war, sich bereits in den spaeten 1990er Jahren die meisten Gruenderzeithaeuser leerzuziehen und lange ohne jede Aktivitaet rumstehen zu lassen in der Hoffnung auf Abrisspraemien und Altschuldenerlasse und ab ca. 2006 dann doch verstaerkt zu verkaufen, wobei ein nicht geringer Teil zu bisweilen absurd niedrigen Erloesen auf Auktionen verklingelt wurde, ist eine andere Diskussion. Staedtebaulich war es sicher falsch. Ich halte es langfristig auch im Hinblick auf die wirtschaftliche Lage des Unternehmens fuer keine gute Idee. Nur war es zum Teil sicherlich auch eine (Ueber)-Reaktion auf die gewaltigen Verluste der Trabalski-Ära (Beitrag #61).

Die LWB war mit dieser Entscheidung aber nicht allein. Die allermeisten kommunalen Wohnungsunternehmen in Ostdeutschland haben sich auf die Bestaende der 30er bis 50er Jahre und den industriellen Wohnungsbau der 60er bis 80er Jahre konzentriert und die Bestaende mit Baujahren vor 1918 leerstehen und verfallen lassen oder verkauft.

Wenn dj tinitus drei Punkte fuer den Schuldenabbau der LWB nennt, dann waere bei
- 1. verkauf unsanierter objekte (bringt erlöse und spart sanierungskosten)
zu sagen, dass die noch zu verkaufenden Bestaende eher gering sind, zumindest solange sich die politischen Vorgaben nicht aendern.

- 2. der abriss nicht mehr nachgefragter objekte (zumeist plattenbauten)
nach meiner Einschaetzung weitestgehend zum Erliegen kommen wird, weil - mit allen damit verbundenen sozialen Problemen - auch die Plattenbauten am Stadtrand kuenftig wieder staerker nachgefragt werden, zumindest solange wie da politisch nicht gegengesteuert wird. Einzelne Abrisse von Gruenderzeithaeusern aufgrund des schlechten Bauzustands durch die Vernachlaessigung der letzten Jahre wird es allerdings leider geben, vor allem in den unattraktiven Lagen. Es bleibt zunehmend nur noch der Bodensatz uebrig.

- und als folge: verringerung der leerstandsquote in bereits sanierten lwb-objekten
Diese Folge wird in nennenswerter Zahl kaum eintreten, denn die Haeuser im Verwertungsbestand sind nahezu alle leer, im Kernbestand an der Zahl ueberschaubar und mit weiteren Abrissen von Plattenbauten wird man sich wie gesagt nach meiner Einschaetzung stark zurueckhalten.

Noch mal zu den zu erwartenden Erloesen der LWB aus dem Verkauf der Verwertungsbestaende. Die avisierten Erloese sind ja im Katalog genannt und entsprechen im Allgemeinen dem von der LWB oder Gutachtern angesetzten Verkehrswert. Nachdem viele Haeuser bisher meist deutlich unter diesen Summen veraeussert werden und bisweilen bei Auktionen regelrecht verschleudert worden sind, werden mittlerweile bis auf einige "schwierige" Lagen in etwa auch die gewuenschten Preise erzielt und das selbst bei Auktionen.

Grob ueberschlagen liegen die avisierten Erloese pro Haus zwischen 50.000 € und 300.000 €. Von einzelnen Ausreissern wie der Katharinenstraße 19 fuer 2.500.000 €, der Windorfer Straße 55 fuer 1.200.000 € und der Ostheimstraße 1a - 17 b fuer 700.000 € sei hier mal abgesehen. Momentan sind 89 Objekte im Katalog gelistet. Nimmt man der Einfachheit halber mal 100.000 € als durchschnittlichen Preis an, so waeren das etwa 9 Millionen Euro. Aber sicherlich kommen nur die Guten ins Kroepfchen und ein paar schlechte bleiben im Toepfchen, fallen in sich zusammen oder werden verschleudert.

Ausserdem gibt es noch weitere Objekten im Verwertungsbestand, die auch unterschiedlichen Gruenden wie andere Plaene z.B. bei der Stadt, Reservierungen fuer andere Aufgaben, ungeklaerte Eigentumsverhaeltnisse, laufende Restitutionsverfahren etc. hier nicht aufgefuehrt sind. Von den 2 507 Wohnungen mit Stand zum 1.8.2011 wurden seitdem etwa 35 Haeuser, d.h. ca. 350 Wohnungen, verkauft oder verpachtet. Die 89 Objekte umfassen etwa 900 Wohnungen, damit bleiben noch etwa 1250 Wohnungen, die zwar zum Verwertungsbestand gezaehlt, aber nicht im Katalog aufgefuehrt werden. Deren Wert ist also nur schwer einzuschaetzen.

Der letzte mir bekannte grosse Packetverkauf von Gruenderzeithaeusern waren die von der LWB so genannten Leutzscher Hoefe, deren Verkauf an die Stadtbau AG im April 2010 bekanntgegeben wurde. Das Ensemble besteht aus 61 Gebäuden mit insgesamt 594 Wohnungen, zehn Gewerbeeinheiten und einer Nutzfläche von rund 38.000 Quadratmetern und wird mittlerweile, da es zu etwa zwei Dritteln in Lindenau und eben nicht in Leutzsch steht, unter dem Namen Brunnenviertel vermarktet.
http://www.deutsches-architekt…d.php?p=279909#post279909
Ueber die Kaufsumme wurde Stillschweigen vereinbart, aber wenn man fuer jeden der vier Bloecke etwa eine Millionen kalkuliert, dann liegt man sicherlich nicht ganz falsch. Das waeren wiederum durchschnittlich 65.500 Euro pro Haus und Grundstueck, wobei aber erstere aufgrund von Sanierungen in den 1980er Jahren in vergleichsweise guten Zustand und letztere recht gross sind.

DANKE!

Nein, ich habe mich mit dem LWB-Kram nie beschäftigt und habe das auch nicht vor. Von den Kernbestanddiskussionen und der Absegnung im Paket durch den Stadtrat habe ich freilich gehört. Ich halte es für falsch, solchen Abläufen gegenüber zu viel Verständnis aufzubringen. Klar kann die LWB sich rechtfertigen: Wir hatten doch den Auftrag. Der Stadtrat kann sagen: Wir wussten doch gar nicht so genau, was im Paket ist.

Das Ergebnis überzeugt (andere und mich) nicht, und das zählt.

Wo kommt eigentlich die Zahl von 6 Millionen fuer die Windmuehlenstr. her? Ich fand sie jetzt auf die Schnelle nicht. Doch egal, ich habe auch noch mal gerechnet.

Bei dem Verkauf an Brack Capital wurden fuer 2577 Wohnungen und 19 Gewerbeeinheiten insgesamt 72,8 Millionen Euro bezahlt, wobei die Haeuser in erster Linie in staedtischen Randlagen Norden, Osten und Südwesten liegen, aber zumeist auch schon saniert wurden. Das ergibt im Durchschnitt rund 28.000 EUR fuer eine Wohnung.
http://www.lvz-online.de/leipz…g/r-citynews-a-83754.html

Wenn die 6 Millionen fuer die 139 Wohnungen und zwölf Gewerbeeinheiten im Karree Winmuehlenstr. stimmen, dann waeren das sehr grob gerechnet 40.000 Euro fuer eine Wohnung bzw. eher deutlich weniger, weil die z.T. recht grossen Gewerbeeinheiten ja nicht wie eine einzelne Wohnung gehandelt werden konnen. Sagen wir mal also mal die kleineren sind so viel wert wie zwei Wohnungen und ein, zwei grosse wie das Cantona acht bis 10, dann haben wir 200 Einheiten. Das rechnet sich auch besser und wir kommen wieder in etwa auf die Summe von 30.000 EUR fuer eine Wohnung in ueberwiegend bewohnten Haeusern mit Baujahr nach 1950, ob nun saniert am Stadtrand oder unsaniert im Zentrum.

Die 375 Wohnungen aus dem Kernbestand im Jahr 2012 duerften damit grob gerechnet 11 250 000 bringen und die 150 fuer 2013 4 500 000, zusammen also etwa 16 Millionen.

PS:
Das der Richtwert von 30.000 EUR fuer eine sanierte Wohnung im industriellen Wohnungsbau nicht ganz falsch ist zeigen auch die Angebote fuer Eigentumswohnungen etwa in der Otto-Schmiedt-Straße 37 in Leutzsch und in der Bernburger Straße in Eutritzsch: http://www.lwbimmobilien.de/