Zeil und Querstraßen / Konstablerwache

Das ist richtig.
Arcandor hatte sein Immobilienvermögen an den britischen Immobilieninvestor Whitehall (hinter dem Goldman Sachs steht) sowie ein Konsortium aus Deutscher Bank, Pirelli sowie Generali verkauft.

Die Metro AG könnte sich bei einer Teilübernahme von Karstadt (Entstehen einer "Deutschen Warenhaus AG") aus der Insolvenzmasse mehr oder weniger frei bedienen und selektiv profitable Filialen erwerben - mit neu verhandelten, günstigeren Mietkonditionen, da die Altverträge mit Eintritt der Insolvenz gekündigt werden können.

Ein Weiterbetrieb ist meines Wissens für ca. 60 der etwa 100 Filialen angedacht, also evtl. auch für das Haus auf der Zeil, in der Vergangeheit übrigens eines der wenigen profitablen der Gruppe.

Nun ist die Frage, ob Kaufhof ein Konzept findet, zwei Häuser in kurzer Entfernung von einander zu betreiben. Dies ist m.E. nicht unrealistisch, allerdings ist der Investitionsstau im Haus enorm, ein Vollumbau ist sicherlich nötig.

So sehr ich ja gerne an einer großen Lösung mitträume - der Straßenblock mit Wooli, Karstadt und Parkhaus macht einfach sinnlich - fehlt mir dennoch die wirtschaftliche Vorstellungskraft in dieser Marktphase, daß es da draußen noch einen Akteur geben soll, der dieses Projekt als Abriß und Neupositionierung auch nur ansatzweise stemmen kann.

Die hohen Buchwerte bei den jetzigen Eigentümern/ finanzierenden Banken in Verbindung mit den beschränkten Mietwachstumserwartungen und den angeschlagenen Geschäftsmodellen der üblichen Verdächtigen (ECE, mfi, Multi etc.) lassen mich arg grübeln ....

Erst mit dem Nachweis, daß FrankfurtHochVier einigermaßen ohne Verlust an einen Endinvestor platziert werden kann und erst nach Abschreibungen in hoher zweistelliger Millionenhöhe bei den jetzigen Eigentümern/ finanzierenden Banken wird nach Abflauen der Finanzkrise ein "Developer" hier Marktchancen haben (sprich Präsentationstermine bei Banken, der Stadt etc. bekommen).

Bedenkt bitte auch:

A) der Woolworth-Komplex ist eine Eigenentwicklung aus den späten 80ern von Wooli (in den OG´s mit langfristig vermieteten Büros an US-Geheimdiensteinrichtungen- die brauchten wohl die Nähe zum Bundespost-Telefonknoten), dann mit teuren Mieten unterlegt in den 90ern an den Offenen Fonds der Commerzbank veräußert, die das Haus dann in 2006/07 zu heute überhöhten Preisen (an einen Morgan Stanley Fonds?) weiterreichten. Allzuviel Eigenkapital wird beim letzten Erwerber (dem haftenden Anlagegefäß) nicht mehr übrig und die Fremdkapitalchargen werden wohl vielfach verbrieft und atomisiert über den Globus sein. Der Kapitaldienst, sprich die Bedienung der Zinsen dürfte daher momentan schwierig und die Tilgung zumindest für die nachrangigen Kredite ausgesetzt sein.

B) Nicht unähnlich dürfte es beim Karstadt Haus sein. Das Joint-Venture-Vehikel von Rreef (Deutsche Bank), Goldman Sachs und Pirelli fiel auch nicht im Markt mit größerem Eigenkapitaleinsatz auf, sondern eher durch vielfach verschachtelte Finanzierungskonstrukte, die heute Ketzer als toxisch bezeichnen. Hier ein autonomes und handlungsfähiges Management zu erwarten, dürfte sich für Stadtentwickler als Falscheinschätzung erweisen, da auch erst mal sich die finanzierenden Banken einigen müssen, wie sie mit der Karstadtpleite umgehen. Und das dauert und geht oft nur über die Judikative (Beispiel Bundesrechnungshof).

Daher halte ich eher das Szenario für wahrscheinlich, daß die Akteure hausweise agieren werden und getrennte Lösungen suchen, die mit beschränkten Mitteleinsätzen funktionieren. Also beschränkter Umbau für Handelsformeln, die es auf der Zeil noch nicht gibt. Mir fällt zum Beispiel ein Warenhausbetreiber ein - der aus dem Schwäbischen kommend und vielleicht über das MTZ in das Herz der Stadt will ? Und auch in Stuttgart den Nachweis bringt, daß er ein paar Etagen bespielen kann!

Auch das wäre ein Riesengewinn für die Zeil und die Innenstadt!

Lol, Immobilienmogul, deinen letzten Post verstehen nur hartgesottene Immobilienfetischisten.

Aber du hast recht mit den Insellösungen der einzelnen Akteuren. Hier ist keine große neue Projektentwicklung zu erwarten...

@ Immobilienmogul:

Woher willst du wissen, wie hoch die Objekte geleveraged sind? Sind doch eher vage Annahmen?! Hohe Buchwerte (im Vergleich zu was ?) halte ich ebenso für ein Gerücht.

Meinst du CMBS mit toxischen WPs?

...verstehe teilweise nur Bahnhof. Aber das mit den Geheimdiensten ist ja sehr interessant...

Zurück zum Thema: Breuninger wäre in der Tat mein Wunschkandidat, falls Karstadt das Haus aufgibt. Aber die würden doch nicht in diesen schäbigen Klotz einziehen, sondern stark umbauen und erneuern!?

Außerdem glaube ich, dass wir erstmal abwarten müssen, ob Metro einige der Karstadt-Häuser übernimmt oder nicht. Wenn, dann wird das Frankfurter Haus mit Sicherheit dabei sein, schließlich ist es eins der profitabelsten, nach allem was man hört. Und erst dann wird sich zeigen, wie das Gebäude umgebaut wird. Ich glaube nicht an einen Abriss und vollständige Neuentwicklung wie beim MyZeil, aber im derzeitigen Zustand wird es mit Sicherheit auch nicht bleiben, egal wer reinkommt.

PGS warum behauptest Du, dass Immobilienmogul Gerüchte verbreitet wenn Du keine Ahnung von der Materie hast?

Immobilienmogul liegt mind. im Bezug auf das Karstadt-Gebäude goldrichtig. Der Verkauf der Karstadt-Immobilien an besagtes Konsortium erfolgte zu relativ hohen Preisen und basierend auf einer "anspruchsvollen" (und mind. teilweise verbrieften) Finanzierung.

Zum Woolworth-Bau weiß ich keine Einzeleinheiten, aber die Bewertungen der Jahre 2006/07 lagen i.d.R. deutlich über den heute zu erzielenden Preisen.

Große Fremdfinanzierungen wie sie bei Retail-Immobilienprojekten dieser Größenordnung üblich waren sind derzeit auch kaum zu bekommen. Insgesamt ist die Analyse von Immobilienmogul also durchaus stichhaltig. Und nur weil ich nicht über alle seine Aussagen selbst bescheid weiß, stelle ich sie nicht einfach haltlos in Frage.

Auch von mir mal wieder ein kleines Bildupdate von gestern abend. Obwohl ich seit fast drei Wochen nicht in der Innenstadt war, hatte sich irgendwie sehr wenig getan, vor allem die Pflasterung kommt elend langsam voran, so schön die Ergebnisse auch sein mögen.

Der fast fertige Gastronomiepavillion auf Höhe des MyZeil. Schön ist nach meinem Geschmack was anderes, aber gegenüber den Vorgängerbauten stellt er allemal eine Verbesserung dar:

(Klicken zum Vergrößern)

Direkt gegenüber die fertige neue Fassade von Zeil 109:

(Klicken zum Vergrößern)

Tempo der Neugestaltung

Es ist kein Wunder, dass die Zeil-Neugestaltung bis Mitte 2010 dauert - man sieht meist nur zwei bis drei Arbeiter, die sich mit den eigentlichen Pflasterarbeiten tagsüber beschäftigen.
Ich kann mich noch erinnern, als man die Zeil in den 70igern nach dem S-Bahnbau neugepflastert hatte, waren es ganze Scharen von Arbeitern – mit dem entsprechenden Tempo.

Auf der Webseite der Stadt Frankfurt konnte man nachlesen, dass diese Arbeiten von Montag bis Samstag nach 21 Uhr und an Sonntagen auch tagsüber gemacht würden.
Dies hat sich leider insoweit geändert, dass lediglich von Mo. bis Do. nachts gearbeitet wird und von Fr. bis So. ruhen die Arbeiten gänzlich.

Die „Fassade“ – falls man es so bezeichnen darf - des neuen Pavillons erinnert stark an das Vordach bei Karstadt. Wie diese Blechplatten in einem Jahr aussehen werden, kann man sich dort jetzt schon mal ansehen und dort sitzen diese Blechplatten außerhalb der Reichweite. Graffiti, Beulen und Schrammen sind vorprogrammiert. Da war die Naturstein-Verkleidung der alten Pavillons fast schöner – aber jedenfalls widerstandsfähiger gegen Vandalismus.
Also bekommt nun die Zeil zu den neuen, bereits mit Kaugummiflecken übersäten Bodenplatten (mit abweisender Teflon-Schicht!) Pavillons mit einer Blechverkleidung mit dem Anspruch noch in ein paar Jahren gepflegt auszusehen.

Ich persönlich hätte eine Verkleidung aus einem widerstandsfähigen Tropenholz, z.B. Teak, schön gefunden - das wäre zum einen ein "menschlicher" Kontrapunkt zu den ganzen eher üblen Fassaden im Umfeld, zum anderen versifft das mit einer richtigen Oberflächenbehandlung auch nicht so schnell. Außerdem würde es zum Pavillion passen, der in seinen Formen ein bisschen an klassische Moderne erinnert, in seiner gegebenen Materialität aber eher als missglücktes Zitat wirkt.

Zeil-Pavillons

Man hat mal an solche gedacht:

http://www.koehler-architekten…2007/zeil/frame_zeil.html

oder solche:
http://www.bc-horvath.de/uploa…b/zeil-pavillon_A_05a.jpg

wenn nicht so hoch, gar nicht so schlecht.

Der Bau vor My Zeil hat irgendwie an "Luftigkeit" verloren, wenn man es mit dem ursprünglichen Entwurf vergleicht:

http://www.baunetz.de/meldunge…_Zeil_beginnt_615705.html

Die neuen Pavillions überzeugen mich in ihrer Ausführung nicht. Gestern hatte ich Gelegenheit mir selbst ein Bild zu machen. Gegenüber dem Entwurf lassen sie wirklich so einiges an Leichtigkeit vermissen. Wirkte der Entwurf noch luftig, erweckt der Bau jetzt einen beliebigen Eindruck. Insbesondere das Dach "lastet" ja geradezu auf dem Unterbau. Trotz dieser Defizite erkenne ich eine Verbesserung gegenüber dem alten Zustand, denn die alten Pavillions hatten sich überlebt. Mal sehn wie es wird, wenn Leben einzieht.
Zur Fassade von Zeil 109: Es ist halt eine Fassade, mehr nicht. Aber Respekt: vier so unterschiedlich gestaltete Fensterbänder auf vier Geschossen, das muss man sich erstmal trauen Auch wenn die Mittel nur begrenzt sind, so etwas muss doch wirklich nicht sein. Aber wahrscheinlich wurde darunter energieeffizient saniert und das freut Mieter und Investor gleichermassen.

RMA #268

Diesen Gebäudestil hier auf der Zeil kann ich nun leider auch nicht als sehr gelungen ansehen. Diese Architektur hatten wir im Wohnungsbau schon mal abgelegt. Da hätte man dann lieber noch Franzke-Architekten ranlassen sollen.
Der frühere Kanzler-Bungalow in vereinfachter Miniaturausgabe. Sieht momentan etwa so aus wie der Schalter- oder Kassen-Bereich öffentlicher Institutionen.

Vermutlich wollte man eine möglichst neutrale und möglichst unauffällige "Wirkung" erzielen. Durch die kantige, kühle Masse ist es aber ein unübersehbarer kastenförmiger und auch noch dunkler Bau geworden. Wenn nicht verhindert wird, dass die Flächen mit Werbung und Sonstigem beklebt werden, wird die Wirkung noch weniger positiv sein. Aber vielleicht kann ja der Gastronom mit einer fantasievollen Dekoration noch was reißen.

Ich glaube und hoffe, das die Pavaillion in der Benutzung ein wenig verschwinden werden. Wenn die Fenster aufgeschoben sind, Tische & Stühle draussen und drinnen stehen mit Sonnenschirmen, da kann das schon ganz gut aussehen. Der Pavaillion ist einfach nicht sehr massiv, aber leider, wie schon oben gesagt, ist ihm die luftigkeit aus den Entwürfen abhanden gekommen.

Ich würde aber mit einem Urteil warten, bis der Pavillion im Betrieb ist. Eine Verbesserung allemal.

Die neue Beleuchtung ist nun überall angebracht. Langsam aber beständig geht es mit den Pflasterarbeiten weiter.

Westlich (hier auf voller Breite mit den großen Platten) ....

.... und östlich des Pavillions an MyZeil:

Bilder von mir

Neue Details zu Pfusch am Bau

Heute möchte ich einmal auf ein paar Deteails hinweisen, da dürfte auch dem letzten noch die Freude an der Sanierung vergehen:

In meinem Beitrag hier hatte ich ja bereits gezeigt, wie die Ausführung lieblos vom Muster abweicht. Aber das ist noch lange nichts gegen das, was jetzt kommt:

So sah das alte Pflaster aus. Es sollte ja nur erneuert werden, das Muster bleibt gleich:

Und in der Übersetzung auf die Neupflasterung sieht das dann so aus:

Einziger Unterschied ist der "Mediakanal". Ein mit Metallplatten abgedecktes Rinnensystem, damit die Kabel und Schläuche bei Veranstaltungen darin verschwinden können. Der Mittelstreifen heißt natürlich Mittelstreifen, weil er in der Mitte liegt.
An manchen Stellen der Zeil sieht das dann aber so aus:

Man hat den Mediakanal gesetzt und dann "dummerweise" die Steinreihe an der falschen Seite angesetzt. Ohne Probleme erkennbar an den Abständen zu den Baumkreisen.
Aber die Pflasterfreunde sind ja nicht doof. Irgendwann hat man es gemerkt und die Sache ausgeglichen. Das sieht dann so aus:

Und hier ist die Stelle, wo man es gemerkt hat:

Ich bin entsetzt über sowas. Bin mal gespannt, ob die Stadt es ändern lassen will, oder mit ner Ausgleichszahlung zufrieden ist. Immerhin ist alles schon fertig verfugt.

Zum Abregen habe ich noch ein paar weitere Impressionen. Hier der Platzbereich vor dem Pavillion:

Man sieht, der Mittelstreifen setzt sich auch hier fort. Am Rand befinden sich auch Entwässerungsrinnen, aber ohne begleitendes Steinmuster.

In Übrigen finde ich das Basaltpflaster am schönsten, wenn es noch nicht verfugt ist. Diese Schlieren beeinträchtigen die Wirkung der Steine sehr.

Ansonsten gehen die Arbeiten gewohnt langsam voran. Hier eine Aufnahme vor dem ehemaligen Ammerschläger:

Und in der Großen Friedberger sind auch schon die ersten Platten verlegt. Eigentlich eine bessere Müllhalde:

Hier vor dem DM-Markt:

Es wird überall von neuem angefangen. Hier droht das nächste Unheil. Wie werden die Schnittstellen aussehen, wo die Bereiche sich treffen? Wahrscheinlich wird es eine Querfuge im Plattenbelag geben.

Alles in allem hätte ich für diese hochgelobte Sanierung mehr Präzision erwartet. Ich denke nur an die Aussage: Jeder Stein ein Unikat! Und dann sind die nicht einmal fähig, das Muster durchgehend einzuhalten.

Wir dürfen gespannt sein.

^

Gut aufgepasst. Es ist eigentlich schwer begreiflich, wie sehr bei einem Projekt dieser Größenordnung geschludert wird. Du musst allerdings bedenken, dass die Stadt dank teils idiotischer Gesetzgebung dazu gezwungen ist, alles auszuschreiben und immer die günstigsten Angebote zu nehmen. Dass dann irgendwelche Firmen zum Zuge kommen, die das Gros der Arbeit offenbar von Lehrlingen ausführen lassen, verwundert dann auch kaum mehr.

Danke für das update. Über die Sache mit dem Mittelstreifen bin ich wirklich entsetzt. Das kann doch nicht wahr sein. Was sind denn da für Dilettanten am Werk? Gibt es keinen Projektleiter oder eine Überwachung seitens der Stadt die eingreifen bevor größere Teile fertigstellt werden. Unglaublich, dann hätte man es besser so lassen sollen wie es war. Damals scheinen nicht solche Amateure am Werk gewesen zu sein! Ich hoffe man bessert das noch nach, aber so richtig daran glauben kann ich nicht.

@ PornoPuma: Vielleicht könntest Du Deine Beobachtungen an die entsprechende Stelle bei der Stadt weiterleiten. Vielleicht ist man da so doof und hat es noch nicht mal gemerkt ....

Mittelstreifen

Habe es mir jetzt in Natura angeschaut – da wird man einfach sprachlos.

Von der Konstablerwache bis zur Schäfergasse liegen der Stein- und der Kanal-Streifen richtig.

Vom Kaufhof bis zum Salamander liegt der Steinstreifen auf der falschen Seite und ab Salamander bis zum My Zeil-Eingang hat man einen Steinstreifen zu viel gesetzt.
Ob der dort wieder aufgestellter Bauzaun schon für die Korrekturen gedacht ist?

Eine ähnliche „Schlamperei“ gab es bereits mit der Beleuchtung vor der Zeilgalerie – hier hat man wegen der Masten die bereits fertig verfugten Platten wieder aufreißen müssen.

Solche Vorgehensweise lässt vermuten, dass eine Bauaufsicht eher nicht vorhanden ist.
Man braucht nur Konstablerwache mit Hauptwache auf dem Plan zu verwechseln und schon liegt so ein Streifen auf der falschen Seite...

Also das mit der Steinreihe zuviel neben dem "Medienkanal" oder wie das Ding heißt (und was meiner Meinung nach auch relativ hässlich wirkt) habe selbst ich als Laie beim ersten betrachten, also ohne zu wissen dass da geschludert wurde, schon komisch gefunden. Dass denen das nicht aufgefallen ist
Aber insgesamt finde ich die Zeil sehr schön. Das Muster und die Farben der Steine finde ich recht gut. Wir müssen uns mit sowas rumärgern: http://community.urlaubswerk.d…54a783c841250ba71-big.jpg
Was auf den Bildern nicht so rüberkommt: Die Pflastersteine sind nach Regen oder Schnee fast nicht begehbar weil sie sehr rutschig werden und die bis zu mehrere Zentimeter tiefen Fugen sorgen für noch mehr Unebenheit.

Ziemlich peinlich. Aber warum leidlgich die zwei Optionen "Nachbesserung" oder "Ausgleichszahlung"? Was sagt die Rechtslage zu beiden Optionen gleichzeitig? Einerseits wird nachgebessert und parallel erhält die Stadt eine Ausgleichszahlung, da sich die Fertigstellung verzögert und die Stadt durch die Dauerbaustelle - möglicherweise - Steuerausfälle erleidet. Fakt jedenfalls ist, dass nachgebessert werden muss.