Als Ergänzung habe ich heute das Areal mit den umliegenden Bauten fotografiert - von diesem Standort am Rheinbahn-Haus. Die Werkstätte auf der Google-Karte gibt es nicht mehr, bis auf die Umzäunung gibt es keine Spuren der (bevorstehenden) Bautätigkeit:
Einige Bilder als Ergänzung zu denen, die ich bereits hier gepostet habe:
Quelle: Düsseldorf Real Estate
Hoster: abload.de
Seit dem 3. April ist offiziell der B-Plan Südwestlich Hansaallee (5178/035) ausgelegt - gerade lese ich die Begründung dazu. Nach der Seite 2 ist der Bereich des Rheinbahn-Hauses im FNP aus dem Jahr 2009 als Kerngebiet definiert - dieser ermöglicht eine GFZ bis 3,0. Wenn das Rheinbahn-Haus, warum könnte dies nicht für alle Baugebiete zwischen der Hansaallee und dem geplanten Park gelten - wenn nicht für das gesamte Plangebiet. Sonst ist vom allgemeinen Wohngebiet (WA) mit GFZ<=1,2 und bis zu vier Vollgeschossen mit Flachdach die Rede. Auf den Visualisierungen im Beitrag davor sehe ich an mehreren Stellen fünf Geschosse, also von WA muss ohnehin abgewichen werden - dann könnte man es etwas deutlicher tun.
Vor einigen Monaten wurde u.a. die Annährung an den Charakter des Rest-Oberkassel angemahnt. Zu diesem gehört u.a. farbliche und gestalterische Vielfalt - die Visualisierungen mit nur einer einzigen Putzfarbe fallen da unangenehm auf. Diese verleiht erst der Siedlung den Charakter einer anonymen Großsiedlung - den man bei mehr Dichte und weit mehr Vielfalt eher vermeiden könnte.
Die vorgegebene Geschossigkeit finde ich für den Standort schon angemessen.
Die in den Visualisierungen von Pandion etc. dargestellten Fassaden entsprechen dem aktuellen Geschmack der eher wertkonservativen Zielgruppen.
Dabei handelt es sich um einfache Putzfassaden mit vorgefertigten Gesimsen und Fenserfaschen - also Stangenware.
Das erinnert halt etwas an Altbauten; die sich ja in Oberkassel in entsprechend renoviertem Zustand kaum noch einer leisten kann.
Diese Fassadendekoration ist eine allgemeine Zeiterscheinung mit Entsprechungen in der aktuellen Gesellschaft.
Hier entsteht nichts Aufregendes und nichts Zukunftweisendes - Mainstream!
Mit dem eigentlichen Oberkassel und seinem Charakter hat das sowieso nichts zu tun. Die Wohnungsbauten entstehen an Nebenstraßen der Hansaallee. Das ist eben nur ein weiteres Neubaugebiet ohne Bezüge und ohne Integration in die bestehende Nachbarschaft.
Zum Belsenplatz hin gibt es eine fußläufige Verbindung zwischen Bürogebäuden.
^ Hier gab es vor genau einem Jahr eine Diskussion darüber, dass es lediglich Bauhaus-Kisten mit ein paar draufgepappelten Gesimsen sind - und wenn nicht Bauhaus, dann lediglich durch das Vorhandensein der Achsen, nicht durch Reichtum der Formensprache. Das Problem ist nicht die Annährung an Retro-Look - das Problem ist, dass diese Annährung hier besonders halbherzig und billig erfolgt.
Erinnern wir uns, dass LeFlair ursprünglich viel einheitlicher geplant war, irgendwie wie der Belsenpark jetzt. Das drohende Image einer Großsiedlung zwang den Investor zur Diversifizierung der Fassaden - und selbst wenn mit wenig Geld mit gemusterten Geländern hier und da. Im Belsenpark fehlt dieser Schritt noch.
Was die Dichte angeht - u.a. hier beklagst Du, dass zu wenige Wohnungen gebaut werden, was u.a. an der beschränkten Fläche der Baugrundstücke liegt. Möglichst intensive Nutzung dieser Grundstücke wäre die logische Konsequenz. Hier ist das Gebiet gut erschlossen und nur wenige Km Luftlinie von der City respektive CBD entfernt.
Die, nach den Visualisierungen zu urteilen, doch recht einheitliche Architektur ganzer Blöcke wirkt hier eher langweilig; das liegt ja nicht prinzipiell an den Retro-Fassaden.
Im Quartier Central / Le Flair waren von Anfang an unterschiedliche Architekten mit der Planung einzelner Häuser betraut.
Deshalb gibt es dort auch mehr Abwechslung innerhalb eines erkennbaren gestalterischen Rahmens; und dass nicht nur durch die variierende Farbigkeit der einzelnen Fassaden.
Einen ähnlichen Ansatz kann man auch beim Vorhaben Grafental erkennen.
Wichtiger ist hier aber eine attraktive fußläufige Verbindung des neuen Wohnquartiers mit dem Belsenplatz.
Der Erdgeschoßbesatz der geplanten Bürobauten dürfte hier Entscheidend sein; andernfalls bleibt das Neubauquartier in der Wahrnehmung vom eigentlichen Oberkassel abgetrennt.
Durch eine höhere Verdichtung könnten sicherlich einige Wohnungen mehr auf den betreffenden Grundstücken gebaut werden;
da aber somit der Wert der jeweiligen Grundstücke steigen würde, wären der Grundstücksanteil an den Baukosten und somit die Wohnungen nicht günstiger.
Das Problem der in Düsseldorf insgesamt als eher teuer empfundenen Wohnungen würde sich dadurch nicht entspannen.
Wobei Oberkassel sowieso kein Pflaster für kostengünstiges Wohnen ist; hierfür gibt es ja eigentlich genug Flächen in anderen Stadtteilen.
Der für ganz Düsseldorf prognostizierte Mangel an Neubauten wird nicht durch eine- oder zwei zusätzliche Etagen in bestimmten Bauvorhaben behoben;
hierfür müssten zusätzliche, größere Flächen für Neubauquartiere vor allem in mittleren Preissegmenten bereitgestellt und vor allem Investoren für solche Vorhaben gefunden werden.
Zufällig habe ich eine Übersicht der aktuellen Projekte des Unternehmens gefunden, darunter „Belsenpark“ mit dem Datum Sommer 2012 (Baubeginn? Start der Vermarktung?) und drei Visualisierungen:
# Belsenpark_1.jpg
# Belsenpark_2.jpg
# Belsenpark_3.jpg
Die Dichte und die Architektur wirken weit besser als das, was wir hier in der letzten Zeit gesehen haben.
Die ImmobilienZeitung berichtete heute, Berliner Witte Projektmanagement und Augsburger Patrizia Immobilien bauen ab Juli die Siedlung Belsenpark 1 (Baufelder WA2 und WA3) am Quartierspark.
Gleich habe ich die offizielle Projektseite ergoogelt - es sollen 36 WE im Hauptgebäude und zusätzlich 4 WE in einem Solitär entstehen. Die geplanten Deckenhöhen sind 2,70m bzw. 2,80m in Penthouse-Wohnungen. Das Hauptgebäude soll 2- bis 5-Raum-Wohnungen von 60 bis 210 Qm beinhalten. Zum Solitär gibt es einen Beispielgrundriss - die 198 Qm große Wohnung belegt die ganze Etage.
Schöner, gelungener Spagat zwischen Klassisch und Modern - mir gefällt's!
Viel zu niedrig, das muss weiter verdichtet werden. Kann nicht verstehen, dass man nicht zumindest 6 bis 20 Vollgeschosse baut.
So, was schreibt Bau-Lcfr jetzt? 
^ Die Lektüre von #27 hätte uns diesen Nullposting erspart. Auf den Visualisierungen der Emscher Woba zähle ich übrigens 6 Etagen, die auch sonst im Stadtteil die häufige Dimensionalität darstellen.
Bisher wurde dieser RP-Artikel vom Oktober 2011 übersehen, in dem einige Projekte vorgestellt wurden - in der Pipeline sind noch zwei Quartiere von Pandion mit 90 und 73 Wohnungen.
Nach dem Artikel gab es Streit um zwei Bauten am Eingangstor zum Belsenpark, wo Büros über Läden im EG genehmigt wurden. Die Grünen und die SPD wollten stattdessen zusätzliche Wohnungen. Mehr Dichte wäre eine Lösung, beide Möglichkeiten unter einen Hut zu bringen - vor allem im Geländestreifen zwischen dem Belsenplatz und dem Rheinbauhaus. Tatsächlich könnte man dort u.a. über ein Gebäude mit Büros in einem Sockel und Wohnungen im Turm darüber nachdenken - insgesamt bis zu 20 Etagen. Die Wohnungen der oberen Geschosse würden wohl Düsseldorfer Rekorde der Begehrtheit (und auch des Preises) brechen.
Sonst kann auch bei geringerer Geschossigkeit mehr Dichte erreicht werden. Patrizia baut ein Stadthaus mit je einer Wohnung pro Etage und ein U (mehrere Treppenhäuser darin) nebenan - früher kursierten zum Belsenpark Visualisierungen mit lauter frei stehenden Stadthäusern mit großen Abständen dazwischen.
Nachtrag: Ich habe noch was über die Pandion-Quartiere ergoogelt - die frühere Kritik der langweiligen Gestaltung galt offensichtlich diesem Vorhaben. Unter den Daten lese ich 10.000 Qm Größe des Gesamtgrundstücks (beide Baufelder) und 14.100 Qm Wohnnutzfläche in 157 Wohnungen, die mit den 157 Stellplätzen 60,2 Mio EUR Verkaufserlös bringen sollen.
Die GFZ bezieht sich auf Bruttofläche während die 14.100 Qm netto sind - so müsste die GFZ des Projekts etwas über 1,5 liegen. Wenn man sie mit den Zahlen aus #17 vergleicht (GFZ=1,00 im Belsenpark beabsichtigt während die weniger zentral gelegenen Heinrich-Heine-Gärten auf 1,21 kommen), ergibt dies eine deutliche Verbesserung.
Da noch kaum was spektakuläres zu sehen ist, habe ich kleine Fotos gemacht - die Grundstücke werden erst vorbereitet. Interessant, dass dies auch am Belsenplatz geschieht - die ersten Bauprojekte sollen weiter westlich, am Park, entstehen.
Heute habe ich noch ein Foto der Bohrarbeiten gemacht. Links vom Baugerät sieht man eine Grube, die jedoch für eine richtige Baugrube zu flach ist:
Die RP schrieb gestern über den Baustart des Projekts Belsenpark 1 von Patrizia. Rund 50% der 83 von 65 bis 200 Qm großen Wohnungen seien bereits verkauft, obwohl die Siedlung erst Anfang 2014 fertig sein soll. Die Gesamtinvestition an der Ria-Thiele-Straße beträgt rund 60 Millionen EUR.
Die nächsten 6-8 Wochen wird die Baugrube ausgehoben, dann startet der Rohbau.
Heute habe ich die Baugrube fotografiert, die von den Dimensionen her durchaus mit der Baugrube des Kö-Bogens vergleichbar ist:
^ Die RP berichtete gestern, dass die darüber gezeigte Baugrube für Geschäftshäuser mit Büros über Ladenlokalen vorbereitet wird - ohne weitere Details.
Ferner wurden zwei kleinere fünfgeschossige Wohnhäuser an der künftigen Theo Champion-Straße (25 WE) und an der Ria-Thiele-Straße (41 WE, vier Ladenlokale) genehmigt. Einige Erker und Balkone überschreiten die geltenden Baulinien, was jedoch kein Problem wurde. Schön übrigens, dass auch kleinere Projekte entstehen, was hoffentlich für architektonische Vielfalt sorgen wird.
Heute habe ich die große Baugrube fotografiert (bereits mit Fundamentierungsarbeiten und einem Baukran) - wenn irgendwo auf dem Areal ein paar Etagen mehr entstehen sollten, würde sich ein Büro-Miniturm beinahe am Belsenplatz bieten. Langsam sollte man die Entwicklungsachse von der Rheinbrücke bis zum Prinzenpark/Vodafone/Seestern als westlichen Teil der Innenstadt begreifen:
Weiter westlich gibt es die nächste (auch große) Baugrube - bald kriegt sie ihren (ersten?) Baukran:
Heute habe ich neue Fotos gemacht - auf der östlichen Baustelle wird es bald zwei weitere Baukräne geben (ein Fundament auf dem ersten Foto sichtbar). Wo auf dem letzten Foto des Vorbeitrags ein Fundament zu sehen ist, wurde heute der gelbe Baukran aufgestellt (neben diesem ist auf dem zweiten Bild eines der Seestern-Hochhäuser zu sehen):
Heutige Pressemitteilung von CA Immo Deutschland:
Die Entwicklung des neuen Düsseldorfer Stadtquartiers BelsenPark schreitet weiter zügig voran. Nachdem mit der Entwicklung der ersten Wohnungen bereits begonnen wurde, startet das Immobilienunternehmen CA Immo nun mit dem Bau des Belmundo, dem ersten Bürogebäude des neuen Quartiers. Das Gebäude wird als Green Building realisiert werden.
Städtebaulich bildet das neue Gebäude den Auftakt des Quartiers BelsenPark mit seiner neuen Fußgängerzone. Geplant wurde es vom Architekturbüro SOP aus Düsseldorf. Architektonisches Highlight ist eine Bürolounge mit einem überdachten Außenbereich, von dem man einen spektakulären Ausblick auf Oberkassel und die Luegallee haben wird. Belmundo ist als Green Building konzipiert und soll eine Zertifizierung der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) erhalten.
De Lage Landen, globaler Anbieter von Leasing- und Finanzierungslösungen, hat mit der CA Immo bereits ein Mietvertrag über rund 5.200 m² Büro- und Lagerfläche sowie 120 Pkw-Stellplätzen im Belmundo abgeschlossen. Ab Mitte 2014 wird De Lage Landen – in unmittelbarer Nähe vom Belsenplatz – ihren neuen Unternehmenssitz in dem Gebäude an der Theo-Champion-Str. 1 haben. Als Teil der De Lage Landen Gruppe wird auch Athlon Car Lease aus Meerbusch in das Belmundo ziehen.
Neben Büros bietet das neue Gebäude auch Raum für Einzelhandel. Im Erdgeschoss ist dafür eine Fläche von rund 1.900 m² vorgesehen. Das Handelsunternehmen REWE hatte hier bereits im Jahr 2011 einen Mietvertrag für diese Flächen unterzeichnet.
Insgesamt bietet Belmundo auf fünf Vollgeschossen, inklusive Erdgeschoss und einem Staffelgeschoss, Flächen von rund 10.000 m² an. Zudem verfügt das Gebäude über eine zweigeschossige Tiefgarage mit rund 700 Stellplätzen. Diese stehen auch für die weiteren drei Wohn- und Geschäftshäuser der Emscher Immobiliengruppe zur Verfügung. Durch die Vermietung an De Lage Landen ist das Projekt Belmundo bereits vor Baubeginn zu 70 % vermietet.
Das Immobiliendienstleistungsunternehmen Savills, das bei dem Abschluss des Mietvertrages mit De Lage Landen beratend tätig war, sieht im gehobenen mittleren Preissegment für Projekte wie das Belmundo einen sehr guten Markt. Savills beobachtet im Düsseldorfer Büroimmobilienmarkt ein großes Angebot im Hochpreissegment mit Mieten über 20 Euro. Neubauten in zentraler Lage, die bei hochwertiger Qualität moderate Preise bieten, seien jedoch schwer zu finden. Gerade in diesem Preissegment besteht nach Analysen von Savills ein teils erheblicher Nachfrageüberhang.
Bilder: CA Immo Deutschland
