Pempelfort / Golzheim

    Dass im Quartier Central an der Toulouser Allee Wohnhochhäuser anstelle der dort ursprünglich vorgesehenen Bürotürme realisiert werden, dürfte zeigen, wie schwierig es zur Zeit ist, Büroflächen in relativ normalen Lagen zu vermarkten.

    ^ Dass bei jedem Büroprojekt Büroflächenbedarf angezweifelt wird, scheint ein Ritual zu sein. Siehe hier ab #199: Spitzenmiete bei 27,50 EUR/m², Durchschnittsmiete mit +9% Zuwachs auf 14,70 EUR/m² - das spricht eher für gestiegenen Bedarf, allerdings in zentralen Lagen (wie man dort weiter liest). Selbst die Neubau-Durchschnittsmiete liegt nah an der Schwelle von 15 EUR/m², ab der laut WAZ-Artikel Bürohochhäuser bereits möglich sind.


    Die Frage nach der Möglichkeit neuer Büroprojekte in Pempelfort/Golzheim (wo immerhin das letzte Mietbürohochhaus um 90 Meter Höhe entstanden ist) hängt davon ab, für wie zentral man die Lage dort erachtet - u.a. die Flughafennähe und die künftige U81 direkt zum Flughafen müssten helfen. Immerhin wird 3George gerade umgebaut, an der nahen Tannenstraße wird neu gebaut und selbst im Quartier Central gibt es Bürobauprojekte - nur gerade keine Hochhäuser.


    Ich würde sagen - sobald die FH umgezogen ist, wird das Areal neu beplant - einige Beiträge zuvor wurde angestrebte Wohnnutzung erwähnt, doch Mischnutzung Wohnungen/Büros (mit dieser Prioritäten-Reihenfolge) müsste ebenso denkbar sein. Dort könnte man den Blockrand mit einem oder zwei Hochhäusern verbinden - ich lasse mal offen, ob die Flächen mit Ausblick Büros oder Wohnungen (mit Büros darunter) sein sollten.

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    Es ist weniger ein Ritual, als eine Beobachtung dessen, was derzeit gebaut wird und was in der Vermarktung hängt.


    Du sagst es ja selber – in zentralen Lagen. Dort ist es immer einfacher, Flächen zu vermarkten und einen höheren Mietpreis zu erzielen.


    Der Entwickler muss erst mal einen größeren Teil der Mietflächen vermietet bekommen, bevor er mit dem Bau beginnt; oder er findet gleich einen Investor, der das Objekt so kauft.
    Aber wer investiert schon in ein noch nicht vermietetes Büro- oder Gewerbeobjekt; da sind die Risiken eines längeren Leerstandes einfach zu groß.
    Anders als beim Wohnungsbau, wo eher einzelne Wohneinheiten für eine begrenzte Zeit leer stehen.


    Um selber ins Risiko zu gehen, braucht man eine sehr gute Kapitaldecke, Banken zahlen kaum Kredite für nicht vermietete Objekte aus.

    ^ Da steht viel Allgemeines drin, aber u.a. kein Beleg, dass Golzheim nicht mehr zentral ist. Offiziell ist dort noch Innenstadt-Nord, der Bürobau ist in der letzten Zeit relativ intensiv.


    Noch einmal zum FH-Areal - der letzten Meldung vom 18. August (Antenne Düsseldorf) nach dürfte das Thema erst zum Jahresende konkreter werden (dennoch wird ein Abriss und Wohnungen-Neubau als wahrscheinlicher erachtet). Das jetzige Areal reicht jedoch bis zum Kennedydamm im Osten - bereits jetzt kann man vermuten, dass zumindest dort Büros als Schallschutz konzipiert werden, sollte für die Neubebauung entschieden werden - so wird oft gemacht, sogar auf der anderen Seite der Schnellstraße. (Oder man baut am Ostrand den Pflichtanteil der Sozialwohnungen?)


    Im Neubau-Fall wäre ich für klare Blockrandstruktur, die Golzheim städtebaulich besser ordnen würde - derzeit ist dies eine Ansammlung locker hingestellter Solitäre, was wohl kaum jemand hier als zufriedenstellend betrachtet.


    Weiter die Beimischung von Handel/Gastronomie - die WZ führte über die Pläne eine Umfrage durch, in der 50% für Wohnen+Einzelhandel waren, mehr als für reine Wohnfunktion. Durchmischte Siedlungen ähnlich den Gründerzeitquartieren werden besser akzeptiert. Hier sähe ich Lokale in den EGs an den Hauptstraßen um das Areal - im Norden und am Westrand.
    Grundsätzlich müssten die Baukörper 6-8 Geschosse hoch sein, doch an einigen Stellen könnte es weiter nach oben gehen - wenn es Wohnhochhäuser wären, dann eher an den Ecken im Westen des Gebiets, weiter vom Kennedydamm.


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    Apropos andere Seite des Kennedydamms - zuletzt war über dieses Gebiet im Frühjahr die Rede (Schwannstraße). Zwischen dem Wohnblock und dem Kennedydamm soll dort sogar das Bürohochhaus La Vie entstehen. Berichte vom Areal gab es noch nie - die alte Schule wurde restlos abgerissen, was einige Gruben hinterließ. Im Hintergrund sieht man 3George:


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    ...und ich meine zu erkennen, dass der ursprünglich geplante und auf den ersten Visualisierungen verzeichnete Kindergarten weggefallen ist...

    ^ Mit der Planung der Fußgängerbrücke gibt es ein kleines Problem: Auf der anderen Seite gibt es das alte FH-Gelände, welches wahrscheinlich neu bebaut wird (s. darüber). Am besten sollte man die Brücke gleich mit der Neubebauung planen - so, dass beides passt. Denkbar wäre z.B. ein Baukörper (z.B. mit Büros) näher am Kennedydamm und ein Tor/Durchgang am Ende der Brücke - mit Ausgang auf einen Platz auf höherer Ebene als die Straße (so kommt man in La Defence vom Nordosten).

    ^ Denke, das "Problem" der Integration der Fußgängerbrücke in die Planung für das FH-Gelände dürfte zu bewältigen sein.

    Stadtpalais Inselstrasse

    Da das Neue Bauen so viel Interesse weckt - an der Inselstraße belässt man nicht bei Leisten. Man beachte die Ornamentierung unter dem mittleren Fenster des 3. OG (eine Etage höher als die Geländer) - das ist richtig Aufwand. Anhand der Visualisierungen habe ich es nicht mal erwartet. Ich weiß, es ist keine Kopie des Klassizismus, sondern dessen moderne Interpretation nach dem zeitgenössischen Empfinden. Bei so vielen belebenden Details kann man das Haus ganz weiß streichen - wie es den glühendsten Moderne-Anhängern stets ein Anliegen ist:



    ThreeGeorge

    Unsere faszinierendste (da einzige) Bürohochhaus-Baustelle wurde zuletzt Anfang September gezeigt. Es zeigt sich, dass es im Sockel ein Atrium geben wird - einige Decken wurden dafür rausgenommen (1. Foto). Vorerst reicht der Raum bis zur Gebäudekante vorne, davor soll noch angebaut werden. Logisch - ohne Atrium wäre die Gebäudetiefe zu groß, zu große Flächen ohne Tageslicht.
    Das östliche Treppenhaus wurde fast vollständig abgebaut (2. Foto). Man merkt, wie wichtig die Fassaden und das Treppenhaus für die Steifigkeit waren - auf beiden Fotos sieht man diagonale Streben, mit den das Bauwerk stabilisiert wurde:



    Durch das entkernte Hochhaus sieht man die blinde Wand des Nachbarhauses, an die einst nicht angebaut wurde - ich bin gespannt, ob der Sockel jetzt angebaut wird. Eine Winzigkeit, dennoch wäre es ein Ansatz geschlossener Bebauung statt Solitäre.

    Stadtpalais Inselstrasse

    Das zuletzt unter #129 gezeigte Gebäude wurde entrüstet - es wird nur noch am EG gearbeitet. Nur das 1. OG und das EG verraten, dass es kein klassizistisches Gebäude ist - ich hätte am 1. OG ebenso drei Fenster eingesetzt und am EG vielleicht statt dunklen Steins gerillte Putzoberfläche verwendet, die Natursteinblöcke markiert (ähnlich wie an der Florastraße 72-74 in Unterbilk oder auch hier am 1. OG), so wäre es stilvoller. Das zweite Foto unskaliert, damit man die Details besser sieht:



    ^
    Auch wenn das "Inselpalais" einen durchaus erfreulichen Anblick bietet und die Fassade bis auf das vollkommen missglückte Erdgeschoss in sich stimmig wirkt, ist es eine Schande, dass hierfür einer der wenigen verbliebenen und edel wirkenden Vertreter der Ursprungsbebauung der Inselstraße weichen musste. Ich verstehe bis heute nicht, warum der Altbau nicht unter Denkmalschutz gestellt wurde bzw. dieser aufgehoben wurde.

    Diese Fassade mit der zweigeschossigen ionischen Säulenordnung in Kombination mit dem Rest ist für mich eine groteske geschmackliche Entgleisung, mir wäre es peinlich, dort meine Adresse zu haben.

    Mein Architektur-Geschmack ist eigentlich recht weit gefasst und ich rege mich sehr selten über miese Architektur auf.
    Aber diese gebündelte Geschmacklosigkeit von sinnfrei angeordneten Gestaltungselementen macht mich ehrlich fassungslos.


    Erinnert mich sehr an das Frühwerk eines gewissen Numerobis.

    Nichts gegen Numerobis! :)


    Dieser Bau ist ein geschmacksfreier, neureicher Protzkasten – und derzeit wohl die Spitze schlechter, unkritischer Retro-Fassaden in der Stadt. :Nieder:

    Cecilienallee 36

    Der Neubau an der Cecilienallee 36 wurde zuletzt Mitte August unter #108 vom Westen gezeigt, vom Osten (Hofseite) noch nie - inzwischen scheinen alle (Sprossen-)Fenster eingesetzt, das Dach und die Verputzung fertig zu sein. Von dieser Seite gesehen passt das Gebäude ganz gut in die Umgebung, in der Altbauten mit neuen Elementen kombiniert wurden:



    Ich wollte gestern vor allem 3George sehen - dort wurde abgebaut, was abzubauen war, aufgeräumt und seit einigen Wochen beobachte ich keinen weiteren Betrieb.

    FH-Gelände: Energieeffizientes Hochhaus?

    Einmal plädierte ich hier leidenschaftlich für verdichtete Nachfolgebebauung mit einem oder mehr Hochhäusern auf dem bisherigen FH-Gelände. Wie sich herausstellt, der Verein Deutscher Ingenieure startete kürzlich einen Wettbewerb zum Thema Energieeffizientes Hochhaus mit Mischnutzung, welches auf einem Teil des Areals (hier rot eingekreist) stehen könnte. Die Höhe sollte max. 100 Meter sein, ein zukunftsorientiertes Energiekonzept berücksichtigt, die Nutzung: 30% Wohnen, 30% Büros, 20% öffentliche Einrichtungen (welche auch immer), 20% Einzelhandel/Gewerbe. Die Wettbewerbsergebnisse sollen im Frühjahr 2015 veröffentlicht werden.


    Es handelt sich natürlich um kein konkretes Projekt, doch aus dem Wettbewerb können ein paar Inspirationen für Golzheim entstehen.

    Cecilienallee 36

    Ich habe mir diesmal die Straßenseite angeschaut - die beiden unteren Geschosse wurden anscheinend mit Naturstein belegt, die darüberliegenden verputzt. Man erkennt Fassadenprofile darauf, durch die die Fassade plastischer wirkt. Bevor wieder eine Profile-Grundsatzdebatte losbricht - um den Golzheimer Platz gibt es zahlreiche denkmalgeschützte Backsteinbauten der frühen Moderne, etwa dieses Wohnhaus mit den aus Backsteinen gemauerten horizontalen Profilen am EG. So sieht die Fassade wesentlich besser aus.
    Soweit ich es im Vorbeifahren sehen konnte, die Hofseite des Hauses wurde inzwischen entrüstet.


    Auf der 3George-"Baustelle" passiert weiterhin nichts. Das Ärztehaus auf der anderen Seite der Brückenauffahrt ist fertig, die Flächen um das Gebäude müssen noch eingerichtet werden.