Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt München - Das Infothema


    Quelle: http://www.cushmanwakefield.de…vermietungsmarkt-q1-2017/

    At a Glance Q1 2017: INVESTMENTMARKT MÜNCHEN; NEUER REKORDUMSATZ UND NR 1. IN DEUTSCHLAND


    Der Münchener Investmentmarkt setzt im ersten Quartal 2017 nicht nur die Erfolgsstory der letzten Jahre fort, sondern hat sogar noch weiter Fahrt aufgenommen. Mit einem Transaktionsvolumen von 1,57 Mrd. € wurde nicht nur das Vorjahresergebnis um 57 % übertroffen, sondern auch ein neuer Umsatzrekord aufgestellt. Das Resultat fällt damit mehr als doppelt so hoch aus wie im Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Mit diesem sehr dynamischen Jahresauftakt hat sich die bayerische Landeshauptstadt erneut klar an die Spitze aller großen deutschen Investmentstandorte gesetzt. Zu den wichtigsten Deals gehören der Verkauf des Kap West von OFB an die Allianz Real Estate sowie des HIGHRISE one von Reiß & Co. Real Estate an die DEKA. Bemerkenswert ist, dass rund 94 % des Volumens auf Einzeldeals entfallen, wohingegen das anteilig in Ansatz gebrachte Portfoliovolumen mit 100 Mio. € vergleichsweise gering ausfällt. Hierdurch wird die breite Nachfragebasis in allen Marktsegmenten unterstrichen, was auch in einer noch einmal um knapp 50 % gestiegenen Zahl der einbezogenen Verkäufe zum Ausdruck kommt.


    Quelle, vollständige PM: https://www.realestate.bnppari…nchen_de.pdf?id=p_1685570

    Zitat von LugPaj

    3 Quartale später sieht es nun so aus:

    • Spitzenmiete 34,20 € / qm
    • Durchschnittsmiete 16,20 € / qm
    • Leerstand 3,1%


    https://www.colliers.de/wp-con…chen_Q3_2016-Colliers.pdf


    Da das Fertigstellungsvolumen und Volumen bekannter Projekte immer noch nicht angezogen hat, steuern wird auf eine starke Verknappung zu, wenn es nicht zu einer Wirtschaftskrise kommen sollte.


    Q1 2017. Der Leerstand wird beständig weniger. Im ersten Quartal gab es einen Fächenumsatz von 259.000 m². Gemessen am Jahresumsatz vom letzten Jahr von 780.000 m² ist das für ein Quartal recht viel.


    • Spitzenmiete 35,50 € / qm
    • Durchschnittsmiete 16,00 € / qm
    • Leerstand 2,9%


    https://www.colliers.de/wp-con…-infographics-q1-2017.pdf

    Weitere Daten zum 1.Quartal 2017, die aufgrund der guten Konjunktur und Geschäftsaussichten sehr positiv ausfallen:


    Investmentumsatz Gesamtmarkt München: 1,57 Milliarden Euro (Platz 1 in DL)
    Flächenumsatz Büromarkt München: 235.000 qm2 (Platz 1 in DL)


    http://www.deal-magazin.com/ne…uf-den-Immobilienmaerkten


    OB Reiter sollte auch verstärkt auf den Büromarkt schauen und sich nicht nur für den Wohnungsmarkt einsetzen. Eine Leerstandsquote von 2,9%, die vermutlich vorwiegend daher rührt, dass alte Büros immer öfter Wohnungen weichen, ist zu gering.

    MiaSanMia,


    bei 2,9% Büroflächenleerstand müsste eigentlich ein Bauboom ausgelöst werden. Zumindest wäre es so in Städten ähnlicher wirtschaftlicher Bedeutung
    in Weltregionen außerhalb Deutschlands.
    Welche Parameter stehen dem bei uns dieses mal entgegen einer erhöhten Bautätigkeit.
    Wie schafft man es potentielle Investoren von München fern zu halten?

    Na ja, ich denke auch hier wirken zunächst einmal die heiß gelaufenen Kräfte des Markts:


    • die Grundstückspreise sind astronomisch
    • bis vor kurzem haben große Investoren und Projektentwickler auf dem Gewerbeimmobilienmarkt mehr Potenzial und Stabilität in Mikroappartments, Hotels bzw. nicht-klassischen Angeboten wie Shared Office Spaces etc. gesehen
    • die Bereitschaft, ohne Ankermieter große klassische Bürokomplexe zu entwickeln, ist aber in den letzten Monaten wieder stark gestiegen (angetrieben auch durch das viele Kapital, das derzeit bei unzähligen Transaktionen im Bestand herumgereicht wird)
    • trotzdem muss auch beachtet werden, dass der Strukturwandel in der Büro-Arbeitswelt in den nächsten Jahren weitergehen wird. Klassische Büro- und Verwaltungsarbeitsplätze z.B. bei den großen Versicherungen und Banken werden eher weniger, d.h. der Bestand muss auch umgewandelt und für die neuen räumlichen Bedürfnisse heutiger personalintensiver Firmen umgewandelt werden. Hier sehe ich noch viel Potenzial auch für Wachstum im Bestand
    • last but not least ist auch hier dringend städtebauliche Gesamtplanung gefragt! Es geht darum, Büroneubauten so platzsparend wie möglich unterzubringen, es muss Schluss sein mit isolierten, fünfgeschossigen Gewerbegebieten und Büroparks - stattdessen muss in gut angebundener Lage, die vor allem mit anderen städtischen Nutzungen integriert ist, dicht und sicher auch in die Höhe entwickelt werden. Da sollte die Verwaltung schon klare Vorgaben für Investoren machen.

    Weitere Gründe (Berlin und Stuttgart weisen ebenfalls eine Leerstandsquote von unter 3% auf):

    • Flächenmangel für zum Unternehmen passende Büroflächen. Viele Firmen wollen keine Hochhäuser.


    • Fokus auf den Wohnungsbaumarkt: Umwidmungen, Abriss alter Büroflächen.
      --> Bürobauten werden in den Planungen nicht priorisiert.


    • In Deutschland gibt es zahlreiche Top Standorte. Ganz anders wie in den meisten anderen europäischen Ländern. Ein Angebotsdefizit an Büroflächen an Standort A kann so leichter durch Standort B kompensiert werden.


    • Betrachtung des direkten Umlandes notwendig.
      --> Teilweise bessere Infrastruktur für Pendler (Flughafen, A9, weniger Stau) und günstigere Mieten. Bsp: Garching Hochbrück, Unterföhring, Unterschleißheim, bald FJS.


    Wie schafft man es potentielle Investoren von München fern zu halten?


    Die Frage suggeriert, es würden auf ganz hoher Ebene Verschwörungen und Intrigen zur Beibehaltung des Status Quo ausgetüftelt. Die Logik sagt: Kommen mehr Menschen zum Wohnen in die Stadt, steigen nicht nur die Einnahmen sondern ganz erheblich auch die Ausgaben, insbesondere für Soziales und Infrastruktur. Die Gewerbesteuer ist da eine wunderbare, ertragreiche Einnahmequelle. Die Stadt München hat also überhaupt kein Interesse daran, Firmen fern zu halten (die Zahlen zum Flächenumsatz und Investmentumsatz sprechen für sich). Im Gegenteil: Das Optimum für den Haushalt wäre wohl, es würden nur noch Firmen zuziehen, die Mitarbeiter aber im Umland wohnen bleiben. Diese Praxis wird oft den Umlandgemeinden vorgeworfen, dass diese sich eben nur die Firmen angeln aber keinen neuen Wohnraum schaffen.


    Die Renditen auf dem Münchner Büromarkt sind die niedrigsten in Deutschland, mit mehr Angebot könnte sich diese verbessern. Und schenkt man den Aussagen von Projektentwicklern oder Websites wie deal-Magazin Glauben, dann scheinen sich Bürobauten für Investoren immer mehr zu lohnen, da es bei Wohnbauten - auch dort steigen die Ausgaben - zu viele Regulierungen und Vorschriften gibt, die für Investoren unattraktiv sind.

    Vielen Dank Euch für die Ausführungen.


    Als in München um 2000 herum der Hochhausboom anfing, war hier ein Büroflächenleerstand von etwa 1% zu verzeichnen.
    In wie weit sich viele Parameter seit dem verändert haben hab ich zu wenig Einblick, sind ja wieder 17 Jahre vergangen.
    Nach Fertigstellung einiger Projekte, dann jahrelang Leerstand/ Teilleerstand.
    Ich denke, dass die Standortattraktivität/ Renditemöglichkeit/ Grundstückskosten nicht immer mit der Zulässigkeit von Hochhäusern bei uns
    zusammenpasst.
    Evtl. ergibt sich eine interessante Standortentwickung rund um den HBF, wenn
    er die Gegend aufwertet, und das Hochhaus genehmigt wird.
    Dann noch der Ostbahnhof.

    ^^


    In Frankfurt gibt es für deutsche Maßstäbe Bauboom bei weit größerem Leerstand. Das Beweist einmal mehr, dass auch in Deutschland das Angebot an - ich sag's mal "Baumöglichkeiten", die von der Politik und Verwaltung geschaffen werden, direkt mit der Bauaktivität zusammenhängt. München ist eben immer noch sehr sehr restriktiv, was schlicht schon am mangelndem Flächenangebot und an den auch innenstadtnah oder zentral an Knotenpunkten liegenden Begrenzungen zur Nutzungsdichte liegt.

    Verstehe ich die Zahlen falsch oder warum sehe ich in den Grafiken keinen Bauboom in FFM? Das Transaktionsvolumen drückt ja indirekt auch die Bautätigkeit aus?


    Der hohe Leerstand in FFM kommt auch gerade aufgrund der zahlreichen HH zu Stande, die mittlerweile einfach veraltet sind und keiner mehr mieten möchte.

    Nein, nein, ihr habt alle zusammen recht.


    Laut den Zahlen, haben wir in München ein relativ hohen Zuwachs an Bürofläche, das muss sich in vielen relativ niedrigen Neubauten wiederfinden.
    Problem: Flächenkonkurrenz mit Wohnbauten.
    Ich hatte gedacht, wir haben einen Mangel an Baugrund.
    Die hiesige Stadtplanung geht wahrscheinlich von riesigen zukünftigen Grundflächenpotentialen aus.


    Ich hab den Eindruck, dass ich mich mit meinen Gedanken im Kreis drehe.

    ^ Hmmm ... Büroflächenumsatz und Transaktionsvolumen bedingen nicht unbedingt eine erhöhte Bautätigkeit bzw. ein Zuwachs an neuen Gewerbeflächen, den sie schließen auch schon bereits vorhandene (quasi Secondhand-) Objekte mit ein. Theoretisch können sogar trotz gar nicht vorhandener Bautätigkeit solche Zahlen entstehen.

    Ich denke Frankfurt spekuliert am meisten auf den Brexit und mögliche Verlagerungen von Jobs im Bankensektor. Diese können naturgemäß nur stattfinden wenn es auch von gleich auf jetzt Büroflächen gibt und nicht erst gebaut werden müssen.

    ^^


    merlinammain:


    Völlig richtig, die Zweit- und Folgekäufe machen nachfragebedingt einen großen Teil aus und werden wohl in Zukunft noch steigen, da Büroflächen immer häufiger den Eigentümer wechseln. Da das Transaktionsvolumen aber doch auch Kapitalverschiebungen noch nicht gebauter Projekte inkludiert, kann ich Iseks Darstellung so nicht nachvollziehen. Wo ist mein Denkfehler?

    ^^
    Frankfurt hat mit diversen Entwicklungsplänen - allem voran der Hochhausrahmenplan - ein mächtiges Werkzeug, mit dem prinzipiell viel Angebot geschaffen werden kann. In München hat man die wenigen Filetstücke, die komplett neu beplant werden konnten, mit vergleichsweise geringen Dichten auf den Markt gebracht. Der Rest im Sektor Büroflächen spielt sich ja im Rahmen "Bestandsgebäude abreißen und Baumasse 1:1 wieder neu aufbauen" ab. Da entsteht kein substanziell größeres Angebot.

    ^


    Ja, die diversen Hochhäuser bringen viel Fläche auf wenig Raum. Allerdings ist auch der Nutzermix ein anderer (Bankensektor vs. Industrieunternehmen).


    Hier einmal zwei Zahlen:

    FFM hat von 2012 - 2017 insgesamt 956.000 qm2 an Büroflächen fertiggestellt (2017: Prognosewert von 153.000 qm2).
    München im selben Zeitraum 1.080.000 qm2 (2017: Prognosewert von 174.000 qm2).


    Einen deutschlandweit einzigartigen Bauboom würde ich das jetzt nicht nennen aber es steht ja außer Frage, dass FFM sehr starken Büroflächenbedarf aufweist und diesen durch seine Hochhäuser auch gut decken kann.

    ^ Die Stadt Frankfurt ist aber nur halb so groß wie München. Da aber fast die gleiche Fläche wie im Falle Münchens hinzugekommen ist, kann man schon von einer beeindruckenden Entwicklung, wenn nicht gar von einem Bauboom sprechen. Hinzu kommt, dass viel Fläche in zentraler Lage entstanden ist, wohingegen in München das eher nicht der Fall ist.

    Einwohnerzahlen spielen hier überhaupt keine Rolle, insbesondere da administrative Grenzen selten als Vergleichsparameter herangezogen werden können. Schließlich besitzen beide Städte einen nicht unwesentlichen Pendlerstrom und Großraum. Z.B. haben kleine Umlandgemeinden häufig drei mal so viele Arbeitsplätze wie Einwohner. Wenn dann, wirkt sich die Stadtfläche auf die Bautätigkeit aus. FFM hat dort ziemlich genau 60 km2 (1/5) weniger als München, ja.
    Angesichts der nur um 20.000 qm2 höheren Zahl an neu gebauten Büroflächen im 2,5 mal so großen Berlin (2012-2017), müsste so aber auch in München von einem Bauboom im Büromarkt die Rede sein. Dies ist aber definitiv nicht der Fall ;)

    Laut diesem Bericht kommt München weltweit auf einen 3. Rang.


    Und zwar wird München auf dem Büromarkt bis 2019 mit 3,3 Prozent die drittniedrigste Leerstandsrate auf der Welt aufweisen. :)


    Wow, unter den Top 3.


    Da würde man doch glatt glauben, daß jetzt die Bürotürme in den Himmel schiessen.


    Aber die werden "sicheheitshalber" lieber in Städten gebaut, die eine deutlich höhere Leerstandsrate aufweisen.


    http://deal-magazin.com/news/6…meter-Bueroflaeche-im-Bau