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Alt 17.09.13, 20:18   #106
Bau-Lcfr
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^ Sorry - gibt es so etwas wie mediale ansteckende Massenpanik? Eisenhüttenstadt hat 27.410 Einwohner, seit 1988 immer weniger - die Zuzüge der größten Metropolen machen um die Stadt einen großen Bogen. Dort greift wohl das, was kürzlich im Spiegel beschrieben wurde - Schrumpfung, immer mehr Wohnungen stehen leer. Wie kann ein Vermieter die Miethöhe schrauben, wenn die Mieter unter enorm vielen leer stehenden Wohnungen beliebig wählen dürfen?
Nicht eine Gentrifizierung steht dort an, sondern verstärkte Bemühungen um die raren Mieter - wo ich wohne (und die Bevölkerung ebenfalls schrumpft, obwohl etwas langsamer) wird oft mit nur mässigen Kostenumlagen modernisiert, damit Mieter bleiben. Für die Zentralheizung statt Nachtspeicher wurde die Miete sogar gar nicht erhöht.

Nach dieser Prognose der Bevölkerungsentwicklung dürften es 2030 in Eisenhüttenstadt etwas zwischen 20 und 23 Tsd. Einwohner sein. Da wird die Auswahl freier Wohnungen noch größer.

Geändert von Bau-Lcfr (17.09.13 um 20:38 Uhr)
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Alt 18.09.13, 15:34   #107
stativision
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stativision ist ein geschätzer Menschstativision ist ein geschätzer Menschstativision ist ein geschätzer Menschstativision ist ein geschätzer Mensch
Zitat:
Zitat von Echnaton Beitrag anzeigen
Dieser Nachweis würde mich interessieren. Die Behauptung deckt sich überhaupt nicht mit meinen Beobachtungen.
Unter Anderem hier: http://www.zeit.de/2013-01/studie-herkunft-aufstieg bzw. hier: http://www.diw.de/de/diw_01.c.100319...01.c.414647.de

Desweiteren zeichnen zahlreiche andere Studien, die insbesondere auf den Bildungsaufstieg fokussiert sind, ein ähnliches Bild.
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Alt 20.09.13, 03:16   #108
Bau-Lcfr
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Studie zur Zufriedenheit mit der Mietsituation

Das Deal Magazine berichtete gestern über die Studie Bezahlbarer Wohnraum unter den 1510 Mietern in Großstädten, nach der 85% aller Mieter mit der aktuellen Mietsituation zufrieden oder sehr zufrieden seien. Es wird lediglich um den Wohnstandard im Rentenalter gebangt. Von den Mietern erlebten in den letzten drei Jahren 43% eine Mietsteigerung (ich übrigens auch - allerdings eine symbolische um wenige Ct pro Qm) und 73% eine Betriebskostensteigerung. In begehrteren Wohnmärkten erlebten 53% der Mieter eine Erhöhung der Kaltmiete (was im Umkehrschluss bedeutet, dass in unbegehrten Wohnlagen es unterdurschnittlich viele waren - die prozentuale Steigerung je nach Wohnlage wurde nicht genannt). Für den meisten Unmut sorgen die Betriebskosten, doch für die Energiepreise sind die Vermieter nicht verantwortlich.

Es wurde explizit erwähnt, dass in Randlagen oder auf dem Land bisher keinerlei Gentrifizierung/Verdrängung zu beobachten sei - die diesbezüglichen Befürchtungen (s. zwei/drei Beiträge darüber) seien durch öffentliche Wahrnehmung und Politikeraussagen geschürt.
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Alt 20.09.13, 12:52   #109
Tilou
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Zitat:
Zitat von Bau-Lcfr Beitrag anzeigen
Es wurde explizit erwähnt, dass in Randlagen oder auf dem Land bisher keinerlei Gentrifizierung/Verdrängung zu beobachten sei
Ich schätze mal du meintest "dass keine Gentrifizierung/Verdrängung in Randlagen oder auf das Land zu beobachten sei.", das macht irgendwie mehr Sinn.

Die Studie habe ich mir jetzt noch nicht genau vorgenommen. Kurze Recherche zeigt allerdings, dass sie von der Bertelsmann-Stiftung durchgeführt wurde. Na sowas. Damit stand das Studienergebnis doch ohnehin von vornherein fest: Wohnungsmarkt funktioniert supi, Mieter sind fast alle glücklich, Gentrifizierung gibt es in Deutschland nicht, alles nur Einbildung und Meinungsmache. Ende.

Sind da nicht irgendwie Widersprüche enthalten? Verquaste Logik? 85% der Mieter sind also mit ihrer Situation zufrieden/sehr zufrieden. Trotzdem aber lassen sich alle diese Menschen von der "öffentlichen Wahrnehmung" (also ihrer eigenen?) beeinflussen und ängstigen? Und die Politiker machen dann bei dem ganzen Illusions-Spiel mit? Und deswegen gibt es "zunehmende Immobilität auf dem Wohnungsmarkt" und über diese Logik kommt man dann doch wieder zu dem Schluss "Bezahlbarer Wohnraum ist dringend notwendig" ?
Momentan weiß ich nicht, wie ich diese "Studie" bezogen auf den ganzen Themenstrang hier einordnen soll.

Geändert von Tilou (20.09.13 um 14:24 Uhr)
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Alt 20.09.13, 21:05   #110
Bau-Lcfr
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Zitat:
Zitat von Tilou Beitrag anzeigen
Ich schätze mal du meintest "dass keine Gentrifizierung/Verdrängung in Randlagen oder auf das Land zu beobachten sei.", das macht irgendwie mehr Sinn.
Ich erkläre es anders - wer in der Randlage einer Großstadt wohnt (wie ich) oder auf dem Land (etwa in einer Stadt, die in nur zwei Jahrzehnten von 53 auf 27 Tsd. EW schrumpfte), kann die Gentrifizierung-Geschichten ganz entspannt befolgen. Zur Verdrängung gehört per se, dass es mehr Wohnwillige als Wohnungen gibt. Es kann keine Verdrängung geben, wo Wohnungen massenweise leer stehen - falls jemand überhaupt dorthin ziehen will, kann er problemlos eine der leeren mieten.

Es gibt natürlich auch begehrte Gebiete, wo es umgekehrt mehr Interessenten als Wohnungen gibt - dort kann der Preis steigen und entscheiden. Es ist jedoch nicht so, dass man ganz ohne eines Dachs über dem Kopf bleiben könnte - insgesamt gibt es reichlich Wohnungen, zumindest in der Rhein-Ruhr-Metropolregion - eventuell kann man sich nicht das Wohnen dort leisten, wo man es am liebsten möchte.
Ich habe persönlich keine Angst, dass mich jemand aus der Blockwohnung in der öden Revier-Siedlung unter 6 EUR/Qm verdrängen könnte - die Lage ist genau umgekehrt, die Umgebung ist mit Werbeplakaten der Wohngenossenschaft vollgestopft, die suchen händeringend Mieter. Diese Angst hätte ich haben können, würde ich diese unter 6 EUR/Qm in Düsseldorf-Oberkassel zahlen - dort findet sich bestimmt jemand, der mehr zahlen will.

Die Panikmache besteht darin, dass Gentrifizierung-Sorgen inzwischen sogar Leute äüßern, die in geradezu aussterbenden Geisterstädten wohnen - wie vor ein paar Beiträgen sichtbar und mE völlig irrational. Klingt plausibel, dass die Studie die Irrationalität dieser Ängste - in wenig begehrten Lagen - bestätigt.
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Alt 22.09.13, 11:17   #111
Stadtmensch
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Ich denke, die Sache mit dem bezahlbaren Wohnen muss man aus verschiedenen Perspektiven sehen:
Einmal im Großen Ganzen - da ist sicherlich richtig, dass es im gesamtdeutschen Durchschnitt auch noch genug bezahlbaren Wohnraum gibt. In irgendwelchen abgehängten Gegenden.

Und dann aus der Sicht der Menschen, die aktuell ins Berufsleben starten, bzw. einen Haushalt gründen: Hier ist es so, dass sich die guten Jobs nicht mehr so flächenhaft über das ganze Land verteilen wie noch zu Zeiten der Bonner Republik. Es konzentriert sich heute auf weniger Gebiete und genau dort findet die Gentrifizierung statt.
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Alt 25.10.13, 09:01   #112
romar
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Ich denke im Vergleich zu Städten wie Paris und London ist die Situation noch gut in Deutschland!
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Alt 28.10.13, 14:00   #113
stativision
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stativision ist ein geschätzer Menschstativision ist ein geschätzer Menschstativision ist ein geschätzer Menschstativision ist ein geschätzer Mensch
Zitat:
Zitat von Bau-Lcfr Beitrag anzeigen
Die Panikmache besteht darin, dass Gentrifizierung-Sorgen inzwischen sogar Leute äüßern, die in geradezu aussterbenden Geisterstädten wohnen - wie vor ein paar Beiträgen sichtbar und mE völlig irrational. Klingt plausibel, dass die Studie die Irrationalität dieser Ängste - in wenig begehrten Lagen - bestätigt.
Warum muss das unbedingt irrational sein? Nehmen wir das schöne Beispiel Leipzig; nirgendwo ist der Wohnungsmarkt - auf die Stadt bezogen - so entspannt wie hier. In bestimmten Lagen ist der Wohnungsmarkt hingegen sehr angespannt, teilweise derart angespannt, dass sich Mieten durch Modernisierung und Mietsteigerung fast verdoppeln. Jetzt ist Gentrifizierung ja nicht in erster Linie Mietpreissteigerungen bei Neuvermietungen (die führen lediglich in zweiter Instanz über den Mietspiegel zur Möglichkeit von Bestandsmieterhöhungen), sondern die Mieterhöhung von Alteingesessenen. Wenn die zu hoch sind, werden die Leute verdrängt und aus ihrem sozialen Umfeld gerissen. Natürlich kann man argumentieren: Zieht doch zwei Viertel weiter in die Eisenbahnstraße, aber problematisch ist das gerade bei Familien und älteren Leuten.
Ich möchte klar trennen zwischen drei Sachen:

- Drastische Erhöhung von Bestandsmieten, insbesondere über Modernisierungsmaßnahmen (wobei die 20% in drei Jahren auch heftige Folgen haben können), aber auch durch Mietspiegelsteigerungen über viele Neuvermietungen: Hier sollte der Gesetzgeber durchaus eingreifen

- Leerstand verteilt über die Stadt und Neuvermietungen: Es kann nicht jeder Neuzuziehende eine Wohnung in seinem begehrten Viertel haben - hier wünsche ich mir eine objektivere Betrachtung und weniger Gejammer der Zuziehenden. Es kann nicht sein, dass meinetwegen in Spandau 20% (einfach mal so genannt) Leerstand ist, während Berlin-Mitte Münchenniveau erreicht hat.

- Geringer Leerstand und hoher Anteil an Neuvermietungen, insbesondere in kleineren Studentenstädten: Hier muss einfach nachgebessert werden, am besten durch einen gesteuerten Neubau von Studentenwohnheimen, aber auch durch eine Begrenzung der Miete bei Neuvermietung über den Mietspiegel hinausgehend, bzw. zumindest schärfere Kontrollen von Mietwucher.

Und, ein Bonuspunkt, den ich eben vergessen habe: Stärkere Kontrolle von Objekten, die leer stehen und Spekulationen dienen. Berichte über den ("geheimen") Leerstand in z.B. München haben mich doch sehr erschreckt. Wo Wohnungsknappheit herrscht, kann es nicht sein, dass Spekulationsobjekte den Mietpreis zusätzlich in die Höhe treiben.
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Alt 28.10.13, 20:17   #114
Bau-Lcfr
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Zitat:
Zitat von stativision Beitrag anzeigen
Stärkere Kontrolle von Objekten, die leer stehen und Spekulationen dienen. Berichte über den ("geheimen") Leerstand ...
Gibt es glaubhafte Beweise, dass es mehrere solche Fälle gibt? Ich kenne persönlich Vermieter, aber keine, die bewußt etwas leer stehen lassen - dem konkreten Verlust entgangener Miete stünde nur minimale Marktbeeinflussung gegenüber. Diese Berichte sollen wohl das Feindbild des böhsen, hinterhältigen Vermieters malen.

Kürzlich las ich schon wieder in einem der Berliner Threads, wie eine BI meinte, Berlin brauche keine zusätzlichen Wohnungen - nach langen Diskussionen mit Gegenbeweisen fiel das übliche dann aber woanders. Möchte man gleiches Prinzip für ganz Berlin anwenden, kehren wir zum Ausgangspunkt zurück (heisst: Nirgendwo). Möchte man Preistreiber kontrollieren, sollte man sich zuallererst solche BIs vorknüpfen.

Oft lese ich vom angeblichen Preisanstieg aufgrund des Neubaus, der die Anwohner erschrecken soll - es hätte bekannt sein müssen, dass der Mietspiegel nach den Baujahren gestaffelt ist. Wenn etwa meine Wohngenossenschaft mehr Geld haben will, werde ich informiert, was in der Gegend einfache Lage aus den Jahren 1949-1962 kostet. Was alles 2013 gebaut werden könnte, ist völlig irrelevant.

Und ja, Gentrifizierung auf dem Land ist etwas irrationales. Leipzig ist kein Flachland, sondern eine eher große Stadt mit richtiger City. Zum Ausgangspunkt der Aussage wurde der Fall einer Stadt, die bald unter 20 Tsd. EW fallen kann (Leipzig hat um eine halbe Million) - wer dort wohnt und in die City ziehen will, zieht gleich in eine richtige City, woanders. Wie die negative Einwohnerentwicklung zeigt.
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Alt 29.10.13, 20:53   #115
stativision
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Die leerstehenden Objekte sind sicherlich eher Einzelfälle. Dass es sie aber gibt, zeigen Reportagen in letzter Zeit. Nur z.B.
http://www.br.de/fernsehen/das-erste...nungen100.html
http://www.merkur-online.de/lokales/...er-655917.html

Zum Neubau: Berlin hat auch einen vorbildlichen Mietspiegel. Das ist nicht überall so schön differenziert.

Das Thema Eisenhüttenstadt lohnt wohl kaum der Diskussion - die gleiche Diskussion gibt es aber ja in der Tat auch für Leipzig.
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Alt 29.10.13, 22:19   #116
tunnelklick
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Ich glaube eher nicht, dass das Einzelfälle sind, eine bestimmte Leerstandsquote ist einfach normal und unvermeidbar. Leute sterben, die Erben brauchen eine Zeit zur Räumung, Erbengemeinschaften müssen sich auseinanersetzen; modernisierungsbedingter Leerstand; Häuser und ETW werden leer verkauft usw. Natürlich gibts darunter immer auch ein paar Spekulationsobjekte.
In Frankfurt liegt die Leerstandsquote laut offiziellem Immoblienmarktbericht bei 2-3%, das sind bei rd. 356.000 Wohnungen immerhin 7.000-10.000 Wohnungen, die jederzeit leer stehen, ohne dass man das vermeiden könnte.
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Alt 03.11.13, 14:07   #117
Informatikfuzzi
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Informatikfuzzi könnte bald berühmt werden
Zitat:
Zitat von Hirschin Beitrag anzeigen
Bezahlbar bleibt das Wohnen in der Stadt sicherlich, nur die Frage ist für wen!
Irgendwann wird es so sein, dass die Innenstadt/Zentrum nur noch von Oberschicht und der gutverdienenden Mittelschicht besetzt wird. Geringverdiener und Arbeitslose dürfen sich dann in den Randbezirken niederlassen.
Es gibt ein Paralleluniversum. Auf der einen Seite Generation Praktikum, Zeitarbeit, sinkende Gehälter bei Neueinstellungen und auf der anderen Seite list man dann Die junge Stadt braucht Häuser. Die Grünen wollten alle ab 80.000 € Jahresgehalt mit einem Spitzensteuersatz von 49% belasten (Link) - wenn wie bei den Grünen zu lesen nur 10% der Haushalte darüber liegen, ja wer kauft dann die ganzen teuren Häuser/Wohnungen in den Metropolregionen? Klar beim Kaufen können noch irgendwelche Immofonds dahinter stecken, aber dann muss das Teil ja noch vermietet werden - weniger als 10% der Haushalte können sich das leisten.....

Fakt ist doch, dass mittlerweile mindestens 2mal die Woche vom Immobilienmarkt in der Presse ein Artikel erscheint. Einmal warnt die Bundesbank vor überteuerten Wohnungen/Häuser in Metropolregionen. Am Tag drauf kommt ein Artikel der genau das Gegenteil behauptet.

Was ich mich immer wieder frage "denken die Leute überhaupt noch mit, oder frisst Gier Hirn?".

Wenn Jemand der obigen Kategorie "Spitzenverdiener-Haushalt" sich zur Geldvermehrung ein Haus für 500.000 € vom Bauträger kauft werden mit der trockenen Tinte min. 25.000 € Grunderwerbsteuer (5%) fällig, dazu dann nochmals ca. 5.000 € Notar- und Grundbuchgebühren. D. h. ein Käufer dieses Hauses braucht dann schon min. 530.000 € zzgl. Gebühren und 5% Courtage, da man sich ja um nix selbst kümmern will => 583.500 €! Der Kreis derer, die sich das leisten können aus den 10% wird nochmals kleiner..... Und weil der Erstkäufer ja kein Nullsummenspiel will verlangt er gleich 550.000 oder gar 600.000 €..... noch Fragen?

Wer sind die Preistreiber?
- Städte/Gemeinden welche keine Bauplätze ausweisen
- Städte/Gemeinden welche nur an Bauträger verkaufen -> dreifache Grunderwerbsteuer
- Steigende Gebührentabellen (Architekt, Notar, Grundbuch), obwohl sich der Preis durch die Koppelung an den Wert des Haus/Wohnung sowieso schon nach oben bewegen
- Baufirmen, welche Preise aufrufen welche teilweise erst nach mehreren Monaten wenn nicht Jahren bezahlt werden (O-Ton eines BT "Wir rechnen mit einem Vermarktungszeitraum von 2 Jahren")
- Makler-Courtagen welche in keiner Relation mehr zur Arbeitsleistung stehen
- Immobilienmakler, welche den Verkäufern utopische Preis weit über dem eigentlichen Wert einreden


Ähnlich sieht es auch bei Eigentumswohnungen zur Vermietung aus. Wenn Wohnungen mit Fertigstellung in den letzten beiden Jahren schon 15,- €/qm kosten, aktuell aber 20% mehr gezahlt werden muss für die Wohnung steigen auch die Mieten um mindestens 20%. Im Jahr drauf für Neubauwohnungen nochmal.... und wo enden die Preise?

Und dann kommt die böse Regierung und führt zum 1.1.2014 eine Vereinfachung der Doppelten Haushaltsführung in Form einer Deckelung auf 1.000 €/Monat ein..... 60qm 2-Zimmer-Wohnung kommt bei 15 €/qm auf 900 € kalt zzgl. locker 100 € für den Tiefgaragenstellplatz..... und schwupps ist man über der Grenze bzw. kann seine Nebenkosten nicht mehr bei der Steuer geltend machen. Wie hoch sind da also die Chancen in den nächsten Jahren noch weit höhere qm-Preise am Markt durchsetzen zu können, welche man braucht um die jährlich min. 20% steigenden Kaufpreise wieder reinzuholen?

Von daher sollte man die geplante Mietpreisbremse vielleicht auch einmal als Schutz des kleinen Privatmann sehen, der ansonsten noch sein letztes Hemd in eine ETW steckt, die er nie kostendeckend vermietet bekommt..... und am Ende nur dem Bauträger und Makler tierisch einer abgeht dank des üppigen Gewinn auf dem Konto.
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Alt 18.05.14, 12:34   #118
Sudge1984
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Zitat:
Bezahlbar bleibt das Wohnen in der Stadt sicherlich, nur die Frage ist für wen!
Irgendwann wird es so sein, dass die Innenstadt/Zentrum nur noch von Oberschicht und der gutverdienenden Mittelschicht besetzt wird. Geringverdiener und Arbeitslose dürfen sich dann in den Randbezirken niederlassen.
Ich finde, dass es für jeden, auch zentral gelegene, Wohnungen in den Städten gibt. Man muss halt länger suchen und ggf. seine Vorstellungen (Erwartungen) anpassen, aber es ist nicht "utopisch" etwas zu finden.
Sudge1984 ist offline   Mit Zitat antworten
Alt 01.08.14, 09:50   #119
Bau-Lcfr
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Neubau-Minimalkosten

Da zum Thema oft sogar Märchen erzählt werden verlinke ich hier diesen Welt-Artikel vom 30. Juli, nach dem die kalkulierte Neubaumiete gegenwärtig mindestens 11,50 bis 12 EUR/Qm betragen muss - der Kosten wegen. Eigentum kann nicht unter 3.000 EUR/Qm kosten, wenn man mit 600-700 EUR/Qm des Grundstücks kalkuliert - etwa in Hamburg sind es eher 1000-2000 EUR/Qm Grund. Viele Kosten seien durch staatliche Verordnungen verursacht, alleine die Energieeinsparverordnung 2014 koste im Schnitt 10.000 EUR/WE. Steuern und Gebühren wie die Grunderwerbsteuer (wurde diese nicht kürzlich in einigen Ländern erhöht?) würden 10-17% des Immobilienpreises kosten.

Zum Artikelende wird noch die Rekordzahl von 400.000 Zuwanderern im Jahr erwähnt, was die Wohnraum-Nachfrage erhöhe - dies erwähne ich für den Fall, dass jemand behauptet, die Bevölkerung Deutschlands könne irgendwann mal sinken.
__________________
Alle Fotos von mir. Fotos der Städte Europas, London
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Alt 01.08.14, 10:59   #120
Backstein
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^ Es handelt sich um die Meinung bzw. Aussage des (sicher nicht ganz neutralen) Verbandspräsidenten des BFW, veröffentlicht in einem Springer-Medium. Das kann genauso ein Märchen sein. Zumindest sollte man es nicht als allgemeingültige Wahrheit bewerten.

Man wird unzählige Artikel finden, in denen andere Personen andere Zahlen nennen.
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