Planungspolitik / Wohnungspolitik

Planungspolitik / Wohnungspolitik

Die FAZ widmet einen ersten Artikel den Auswirkungen oder besser: mutmaßlichen Auswirkungen der sog. Mietpreisbremse in Frankfurt.

Was Mietpreisbremse eigentlich heißt, hatte ich schon mal an anderer Stelle erläutert. Zutreffend dürfte die Auffassung von Bürgermeister Cunitz zum Widerspruch zu den Mlieuschutzsatzung sein. Da die Erstvermietung von Neubauten und die Neuvermietung grundhaft sanierter/modernisierter Wohnungen, wozu auch die von Büro- zu Wohnraum umgewandelten Objekte zählen, von den "Bremsvorschriften" ausgenommen sind, bleibt wohl abzuwarten, wie und wo sich die Bremse wirklich auswirkt.

Was sich kaum kalkulieren lässt, ist die Auswirkung auf die künftigen Mietspiegel, deren Werte - gewissermaßen in der nächsten Runde - Bemessungsgrundlage für die Neuvermietung sein werden; das dürfte davon abhängen, in welchem Umfang jeweils "gebremste" und "ungebremste" Neuvermietungen in die Datenbsais einfließen. Langfristig weit wirksamer wäre wohl gewesen, die Datenbasis für die Mietspiegel zu verändern. Da langjährige Mietverträge sich mit den Jahren erfahrungsgemäß immer mehr vom Niveau der Neuvermietungen entfernen, würde ein mindernder Effekt schon dadurch entstehen, dass in die Datenbasis auch ältere Mietverträge einfließen. Derzeit fließen nur Mietverträge in den Mietspiegel ein, die nicht älter als vier Jahre sind, also das Teuerste, was der Mietmarkt hergibt.

Ich weiß auch nicht, woraus der Wohnungsbaudezernent die Hoffnung speist, die für die Anwendung der neuen Regeln erforderliche Rechtsverordnung können schon zum 1.6. in Kraft treten. Er hat vielleicht noch nicht gemerkt, dass an die hier geforderte Verordnung qualitativ wesentlich höhere Anforderungen gestellt sind, als wir das z.B. von der KappungsgrenzenVO kennen. Ich denke, die Aussage, Frankfurt habe einen angespannten Wohnungsmarkt, reicht nicht. Das muss statistisch untermauert werden und es müssen Abhilfemaßnahmen genannt werden, die ergriffen werden, um dem Problem abzuhelfen. Auf die Begründung bin mal gespannt und auch darauf, was die Gerichte dazu sagen.

Grundlage des FAZ-Artikels ist die Vorlage des Magistrats an die Offenbacher StVV, die Satzung über die Zweitwohnungssteuer zu verabschieden.

Der Antragsbegründung ist zu entnehmen, dass derzeit in Offenbach etwa 7.250 Zweitwohnungen existieren. Nach den Erfahrungen in anderen Städten mit dieser Steuer bleiben davon nach Einführung der Steuer etwa 10-20% übrig, die übrigen würde abgemeldet oder in Erstwohnsitze umgewandelt. Mehr als sehr grobe Schätzungen allerdings kann der Magistrat auch nicht liefern. Sie rechnen mit 700-1.400 Steuerpflichtigen und einem Steueraufkommen von 420-840 K€/a, abzüglich 90 k€/a Verwaltungsaufwand; der zumindest steht fest: 1 Stelle A10.

Zum Vergleich: Sylt nimmt mit dieser Steuer von etwa 10.000 Steuerpflichtigen rd. 2,6Mio € ein.

Mietpreisbremse 2. Akt

Am 27.11.2015 ist in 16 Städten und Gemeinden Hessens die Mietenbegrenzungsverordnung vom 18.11.2015 in Kraft getreten. In den darin genannten Städten dürfen bei Neuvermietung von Wohnraum die vereinbarten Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10% übersteigen.

Man darf natürlich auch weiterhin mehr vereinbaren, Verstölße machen den Mietvertrag nicht unwirksam und strafbar ist es auch nicht, man könnte sich aber in diesem Fall Rückforderungsansprüchen der Mieter ausgesetzt sehen, die den 10% übersteigenden Betrag unter dem rechtlichen Aspekt der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern. Ein solcher Rückforderungsanspruch wäre begründet, wenn das angerufene Gericht die MietenbegrenzungsVO für wirksam; es könnte sie aber für unwirksam halten, weil sei gegen § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB verstösst. Darin heißt es nämlich, dass die VO zu begründen ist und dass sich aus der Begründung ergeben muss, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt ist. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in den durch die VO jeweils bestimmten Gebiet und Zeittraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

Da dem Wortlaut der VO nicht mal der geringste Ansatz einer Begründung nicht zu entnehmen ist, könnte sie sich am Ende als unrechtmäßig heraustellen. Es werden sich gewiss ein paar Vermieter finden, die das wissen wollen. Also harren wir des 3. Aktes.

Danke @kato, das hab ich gesucht und nicht gefunden.

Die Begründung des Entwurfs kann man aber wohl eher in der Pfeife rauchen, das Entscheidende ist das IWU-Gutachten, dessen Berechnungen und Methoden, dessen Datenbasis und Grundannahmen sicher nicht unwidersprochen und nicht unhinterfragt bleiben.

Die interessierten Kreise scharren schon mit den Hufen.

Mietpreisbremse 3. Akt

Es kommt, wie es kommen musste (vgl. #5 nach dem AG Hamburg-Altona hat jetzt auch das AG München die dortige VO zur Bestimmung der Gebiete, in denen die Mietpreisbremse gilt, für nichtig erklärt.

Geklagte hatten Mieter gegen die Vermieter auf Auskunft über die Miethöhe der Vormieter. Die Klage wurde mangels Anspruchsgrundlage abgewiesen. Die MieterschutzVO, auf die sich die Kläger beriefen, sei nichtig, weil sie den Anforderungen des Gesetzes nicht genüge. Das Amtsgericht stützt sich dabei auf eine Entscheidung des BayVerfGH vom 4.4.2017, welche den Umfang der Begründungspflicht zum Gegenstand hat. Der BayVerfGH hatte ausgeführt:

Die (...) für die sog. Mietpreisbremse geltende Begründungspflicht wird in § 556 d Abs. 2 Satz 6 BGB näher präzisiert, wonach sich aus der Begründung ergeben muss, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Damit verlangt der Bundesgesetzgeber die Offenlegung des auf die einzelne Gemeinde bezogenen Bewertungsmaßstabs und des daraus für die einzelne Gemeinde resultierenden Ergebnisses (...).

Die Staatsregierung hat in ihrer Begründung zwar elf Kriterien angeführt, nach denen sie ermittelt hat, ob ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Dabei wurden neben Angebot und Nachfrage kennzeichnenden Gesichtspunkten auch die bestehende Marktlage sowie ortsspezifische, durch Anhörung der Gemeinden ermittelte Gegebenheiten berücksichtigt. Die Begründung gibt jedoch keinen Aufschluss darüber, welches Gewicht den einzelnen Kriterien im Verhältnis zu den anderen Indikatoren beigemessen wurde; ebenso wenig wird deutlich, mit welcher Gewichtung die jeweiligen Kriterien bei den einzelnen Gemeinden eingestellt wurden. Daher legt die Begründung der Staatsregierung ungeachtet der ausführlichen Darstellung des Abwägungsprozesses lediglich abstrakt die Kriterien dar, nach denen das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarkts ermittelt wurde.

Die Beurteilung der Frage, ob ein Verstoß gegen die bundesrechtliche Begründungspflicht zur Unwirksamkeit der Verordnung führt, ist in erster Linie Aufgabe der hierfür zuständigen Fachgerichte.

Als zuständiges Fachgericht hat das Amtsgericht jetzt die MieterschutzVO aus genau diesen Gründen für nichtig erklärt und den Auskunftsanspruch der Mieter mangels Anspruchsgrundlage abgewiesen. Mal sehen, was das Landgericht in der Berufung dazu sagt.

Wohnungsmarktbericht 2016

Der Magistrat hat dieser Tage den Wohnungsmarktbericht 2016 vorgelegt, der wie immer eine Fülle interessanten Materials zur Lage auf dem Wohnungsmarkt bereithält.

Wohnungsmarktbericht 2016

Soweit ich sehe, gibt es erstmals im Wohnungsmarktbericht Aussagen speziell zu Wohnhochhäusern, was im Hinblick auf die im DAF und seinen Unterforen (vor allem München und Frankfurt) geführten Diskussionen von besonderem Interesse sein dürfte.

Der Nachfrage nach Wohnimmobilien steht kein ausreichendes Angebot gegenüber. Dies führt u.a. dazu, dass sich in den letzten zwei Jahren Wohnhochhäuser als neue Wohnform in Frankfurt am Main etabliert haben. Diese Wohnungen werden sowohl zur Eigennutzung wie auch als Kapitalanlage erworben. Kurzfristig dürften über 3.000 Wohnungen in Wohnhochhäusern angeboten und vermarktet werden. Es zeigt sich ein erheblicher Preisunterschied zwischen den Wohnungen in den unteren Ebenen und den Wohnungen in den höheren Geschossen mit sehr guter Aussicht. Zwar weist der Markt von hochpreisigen Wohnungen in Frankfurt die höchste Steigerungsrate auf, zu berücksichtigen ist aber, dass dieser Teilmarkt am Gesamtwohnungseigentumsmarkt mit lediglich 5 % nur einen geringen Anteil ausmacht. Auch ist nicht garantiert, dass die meisten Wohnhochhäuser zu Durchschnittspreisen von über 7.000 €/m² platziert werden können. (S.33)

Der Umsatz mit Wohnimmobilien lag 2016 mit 2,64 Mrd. Euro etwas unter dem des Vor-jahres (2,87 Mrd. Euro). Bei weiterhin hoher Nachfrage und einem begrenzten Angebot steigen die Preise für Immobilien weiter. Die Preise von Eigentumswohnungen stiegen in allen Lagen und bei jeder Baualtersstufe. Vor allem der Anteil von neuem Wohnungseigentum in Hochhäusern nimmt immer mehr zu. Lag 2013 der Anteil noch bei 3 %, so hatte er sich bis 2016 auf 30 % erhöht. Dabei stiegen die durchschnittlichen Preise von 6.000 €/m² im Vorjahr auf 6.850 €/m² in 2016 – obwohl inzwischen Wohnhochhäuser auch in nicht so etablierten Lagen entstehen.
Insgesamt erziel-ten Neubau-Eigentumswohnungen einen Kaufpreis von rund 4.940 €/m² Wohnfläche und damit rund 13 % mehr als im Vorjahr. Neue Eigentumswohnungen wurden zu überdurch-schnittlichen Preisen in Sachsenhausen (5.470 €/m²), im Europaviertel (6.450 €/m²) und im Westend (8.890 €/m²) gehandelt.
Altbauwohnungen (Baujahr vor 1949) erzielten Durchschnittspreise von 4.170 €/m² (+ 12 %) – überdurchschnittliche Preise wurden in den innenstadtnahen Lagen gezahlt -, Nachkriegs-bauten der Baujahre 1950 bis 1974 wurden zu 2.550 €/m² (+ 11 %) verkauft. Lediglich bei der Baujahresgruppe 1975 bis 1999 betrug der Preisanstieg nur 3 % (2.850 €/m²). Deutlich zugenommen hat der Anteil von hochpreisigen Wohnungen mit einem Quadratmeterpreis von mehr als 7.000 €/m². Er liegt inzwischen bei 8 %. (S. 39)

Da würde mich mal interessieren, welche Wohnhochhäuser hier gemeint sein könnten (Henninger-Turm natürlich, die 3 Schwestern?), mit fallen auf Anhieb nicht viele ein.

Erwähnenswert ist vielleicht noch dies;

- Die Einwohnerzahl stieg Zum Ende 2015 auf 756.000 EW, davon 724.000 mit Hauptwohnung.

- Frankfurt ist seit 2000 deutlich jünger geworden, alle Altersgruppen, vor allem die Jahrgänge der Berufstätigen haben deutlich zugenommen, der Anteil der über 60-jährigen ist markant gesunken.

- Die Zahl der Haushalte ist entsprechend gestiegen, der mit 55% größte Anteil sind 1-Personen-Haushalte. Entsprechend hat sich die Zusammensetzung des Wohnungsbestandes verändert. Den größten Zuwachs seit 2000 haben die 2-Raum-Wohnungen, deren Anteil seit 2000 um über 13% gestiegen ist. Noch größer aber war der Zuwachs an Großwohnungen (5 und mehr Wohnräume), deren Anteil um 18% gestiegen ist und weiter ansteigen wird.

- Gebaut werden fast nur noch Geschosswohnungen, der EFH- und DHH-Neubau ist wie schon in den Vorjahren weiter zurückgegangen (153 von über 5.100 Baugenehmigungen 2015); 2016 wurden nur noch 4.300 Wohnungen neu genehmigt. Rund die Hälfte der fertig gestellten Wohnungen sind solche mit 4 und mehr Zimmern.

- Extrem stark ist der sog. Bauüberhang. 2015 wurden 5.196 Baugenehmigungen erteilt, aber nur 3.300 Wohnung fertig gestellt, gleichzeitig bestehen weit über 10.000 „ungenutzte“ Baugenehmigungen aus den Vorjahren.

^ Mit Verlaub, ich habe Deinem Beitrag in #147 mit nichts entnehmen können, dass er etwas anderes als eine Meinungsäußerung ist. Dagegen ist nichts einzuwenden, aber dass Entwickler sich abwenden wegen vermeintlich sehr durchschnittlich besetzter Dienstposten, das erlaube ich mir weiterhin als Gerücht zu qualifizieren. Stadtplanung und Bauaufsicht ist mehr, als nur schöne Pläne durchzuwinken. Entwickler schauen primär, dass sich ihre Projekte rechnen. Sobald die Wohnungen verkauft sind, ziehen sie weiter.

In der Bau- und Wohnungsfrage kulminiert ein gesellschaftlicher Konflikt, der auch an solchen Projeken ausgetragen wird. Herr Josef ist nicht dafür gewählt worden, den Bauherren ihre Wünsche von den Lippen abzulesen und alles durchzuwinken, was an Wünschen an die Stadt herangetragen wird. Kann man schlecht finden, ist aber so. Das als parteipolitisch motivierten Dogmatismus zu werten, greift etwas zu kurz. Es geht um Interessen, die bringt man zum Ausgleich oder eben nicht. Andere Entwickler haben damit anscheinend kein Problem.

Über städtebauliche Qualität lässt sich trefflich streiten, aber zuvor wüsste ich gern, was insoweit städtebaulich heißt. Die Stadt ist bereits gebaut, d.h. die Straßenverläufe, Blockgrößen, Kreuzungen, Plätzen, topografische Strukturen liegen weitestgehend fest; selten, dass Stadtplanung über größe Fläche quasi eine neue Folie legen kann.

Städtebauliche Qualität meint also primär Qualität der Architektur? Der zeitgenössischen Architektur wird ja weithin ihre Beliebigkeit und Austauschbarkeit vorgehalten. Die Großmeister der Branche wollen eher ihre Marken setzen, die sie überall erkennbar machen, als Rücksicht auf lokale Besonderheiten nehmen. Ich kann nicht erkennen, dass die Qualität der Architektur hier als besonders negativ auffiele, umgekehrt wäre die Frage, wo ist die städtebauliche Qualität im Vergleich dazu denn besonders herausragend?