Kaltmieten von 2.000 oder mehr Euro für eine kleine Familienwohnung sind doch schon aktuell üblich. Und für 2.000 Euro Rate kann man schon 600.000 Euro tilgen.
Wohnungsmarktentwicklung München (Mieten & Kaufen)
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Ich sage nicht das man nicht kaufen soll aber beim aktuellen Kauf zu Miet Verhältnis ist das auch ganz klar eine Lifestyle Entscheidung.
Hinzu kommen die ganzen Sonderwünsche die sich der Selbstnutzer genehmigt die man sich in der Miete oft nicht leisten würde.
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^Das sehe ich ganz ähnlich. Eine Mietwohnung ist in den meisten Fällen eine Übergangslösung, da gibt man sich mit weniger Platz zufrieden, fängt nicht an Umbauten oder Renovierungen im großen Stil vorzunehmen. Dadurch wohnt man in der Regel in einer Unterkunft, die kleiner und einfacher ist als das was man sich als Wohneigentum so vorstellt.
Aktuell liegen Immobilienpreise etwa 30% über dem Niveau das durch die erzielbaren Mieten gerechtfertigt wäre. Das heißt, Mieten ist faktisch günstiger als kaufen. Dabei ist obiger Effekt (man gibt sich mit weniger zufrieden) noch gar nicht eingerechnet.
Wenn man beim Mietvertrag dann nicht total ins Klo gegriffen hat, entwickelt sich die Miete über die Jahre deutlich langsamer als auf dem freien Markt für Neuvermietungen. In anderen Worten, die Mietwohnung wird mit jedem Jahr günstiger. Man spart also eine Menge Geld, das man anderweitig nutzen kann (und sei es nur um es anzulegen und Eigenkapital zu erhöhen) und ist somit viel flexibler. Meine Partnerin und ich haben z.B. eine innenstadtnahe Dachgeschosswohnung zur Miete, die seit fünf Jahren konstant ist und gerade mal 15% unsere Einkommens entspricht. Wir können also bequem Geld zur Seite legen ohne uns anderweitig groß einschränken zu müssen und sind dazu noch maximal flexibel.
Ein Investment in Münchner Immobilien halte ich daneben ebenfalls finanziell für nicht besonders attraktiv, denn man hat es gleich mit zwei Problemen zu tun:
1. Die niedrigen Zinsen werden nicht ewig so niedrig bleiben, wenn man also viel Fremdkapital aufnimmt, muss man es ggf. irgendwann zu viel schlechteren Konditionen refinanzieren.
2. Die sehr gute Wertentwicklung der letzten Jahre kann und wird so nicht weitergehen. Wir haben jetzt schon ein kaum noch bezahlbares Niveau erreicht. Der Anstieg um etwa 70% in den letzten 6 Jahren wird sich nicht fortsetzen. Das bestätigen auch die aktuellen Analysen des Immobilienmarkts, die Preise steigern zwar weiter, aber nicht mehr so stürmisch wie zuvor. -
Man spart also eine Menge Geld, das man anderweitig nutzen kann (und sei es nur um es anzulegen und Eigenkapital zu erhöhen)
Das hat vor 40 Jahren bei Zinsen um die 8 % p.a. viel Sinn gemacht. Heute bleiben da nur Aktien. Allein das Eigenkapital aufzustocken macht mMn wenig Sinn. Das Geld zum Großteil auszugeben (wir sprechen ja von Menschen, die sich eine Wohnung leisten könnten), führt spätestens in der Rente zu Problemen, will der Lebensstandard im Alter gehalten werden.
die Preise steigern zwar weiter, aber nicht mehr so stürmisch wie zuvor.
Solange sie nicht fallen, sehe ich darin kein Problem. Klar ist es eine Frage der persönlichen Lebenseinstellung oder wie oben genannt eine "Lifestyle Entscheidung", ob ich mir eine eigene Wohnung antue und ein Stück Flexibilität / Freiheit aufgebe (eine eigene Wohnung kann auch ein Plus an Freiheit darstellen), aber nicht wenige, die bewusst so entschieden haben, klagen später über knappe Kassen (wohlgemerkt Besserverdiener). Ich kenne da eine ganze Litanei an Menschen, die immer wieder betonen wie schön es wäre, wenn sie doch eine Wohnung gekauft hätten.
Kauft keiner mehr - egal ob Eigennutzung oder Kapitalanlage - verschiebt sich die Marktmacht zu immer größeren Wohnungsgesellschaften mit entsprechenden Mitteln, die Regeln nach ihren Vorstellungen zu diktieren. Dabei ist der Mietwohnungsbau für Investoren nicht einmal sonderlich renditestark.
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Das hat vor 40 Jahren bei Zinsen um die 8 % p.a. viel Sinn gemacht. Heute bleiben da nur Aktien.
Selbstverständlich sollte man in Aktien investieren, das sagt heutzutage doch jeder Fachmann. Wenn ich davor Angst habe und als einzige Alternative zu Immobilien das Sparbuch ansehe, dann wird das natürlich nichts mit der Rendite. Investiert man dagegen in Aktien, sind Renditen von über 10% absolut realistisch.Allein das Eigenkapital aufzustocken macht mMn wenig Sinn. Das Geld zum Großteil auszugeben (wir sprechen ja von Menschen, die sich eine Wohnung leisten könnten), führt spätestens in der Rente zu Problemen, will der Lebensstandard im Alter gehalten werden.
Wenn man bis zur Rente günstig gemietet hat und parallel vernünftig Eigenkapital aufgebaut hat, dann hat man problemlos den Kaufpreis für eine Immobilie in München auf dem Konto liegen bzw. noch mehr. Dann stehen einem alle Optionen offen - man ist nicht mehr standortgebunden und kann sich dort ein Haus / eine Wohnung kaufen wo man möchte. Oder weiter mieten... -
Wenn ich mit 67 in Rente gehe und ein Niveau von 35 Kaltmieten für den Kauf habe, brauche ich dann auch nicht mehr kaufen.
Ob jetzt der richtige Zeitpunkt ist oder ob es wieder günstiger wird zu Kaufen kann niemand vorhersagen. Man kann es sich aber auch nicht leisten jahrelang abzuwarten und am Ende ist es doch ein "new normal". Das gilt aber nicht nur für Immobilien, sondern insbesondere auch für Aktien. 20 Jahre auf den Crash zu warten um dann einzusteigen während die Inflation die dafür geschaffenen Rücklagen auffrisst führt auch nicht zum Ziel.
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@ Jai-C:
Wenn ich davor Angst habe und als einzige Alternative zu Immobilien das Sparbuch ansehe, dann wird das natürlich nichts mit der Rendite
Tja, da stehen "die Deutschen" einer Aktienanlage leider noch eher verhalten gegenüber. Daher kennen sich die wenigsten mit Aktien aus und greifen wenn überhaupt auf fremdverwaltete Fonds mit irrwitzigen jährlichen Gebühren zurück. Renditen von über 10 % p.a. (abzgl. Gebühren) sind daher für solche konservativen Langfristanlagen vollkommen unrealistisch.
Wenn man bis zur Rente günstig gemietet hat und parallel vernünftig Eigenkapital aufgebaut hat
Ja, wenn man günstig gemietet hat. Genau das ist doch das Problem, dass die Mieten in vielen Fällen keinesfalls mehr günstig sind. Ziel sollte es mMn schon sein, auch der bürgerlichen Mittelschicht Eigentum zu ermöglichen. Und die fängt für mich nicht erst bei studierten Ingenieuren oder Anwälten an, sondern dazu gehört für mich z.B. auch der klassische Sachbearbeiter oder Produktionsangestellte - auch mit Kind.
dann hat man problemlos den Kaufpreis für eine Immobilie in München auf dem Konto liegen bzw. noch mehr. Dann stehen einem alle Optionen offen
Oder nicht, wenn einem die Kaufpreise im laufe der Jahre komplett davonlaufen. Aber ich stimme dir schon zu, warten auf bessere Zeiten auf dem Wohnungsmarkt ist auch nicht verkehrt ;). Nur wurde das vor einigen Jahren auch schon behauptet, und gebracht hat es nichts :).
Generell finde ich einen eigentumsdominierten Wohnungsmarkt besser als einen, in dem der Großteil zur Miete wohnt.
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Du hast vollkommen Recht, die Deutschen sind extrem konservative Anleger und verstehen sich nur auf Immobilien oder Sparbuch/Festgeld. Alles darüber hinaus ist "Teufelszeug" und davon lässt man lieber die Finger. Nicht umsonst sind die Bürger vieler Nachbarstaaten vermögender als die Deutschen - die verdienen zwar weniger, wissen aber zumindest wie man sein Geld vermehrt.
Ja, wenn man günstig gemietet hat. Genau das ist doch das Problem, dass die Mieten in vielen Fällen keinesfalls mehr günstig sind.
Man braucht doch überhaupt nicht günstig zu mieten, es reicht wenn der Mietvertrag keine automatischen Erhöhungen beinhaltet - dann wird es über die Jahre von alleine günstig. Mein vor 5 Jahren abgeschlossener Vertrag war damals auch nicht günstig, eher durchschnittlich, inzwischen wäre es ein Schnäppchen. Und Mietspiegel sei Dank kann auch gar nicht so schnell erhöht werden.Oder nicht, wenn einem die Kaufpreise im laufe der Jahre komplett davonlaufen. Aber ich stimme dir schon zu, warten auf bessere Zeiten auf dem Wohnungsmarkt ist auch nicht verkehrt.
Die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt verläuft ungleichmäßig, in manchen Jahren sind die Wertzuwächse sehr hoch, in anderen Jahren gering oder gar rückläufig. Am Ende ist eine Immobilie ein Investment wie jedes andere und birgt Vor- wie Nachteile. Das einzige was für die Entwicklung des eigenen, materiellen Wohlstands zählt sind zwei Faktoren:
a) um wieviel übersteigen meine Einnahmen meine Ausgaben
b) wie gut verzinsen sich meine ErsparnisseEs spielt dagegen überhaupt keine Rolle, ob ich
a) durch monatliches Sparen (in welcher Form auch immer) oder Tilgung eines Kredites erreiche
b) mit Immobilien, Spekulation, gezielte Investments oder Glücksspiel erreiche.Entscheidend ist nur dass beide Faktoren maximiert werden. Mit dem so erwirtschafteten Kapital kann ich machen was ich möchte, egal ob es Kauf/Anmietung einer Immobilie, eines Autos, einer Segelyacht, Urlaube oder Hobbys sind - das ist jedem selbst überlassen.
Generell finde ich einen eigentumsdominierten Wohnungsmarkt besser als einen, in dem der Großteil zur Miete wohnt.
Der wirklich relevante Vorteil von Wohneigentum ist die emotionale Seite, das Gefühl im eigenen zu Hause zu leben und es nach eigenen Vorstellungen und Wünschen gestalten zu können. Um den persönlichen Wohlstand zu maximieren gibt es Alternativen. -
BNP Paribas Real Estate City Report 2018 – Wohnungsmarkt München
Mietwohnungsmarkt
Das hohe Mietniveau in München ist hinlänglich bekannt. Mit den sehr guten (21,90 €/m²) und den guten Lagen (20,80 €/m²) übertrumpfen mittlerweile gleich zwei Klassen die 20-€/m²-Marke, und auch die durchschnitt lichen Lagen liegen mit 19 €/m² im Mittel nur knapp darunter. In diesen drei Klassen wird im Spitzensegment inzwischen sogar die 30-€/m²-Schwelle überschritten, wenn eine sehr gute Ob-jektqualität und eine exklusive Mikrolage aufeinandertref-fen. Das sollte jedoch nicht als repräsentativ für diejeweili-ge Gesamtlage gewertet werden. Bemerkenswert ist zudem, dass die etwas niedrigeren Mieten in den einfachen Lagen (17,70 €/m²) vergleichbar mitden sehr guten Lagen ande-rer Städte sind (beispielsweise Frankfurt: 17,50 €/m²).Eigentumswohnungen
Möchte man in den guten und sehr guten Lagen eine Woh-nung erstehen,muss man tief in die Tasche greifen. Mit rund 7.300 bzw. 8.300 €/m² ist im Schnitt zu rechnen – für besondere Wohnungen in exklusiver Mikrolage wird sogar die Grenze von 10.000 €/m² immer öfter überschritten. Die mittleren Preise in den einfachen und durchschnittlichen Lagen sind mit 6.300–6.400 €/m² fast gleichauf. In vielen einfachen Vierteln hat sich in den letzten Jahren einiges ge-tan und der Übergang zu einer durchschnittlichen Lage ist zum Teil fließend.
Quelle / Vollständiger Report: https://www.realestate.bnppari…nchen_de.pdf?id=p_1708303 -
wenn man sich aktuell bei ImmoScout Neubau-ETW anschaut, finde ich die Zahlen noch viel schlimmer.
Unter 10.000 pro qm gibt es selten noch am Stadtrand. Bei Innenstadtwohnungen und noch Dachgeschoss sehe ich immer öfter die 20.000 pro qm. (Wer kann das noch kaufen?)
nur mal 3 Beispiele:
Erhardtstr. 4 Zi DG, 154qm für 4.2 Mio
Widenmayerstr. 3 Zi, 131 qm für 3,1 Mio
Regerstr. 4 Zi, 140qm für 2,7 Mio -
^ Ich verfolge diese Preise auch schon recht lange, was ganz beruhigend ist: die Wohnungen gehen nicht mehr einfach so weg. Insbesondere die Ehrhardstraße von Euroboden sitzt anscheinend schon recht lange auf ihren Wohnungen. In der Regerstraße sind die Preise auch völlig überzogen.
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wenn man sich aktuell bei ImmoScout Neubau-ETW anschaut
Es ist bekannt, das derlei Portale keine verlässliche Quelle bzgl. des echten Preisgefüges auf dem Wohnungsmarkt sind.
Vor wenigen Wochen wurde in der Presse erst der preistreiberische Einfluss dieser Websites kritisiert.Die genannten Preise beziehen sich auf Luxuswohnungen (Euroboden, Regerstr. etc.). Über deren Vermarktung haben wir hier schon dutzende Male diskutiert, stets mit der Behauptung, die Wohnungen würden nicht mehr so schnell verkauft werden können. Und trotzdem kommen immer neue Luxuswohnungen (insb. auch durch Luxussanierung) auf den Markt, mit immer weiter steigenden Preisen (auch wenn ein wenig langsamer).
In diesem Zusammenhang ist auch dieser Artikel der SZ interessant:
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Es ist bekannt, das derlei Portale keine verlässliche Quelle bzgl. des echten Preisgefüges auf dem Wohnungsmarkt sind.
Vor wenigen Wochen wurde in der Presse erst der preistreiberische Einfluss dieser Websites kritisiert.bei Neubauten habe ich bisher noch nicht festgestellt, dass bei ImmoScout höhere Preise angegeben wurden als wenn man direkt beim Bauträger nachfragt.
Größere Verhandlungsspielräume dürfte es da wahrscheinlich derzeit auch selten geben? (oder vielleicht bei den wie Blei herumliegenden 20.000 EUR Wohnungen?)Regerstraße finde ich übrigens nicht wirklich Luxus, sind doch ganz normale Wohnungen in einem großen Block. Zwar mit Dachterasse, aber so außergewöhnlich ist das doch an sich nicht.
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Regerstraße finde ich übrigens nicht wirklich Luxus
Es kommt ja auch nicht nur auf die Wohnform an, sondern auch auf die Ausstattung und die (Mikro-)Lage.
Im Schnitt 13.000 Euro für den Quadratmeter sind zumindest für mich Luxus.
Bzgl. ImmoScout & Co.: Interessant ist, was die Portale den privaten Inserenten vorgeben, verlangen zu können ;).
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Der Preis ist Luxus, Lage, Ambiente, Gestaltung und Aufteilung sind aber normaler Standard. Hoffe die fallen mit den aufgerufenen Preisen ordentlich auf die Fresse, scheint ja auch bei den Wohnungen in der Falkenstraße zu passieren.
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Der Preis ist Luxus, Lage, Ambiente, Gestaltung und Aufteilung sind aber normaler Standard.
Das kommt drauf an, was man als "normalen" Standard definiert. Eine Lage an der Hochstraße, Eichenparkett, Einbauküche etc. fallen für mich da nicht unbedingt darunter.
Projekte wie Demos in Freiham schon eher.
Aber ja, wohl eher "gehoben" als "Luxus"... -
Heut in der Druckausgabe vom MM:
Von 1945 bis 1963 : 11.100 Neubauwohnungen/ Jahr
Von 1980 bis 2017 : 6171 Neubauwohnungen/ Jahr
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vielleicht sollte Hans-Jochen Vogel wieder OB werden...
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Hat weniger mit der Person zu tun, als mit Wiederaufbau und Wirtschaftswunder...
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Erfolgreich wie die Mietpreisbremse?
Bundesfinanzminister Olaf Scholz kommt nun mit einem reichlich fragwürdigen Vorschlag um die Ecke: Die Miete als Basis zur Grundsteuerbelastung.
Theorie:
Steigende Mieten führen zu steigender Grundsteuer --> Weniger Anreiz die Mieten zu erhöhen.
Praxis:
Die Grundsteuer wird (wie bisher) auf die Mieter umgelegt --> Steigende Mietbelastung.
Den bürokratischen Aufwand, bei jeder Neuvermietung, die Grundsteuer anzupassen will ich mir auch nicht vorstellen.