Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt München - Das Infothema

Sinneswandel

Ich hab zwischenzeitlich meine Einstellung zur Büroflächenflut geändert:
Leerstehende Bürogebäude verursachen weder Lärm, Stau/Abgase, auch kein Gedränge oder Infrastrukturkosten, schon gar keine Ausgaben für Soziales.

München ist eh am Limit, das funktioniert alles gerade so, sowohl im ÖPNV als auch im Individualverkehr. Schafft man immer weiter Wohnraum geht es bald zu wie in Shanghai oder Hongkong. Die Frage ist ob man das will. Die Frage ist auch, ob mehr Wohnraum auch das richtige Klientel anzieht, oder eher die sozialen Schwierigkeiten, die man auch in München nicht wegleugnen kann, verschärft. Entgegen der gängigen Pressemeldungen glaube ich auch nicht dass der Arbeitsmarkt noch im großen Stil Personalbedarf hat, und wenn dann sollte er durch die bereits hier wohnende Bevölkerung gedeckt werden. Es herrscht Trubel, Stau und Gedränge genug. Und last but not least ist München bereits jetzt die dichtestbesiedelte Großstadt Deutschlands.

Zitat von Martyn

Schafft man immer weiter Wohnraum geht es bald zu wie in Shanghai oder Hongkong.

Was ist bald? Tausend Jahre? Vielleicht nichtmal dann wird München auch nicht nur annähernd so lebendig sein wie Hongkong oder Schanghai mit 7 bzw. fast 20 Millionen Einwohnern. Ich sehe zwischen diesen Städten und München wirklich keinerlei Zusammenhang. Deine Punkte könnten jedoch gut als Propaganda eingesetzt werden, um noch weniger Wohnraum in München zur Verfügung zu stellen.

http://upload.wikimedia.org/wi…e_Restitch_-_Dec_2007.jpg

Doch klar, das war bierernst gemeint, Ich finds hier TOTAAL wie in den asiatischen Megacities. Ironie ist nicht so deins...

War halt übertrieben formuliert, aber an manchen neuralgischen Punkten ist das Gewusel oder der Stau definitiv too much.

München hat in den letzten zehn Jahren mehr als 150.000 Einwohner dazugewonnen. Dass es zur Olympiade auch schon 1,3 Mio. waren liegt nur daran dass man damals anders gerechnet hat.

Zitat von Martyn

München hat in den letzten zehn Jahren mehr als 150.000 Einwohner dazugewonnen. Dass es zur Olympiade auch schon 1,3 Mio. waren liegt nur daran dass man damals anders gerechnet hat.

Ja gut, mag sein, dass es nach heutiger Zählmethode und der Zweitwohnsitzsteuer 1972 nur 1,2 Millionen gewesen sind. Dieser Bevölkerungsanstieg in der Kernstadt ist tatsächlich nur innerhalb der letzten 10 Jahre passiert. München stagnierte ja zuvor 20 Jahre lang und alles Wachstum ging ins Umland.
Doch bin ich nach wie vor überzeugt, dass man selbst in der Kernstadt 2 Millionen Menschen leben lassen kann. Sozialverträglich, ökonomisch und bezogen auf die Umwelt nachhaltig. Man muss nur entsprechende Stadtplanung betreiben. Aber die Vermieterlobby hat einfach noch zu großen Einfluss auf die Entscheidungswege in München.

Der Vollständigkeit halber auch in diesem Thread der Artikel zur geplanten Umwandlung von für Gewerbenutzung ausgewiesenen Flächen zu Wohnbauflächen:

http://www.merkur-online.de/lo…statt-bueros-1385792.html

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Schon etwas veraltet, aber aktuelle Zahlen vom Büromarkt sehen recht gut aus:

Zahlen vom 1. Halbjahr 2011 im Vergleich zum 1. Halbjahr 2010
Büroleerstand: 1,69 Mio (1,84 Mio)
Spitzenmiete: 33 € (29,5 €)
Flächemumsatz: 393.000 m² (267.000 m²)
Leerstand im Stadtgebiet: 7,6 %

http://www.immopro24.eu/marktb…t-muenchen-2011_1030.html

Nachfrage besteht v.a. in modernen Büroflächen.

Loblied auf den Münchner (Büro-)immobilienmarkt in der "Welt" vom 01.10.11: http://www.welt.de/finanzen/im…en-Wo-denken-Sie-hin.html

Das Gebäude der Hauptverwaltung der Eon Energie AG könnte durch die geplante Standortschließung frei werden. Damit würde eines der repräsentativsten Bürogebäude in prominenter Innenstadtlage an der Brienner Strasse auf den Büromarkt kommen. Entsprechende Spekulationen werden bereits angestellt: http://www.propercity-muenchen…ur-disposition-40744.html

2012

Die großen Zeiten der Büroimmobilien scheinen vorbei zu sein. Die Banken leihen sich nicht mal untereinander das Geld, da steht für die Immobilienfinanzierer sogar die Anschlussfinanzierung in den Sternen. 2012 soll hier ein Jahr der Entscheidungen werden. Nicht besser läuft es auf dem Heuschrecken-Wohnungsmarkt. Deutschlands größtes Wohnungsunternehmen, die auch in München stark vertretene Deutsche Annington, könnte schon 2012 über ihre milliardenschwere Finanzierungslücke stolpern.

http://www.ftd.de/finanzen/imm…cht-stehlen/60145140.html

Da könnten die Banken doch glatt mal was Gutes tun als Ausgleich für die ganzen Rettungsschirme und diese Heuschrecken ausbluten lassen, bis sie zerfallen und dann die Reste vom Staat übernommen werden.

PM von Colliers Schauer zum Gewerbe-Immobilien-Markt

31.12.2011
München: Investmentvolumen 2011 übertrifft die Erwartungen

So sehr sich die Anleger auf dem Münchener Markt für Gewerbeimmobilieninvestments im ersten Halbjahr 2011 noch in Zurückhaltung geübt haben (nur rd. 751 Mio. € Transaktionsvolumen), so sehr ist diese zögerliche Haltung in der zweiten Jahreshälfte der Investitionsfreude gewichen: Nach den neuesten Zahlen von Colliers International in München konnten bis zum Ende des Jahres 2011 über 2,89 Mrd. € Transaktionsvolumen registriert werden, was einem fulminanten Plus von 285 % gegenüber dem Halbjahresstand und einem beachtlichen Zuwachs von 68,6 % gegenüber dem Vorjahr bedeutet.

Für Béla Tarcsay, Geschäftsführer bei Colliers International in München, ist diese Entwicklung im Wesentlichen zwei Umständen geschuldet: „Durch die in den letzten Monaten sehr erfreuliche Vermietungssituation mit herausragenden Mietvertragsabschlüssen sind einige Investitionsgelegenheiten im stark nachgefragten Core- bzw. Core-Plus-Bereich geschaffen worden. Gleichzeitig war zu beobachten, dass auch Investoren abseits der Core-Anlagestrategien und mit hoher Eigenkapitalausstattung zunehmend am Markt aktiv geworden sind.“ Dass die Investoren mit größerer Risikoneigung bislang noch nicht über einen Anteil von gut 11 % am Transaktionsvolumen hinausgekommen sind, sondern vielmehr Core (69,4 %) und Core-Plus (19,5 %) Transaktionen weiterhin sehr dominant sind, liegt nach Ansicht Tarcsays „vornehmlich an den noch zu stark auseinanderklaffenden Preisvorstellungen zwischen Eigentümern und potentiellen Käufern.“

Mit einem Investitionsvolumen von knapp über 1,2 Mrd. € entfiel das Hauptinteresse der Anleger im Jahr 2011 auf hauptsächlich bürogenutzte Immobilien. Dicht dahinter folgt die Klasse der Einzelhandelsimmobilien, die einen Anteil von 31,5 % am Transaktionsvolumen (rd. 874 Mio. €) erzielte und sehr vom Erwerb des Shoppingcenters „PEP“ für über 400 Mio. € durch den US-Pensionsfonds „TIAA“ im Münchener Stadtteil Neuperlach beeinflusst ist. „Dabei steht das Beispiel „PEP“ sinnbildlich für den im Jahresverlauf stetig größer gewordenen Anteil ausländischer Investoren in München. Am Ende des Jahres haben wir so einen Anteil von über 37 % an Investoren zumeist angelsächsischer, aber auch etwa schweizerischer oder österreichischer Provenienz in unseren Datenbanken verbuchen können“, bestätigt Kersten Stieringer (Leiter Research bei Colliers International in München).

Im Ausblick auf das kommende Jahr geht Colliers International in München davon aus, dass die bayerische Landeshauptstadt weiterhin im Fokus des Anlegerinteresses stehen wird. Trotz des für Deutschland prognostizierten Abflauens des Wirtschaftswachstums und unter Vorbehalt der Unwägbarkeiten, die der politische Rahmen aktuell bietet, spricht Vieles für eine weiterhin hohe Investmenttätigkeit. Bestimmende Faktoren werden hierfür unter anderem der gute Vermietungsmarkt sein, der neue Anlagechancen schaffen wird. Aber auch die Gruppe der institutionellen Investoren, die immer noch eine vergleichsweise niedrige Immobilienquote aufweist und zunehmend über indirekte Anlagen in Immobilien investiert, wird 2012 ihren Anteil zum Umsatz beitragen. Daneben ist davon auszugehen, dass Offene Immobilienfonds im kommenden Jahr Immobilienbesitz weiter liquidieren werden und so zu Transaktionen im Münchener Markt führen. Nicht zuletzt werden auch internationale Investoren, ihre Gelder weiterhin im Wachstumsraum München anlegen. „Unter diesen Umständen gehen wir von einem Transaktionsvolumen deutlich oberhalb der 2 Mrd. € - Marke bzw. um das langjährige Mittel aus. Investoren mit hohem Eigenkapitaleinsatz werden, wie schon 2011, die bestimmenden Investoren sein. Bei den Spitzenrenditen sehen wir in den ersten Monaten 2012 noch keine spürbaren Bewegungen, ein Renditeanstieg zum Ende des Jahres ist aber denkbar“, so Tarcsay abschließend.

Investmentmarkt-Kennwerte nach dem 4. Quartal 2011:

Transaktionsvolumen Gewerbe: 2.894 Mio. € [+ 68,6 %; y-o-y]

Spitzenrenditen:

* Büro: 4,50 % [+/- 0 bp.; y-o-y]
* Einzelhandel: 3,75 % [- 25 bp.; y-o-y]
* Logistik: 6,90 % [- 10 bp.; y-o-y]

Alles anzeigen

Quelle: http://www.colliers-schauer.de…ifft-die-erwartungen.html

Der Büroumsatz lief auch sehr gut. Es wurde das beste Jahr seit dem Ausnahmejahr 2001 erreicht.

Umsatz: 860.300 qm (+47%)
Leerstandsquote: 7,1 % (-0.8%)
Spitzenmiete: 29,80 € (+1,80)

Da inzwischen auch ein größerer Bestand in Wohnungen umgewidmet wird (100.000 qm wahrscheinlich in 2012), die Fertigstellungsvolumen gering sein wird, rechne ich mit einer baldigen Verknappung bei den Büros. Wahrscheinlich könnten bald wieder nette Projekte angekündigt werden.

http://www.colliers-schauer.de…search/marktberichte.html

Zitat von LugPaj

Da inzwischen auch ein größerer Bestand in Wohnungen umgewidmet wird (100.000 qm wahrscheinlich in 2012),

Ist da wirklich vorhandener Büroraum (den man nur unter sehr hohen Kosten in Wohnraum umwandeln kann) gemeint, oder nur laut FNP und BP als Kerngebiet gewidmete Gewerbeflächen, die künftig zur Wohnnutzung bebaut werden können?

Zitat von LugPaj

...die Fertigstellungsvolumen gering sein wird, rechne ich mit einer baldigen Verknappung bei den Büros.

Bei 1,6 Millionen qm Leerstand? Wohl kaum...

Zitat von LugPaj

Wahrscheinlich könnten bald wieder nette Projekte angekündigt werden.

Was heißt wieder? So viele nette Sachen waren ja bislang nicht dabei. Zudem liegen noch viele Projekte auf Halde, deren Flächen wie Zahnlücken im Gebiss der Neubauviertel klaffen. Da würde es wirklich nicht schaden, wenn diese geschlossen würden und man nach zehn, zwanzig Jahren mal einen Bebauungsplan als umgesetzt und abgeschlossen bezeichnen könnte.

Jones Lang LaSalle legt nach mit einer noch genaueren Einschätzung der Büro-/Gewerbeimmobilien-Marktlage Ende 2011/Anfang 2012; bitte entschuldigt den langen Zitat-Post, ich halte das aber alles für recht informativ und nehme es deshalb bei uns mit rein.

PM Jones Lang LaSalle vom 12.01.12:

Dynamische Expansion der Unternehmen
Eine anhaltend dynamische Expansion von Unternehmen fast aller Branchen hat nicht nur den Umsatz in die Höhe getrieben - auf fast 890.000 m² - sondern auch für eine sehr hohe Nettoabsorption von fast 270.000 m² gesorgt, im Gefolge eine rückläufige Leerstandsquote von 9,6 %. Wie explosiv sich der Münchener Bürovermietungsmarkt in 2011 entwickelt hat, zeigen die Vergleichswerte des Umsatzes zum Vorjahr (+ 52 %), zum 5-Jahres (+ 31 %) und zum 10-Jahresschnitt (+ 39 %). Dass ein solches Flächenvolumen möglich war, verdankt der Markt zum einen einer insgesamt gestiegenen Anzahl von Abschlüssen (über 960), aber vor allem 14 Verträgen zwischen 10.000 und 28.000 m², allein sieben davon im letzten Quartal, dem umsatzstärksten in insgesamt famosen 12 Monaten. „Mehr solcher Großdeals gab es in den letzten 10 Jahren nur in 2001. Zusammen machen sie 24 % des gesamten Umsatzvolumens aus. Die meisten Anmietungen erfolgten traditionellerweise in der Größenklasse bis 1.000 m², auf sie entfallen deutlich mehr als Dreiviertel aller unterschriebenen Verträge mit einem Volumen von rund 300.000 m². „Die Unternehmen nutzten die Gunst der Stunde, allen Unkenrufen zum Trotz. ‚Wenn nicht jetzt, wann dann’, das Motto einer WM-Hymne, scheinen sich die Nutzer auf die Fahne geschrieben zu haben“, so Petra Bolthausen. Und weiter: "Es ist wirklich bemerkenswert, was allein noch in der zweiten Monatshälfte des Dezembers los war: Unter Mietverträge mit über 60.000 m² wurden die Unterschriften gesetzt.“ Allerdings sei noch nicht absehbar, in welcher Form das makroökonomische Umfeld aus Staatsverschuldung und Eurokrise sich 2012 auch auf den Münchener Immobilienmarkt auswirke, ob die globale Konjunktureintrübung vor Münchens Himmel halt mache. „Davon abgesehen, ist es eher unwahrscheinlich, dass es wieder eine solche Vielzahl an großen Abschlüssen geben wird. Konservativ prognostizieren wir deshalb derzeit ein Umsatzvolumen von um die 750.000 m²“, so die Vermietungsexpertin.

Automobilindustrie auf der Überholspur
Zwei Branchen sind mit Abstand die umsatzstärksten Akteure. Das gilt nicht nur für 2011, sondern kann auch für die letzten fünf Jahre notiert werden. Gemessen am Flächenvolumen haben Industrieunternehmen dabei ein deutliches Zeichen gesetzt: knapp 250.000 m² (mit über 100 Mietverträgen) schlagen bei ihnen zu Buche, entsprechend einem Anteil von 28 %. Die fünf größten Deals und insgesamt neun der 10.000 m²-Anmietungen wurden durch diese Branche realisiert, darunter die beiden Anmietungen durch Osram in Schwabing Nord und Umland Nord (zusammen 47.000 m²) sowie im Umland-Süd der Eigennutzerdeal durch die Linde AG mit knapp 15.000 m². Insbesondere die Automobilindustrie erwies sich als anmietungsfreudig und zeichnete für einen Umsatz von rund 100.000 m² verantwortlich. So mietete z.B. BMW im Uptown, Olympiapark, 21.000 m² sowie im Vincita im nördlichen München rund 8.000 m² oder MAN Truck & Bus in der Parkstadt 20.000 m². „Die gute Konjunktur hat die Automobilisten auch immobil auf die Überholspur getrieben“, so Bolthausen. Diese dynamische Aktivität sorgte letztlich für eine hohe Frequentierung der Flächen in den nördlichen Teilmärkten von München (Norden, Olympiapark, Schwabing–Nord), für die insgesamt ca. 226.000 m² festzuhalten sind: Von 14 Anmietungen mit jeweils mehr als 3.000 m² waren hier neun mit expansiven Charakter.

Verknappung im Prime-Sektor
Die angemieteten Flächen in der Innenstadt, wie üblich Nutzers Liebling, vor allem der unternehmensbezogenen Dienstleister, der Gruppe mit traditionellerweise den meisten Abschlüssen (über 200 mit 150.000 m²), summierten sich auf 166.000 m². Auf sie entfielen auch die insgesamt meisten Mietvertragsabschlüsse (33 %).

„Mit der Anmietungsdynamik und dem niedrigsten Fertigstellungsvolumen seit 2007 verschärft sich die deutliche Flächenverknappung vor allem im Prime-Sektor in der bayerischen Landeshauptstadt“, so Bolthausen. Bei fast allen Standorten dieser Qualitätskategorie haben die Nutzer Schwierigkeiten, fündig zu werden. Die hohe spekulative Bautätigkeit der Jahre 2008 – 2010 ist vorbei: 2012 kommen 112.000 m² spekulative Flächen auf den Markt, aber fast nichts in der Innenstadt. „Deshalb müssen Unternehmen, die Prime-Flächen beziehen wollen, längerfristig planen. 2012 werden wir insofern vermehrt Projektanmietungen links und rechts der Isar zu sehen bekommen“, so die Vermietungsexpertin. Bereits die ersten Aktivitäten im neuen Jahr sind vielversprechend: „In der Pipeline befinden sich über 20 Gesuche allein im Bereich zwischen 4.000 und 30.000 m²“, so Bolthausen. Diese Entwicklung wird auch dazu führen, dass die Leerstandsquote weiter zurückgeht, auf um die 9 %.

Der insgesamt guten Entwicklung auf dem Münchener Markt wegen, bewegen sich auch die Mietpreis-Incentives seit Ende 2010 gleichbleibend auf einem Niveau von rund 6 %. Daran wird sich auch 2012 nichts ändern. Demgegenüber dürfte bei der nominalen Spitzenmiete (Ende 2011: 30,00 Euro/m²/Monat, entsprechend einem Plus von 3,4 % im Jahresvergleich) auch 2012 ein weiterer, wenn auch deutlich niedrigerer, Anstieg zu notieren, auf dann 30,50 Euro/m²/Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete hat im Verlauf des Jahres auf 14,29 Euro zugelegt. „Das ist der höchste Wert seit 2008 und basiert auf einer Reihe von großen und relativ teuren Vermietungen“, erklärt Bolthausen. So haben vier Anmietungen jenseits der 10.000 m² einen Mietpreis zwischen 15,50 und knapp 21,00 Euro. Die meisten Verträge wurden in der Preisklasse 12,00 bis 14,00 Euro/m²/Monat abgeschlossen.

Verdoppeltes Transaktionsvolumen gegenüber 2010
Gegenüber 2010 hat sich das Transaktionsvolumen auf dem Münchener Investment-Markt mehr als verdoppelt und damit fast die 3 Milliarden Euro-Marke erreicht. 77% bewegt sich das Ergebnis in 2011 über dem 10-Jahresdurchschnitt. Erreicht wurde dieses Volumen vor allem durch die Aktivitäten im zweiten Halbjahr: waren die ersten sechs Monate überwiegend durch kleinvolumige Transaktionen geprägt, flossen allein von Juli bis Dezember 2 Mrd. Euro. Acht Transaktionen gingen 2011 für mehr als 80 Mio. Euro über die Bühne, die sechs größten verbuchten dabei jeweils Millionenbeträge im dreistelligen Bereich (2010: nur eine Transaktion) und machten damit fast die Hälfte des Gesamtvolumens aus. Mit dem vierten Quartal allein wäre München schon in der Jahres-Rangliste der Big7 vor Düsseldorf, Köln und Stuttgart platziert. Über das gesamte Jahr gesehen toppte nur der Finanzplatz Frankfurt am Main die Bayernmetropole an der Isar. „2011 stimmte sowohl die Größe als auch die Menge an Transaktionen“, bringt es Marcus Lütgering auf den Punkt. Anfang des Jahres hätte niemand ein solches Feuerwerk für möglich gehalten. Für fast 60 % mehr Abschlüsse mit einer durchschnittlichen Größe von 35 Mio. Euro (2010: 24 Mio. Euro) haben die Akteure gesorgt.

Zu Recht unter den Top 3 in Europa
Investmentseitig konnte München in 2011 auf jeden Fall nachweisen, dass es im renommierten European Regional Economic Growth Index von LaSalle Investment Management zu Recht unter den Top 3 rangiert – hinter Moskau und London, aber noch vor Paris: „Die Bajuwaren-Metropole hat nicht nur durch den Verkauf des PEP Einkaufscenters bewiesen, dass sie ein europäischer Top-Investment-Standort ist“, so der Investmentexperte. Der Verkauf des PEP werde darüber hinaus den Fokus der ausländischen Investoren auf München noch einmal nachhaltig verstärken: „Denn das PEP war für viele der Investoren bezüglich der Rendite eine Benchmark setzende Transaktion.“

Einzelhandel im Fokus
Für die Assetklasse Einzelhandel hatte der Verkauf dieses Einkaufscenters auch besondere statistische Bedeutung. Sie war nicht nur die größte Einzeltransaktion überhaupt in München, die zweitgrößte in den Big 7, sondern sorgte in der bayerischen Landeshauptstadt zusammen mit zwei weiteren Retail-Deals unter den Top 5 dafür, dass der Einzelhandelsanteil am gesamten Transaktionsvolumen mit 37 % nur 10 Prozentpunkte hinter den Büroinvestments lag und damit der höchste Retail-Anteil dieser Assetklasse unter allen Big 7 zu notieren war. „Der Einzelhandel bleibt im Fokus der Investoren: bonitätsstarke Mieter, langfristige Mietverträge und damit sichere Cash Flows sind gute Argumente sowohl für Investoren als auch Banken“, so Lütgering. Das überzeugt auch ausländische Investoren, die bei den beiden größten Transaktionen involviert waren. Auch unter diesem Aspekt performt München: Mit 1,2 Mrd. Euro haben ausländische Player mehr investiert als in Frankfurt und Berlin, den Zweit- und Drittplatzierten in diesem Ranking. Allerdings entwickle sich das Interesse der Ausländer bei Investments im unteren zweistelligen Bereich erst allmählich. „Big shots schüren die Aufmerksamkeit – wenn es dem Oktoberfest, der Weißwurst oder den Bergen und Seen noch nicht gelungen sein sollte“, so Lütgering.

Immense Nachfrage sorgt für weiter steigende Preise auf hohem Niveau
Vier Käufergruppen lagen mit ihren Investments jeweils über einem Anteil von 10%. Angeführt wird die Statistik von den Entwicklern, die ein Viertel (735 Mio. Euro) des investiven Kapitals einsetzten, gefolgt von Asset/Fonds Managern und Pensionskassen (16 %) sowie den privaten Investoren, deren Engagement sich mit unter 350 Mio. Euro anteilsmäßig bei 12 % bewegte. Auf Verkäuferseite traten am stärksten die Asset/Fonds Manager, Entwickler und Offene Publikumsfonds in Erscheinung. „Die Bereitschaft der Eigentümer, sich von Assets zu guten Preisen zu trennen, damit das positive Investment-Klima auszunutzen, nimmt zu. Das Ziel dieser Desinvestments bei den institutionellen Investoren etwa besteht in der Verbesserung der Performance ihrer Fonds bzw. der Hebung stiller Reserven“, so Marcus Lütgering. Dieses Angebot wiederum trifft auf eine immense Nachfrage von Investoren, die das Immobilien-Investment als sicheren Hafen betrachten“, so der Investment-Experte. Und weiter: „Core-Produkte stehen nach wie vor stark im Fokus, die Preise werden deshalb weiter auf hohem Niveau steigen und das wiederum sorgt für noch mehr Bewegung bei Eigentümern, aber auch bankengetriebenen Transaktionen und Portfolioofferten. Wenn wir keinen makroökonomischen Crash erleben, wird auch 2012 in München ein überdurchschnittlich gutes Jahr werden.“

Belebung bei Core Plus
Belebt hat sich 2011 auch die Anzahl der ‚Core Plus‘- Transaktionen. In diesem Segment entscheiden Laufzeit der Mietverträge, Objektqualität und Mieterbonität nicht nur überproportional den Preis, sondern auch darüber, ob ein Objekt überhaupt verkäuflich ist oder nicht. Sind die Laufzeiten der Mietverträge zu kurz oder der Leerstand im Umfeld zu groß, schwindet das Investoreninteresse zusehends. Daran wird sich auch in 2012 nichts ändern. „Auch an dem Zahlungsverhalten "Cash is King" wird es im laufenden Jahr bleiben. Hohe Eigenkapitalquoten sind erforderlich. Die Großen werden das ähnlich wie in diesem Jahr stemmen. Dass Transaktionen mangels Finanzierung nicht zu Stande kommen, könnte insofern insgesamt ein stärkeres Thema werden“, so Lütgering.

Die Spitzenrendite für Büroimmobilien lag Ende 2011 bei 4,75 %, Geschäftshäuser erzielen 3,70 %. Der Fokus der Investoren auf Sicherheit, verbunden mit der enorm hohen Nachfrage nach Core-Produkten sorgt für derartig niedrige Renditeniveaus. Die Büro-Spitzenrendite war zuletzt im zweiten Quartal 2008 auf einem so niedrigen Stand. In B-Lagen oder für Objekte mit kürzeren Restlaufzeiten oder niedrigerer Ausstattungsqualität bewegen sich die Anfangsrenditen für Büroobjekte bei 5,5 % bzw. 5,40 %. Der Abstand zur Spitzenrendite beträgt damit 75 bzw. 65 Basispunkte.

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Link zur vollständigen PM: http://www.joneslanglasalle.de…ewsItem.aspx?ItemID=23929

Zitat von Martyn

Die großen Zeiten der Büroimmobilien scheinen vorbei zu sein. Die Banken leihen sich nicht mal untereinander das Geld, da steht für die Immobilienfinanzierer sogar die Anschlussfinanzierung in den Sternen. 2012 soll hier ein Jahr der Entscheidungen werden.

http://www.ftd.de/finanzen/imm…cht-stehlen/60145140.html

Laut einer Berechnung des Immobiliendienstleisters DTZ gibt es in Deutschland in den nächsten zwei Jahren 26 Mrd. USD zu wenig Fremdkapital für gewerbliche Immobilienfinanzierungen. Die Ursache dafür sind zum einen die strengeren Anforderungen an die Kreditvergabe und dass die Banken aufgrund von Basel III höhere Anforderungen an ihre Eigenkapitalausstattung erfüllen müssen, weswegen sie insgesamt weniger Kredite vergeben können.

http://www.immobilien-zeitung.…chland-waechst-dramatisch

Somit dürfte auch in München so manche auch zentral gelegene Fläche erst mal Brachland bleiben, wenn die Planungsbehörde nicht doch in Wohnbauflächen umwidmet wie vergangenes Jahr angedacht.

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Büromarktbericht von Colliers-Schauer zum 1. Halbjahr 2012:

• Spitzenmiete 30,10€ (Ende 2011: 29,80€)
• Durchschnittsmiete 14,77€ (Ende 2011: 14,38€)
• Leerstand 6,4% (Ende 2011: 7,1%)
• Fertigstellungsvolumen für das Gesamtjahr:148.000 m² (2011: 206.000 m²)
• Flächenumsatz 320.500 m² (-17%)
• Flächenbestand: 22,5 Mio m²

Der Leerstand ist der geringste seit 2002. Da durch die Finanzkrise die Finanzierung von Neubauprojekten schwer ist, werden wir nun auch auf dem Büromarkt v.a. bei modernen Flächen auf einen Engpass zulaufen.

http://www.colliers-schauer.de…ndustrie_Marktbericht.pdf

Büromarktbericht von Colliers-Schauer zum 3. Quartal 2012:

• Spitzenmiete 30,50€ (Ende 2011: 29,80€)
• Durchschnittsmiete 15,07€ (Ende 2011: 14,38€)
• Leerstand 6,2% (Ende 2011: 7,1%)
• Flächenumsatz 513.600 m² (-13,8%)

Trotz Krise steigen die Mieten und der Leerstand wird weniger. Innerhalb des Stadtgebiets ist der Leerstand nur noch 5,4%.

http://www.colliers-schauer.de…nvestmentmarktbericht.pdf

Rang 6

"Ausgerechnet der stabile und konservative Markt München kann in der Teilgruppe der wachstumsstärksten Transaktionsmärkte punkten. Hier schiebt sich die Stadt auf Rang 6 und lässt damit z.B. Shanghai und New York hinter sich."

http://www.immobilien-zeitung.…troemen-richtung-new-york

Büromarkt 2014

Am Münchner Bürovermietungsmarkt wurden 2014 über 600.000 Quadratmeter Büroflächen vermietet. Die Durchschnittsmiete sank trotz zurückgehenden Büroleerstands, da zunehmend in weniger zentrale Lagen ausgewichen wird.

Die größten Vertragsabschlüsse erfolgten durch Brainlab (Messestadt), BayWa (Werinherstraße), Panasonic (Ottobrunn), Bosch (Neuperlach) sowie das Schulreferat der Landeshauptstadt München (Landsberger Str. 30). http://www.immobilienreport.de…Landsberger-Str-24-30.php

Am meisten Fläche wurde aber im Segment von 2.001 bis 5.000 Quadratmeter umgesetzt. Der Büroflächenleerstand gemessen am Durchschnitt der Analysen sank von 6,6 Prozent Ende 2013 auf 6,14 Prozent Ende 2014. Die Neubaufertigstellungen entsprachen nur einem knappen Drittel der Neuvermietungen.

http://www.immobilienreport.de/gewerbe/Bueromarkt-2014.php

Ich persönlich bin erleichtert dass in den beiden Oldtimer-Neubauvierteln Arnulfpark und Parkstadt Schwabing die letzten freien Grundstücke in Angriff genommen wurden. Wären die Entwicklungsgebiete nach nunmehr zwei Jahrzehnten unvollendet geblieben, hätte man dies doch als Scheitern der Stadtplanung interpretieren können.

In der Parkstadt Schwabing gibt es noch einige freie Grundstücke. Diese sollten eigentlich mit Büros bebaut werden, da dies aber zu lange dauert, werden jetzt Wohnungen errichtet.